Rb. Midden-Nederland, 20-04-2023, nr. UTR 22/4266

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 22/4266

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 april 2023 in de zaak tussen

(gemachtigde: mr. R. van der Weide),

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] (de heffingsambtenaar)

(gemachtigde: mr. W.G. Vos).

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020.

De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 31 mei 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.258.000,-, naar de waardepeildatum 1 januari 2019. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de onroerende zaak ook een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) en watersysteemheffing opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.

De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 11 juli 2022 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.

Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak.

De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.

Het beroep is behandeld op de online zitting van 22 maart 2023. De gemachtigde van eiser was daarbij aanwezig. Namens de heffingsambtenaar is zijn gemachtigde verschenen, samen met taxateur [taxateur] .

Inleiding en geschil

1. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een (in aanbouw zijnde) vrijstaande woning met carport en een aangebouwde garage. De woning heeft een oppervlakte van

197 m² en ligt op een perceel van 3.110 m².

2. Partijen zijn het niet eens over de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019, naar de toestandsdatum 1 januari 2020.

3. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 1.136.792,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.

De beoordeling van de zaak

4. Omdat eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

5. Op 1 januari 2020 was de woning nog in aanbouw. Daar zijn partijen het over eens. Partijen zijn het er ook over eens, en de rechtbank volgt partijen daarin, dat de waarde van de woning die toen in aanbouw was gelet op artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ moet worden bepaald op de vervangingswaarde. De vervangingswaarde is de waarde van de grond, opgeteld bij de stichtingskosten (bouwkosten) van de woning, naar de toestand op 1 januari 2020.

6. De heffingsambtenaar heeft de grondwaarde in zijn berekening in het verweerschrift bepaald op € 1.006.248,-. Dat is de prijs die is betaald voor de grond met (te slopen) woning op 9 februari 2018 van € 895.000,-, gecorrigeerd met 3,1%, 3,6% en 5,6% voor de waardeontwikkeling in 2018, 2019 en 2020. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht het met de eiser eens te zijn dat de voor de waardeontwikkeling naar de waardepeildatum 1 januari 2019 slechts de waardeontwikkeling van 2018 moet worden betrokken bij de waardebepaling en de grondwaarde daarmee € 919.792,- bedraagt. Verder neemt de heffingsambtenaar, net als eiser, de bouwkosten van de woning van € 500.000,- als uitgangspunt voor het bepalen van de stichtingskosten.

Het gereedheidspercentage

7. Om de waarde van het object in aanbouw aan het begin van het belastingjaar te bepalen, moeten de geschatte bouwkosten vermenigvuldigd worden met het voortgangspercentage per 1 januari van het desbetreffende belastingjaar (in dit geval: 2020). Partijen zijn het niet eens over de voortgang van de woning op 1 januari 2020. Volgens eiser was zijn woning op de toestandsdatum anders dan de heffingsambtenaar stelt, nog niet lucht- en waterdicht. Daarom had de heffingsambtenaar conform de uitgangspunten van de Waarderingskamer bij woningen in aanbouw niet een gereedheidspercentage van 60%, maar van 40% moeten hanteren. De heffingsambtenaar heeft voor zijn waardering een gereedheidspercentage van 60% aangenomen, maar hij stelt dat dit nog aan de lage kant is. Hij verwijst in dat verband naar foto’s van de woning, gedateerd op 14 februari 2020 en een luchtfoto, gedateerd op 21 maart 2020, waarop volgens hem te zien is dat de woning lucht- en waterdicht is. Volgens de heffingsambtenaar zal het niet zo zijn dat de woning op de toestandsdatum tientallen procenten minder gereed was dan op de foto’s zichtbaar is, omdat bouw niet zo snel verloopt. Verder geven de door de Waarderingskamer genoemde gereedheidsstadia en gereedheidspercentages volgens hem een vrij (de rechtbank begrijpt: te) eenvoudige weergave van de bouwstadia bij woningbouw.

8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de woning op 1 januari 2020 voor (minstens) 60% gereed was. De heffingsambtenaar heeft zijn standpunt onderbouwd met drie foto’s van de woning in midden februari en eind maart 2020. Eiser betwist niet dat de woning toen lucht- en waterdicht was, maar wel dat zijn woning dat op 1 januari 2020 ook al was. Hij weerspreekt verder gemotiveerd het standpunt van de heffingsambtenaar dat een woning niet binnen zes weken water- en luchtdicht gemaakt kan worden. Tegenover de betwisting van eiser, vindt de rechtbank dat de heffingsambtenaar met de foto’s onvoldoende heeft onderbouwd dat de woning op de toestandsdatum lucht- en waterdicht was en daarom een gereedheidspercentage van 60% kan worden aangehouden. Dat volgens de heffingsambtenaar uit de foto’s zou blijken dat de woning zelfs meer dan 60% gereed was, volgt de rechtbank daarom evenmin. De foto’s van de woning dateren van na de toestandsdatum, dus voor zover al sprake was van een verdere vordering van de bouw, kan daaruit niet direct worden afgeleid dat dit op 1 januari 2020 ook het geval was. De heffingsambtenaar heeft verder weliswaar gesteld dat de gereedheidsstadia- en overeenkomstige gereedheidspercentages van de Waarderingskamer te grofmazig zijn, maar dat maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. De heffingsambtenaar heeft namelijk geen alternatieve berekeningswijze van het gereedheidspercentage op basis van bouwstadia overgelegd of op een andere wijze concreet gemaakt waarom in deze zaak gelet op de foto’s van de woning een hoger percentage moet worden aangenomen. Daar komt nog bij dat deze toelichting, die de heffingsambtenaar op de zitting heeft gegeven, niet strookt met zijn verwijzing in het verweerschrift naar de gereedheidspercentages van de Waarderingskamer in het verweerschrift.

De sloopkosten

9. De rechtbank constateert dat, zelf als zou worden uitgegaan van een gereedheidspercentage van 60%, de stichtingskosten op basis van de bouwkosten van € 500.000,-, € 300.000,- zouden bedragen. Samen met de grondwaarde van € 919.792,-, zou de vervangingswaarde van de woning dan € 1.219.792,- zijn. Dat is lager dan de vastgestelde WOZ-waarde. Volgens de heffingsambtenaar moeten echter ook nog de sloopkosten van de oude woning worden betrokken bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangwaarde. Voor vrijstaande woningen wordt ervan uitgegaan dat de sloopkosten € 40.000,- bedragen. Op zich is eiser het eens met de heffingsambtenaar dat de sloopkosten onderdeel uitmaken van de vervangingswaarde, maar volgens hem zijn de daadwerkelijke kosten € 17.000,-. Op basis van de niet onderbouwde toelichting dat de sloopkosten € 40.000,- bedragen voor vrijstaande woningen en gelet op de betwisting van eiser, ziet de rechtbank geen aanleiding om de heffingsambtenaar te volgen in de hoogte van de sloopkosten.

10. Nu de heffingsambtenaar niet aannemelijk geeft gemaakt dat € 40.000,- aan sloopkosten moeten worden betrokken bij de waardering en evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat het gereedheidspercentage 60% of hoger is, is de conclusie dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom gegrond. De rechtbank zal daarom de uitspraak op bezwaar vernietigen.

De waarde van eiser

11. Omdat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is het aan eiser om aannemelijk te maken dat de door hem bepleite waarde niet te laag is.

12. Op basis van de toelichting van eiser op de zitting begrijpt de rechtbank dat volgens eiser de grondwaarde € 919.792,- is en de stichtingskosten 40% van de bouwkosten van € 500.000,- zijn, vermeerderd met de sloopkosten van € 17.000,-. Dit resulteert in een vervangingswaarde van € 1.136.792,-. De rechtbank is van oordeel dat eiser deze waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Zij vindt dat ook eiser het door hem voorgestane gereedheidspercentages van 40% onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt. Hij heeft bijvoorbeeld geen foto’s van de woning overgelegd van de woning op of vlak voor of na de toestandsdatum. Verder heeft eiser de sloopkosten van € 17.000,- niet onderbouwd.

Conclusie en gevolgen

13. Omdat partijen er niet in geslaagd zijn de waarde van de woning aannemelijk te maken, stelt de rechtbank de waarde van de woning voor het belastingjaar 2020 schattenderwijs vast op € 1.206.000,-.

14 Omdat het beroep daarom gegrond is, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht moet vergoeden.

15. De rechtbank ziet verder aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.266,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen bij de hoorzitting, met een waarde per punt van € 296,- en een wegingsfactor 1 én 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 837,- en een wegingsfactor 1).

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de bestreden uitspraak;

- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2020 tot € 1.206.000,- naar waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de daarop gebaseerde aanslagen overeenkomstig deze waarde vermindert;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de bestreden uitspraak;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 2.266,- aan proceskosten aan eiser.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 april 2023.

griffier rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.