Rb. Noord-Holland, 06-03-2013, nr. C/15/192302 / HA ZA 12-244

Tussen partijen is in de eerste plaats in geschil of sprake is van overbouw door Gemeente Waterland c.s. op het erf van [eiser].

Volgens [eiser] is de nieuwe museummuur ter hoogte van de achtergevel van zijn woning tot aan het einde van zijn perceel gedeeltelijk op zijn grond gebouwd. Daardoor is circa 3 m² perceeloppervlak verloren gegaan, aldus [eiser]. Van Overbeek makelaars & taxateurs o/g (verder te noemen: Van Overbeek) heeft, in opdracht van [eiser], de waarde van het betreffende perceeloppervlak getaxeerd op € 6.138,-.

[eiser] stelt zich voorts op het standpunt dat de hemelwaterafvoer en riolering op c.q. boven zijn perceel zijn aangebracht, als gevolg waarvan Gemeente Waterland c.s. circa 1 m² onrechtmatig in gebruik hebben genomen. [eiser] vordert daarom verwijdering van de betreffende voorzieningen.

Ter onderbouwing van zijn stellingen dat van overbouw sprake is, heeft [eiser] verwezen naar de oude kadastrale kaart, de bij de erfpachtakte en vaststellingsovereenkomst behorende situatieschetsen en tekeningen, bouwtekeningen, foto’s en een rapportage van Boon Landmeten van 20 juli 2011.

Gemeente Waterland c.s. betwisten dat sprake is van overbouw. Zij hebben hiertoe, voor het eerst ter comparitie, betoogd dat krachtens artikel 3:119 jo. 5:36 van het Burgerlijk Wetboek (BW) de bezitter wordt vermoed rechthebbende te zijn en dat de juridische erfgrens wordt vermoed te liggen onder het midden van de oude tuinmuur, waarvoor de nieuwe museummuur in de plaats is gekomen. Volgens Gemeente Waterland c.s. had [eiser] een vordering tot grensbepaling in de zin van artikel 5:47 BW moeten instellen en liggen zijn onderhavige vorderingen reeds hierom voor afwijzing gereed.

Gemeente Waterland c.s. stellen zich voorts op het standpunt dat uit kadastrale metingen op 12 april 2011 en 16 september 2011 is gebleken dat van overbouw geen sprake is. Ter onderbouwing van hun standpunt dat van overbouw geen sprake is, hebben Gemeente Waterland c.s. voorts enkele handgemaakte (kadastrale) tekeningen uit 1987 en 1997 en foto’s in het geding gebracht. De rechtbank volgt Gemeente Waterland c.s. niet in hun verweren. Daartoe is het volgende redengevend.

Op grond van artikel 5:36 BW wordt het midden van een afscheiding van twee erven vermoed de grens tussen deze erven te zijn. Het wettelijke vermoeden dat het midden van de oude tuinmuur de grens tussen de twee erven was, is in het onderhavige geval echter overtuigend weerlegd. Ter comparitie heeft de rechtbank met partijen de diverse (kadastrale) tekeningen en situatieschetsen doorgenomen en heeft zij kunnen waarnemen hoe de kadastrale grens tot 2012 liep. Op de bij de erfpachtakte en vaststellingsovereenkomst gevoegde oude kadastrale kaart, situatieschetsen en tekeningen is te zien dat de kadastrale grens vanaf het perceel met kadastraal nummer 263 enigszins taps naar achteren toeliep. Als onweersproken staat vast dat de bouwvergunning voor het museum is gebaseerd op voornoemde kadastrale kaart, situatieschetsen en tekeningen. De blote stellingen zijdens Gemeente Waterland c.s. dat de oude kadastrale kaarten en tekeningen waarop de taps toelopende lijn is te zien niet kloppen (mede onder verwijzing naar productie E25, zijnde een oude tekening waarop rechte lijnen staan), en dat aan ‘gewone’ kadastrale tekeningen geen rechten kunnen worden ontleend, zijn in het licht van het feit dat deze kennelijk wel tot uitgangspunt hebben gediend bij de erfpachtakte, vaststellingsovereenkomst en bouwplannen, volstrekt onvoldoende. De rechtbank gaat dan ook uit van de juistheid van deze kaarten en tekeningen. Aan deze kaarten en tekeningen kan de conclusie worden verbonden dat de erfgrens niet liep onder het midden van de oude tuinmuur, maar buiten die tuinmuur.

Voorts is niet weersproken is dat, in afwijking van de oorspronkelijke bouwvergunning, 45 centimeter dichterbij het perceel van [eiser] en in een rechte lijn naar achteren is gebouwd. Als gevolg hiervan is de nieuwe museummuur niet binnen de taps toelopende kadastrale lijn geplaatst. De rechtbank concludeert dat de nieuwe museummuur deels is gelegen op het perceel van [eiser].

De rechtbank constateert dat in de door Gemeente Waterland c.s. in het geding gebrachte relazen van bevindingen van de kadastrale metingen op 12 april 2011 en 16 september 2011, anders dan Gemeente Waterland c.s. aanvoeren, niet is te lezen dat de feitelijke erfgrens op de momenten dat werd gemeten, conform de kadastrale erfgrens was en dat van overbouw geen sprake zou zijn. Hierbij komt dat [eiser] onweersproken heeft gesteld dat in april 2011 in het geheel geen sprake was van bouw, laat staan van overbouw. Nu uit het voorgaande volgt dat de oude tuinmuur niet op de kadastrale erfgrens stond, kan de stelling van Gemeente Waterland c.s. dat uit de als producties 7 en 11 bij conclusie van antwoord overgelegde foto’s blijkt dat de fundering voor het nieuwe museum is gelegd buiten de oude tuinmuur, bovendien onbesproken blijven.

Dat de kadastrale kaart eind 2011/begin 2012 is aangepast naar aanleiding van de kadastrale metingen in 2011 en de nieuwe museummuur binnen de nieuwe kadastrale erfgrens valt, doet aan het voorgaande niets af. Bij de aanpassing van de kadastrale kaart is immers uitgegaan van de op dat moment bestaande, feitelijke situatie waarin reeds van overbouw sprake was.

Aangezien de loop van de erfgrens naar het oordeel van de rechtbank allerminst onduidelijk is, slaagt het beroep van Gemeente Waterland c.s. op artikel 5:47 BW evenmin.

De huidige afstand tussen de zijgevels is, onbetwist, 5 centimeter, waaruit naar het oordeel van de rechtbank genoegzaam volgt dat ook de hemelwaterafvoer zich boven en op het perceel van [eiser] bevindt, zoals [eiser] stelt. Dat de riolering zich op het perceel van [eiser] bevindt, is tussen partijen niet in geschil. De blote stelling van Gemeente Waterland c.s. dat de hemelwaterafvoer zich niet op het perceel van [eiser] bevindt omdat deze is gebouwd conform de bouwvergunning, voldoet in het licht van de vaststaande feiten niet, zodat de rechtbank deze stelling als onvoldoende gemotiveerd passeert.

Gemeente Waterland c.s. hebben zich, in subsidiaire zin, beroepen op verkrijgende verjaring. Zij leggen hieraan ten grondslag dat (rechtsvoorgangers van) Gemeente Waterland reeds sinds 1920 eigenaar wa(s)(ren) van het betreffende perceel en het oude (museum)gebouw 74 jaar op dezelfde plaats stond, een en ander in afwijking van de kadastrale tekeningen. De kadastrale tekeningen zijn volgens Gemeente Waterland c.s. nooit aangepast aan de feitelijke situatie. Voor zover het oude gebouw (deels) op het perceel van [eiser] stond, is Gemeente Waterland dan ook eigenaar van het betreffende stuk grond geworden, aldus Gemeente Waterland c.s. Het nieuwe museum is gebouwd op de fundamenten van het oude gebouw en is binnen de oude tuinmuur van [eiser] gebleven, aldus Gemeente Waterland c.s. Gemeente Waterland c.s. hebben ter onderbouwing van laatstgenoemd standpunt foto’s overgelegd.

[eiser] heeft zich daarentegen op het standpunt gesteld dat de kadastrale erfgrens tot de nieuwbouw in 2011 volledig werd gerespecteerd. Tot eind jaren ’60 stonden op het betreffende perceelgedeelte van [eiser] aanbouwen (de rechtbank begrijpt) tegen de erfgrens aan. Vanaf 1992 tot 2003 stond er volgens [eiser] een houten schutting op de kadastrale erfgrens. De oude tuinmuur is in 2003 ongeveer een halve meter binnen de erfgrens geplaatst, aldus [eiser]. In al die jaren is de kadastrale erfgrens niet gewijzigd, aldus [eiser]. [eiser] heeft dit standpunt onderbouwd middels foto’s, kaartjes en een brief van het kadaster van 8 december 2011. Van verkrijgende verjaring is dan ook geen sprake, aldus [eiser].

De rechtbank is van oordeel dat het beroep van Gemeente Waterland c.s. op verkrijgende verjaring niet opgaat. [eiser] heeft immers onbetwist gesteld dat de oude tuinmuur minder dan 10 jaar geleden is geplaatst. In het licht van de met foto’s, kaartjes en rapportages onderbouwde stellingen van [eiser], hebben Gemeente Waterland c.s. bovendien hun stelling dat rechtsvoorgangers reeds gebruik maakten van de strook land tussen de plek waar volgens [eiser] de oude houten schutting stond en waar de oude tuinmuur vervolgens is geplaatst, onvoldoende onderbouwd. Dat betekent dat niet is komen vast te staan dat Gemeente Waterland c.s. of hun rechtsvoorgangers minstens 10 jaar het bezit hebben gehad van bedoelde strook grond, zodat geen sprake kan zijn van verkrijgende verjaring.

[eiser] heeft geen toestemming voor de overbouw verleend. Gemeente Waterland c.s. hebben hiermee dan ook inbreuk gemaakt op het eigendomsrecht van [eiser]; Gemeente Waterland als eigenaar van het museumgebouw, De Speeltoren als erfpachter ervan. De gevorderde verklaring voor recht is daarom toewijsbaar.

Als gevolg van de inbreuk op zijn eigendomsrecht, en de hierdoor ontstane onrechtmatige toestand, komt [eiser] in beginsel, onder meer, de bevoegdheid toe wegneming van het overbouwde gedeelte van het museum te vorderen. [eiser] heeft, ten aanzien van de strook grond van circa 3 m² die hij stelt kwijt te zijn, echter geen verwijdering gevorderd van de museummuur, maar (minder ver gaand) medewerking door Gemeente Waterland c.s. aan overdracht van zijn grond aan Gemeente Waterland c.s., tegen een vergoeding van € 6.138,-. De rechtbank acht de gevorderde grondoverdracht toewijsbaar en overweegt ten aanzien van de gevorderde vergoeding dat, in het licht van het door [eiser] overgelegde taxatierapport van Van Overbeek, Gemeente Waterland c.s. met hun blote stellingen dat de voor [eiser] verloren gegane grond (minder waardevolle) tuingrond betreft en dat [eiser] al ruimschoots is gecompenseerd met de levering van een ander perceel grond, de gestelde waarde van het stuk grond onvoldoende hebben betwist. De rechtbank zal deze verweren daarom als onvoldoende gemotiveerd passeren en het gevorderde bedrag toewijzen.

De rechtbank zal ook de gevorderde medewerking aan de overdracht door zowel Gemeente Waterland als De Speeltoren toewijzen, nu beide zakelijk gerechtigd zijn met betrekking tot het inbreukmakende gebouw.

Aan zijn vordering tot verwijdering van de riolering heeft [eiser] ten grondslag gelegd dat de hemelwaterafvoer nu afwatert op zijn grond en dat de riolering onvolwaardig is, doordat deze onvoldoende afloopt en niet diep genoeg ligt. [eiser] stelt zich op het standpunt dat het vreemd is dat een gewone huisriolering moet lozen op een hemelwaterafvoerriolering met een diameter van 11 centimeter. De aanlegdiepte van 35 centimeter biedt bovendien geen mogelijkheid voor zijn perceel om aan te takken op deze riolering, wegens onvoldoende afschot, aldus [eiser].

Gemeente Waterland c.s stellen zich op het standpunt dat een andere wijze van hemelwaterafvoer niet mogelijk is. De mogelijkheid van inpandige hemelwaterafvoer is vergeefs onderzocht en aan [eiser] is voorts vergeefs aangeboden een andere hemelwaterafvoerkoker aan te brengen, aldus Gemeente Waterland c.s. Volgens Gemeente Waterland c.s. is de riolering bovendien wel degelijk volwaardig. Ter onderbouwing van hun standpunten verwijzen zij, onder meer, naar de brief van De Speeltoren van 13 december 2011.

De rechtbank stelt voorop dat, gelet op de inbreuk op het eigendomsrecht van [eiser], zijn vordering tot verwijdering van de overbouw toewijsbaar is, tenzij Gemeente Waterland c.s. door wegneming van de overbouw onevenredig veel zwaarder benadeeld worden dan [eiser] door de handhaving ervan.

De rechtbank is genoegzaam gebleken dat Gemeente Waterland c.s. zwaarder worden benadeeld in vorenbedoelde zin. Het verwijderen van hemelwaterafvoer en riolering zonder dat hiervoor andere voorzieningen in de plaats komen, zal immers (voor alle partijen) op onoverkomelijke problemen stuiten. Gemeente Waterland c.s. hebben bovendien gemotiveerd gesteld dat een wijze van hemelwaterafvoer of riolering die geen inbreuk maakt op het eigendomsrecht van [eiser], niet of slecht realiseerbaar is, hetgeen [eiser] niet heeft betwist.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] dan ook geen redelijk belang bij zijn vordering tot verwijdering van de hemelwaterafvoer en riolering. Bovendien geldt dat, gezien de toewijzing van de vordering tot grondoverdracht, de hemelwaterafvoer en riolering binnenkort niet langer boven c.q. op grond van [eiser] zullen staan. Deze vordering ligt hiermee voor afwijzing gereed.

Strijd met de vaststellingsovereenkomst

[eiser] stelt zich op het standpunt dat Gemeente Waterland c.s. in strijd hebben gehandeld met de vaststellingsovereenkomst. Zo hebben Gemeente Waterland c.s. niet de afgesproken dakkapel doen plaatsen, is geen nieuwe erfafscheiding met vervangende toegangspoorten en herstel van tuin en bestrating gerealiseerd, is een andere dakgoot geplaatst dan was afgesproken en is de buitenmuur van zijn pand door de sloop van de oude museummuur onvolwaardig geworden. [eiser] vordert een bedrag van € 27.586,- (inclusief 21% BTW, architectkosten, bouwvergunningleges en bijkomende kosten) aan herstelkosten om de benodigde werkzaamheden en voorzieningen in eigen beheer te doen uitvoeren en aanbrengen. [eiser] stelt zich op het standpunt dat Gemeente Waterland c.s. hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de geraamde kosten. Dit volgt volgens [eiser] reeds uit de vaststellingsovereenkomst.

Gemeente Waterland c.s. verzetten zich in de eerste plaats tegen de gevorderde hoofdelijkheid. Volgens Gemeente Waterland c.s. heeft De Speeltoren immers opdracht gegeven tot de bouwwerkzaamheden en is zij de betreffende verplichtingen onder de vaststellingsovereenkomst aangegaan. De vorderingen van [eiser] regarderen dan ook enkel De Speeltoren, aldus Gemeente Waterland c.s.

Bepalend voor het antwoord op de vraag of Gemeente Waterland c.s. zich hoofdelijk hebben verbonden voor de uit de vaststellingsovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, is de uitleg die aan deze overeenkomst moet worden gegeven. De rechtbank overweegt dat de strekking van de vaststellingsovereenkomst niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het ook aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de betreffende bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij wat dat betreft redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (HR 13 maart 1981, NJ 1981, 635, Haviltex).

Het gaat hier om een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW, welke naar zijn aard tot doel heeft een einde te maken aan een geschil tussen partijen en eenduidig de rechtsverhouding van partijen tot elkaar te regelen. Zowel Gemeente Waterland als De Speeltoren is partij bij de vaststellingsovereenkomst. Beide zijn bovendien zakelijk gerechtigd tot het nieuwe museumgebouw; Gemeente Waterland als eigenaar, De Speeltoren als erfpachter. Dat de bedoeling van partijen is geweest dat niet alleen De Speeltoren, maar óók Gemeente Waterland gebonden zou zijn aan de uit de vaststellingsovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, volgt voorts uit het feit dat Gemeente Waterland (in de persoon van de heer […]) ten aanzien hiervan steeds (mede) aanspreekpunt is geweest voor [eiser]. Gemeente Waterland was bovendien vertegenwoordigd bij de bespreking op 23 november 2011. [eiser], als niet-professionele partij, heeft er, gelet op het voorgaande, op goede gronden van uit mogen gaan dat zowel Gemeente Waterland als De Speeltoren gebonden is aan de verplichtingen uit de vaststellingsovereenkomst. Dat uit de vaststellingsovereenkomst en de notulen van de bespreking van 23 november 2011 blijkt dat De Speeltoren uitvoering zou geven aan de betreffende verplichtingen, doet aan het voorgaande niets af.

Niet in geschil is dat de vaststellingsovereenkomst op de door [eiser] gestelde punten niet is nageleefd. De rechtbank is bovendien genoegzaam gebleken dat [eiser] door deze tekortkomingen schade heeft geleden. [eiser] heeft zijn schade mede onderbouwd en becijferd door middel van een gespecificeerde offerte van Aannemersbedrijf Obdam B.V. van 30 januari 2012. Gemeente Waterland c.s. hebben hiertegenover enkel gesteld dat de schadevorderingen in strijd zijn met de tijdens de bespreking op 23 november 2011 gemaakte afspraken en dat [eiser] in schuldeisersverzuim verkeert, als gevolg waarvan zij niet in verzuim zijn komen te verkeren. Dat Gemeente Waterland c.s. [eiser] de voor schuldeisersverzuim benodigde ingebrekestelling hebben gestuurd, is echter gesteld noch gebleken. Evenmin gebleken is dat [eiser] in strijd heeft gehandeld met de gemaakte afspraken. In de notulen van de bespreking op 23 november 2011 is immers te lezen dat De Speeltoren akkoord is gegaan met het uitvoeren van de betreffende werkzaamheden door [eiser] en dat zij de kosten zal vergoeden naar aanleiding van een offerte.

Gemeente Waterland c.s. hebben, doordat zij de vaststellingsovereenkomst niet hebben nageleefd en (aldus) [eiser] schade hebben berokkend, onzorgvuldig jegens [eiser] gehandeld, welk handelen aan hen kan worden toegerekend. [eiser] heeft Gemeente Waterland c.s. bij brief van 20 maart 2012 in gebreke gesteld, zodat aan de voorwaarden voor aansprakelijkheid van Gemeente Waterland c.s. is voldaan. Gemeente Waterland c.s. zullen dan ook de door [eiser] geleden schade moeten vergoeden.

Ten aanzien van de schadebegroting geldt het volgende. De blote stellingen van Gemeente Waterland c.s. dat de door [eiser] geraamde kosten te hoog zijn (in vergelijking met de oorspronkelijk voor deze posten geraamde kosten) en dat enkele posten reeds zijn hersteld, zal de rechtbank, mede in het licht van de gemotiveerde betwisting hiervan door [eiser] ter comparitie, als onvoldoende gemotiveerd passeren. Het laatste geldt echter niet voor zover het de gevorderde herstelkosten voor de goot betreft. Gemeente Waterland c.s. hebben immers, mede bij monde van aannemer Roos, aangegeven dat de goot geschikt en beloopbaar is en dat hiervoor een garantie van vijftien jaar is afgegeven. Ter comparitie is voorts door Gemeente Waterland c.s. aangevoerd dat een andere gootconstructie niet mogelijk was, omdat dit (verdere) schade zou toebrengen aan de muur van [eiser]. [eiser] heeft zich hiertegenover enkel onverminderd op het standpunt gesteld dat sprake is van een waardeloze goot die niet aan de afspraken beantwoordt. Aldus heeft hij niet (voldoende) voldaan aan zijn stelplicht met betrekking tot de kosten aan de goot, zodat het standpunt van [eiser] op dit punt wordt verworpen, zonder dat plaats is voor bewijslevering. De voor herstel van de dakgoot gevorderde kosten zullen dan ook op de vordering van [eiser] in mindering worden gebracht.

Het voorgaande brengt met zich dat Gemeente Waterland c.s. worden veroordeeld tot vergoeding aan [eiser] van een bedrag van (€ 27.586,- - (€ 951,- + € 438,-) =) € 26.197,-. Nu de rechtbank de schade van [eiser] aldus heeft begroot, zal de subsidiair gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure worden afgewezen.

Dwangsommen

[eiser] heeft geen feiten of omstandigheden aangevoerd waaruit moet worden opgemaakt dat Gemeente Waterland c.s. niet vrijwillig aan dit vonnis zullen voldoen. De gevorderde dwangsommen zullen dan ook worden afgewezen.

Buitengerechtelijke kosten

[eiser] vordert, onderbouwd middels nota’s van Boon Landmeten, Van Overbeek en Gemeente Waterland, vergoeding van een bedrag van € 2.800,98 aan kosten ter vaststelling van de erfgrensoverschrijdingen, tekortkomingen en schade. De rechtbank is van oordeel dat deze werkzaamheden in redelijkheid zijn verricht en dat de kosten redelijk zijn in de zin van artikel 6:96, tweede lid, sub b, BW. [eiser] vordert voorts een bedrag van € 2.000,- aan eigen tijdsbesteding. Deze kosten komen niet voor vergoeding in aanmerking.

Proceskosten

Gemeente Waterland c.s. zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

verklaart voor recht dat de nieuwbouw van het museum gedeeltelijk de erfgrens met het perceel van [eiser] overschrijdt en derhalve inbreuk maakt op het eigendomsrecht van [eiser],

veroordeelt Gemeente Waterland c.s. ieder voor zich hun medewerking te verlenen aan overdracht aan hen van de strook grond waarop overbouw met de nieuwbouw heeft plaatsgevonden, tegen vergoeding aan [eiser] van een bedrag van € 6.138,-,

veroordeelt Gemeente Waterland c.s. hoofdelijk tot betaling aan [eiser] van € 26.197,- wegens herstelkosten,

veroordeelt Gemeente Waterland c.s. hoofdelijk tot betaling aan [eiser] van € 2.800,98 als vergoeding van kosten tot vaststelling van de feiten en schade;

veroordeelt Gemeente Waterland c.s. in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 2.359,14,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de veroordelingen onder 5.2 tot en met 5.5 betreft,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. Th.S. Röell, mr. J.I. de Vreese-Rood en mr. I. de Greef en in het openbaar uitgesproken op 6 maart 2013.?