Hof Arnhem, 01-02-2011, nr. 200.050.403

Het geding ten overstaan van het hof

Het verloop van de procedure ten overstaan van het hof blijkt uit:

¦ de appeldagvaarding van 14 oktober 2009;

¦ het oproepingsexploot ex artikel 118 Rv van 22 februari 2010;

¦ de memorie van grieven van [verpachter];

¦ de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, van [pachter 1] en [pachter 2];

¦ de memorie van antwoord in het incidenteel appel van [verpachter].

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.

De vaststaande feiten

Tussen partijen staan in hoger beroep als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende weersproken en op grond van de in zoverre niet bestreden inhoud van overgelegde producties, de navolgende feiten vast.

[pachter 1] en [pachter 2] hebben van Krijna Noordhoek B.V. te [.....] als pachters in gebruik gekregen een perceel landbouwgrond, gemeente [.....], sectie [.....], nummer [.....] (gedeeltelijk), ter grootte van 1.10.00 ha, later hernummerd tot sectie [.....], nummer [3] (hierna: het perceel met nummer [3]). Volgens het opschrift van de schriftelijke pachtovereenkomst betrof het een “éénmalige pachtcontract ex artikel 70f lid 5 van de Pachtwet”. De overeenkomst is aangegaan voor de duur van zes jaar en één dag, ingaande 7 juni 1996 en eindigend op 8 juni 2002. De grondkamer heeft deze overeenkomst goedgekeurd op 21 juni 1996.

[pachter 1] is het perceel na 8 juni 2002 blijven gebruiken ter uitoefening van de landbouw. Tot en met 2007 is [pachter 1] de overeengekomen pachtprijs blijven voldoen aan Krijna Noordhoek B.V. dan wel de directeur van deze vennootschap, [directeur].

[pachter 1] heeft naast het perceel met nummer [3] ook het perceel sectie [.....], nummer [2], ter grootte van 0.18.10 ha (hierna: het perceel met nummer [2]), van Krijna Noordhoek B.V. in gebruik gekregen. Dit gebruik berustte op ruil met het gebruik van het perceel sectie [.....], nummer [1], waarvan [pachter 1] zakelijk gerechtigde is.

In april 2008 heeft Krijna Noordhoek B.V. en/of haar directeur [directeur], een mestvoorbereidingsbedrijf met aanhorigheden verkocht en geleverd aan [verpachter], waaronder de percelen met nummers [2] en [3].

De motivering van de beslissing in hoger beroep

In het geding ten overstaan van de pachtkamer van de rechtbank heeft [pachter 1] in conventie gevorderd schriftelijke vastlegging van een tussen hem en [verpachter] bestaande pachtovereenkomst voor onbepaalde tijd met betrekking tot de percelen met nummers [2] en [3]. In reconventie heeft [verpachter] onder meer gevorderd een verklaring voor recht dat de onder 3.2 bedoelde eenmalige pachtovereenkomst is geëindigd en subsidiair vaststelling van de datum van beëindiging en vaststelling van de pachtprijs. Bij het bestreden vonnis heeft de pachtkamer van de rechtbank zowel de vordering in conventie als die in reconventie afgewezen.

Per 1 september 2007 is met de artikelen 7:311 e.v. Burgerlijk Wetboek een nieuwe wettelijke regeling van de pacht in werking getreden en is de Pachtwet vervallen. Voor zover van belang zal het hof hierna ingaan op de vraag welk recht krachtens het overgangsrecht van toepassing is.

De positie van [pachter 2] als “opgeroepen partij”

[pachter 2] was in eerste aanleg geen procespartij. [verpachter] heeft [pachter 2] in hoger beroep opgeroepen en daarna bij memorie van grieven mede tegen haar vorderingen geformuleerd. [pachter 2] is vervolgens verschenen en heeft tegen de gang van zaken geen bezwaar gemaakt. Zij is integendeel bij memorie van antwoord aan de zijde van [pachter 1] opgetreden en heeft zichzelf daarbij (ten onrechte, zie hierna) aangeduid als “geïntimeerde in het principaal beroep” en als “appellante in het incidenteel beroep”; mede namens [pachter 2] zijn tegen [verpachter] diverse vorderingen geformuleerd.

Onderscheid moet worden gemaakt tussen enerzijds het geding tussen [verpachter] en [pachter 1] en anderzijds dat tussen [verpachter] en [pachter 2]. Het vonnis van 16 september 2009 is alleen tussen [verpachter] en [pachter 1] gewezen en heeft alleen tussen hen rechtskracht. Derhalve kan ook uitsluitend tussen hen sprake zijn van voortzetting van het geding in een appelinstantie.

In het geding tussen [verpachter] en [pachter 2] kan de vernietiging respectievelijk bekrachtiging van het vonnis van 16 september 2009 niet aan de orde zijn. De processtukken stellen echter niet uitsluitend de vraag naar die vernietiging of bekrachtiging aan de orde, maar ook die naar de toewijsbaarheid van de over en weer ingestelde vorderingen. Wat betreft dit laatste is in het geding tussen [verpachter] en [pachter 2] sprake van prorogatie in de zin van artikel 329 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, althans van een geval dat daaraan gelijk moet worden gesteld. Weliswaar hebben [verpachter] en [pachter 2] niet gesteld dat zij zijn overeengekomen het tussen hen bestaande geschil bij de aanvang van het geding dadelijk ter kennis van het hof te brengen, maar uit hun proceshouding volgt ondubbelzinnig dat het niettemin beider intentie is dat de zaak zonder een voorafgaande procedure ten overstaan van de pachtkamer van de rechtbank door het hof wordt beslist. Het hof acht dat in een geval als het onderhavige voldoende. Deze ruime opvatting van de mogelijkheid van prorogatie maakt het mogelijk dat het hof – in overeenstemming met hetgeen [verpachter] en [pachter 2] klaarblijkelijk beiden beogen – het geding tussen [verpachter] en [pachter 2] beslist tegelijk met de appelinstantie van het geding tussen [verpachter] en [pachter 1] en met kennisneming van dezelfde stukken, wat doelmatig is en bovendien het risico van tegenstrijdige beslissingen wegneemt.

Kort gezegd beschouwt het hof [verpachter] tegenover [pachter 2] als eiser in eerste aanleg respectievelijk verweerder in eerste aanleg. Andersom ziet het hof [pachter 2] tegenover [verpachter] als gedaagde in eerste aanleg respectievelijk eiseres in eerste aanleg. In het geding tussen [verpachter] en [pachter 2] zal het hof [verpachter] niet-ontvankelijk verklaren voor zover hij zijn hoger beroep tegen het vonnis van 16 september 2009 mede tegen [pachter 2] heeft gericht. Andersom zal het hof [pachter 2] niet-ontvankelijk verklaren voor zover zij tegen dat vonnis incidenteel beroep heeft ingesteld.

Het perceel met nummer [3]

Met betrekking tot het perceel met nummer [3] vordert [verpachter] thans (in het geding tussen [verpachter] en [pachter 1] na eiswijziging in hoger beroep) primair een verklaring voor recht dat de onder 3.2 bedoelde overeenkomst een reguliere pachtovereenkomst is en subsidiair schriftelijke vastlegging van een tussen (de rechtsvoorganger van) [verpachter] als verpachter en [pachter 1] en [pachter 2] bestaande mondelinge pachtovereenkomst met ingang van 8 juni 2002. [pachter 1] en [pachter 2] vorderen ([pachter 1] in hoger beroep en [pachter 2] in eerste aanleg) eveneens primair een verklaring voor recht dat de onder 3.2 bedoelde overeenkomst een reguliere pachtovereenkomst is en subsidiair schriftelijke vastlegging van een mondelinge pachtovereenkomst met ingang van 8 juni 2002.

Bij deze eenstemmigheid van partijen heeft het hof zich de vraag gesteld wat in een geval als dit de taak van de pachtrechter is. Naar het oordeel van het hof dient het de onder 3.2 bedoelde overeenkomst zelfstandig te kwalificeren en is het daarbij niet gebonden aan de kwalificatie die partijen aan die overeenkomst meegeven. In dit verband is van belang dat aan reguliere pachtovereenkomsten in diverse opzichten andere rechtsgevolgen verbonden zijn dan aan eenmalige pachtovereenkomsten als bedoeld in artikel 70f lid 5 Pachtwet, ook wat betreft de taak van de grondkamer met betrekking tot die overeenkomsten. Het zou een miskenning zijn van de positie die de wetgever de grondkamer heeft toebedacht wanneer partijen samen zouden kunnen “kiezen” voor een andere kwalificatie van de tussen hen gesloten overeenkomst dan volgens voorheen de Pachtwet en thans het Burgerlijk Wetboek aan die overeenkomst toekomt.

De vraag of al dan niet sprake is van een eenmalige pachtovereenkomst in de zin van artikel 70f lid 5 Pachtwet dient uiteraard volgens oud recht te worden beantwoord.

Partijen geven twee redenen voor hun standpunt dat geen sprake is van een eenmalige pachtovereenkomst in de zin van artikel 70f lid 5 Pachtwet. In de eerste plaats voeren zij aan dat de in de aanhef van bedoeld lid 5 genoemde artikelen met zoveel woorden in de overeenkomst moeten worden vermeld (wat in de onder 3.2 bedoelde overeenkomst niet is geschied); volgens partijen is onvoldoende de vermelding dat het een eenmalige pachtovereenkomst in de zin van artikel 70f lid 5 Pachtwet betreft. In de tweede plaats voeren partijen aan dat volgens artikel 70f lid 7 Pachtwet bij de overeenkomst een kadastrale kaart gevoegd had moeten zijn, met vermelding van de oppervlakte per kadastrale aanduiding. Volgens hen was dit niet het geval, wat in verband met de bepaling van artikel 70f lid 5 aanhef en onder c Pachtwet ertoe zou leiden dat de pachtovereenkomst geen eenmalig karakter draagt.

De opvatting dat de in de aanhef van artikel 70f lid 5 Pachtwet genoemde artikelen met zoveel woorden in de overeenkomst moeten worden vermeld en dat een vermelding in de aanhef van de overeenkomst dat het een eenmalige pachtovereenkomst in de zin van artikel 70f lid 5 Pachtwet betreft onvoldoende is, heeft het hof verworpen in zijn arrest van 10 februari 2009, LJN BJ6878. Het hof verwijst naar hetgeen bij dat arrest onder 4.13 is overwogen. Wat betreft het voorschrift van artikel 70f lid 7 Pachtwet – welk voorschrift ertoe diende om de grondkamers in staat te stellen om controle uit te oefenen op de naleving van het zesde lid van hetzelfde artikel – geldt dat in de agrarische praktijk van algemene bekendheid is dat de grondkamers nauwgezet controleren of ingezonden overeenkomsten voldoen aan de vereisten die de wet stelt. Tegen die achtergrond behoeft nadere toelichting de stelling veertien jaar na dato als zou bij de overeenkomst geen kadastrale kaart gevoegd zijn geweest.

[verpachter], die zich als eerste op het standpunt heeft gesteld dat van eenmalige pacht geen sprake is, dient bij akte bedoelde toelichting te geven. Het hof draagt hem in dat verband op om een verklaring van de grondkamer in het geding te brengen omtrent hetgeen uit het archief van de grondkamer kenbaar is. [pachter 1] en [pachter 2] dienen bij antwoordakte op de akte van [verpachter] te reageren. Partijen dienen hun redenen van wetenschap van het ontbreken van een kadastrale kaart als bedoeld in artikel 70f lid 7 Pachtwet zo nauwkeurig mogelijk te omschrijven.

Indien de primaire vordering van partijen niet toewijsbaar zal blijken te zijn, omdat de onder 3.2 bedoelde overeenkomst geen reguliere maar een eenmalige pachtovereenkomst is, is de toewijsbaarheid van de subsidiaire vordering van partijen aan de orde. Die subsidiaire vordering, strekkende tot schriftelijke vastlegging van een mondelinge pachtovereenkomst met ingang van 8 juni 2002, is in dat geval toewijsbaar. Beide partijen gaan er immers vanuit dat vanaf 8 juni 2002 het gebruik door [pachter 1] en [pachter 2] van het perceel met nummer [3] is voortgezet, klaarblijkelijk tegen dezelfde pachtprijs als voorheen gold, dus ƒ 575,65 per jaar en ook overigens zoveel mogelijk tegen dezelfde voorwaarden als voortvloeide uit de voorafgaande (eenmalige) pachtovereenkomst als onder 3.2 bedoeld.

Zowel in geval van toewijzing van de primaire vordering van partijen als van toewijzing van hun subsidiaire vordering geldt (dus) tussen partijen thans een reguliere pachtovereenkomst. [verpachter] stelt zich op het standpunt dat [pachter 1] zich niettemin niet op pachtbescherming kan beroepen en vordert ontruiming van het gepachte. In dit verband voert hij aan dat sprake is van misbruik van bevoegdheid (memorie van grieven onder 15) en van onrechtmatige daad (idem onder 17); bovendien doet hij een beroep op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid (idem onder 18).

[verpachter] legt aan een en ander de navolgende feitelijke stellingen ten grondslag:

Met betrekking tot het beroep op de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid stelt het hof voorop dat het dwingendrechtelijke karakter van de relevante bepalingen van het pachtrecht op zichzelf niet uitsluit dat een dergelijk beroep opgaat, maar, in verband met bedoeld dwingendrechtelijk karakter, zal daartoe wel aan zware eisen moeten zijn voldaan. Derhalve past een bijzondere terughoudendheid, meer nog dan in gewone gevallen van toepassing van de beperkende werking van redelijkheid en billijkheid reeds geldt. In het licht van deze maatstaf acht het hof de door [verpachter] gestelde feiten en omstandigheden van onvoldoende gewicht. Daartoe is het navolgende redengevend.

Het hof acht mede van betekenis dat uit de stellingen van [verpachter] niet volgt dat de voortzetting van het gebruik na afloop van de eenmalige pacht in juni 2002 naar zijn aard van korte duur was. Zou dat wel het geval zijn geweest, dan hadden [pachter 1] en [pachter 2] zich op die korte duur kunnen instellen. Verder is van belang dat sprake is van een ruim tijdsverloop, in die zin dat de bedoelde voortzetting ook feitelijk nog jarenlang heeft geduurd.

De omstandigheid dat [directeurs] echtgenote ernstig ziek was en [directeur] daardoor aan (het gebruik van) de grond niet of beperkt aandacht heeft kunnen besteden kan aan [pachter 1] en [pachter 2] redelijkerwijs niet worden tegengeworpen. Ook in dit verband is het ruime tijdsverloop van belang. Zoals hiervoor onder 3.3 is vastgesteld, is [pachter 1] tot en met 2007 de overeengekomen pachtprijs blijven voldoen aan Krijna Noordhoek B.V. dan wel [directeur], klaarblijkelijk al die tijd zonder dat [directeur] tegen het gebruik van de grond door [pachter 1] en [pachter 2] bezwaar heeft gemaakt.

Dat verkoop voor [directeur] de enige optie was, dat [pachter 1] en [pachter 2] daarvan op de hoogte waren en dat door hen geen opmerking is gemaakt naar aanleiding van het voornemen tot verkoop acht het hof niet van wezenlijke betekenis. [verpachter] suggereert aldus dat [pachter 1] en [pachter 2] gehouden waren er naar aanleiding van de door [directeur] en [verpachter] voorgenomen (ver)koop op te wijzen dat zij pachters waren van de betrokken grond. Die suggestie is onjuist. Tegen de achtergrond van de regel dat koop pacht niet “breekt”, artikel 7:361 Burgerlijk Wetboek, mochten [pachter 1] en [pachter 2] ervan uitgaan dat hun pachtrechten bij gelegenheid van de verkoop zouden worden gerespecteerd. In de stellingen van [verpachter] liggen geen bijzondere omstandigheden besloten die mee kunnen brengen dat dit in het onderhavige geval anders is, in die zin dat op [pachter 1] en [pachter 2] tegenover hetzij [directeur] hetzij [verpachter] een gehoudenheid rustte in de door [verpachter] gesuggereerde zin.

Of [pachter 1] (en [pachter 2]) al dan niet beogen om de grond (wederom) in eigendom te verwerven tegen een waarde in verpachte staat, is evenmin van wezenlijke betekenis. Zonder aanvullende feiten of omstandigheden, die niet zijn gesteld, maakt een dergelijk motief niet dat hun beroep op pachtbescherming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

In het midden kan blijven of [verpachter] de achtergronden van de transactie in 1996 tussen [pachter 1] (en [pachter 2]) enerzijds en [directeur] anderzijds met de hiervoor onder 4.15 sub a, b en c weergegeven stellingen in het juiste daglicht heeft geplaatst (wat door [pachter 1] en [pachter 2] wordt betwist). Indien [pachter 1] (en [pachter 2]) toen inderdaad een aanzienlijke verkoopwinst hebben behaald, inderdaad destijds een gebruik voor beperkte duur werd beoogd en de eenmalige pacht voor de duur van zes jaar [pachter 1] (en [pachter 2]) inderdaad fiscaal voordeel heeft bezorgd, geldt dat die omstandigheden door het hiervoor bedoelde (zeer) ruime tijdsverloop inmiddels zodanig zijn “verbleekt”, dat zij thans – mede gelet op de hier te betrachten bijzondere terughoudendheid (hiervoor onder 4.16) – geen wezenlijk gewicht meer in de schaal leggen.

Ook voor het beroep van [verpachter] op misbruik van bevoegdheid onderscheidenlijk onrechtmatige daad geldt dat het dwingendrechtelijke karakter van de relevante bepalingen van het pachtrecht mede van betekenis is voor de vraag of inderdaad sprake is van misbruik respectievelijk onrechtmatig handelen en dat ook in zoverre terughoudendheid past. Tegen die achtergrond kan van misbruik van bevoegdheid door [pachter 1] en [pachter 2] niet worden gesproken en evenmin van onrechtmatig handelen. Hetgeen het hof hiervoor onder 4.16 tot en met 4.21 naar aanleiding van de door [verpachter] gestelde feiten en omstandigheden heeft overwogen, is ook in dit verband redengevend.

Het perceel met nummer [2]

[pachter 1] en [pachter 2] vorderen mede de vastlegging van een pachtovereenkomst met ingang van 1996 met betrekking tot het perceel met nummer [2]. [verpachter] ontkent terecht niet dat de onder 3.4 bedoelde gebruiksruil een pachtovereenkomst impliceert, waarbij de tegenprestatie bestaat in het gebruik van het perceel sectie [.....], nummer [1]. Tegelijk stelt [verpachter] zich op het standpunt dat schriftelijke vastlegging niet mogelijk is in verband met de beperkte oppervlakte van het perceel in verband met voorheen artikel 58 Pachtwet en thans artikel 7:395 Burgerlijk Wetboek. Daarbij ziet [verpachter] er ten onrechte aan voorbij dat volgens het vierde lid van genoemde artikelen de overeenkomst met betrekking tot het perceel met nummer [3] en de overeenkomst met betrekking tot het perceel met nummer [2] als één overeenkomst moeten worden gezien. Nu beide percelen tezamen groter zijn dan één hectare, staat de oppervlakte van het perceel met nummer [2] (0.18.10 ha) niet aan schrifelijke vastlegging in de weg.

Beide partijen gaan ervan uit dat de pachtovereenkomst met betrekking tot het perceel met nummer [2] in (of rond) 1996 is ingegaan, maar hebben zich niet uitgelaten over de exacte ingangsdatum. Het ligt voor de hand om die ingangsdatum te laten samenvallen met die van het gebruik van het perceel met nummer [3] op grond van de onder 3.2 bedoelde overeenkomst (7 juni 1996). Partijen zullen bij gelegenheid van hun onder 4.12 bedoelde akte en antwoordakte op dit punt desgewenst een nadere toelichting kunnen geven.

Slotsom

Uit het voorgaande volgt met betrekking tot het perceel met nummer [3] dat – na de nadere toelichting door partijen als onder 4.12 bedoeld – hoe dan ook schriftelijke vastlegging van een reguliere pachtovereenkomst zal volgen, in die zin dat bij gelegenheid van het eindarrest zal worden vastgelegd een reguliere pachtovereenkomst met betrekking tot het perceel landbouwgrond te [.....], kadastraal bekend gemeente [.....], sectie [.....], nummer [3], hetzij ingaande 7 juni 1996 en eindigend op 8 juni 2002, hetzij ingaande op 8 juni 2002 en voor onbepaalde tijd, in beide gevallen tegen een pachtprijs van ƒ 575,65 per jaar en ook overigens zoveel mogelijk tegen de voorwaarden als in de onder 3.2 bedoelde schriftelijke overeenkomst neergelegd (welke overeenkomst het hof ten behoeve van de toetsing door de grondkamer aan zijn arrest zal hechten). De vordering van [verpachter] tot ontruiming van het perceel met nummer [3] is niet toewijsbaar.

De vordering van [pachter 1] en [pachter 2] tot vastlegging van een schriftelijke pachtovereenkomst met betrekking tot het perceel met nummer [2] is toewijsbaar, in die zin dat bij gelegenheid van het eindarrest zal worden vastgelegd een pachtovereenkomst voor onbepaalde tijd met betrekking tot het perceel landbouwgrond te [.....], kadastraal bekend gemeente [.....], sectie [.....], nummer [2]. De exacte ingangsdatum zal het hof bepalen na de nadere toelichting door partijen als onder 4.24 bedoeld.

Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden.

De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

in het geding tussen [verpachter] en [pachter 2]:

verklaart [verpachter] niet-ontvankelijk voor zover hij zijn hoger beroep tegen het vonnis van de pachtkamer van de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Bergen op Zoom, van 16 september 2009 mede tegen [pachter 2] heeft gericht;

verklaart [pachter 2] niet-ontvankelijk voor zover zij tegen bedoeld vonnis incidenteel beroep heeft ingesteld;

in zowel het geding tussen [verpachter] en [pachter 1] als in dat tussen [verpachter] en [pachter 2]:

verwijst de zaak naar de rol van 8 maart 2011 voor akte aan de zijde van [verpachter] voor het doel als onder 4.12 en 4.24 omschreven;

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.L. Valk, G.P.M. van den Dungen en H.L. van der Beek en de deskundige leden mr. ing. J.A. Jansens van Gellicum en ir. H.K.C. Roelofsen, en is in te-genwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 februari 2011.