Rb. Oost-Brabant, 09-07-2014, nr. C/01/257238 / HA ZA 13-22

De raadslieden van beide partijen hebben ter comparitie opgemerkt dat zij nog niet in de gelegenheid zijn geweest volledig te reageren op de spreekaantekeningen van de wederpartij. Mede gelet op artikel 19 Rv heeft de rechtbank haar beoordeling niet gebaseerd op deze spreekaantekeningen voor zover daarin nog onweersproken stellingen zijn vervat. Zodoende heeft de rechtbank ook geen aanleiding gezien om partijen in staat te stellen zich hierover nog uit te laten alvorens dit vonnis te wijzen.

Is sprake van een ontwikkelovereenkomst tussen partijen?

[eiseres] heeft aan voornoemde primaire en subsidiaire vordering ten grondslag gelegd dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming van [gedaagden] c.s. in de nakoming van de overeenkomst van 9 februari 2010. Volgens [eiseres] acht [gedaagden] c.s. zich ten onrechte niet gebonden aan de overeenkomst van 9 februari 2010 en de daarin genoemde ontwikkelprijs van € 10.500.000,--. In deze overeenkomst liggen de essentialia van een overeenkomst genoegzaam vast: prijs, de omvang van het gebouw en het voorzieningen- en afwerkingsniveau. Na vervroegde overdracht van de grond resteerde een ontwikkelprijs van € 7.585.000,--. Uit de leveringsakte van 18 juni 2010 blijkt ook niet van enige prijsaanpassing. In die akte worden de daarin genoemde tekeningen van [naam 6] en de in de overeenkomst van 9 februari 2010 neergelegde prijs tot uitgangspunt genomen voor de ontwikkeling. De ontwikkelovereenkomst is conform alle wensen van [gedaagden] c.s. door [eiseres] uitgewerkt, evenals een STABU-bestek en begroting. Ook is in samenspraak met [gedaagden] c.s. de procedure tot bestemmingsplanwijziging ingezet. Eerst vanaf 30 maart 2011 heeft [gedaagden] c.s. het standpunt ingenomen dat de prijs bijgesteld diende te worden. Verder is het onjuist dat het door [naam 6] ontworpen gebouw van een mindere kwaliteit is dan het aanvankelijke ontwerp van [naam 7]. Van belang is voorts dat dit geschil met [gedaagden] c.s. over een lagere prijs geheel los staat van de zogeheten stofkam-exercitie, die betrekking heeft op het met de aannemer doorlopen van de bouwkundige onderdelen van het bouwplan om eventueel bezuinigingen te realiseren, aldus [eiseres].

[gedaagden] c.s. heeft het voorgaande gemotiveerd betwist. Volgens [gedaagden] c.s. dient de brief van 9 februari 2010 als niet meer dan een intentieovereenkomst te worden beschouwd, met daarin besloten het risico dat partijen in het vervolgtraject alsnog niet tot overeenstemming komen. Het in de intentieovereenkomst genoemde bedrag van € 10.500.000,-- betreft een maximumprijs omdat partijen gezamenlijk op zoek zouden gaan naar besparingen. In de leveringsakte van 18 juni 2010 staat dat koper ([gedaagde 2]) enkel “voornemens is ter zake nadere sloop- en aannemingsovereenkomsten te sluiten met [eiseres]”, met bijkomende ontbindende voorwaarden. Uit die ontbindende voorwaarden blijkt wat de bedoeling van partijen is geweest. Partijen zouden proberen om vóór 1 januari 2011 een gedetailleerde en voor beiden aanvaardbare overeenkomst te sluiten, waarvoor de overeenkomst van 9 februari 2010 de esprit en intenties van partijen weergeeft, en waarbij nog nadere overeenstemming moet worden bereikt over een groot aantal zaken, onder meer begroting en het technisch en praktisch programma van eisen. Daaruit blijkt ook duidelijk dat de prijs geenszins vast staat. Dit brengt mee dat indien partijen geen overeenstemming bereiken, de koper na 31 december 2012 is ontslagen van zijn bouwverplichting. Bovendien was de brief van 9 februari 2010 gebaseerd op de schets van [naam 7], terwijl eerst daarna is overgestapt naar het goedkopere ontwerp van [naam 6]. De intentie van dit eenvoudiger ontwerp was dat hiermee een aanzienlijke kostenreductie zou kunnen worden gerealiseerd. Nu partijen uiteindelijk geen overeenstemming hebben bereikt, was [gedaagden] c.s. bevoegd om de onderhandelingen op 20 juli 2011 af te breken, aldus [gedaagden] c.s.

De rechtbank overweegt als volgt. Tussen partijen is in geschil of tussen hen al dan niet reeds een rechtens bindende overeenkomst tot stand is gekomen. Bij de beoordeling hiervan geldt dat de enkele omstandigheid dat partijen over één of meer opengebleven punten nog onderhandelingen voeren, op zichzelf bezien niet in de weg hoeft te staan aan het oordeel dat tussen hen de precontractuele fase is geëindigd en dat tussen hen een (romp)overeenkomst tot stand is gekomen, waarvan in rechte nakoming kan worden gevorderd. Daartoe is op grond van artikel 6:227 BW vereist dat de onderwerpen waarover partijen het wel eens zijn de essentialia van de overeenkomst omvatten en dat de resterende leemten kunnen worden vastgesteld aan de hand van de wet, de gewoonte en de eisen van redelijkheid en billijkheid zoals bedoeld in artikel 6:248 lid 1 BW. Uiteindelijk is het antwoord op de vraag of ten aanzien van een overeenkomst, bij de totstandkoming waarvan een aantal onderling samenhangende verbintenissen moet worden geregeld, overeenstemming omtrent een of meer onderdelen een overeenkomst doet ontstaan zolang omtrent andere onderdelen nog geen overeenstemming bestaat, afhankelijk van de bedoeling van partijen zoals deze op grond van de betekenis van hetgeen wel en niet geregeld is, van het al dan niet bestaan van het voornemen tot verder onderhandelen en van de verdere omstandigheden van het geval (vgl. HR 2 februari 2001, LJN AA9771, NJ 2001, 179, rov. 3.3.2 en HR 26 september 2003, LJN AF9414, NJ 2004, 460, rov. 4.2).

Hierbij is van belang dat de onderhandelingen tussen partijen – nadat [eiseres] de locatie van [naam 8] had aangedragen – het volgende verloop hebben gekend:

- Bij brief van 26 januari 2010 heeft [eiseres] “een voorstel” gedaan voor ”een nieuw op maat te ontwikkelen bedrijfsgebouw” waarin de kenmerken van dit gebouw in grote lijnen is weergegeven en een prijs is genoemd van € 10.500.000,--. In deze brief staat ook: “Deze aanbieding zal na acceptatie worden uitgewerkt in een overeenkomst waarin alle overige relevante aspecten worden vastgelegd”.

- Voornoemde prijs wordt vervolgens herhaald in de e-mail van [eiseres] van 1 februari 2010, waarin “afspraken” worden “bevestigd” van een kort daarvoor gevoerd overleg tussen partijen. Tot deze “afspraken” behoort ook dat voor de W-installatie een stelpost van € 200,-- per m² geldt, waarbij partijen “gezamenlijk (…) een goedkoper alternatief [zullen] zoeken”, waarbij de “minderkosten worden verrekend” en dat partijen “gezamenlijk [met de aannemer] diverse onderdelen met de ‘stofkam’ [zullen] bekijken”, waarbij bezuinigingen zullen worden verrekend.

- Op deze verklaringen van [eiseres] heeft [gedaagden] op 2 februari 2010 bevestigd dat overeenstemming bestaat en noemt als uitgangspunten onder meer “een cap op de stichtingskosten van 10.500.000”, “de ambitie om de stelpost voor de W-installatie zo ver mogelijk te reduceren” (met behoud van kwaliteit) en “een verdere “stofkam-exercitie” om te kijken waar we nog meer kunnen besparen door intelligent zuinig te zijn”.

- Vervolgens hebben beide partijen de brief van [eiseres] van 9 februari 2010 ondertekend die gelijkluidend is aan de eerdere brief van [eiseres] van 26 januari 2010 met voornoemd bedrag van € 10.500.000,-- , maar waarbij voornoemde aanvullingen ook staan vermeld, zoals de prijs van de W-installatie en ”de ambitie om deze zo ver mogelijk te reduceren” en een “stofkam-exercitie om te kijken waar er nog meer bespaard zou kunnen worden”. Ook in deze brief staat opnieuw vermeld: “Deze aanbieding zal na acceptatie worden uitgewerkt in een overeenkomst waarin alle overige relevante aspecten worden vastgelegd”.

- Vervolgens heeft [eiseres] het bedrijfsterrein geleverd aan [gedaagde 2]. In de leveringsakte van 18 juni 2010 staat dat koper voornemens is om daarop een nieuw kantoorgebouw te bouwen en voornemens is ”ter zake nadere sloop- en aanneemovereenkomsten te sluiten met verkoper” (artikel 1) en als ontbindende voorwaarde (artikel 11) dat partijen voor 1 januari 2011 er niet in slagen “een gedetailleerde en voor beiden aanvaardbare ontwikkelings-/aannemingsovereenkomst te ondertekenen” waarvan onder meer deel zal uitmaken “tijdspad, facturatieschema’s, technisch en practisch programma van eisen alsook de uiteindelijke begroting”.

- Vervolgens krijgt het overleg tussen partijen eerst bijna een half jaar later (in december 2010) een vervolg door de levering van het perceel aan [gedaagde 3] en het toezenden door [eiseres] van een technische omschrijving en een door haar opgestelde conceptovereenkomst. Kort daarop (bij e-mail van 14 december 2010) laat [gedaagden] c.s. aan [eiseres] weten dat zij in de toegezonden bescheiden de afgesproken intentie mist om te streven naar besparingen ten opzichte van het begrote totaalbedrag.

- Vanaf januari 2011 – zo blijkt ook uit de hiervoor vanaf 2.12 en volgende weergegeven feitelijke gang van zaken – hebben partijen nog veelvuldig overleg met elkaar gevoerd, waarna [gedaagden] c.s. op 20 juli 2011 de onderhandelingen heeft afgebroken. Vervolgens zijn de onderhandelingen vanaf december 2011 weer hervat, waarna [eiseres] uiteindelijk op 18 december 2012 de onderhavige procedure aanhangig heeft gemaakt.

De rechtbank is op grond van voornoemde gang van zaken en in het licht van de onder 4.2.3 genoemde maatstaf van oordeel dat tussen partijen (nog) geen rechtens bindende (romp)overeenkomst is ontstaan. De ten tijde van het afbreken van de onderhandelingen bereikte wilsovereenstemming omvatte immers niet de vereiste essentialia van de overeenkomst, met name daar waar het gaat om de ontwikkelprijs. [eiseres] stelt zich op het standpunt dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de vaste aanneemsom van € 7.585.000,--, (zijnde de in februari 2010 genoemde som van € 10.500.000,-- minus de verwervingskosten van het perceel met de bestaande gebouwen). Volgens [eiseres] betreft dit het kernpunt van de onderhavige procedure (dagvaarding, 61-62). Echter, uit de hiervoor weergegeven door partijen over en weer jegens elkaar afgelegde verklaringen blijkt niet dat wilsovereenstemming bestond over dit bedrag als een vaste ontwikkelprijs. In haar eerste schriftelijke verklaring (van 2 februari 2010) heeft [gedaagden] c.s. aan [eiseres] bevestigd dat gesproken is over “een cap op de stichtingskosten van 10.500.000”. Voorts zijn in diezelfde verklaring uitgangspunten genoemd om (i) de stelpost voor de W-installatie zo ver mogelijk te reduceren (met behoud van kwaliteit) en (ii) een verdere “stofkam-exercitie” om aanvullende besparingen te realiseren. Hieruit blijkt dat [gedaagden] c.s. heeft bedoeld dat voornoemd bedrag een maximumbedrag betreft voor de realisatie van het kantoorgebouw. Nu deze uitgangspunten ook zijn neergelegd in zowel de e-mail van [eiseres] van 1 februari 2010 als de door haar opgestelde brief van 9 februari 2010, diende [eiseres] dan ook redelijkerwijs te begrijpen dat partijen nog geen overeenstemming hadden bereikt over een vaste ontwikkelprijs. Dit geldt te meer nu in de leveringsakte van 18 juni 2010 als onderdeel van de tussen partijen gemaakte afspraken is vermeld dat partijen nog nadere overeenstemming dienen te bereiken over een nog te sluiten overeenkomst, waar ook “de uiteindelijke begroting” deel van zal uitmaken, zonder dat verwezen wordt naar het eerdergenoemde bedrag van € 10.500.000,--. Bovendien geldt dat [gedaagden] c.s. – nadat bijna een half jaar na deze levering [eiseres] een technische omschrijving en een conceptovereenkomst had toegezonden – kort daarop per e-mail van 14 december 2010 aan [eiseres] heeft laten weten dat zij in voornoemde stukken de intentie mist om besparingen te realiseren op het begrote totaalbedrag. Anders dan [eiseres] stelt (dagvaarding, 30 en 64) heeft [gedaagden] c.s. dus niet eerst op 30 maart 2011 “plotsklaps” en als “donderslag bij heldere hemel” de ontwikkelprijs ter discussie gesteld. [eiseres] heeft echter sindsdien en tot op heden in de onderhavige procedure haar standpunt gehandhaafd dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de door haar genoemde vaste ontwikkelprijs van € 10.500.000,-- (waarover zij overigens ook niet meer wenst te onderhandelen).

Nu de door [eiseres] gestelde overeenkomst met de door haar genoemde vaste prijs niet tot stand is gekomen, geldt dat de daarop gebaseerde door [eiseres] gestelde toerekenbare tekortkoming van [gedaagden] c.s. evenmin vast staat, zodat de primaire en subsidiaire vorderingen van [eiseres] dienen te worden afgewezen. Vanwege het ontbreken van wilsovereenstemming over de ontwikkelprijs/aanneemsom en het ontbreken van bereidheid van [eiseres] om daarover te onderhandelen, dient ook de door [eiseres] (bij de primaire vordering) gevraagde veroordeling van [gedaagden] c.s. om door te onderhandelen “om de eventueel nog openstaande punten in overeenstemming met wat reeds was overeengekomen tot volkomenheid te brengen” (dagvaarding, 86) te worden afgewezen. Uit het voorgaande volgt dat de overige stellingen die [eiseres] aan haar primaire en subsidiaire vorderingen ten grondslag heeft gelegd, evenals de verweren van [gedaagden] c.s. daartegen, geen beoordeling meer behoeven.

Is sprake van het onrechtmatig afbreken van onderhandelingen?

[eiseres] heeft meer subsidiair gevorderd om [gedaagden] c.s. te veroordelen tot betaling van schadevergoeding (inclusief gederfde winst) wegens het onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen door [gedaagden] c.s. Volgens [eiseres] mocht zij er in de gegeven omstandigheden zonder meer gerechtvaardigd op vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen. [eiseres] wijst in dit verband op hetgeen zij ter onderbouwing van haar primaire en subsidiaire vordering heeft aangevoerd. Partijen hadden vergaande afspraken gemaakt waaraan op allerlei onderdelen al uitvoering is gegeven, zoals de levering van het perceel, de vervaardiging van tekeningen en bestek, verkrijging van welstandsgoedkeuring en het wijzigen van het bestemmingsplan, aldus [eiseres].

De rechtbank stelt voorop dat als – strenge en tot terughoudendheid nopende – maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen – die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen – vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het totstandkomen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij. Hierbij kan ook van belang zijn of zich in de loop van de onderhandelingen onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan, terwijl, in het geval onderhandelingen ondanks gewijzigde omstandigheden over een lange tijd worden voortgezet, wat betreft dit vertrouwen doorslaggevend is hoe daaromtrent ten slotte op het moment van afbreken van de onderhandelingen moet worden geoordeeld tegen de achtergrond van het gehele verloop van de onderhandelingen (HR 12 augustus 2005, LJN AT7337, NJ 2005, 467, rov. 3.6).

De rechtbank is in het licht van deze maatstaf van oordeel dat [eiseres] aan het onderhandelingstraject en de daarin gebleken opstelling en uitingen van [gedaagden] c.s. tot op het moment van afbreken van de onderhandelingen niet het gerechtvaardigd vertrouwen heeft kunnen ontlenen dat de door haar gestelde overeenkomst daadwerkelijk tot stand zou komen. Zoals uit het (hiervoor onder 4.2.4 verkort weergegeven) onderhandelingstraject blijkt was voor [eiseres] van aanvang af kenbaar dat [gedaagden] c.s. ten opzichte van de maximumprijs zoveel mogelijk besparingen wilde realiseren op de W-installatie en aanvullend via de “stofkam-exercitie”. Echter, [eiseres] heeft zich tijdens de onderhandelingen weliswaar bereid getoond om over diverse onderdelen van de overeenkomst te onderhandelen, maar ten aanzien van de prijs heeft zij zich telkens op het standpunt gesteld dat partijen reeds op 9 februari 2010 overeenstemming hadden bereikt over een in beginsel vaste ontwikkelprijs. Niet gebleken is dat [eiseres] op enig moment concrete bereidheid heeft getoond om bijvoorbeeld via aanpassing van (onderdelen van) het ontwerp de door [gedaagden] c.s. gewenste besparingen op de maximumprijs te realiseren. Door deze onwrikbare houding ten aanzien van de totale ontwikkelprijs/aanneemsom aan te nemen en daaraan tot op heden vast te houden, heeft [eiseres] het in feite aan zichzelf te wijten dat de onderhandelingen niet tot enigerlei overeenkomst hebben geleid. Daar komt bij dat partijen ook over andere als niet ondergeschikt aan te merken onderdelen van de overeenkomst uiteindelijk geen overeenstemming hebben kunnen bereiken, zoals aansprakelijkheid, garanties en de wijze waarop en de voorwaarden waaronder [eiseres] voor de financiering “een bedrag van € 1.000.000,00 à € 1.500.000,00 ter beschikking [zou] stellen”. Onder deze omstandigheden stond het [gedaagden] c.s. vrij om op 20 juli 2011 de onderhandelingen af te breken. Van gerechtvaardigd vertrouwen van [eiseres] in de totstandkoming van de overeenkomst kon op dat moment geen sprake zijn. Overigens verdient hierbij nog opmerking dat [gedaagden] c.s. vanaf december 2011 de onderhandelingen met [eiseres] weer heeft hervat, maar tot op heden zonder dat alsnog een overeenkomst tot stand is gekomen.

De rechtbank overweegt verder dat de onrechtmatigheid van het afbreken van de onderhandelingen evenmin kan zijn gelegen in de omstandigheid dat [gedaagden] c.s. wel het via [eiseres] aan haar geleverde perceel behoudt, maar niet met [eiseres] als ontwikkelaar verder gaat. Volgens [eiseres] wil [gedaagden] c.s. aldus ten onrechte “het beste van twee werelden” bereiken (dagvaarding, 75). Uit de door beide partijen ondertekende brief van 9 februari 2010 en hetgeen partijen blijkens de leveringsakte van 18 juni 2010 nadien zijn overeengekomen, blijkt dat partijen uitdrukkelijk ervoor hebben gekozen om het perceel reeds te leveren aan [gedaagde 2] (en later [gedaagde 3]), zonder dat op dat moment zekerheid bestond dat partijen wilsovereenstemming zouden bereiken ten aanzien van een definitieve ontwikkelings-/aannemingsovereenkomst. Uit de in artikel 11 van de leveringsakte ontbindende voorwaarden volgt dat partijen de mogelijkheid onder ogen hebben gezien dat zij alsnog geen overeenstemming zouden bereiken over de ontwikkelings-/aannemingsovereenkomst, in welk geval het koper vrijstond om een beroep te doen op de ontbindende voorwaarde en het perceel terug te leveren aan [eiseres], maar ook om bij het uitblijven van wilsovereenstemming daarvan af te zien en het perceel te behouden. Hierbij is ook van belang dat niet gebleken is dat [gedaagden] c.s. zich tijdens de onderhandelingen onredelijk heeft opgesteld, dan wel deze niet te goeder trouw zou hebben gevoerd. Aldus is deze door [eiseres] ongewenst geachte consequentie – het perceel is geleverd, maar [eiseres] is niet de ontwikkelaar – inherent aan de wijze waarop partijen hun rechtsverhouding vorm hebben gegeven en geen onaanvaardbaar gevolg van het afbreken van de onderhandelingen.

Uit het voorgaande volgt dat nu geen sprake is van het onrechtmatig afbreken van onderhandelingen door [gedaagden] c.s. de meer subsidiaire vordering van [eiseres] dient te worden afgewezen.

Heeft [eiseres] recht op een kostenvergoeding?

De rechtbank ziet aanleiding om, voorafgaand aan de beoordeling van de op ongerechtvaardigde verrijking gebaseerde meer meer subsidiair ingestelde vordering, eerst de uiterst subsidiaire vordering van [eiseres] te beoordelen. Volgens [eiseres] heeft zij op grond van de redelijkheid en billijkheid, dan wel onrechtmatig handelen van [gedaagden] c.s. recht op een vergoeding van de door haar verrichte werkzaamheden en voor de kosten van de door haar ingeschakelde derden. [eiseres] heeft ter onderbouwing van die kosten het volgende gesteld (dagvaarding 91 onder 1 en 99-100, met verwijzing naar productie 39 en de daarbij horende bijlagen). Volgens [eiseres] heeft zij tot op heden voor € 311.437,67 aan kosten gemaakt, bestaande uit € 77.500,-- reeds betaalde architectkosten en € 27.300,-- reeds betaalde constructeurskosten (bijlagen 2 en 3), € 46.262,67 aan advies- en onderzoekskosten (bijlagen 5), € 6.500,-- aan kosten voor het concipiëren van het bestemmingsplan (bijlage 6), € 3.875,-- voor kosten van het brandveiligheid advies (bijlage 7) en € 150.000,-- voor door [eiseres] in de periode vanaf eind 2009 tot en met eind 2012 bestede tijd aan het project. Hiernaast [eiseres] is uit hoofde van de met de architect en constructeur gesloten overeenkomsten aan hen nog € 47.500,-- respectievelijk € 11.700,-- verschuldigd.

In de literatuur en jurisprudentie wordt, veelal onder verwijzing naar het arrest HR 18 juni 1982, NJ 1983, 723, aangenomen dat voorafgaand aan het stadium waarin het afbreken van de onderhandelingen onrechtmatig is (waarvan zoals onder 4.3 is overwogen in dit geval geen sprake is), de onderhandelingen weliswaar nog niet in laatstbedoeld stadium zijn geraakt, maar reeds wel in een stadium dat de partij die de onderhandelingen afbreekt de door zijn wederpartij gemaakte kosten dient te vergoeden. Voor vergoeding van gederfde winst is in dit stadium geen plaats.

De rechtbank is van oordeel dat partijen laatstbedoeld stadium hebben bereikt. Bij onderhandelingen is weliswaar uitgangspunt dat een partij die bij onderhandelingen kosten maakt (in de hoop en verwachting om deze kosten via de te verwerven opdracht terug te kunnen verdienen) in geval de opdracht niet aan hem gegund wordt, deze kosten als zijnde vergeefse (acquisitie)kosten zelf dient te dragen. Echter, naar ook [gedaagden] c.s. behoorde te begrijpen stegen in het onderhavige geval de door [eiseres] gemaakte kosten – waarvan de omvang door [gedaagden] c.s. niet gemotiveerd is betwist – ver uit boven hetgeen een projectontwikkelaar in het algemeen als normale (acquisitie)kosten voor zijn rekening zal willen nemen. Uit het verloop van de onderhandelingen blijkt dat partijen in de door hen beiden ondertekende brief van [eiseres] van 9 februari 2010 en in de leveringsakte van 18 juni 2010 een aantal uitgangspunten hebben neergelegd op basis waarvan zij zouden trachten tot wilsovereenstemming te komen ten aanzien van een uitgewerkte en gedetailleerde ontwikkelings-/aanneemovereenkomst. Op die basis zijn [eiseres] en door haar ingeschakelde derden ruim een jaar lang intensief aan de slag gegaan om de plannen nader vorm te geven. Uit de overgelegde producties valt ook af te leiden dat [gedaagden] c.s. grotendeels bekend was met deze activiteiten van [eiseres], zoals het inschakelen van de architect en de uitwerking van de bouwplannen in een technische omschrijving en een bestek alsmede de activiteiten om te komen tot de benodigde bestemmingsplanwijziging. Op die omvangrijke en kostbare werkzaamheden die mede voortvloeiden uit door haar geuite wensen heeft [gedaagden] c.s. geen enkele rem gezet.

De rechtbank zal de gevorderde verwijzing naar de schadestaatprocedure afwijzen nu zoals hierna zal blijken de aan [eiseres] toewijsbare schade zich reeds in deze procedure laat begroten. De door [eiseres] gevorderde schadevergoeding voor gemaakte directe kosten voor het inschakelen van derden zal worden toegewezen. De vergoeding voor door [eiseres] zelf gemaakte uren (“personeelsinzet”) van € 150.000,-- zal worden afgewezen nu dit deel van de vordering op geen enkele wijze is onderbouwd of gespecificeerd. Verder zullen de gevorderde kosten van juridische bijstand van € 27.460,47 worden afgewezen nu deze facturen niet zijn gespecificeerd en vrijwel geheel bij [eiseres] in rekening zijn gebracht door dezelfde advocaat die haar ook heeft bijgestaan in de onderhandelingen met [gedaagden] c.s. die hebben geleid tot de onderhavige procedure. Niet kan worden vastgesteld of deze kosten zijn gemaakt ten behoeve van de onderhandelingen, dan wel ter instructie van de zaak.

De rechtbank acht aldus de volgende kostenposten toewijsbaar:

- architect € 125.000,-- (€ 77.500,-- en € 47.500,--)

- constructeur € 39.000,-- (€ 27.300,-- en € 11.700,--)

- advies- en onderzoekskosten: € 18.802,20 (€ 46.262,67 minus € 27.460,47)

- bestemmingsplan: € 6.500,--

- brandveiligheid: € 3.875,--

Totaal: € 193.177,20.

Ten aanzien van de nog niet voldane architect- en constructeurskosten gaat de rechtbank ervan uit dat [eiseres] deze alsnog volledig aan haar opdrachtnemers dient te voldoen, zoals zij onbetwist heeft gesteld. Uit de stellingen van [eiseres] blijkt niet dat zij naast deze kostenposten (en de verderop nog te bespreken gestelde gederfde winst op de grondslag van ongerechtvaardigde verrijking) nog andere schade heeft geleden die voor toewijzing in aanmerking komt.

Niet gebleken is dat [eiseres] eerder dan bij dagvaarding van 18 december 2012 aanspraak heeft gemaakt op vergoeding van de gemaakte onderhandelingskosten. De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen daarom worden afgewezen. Verder zal de rechtbank ervan uitgaan dat [gedaagden] c.s. niet eerder dan 1 januari 2013 in verzuim is geraakt. De wettelijke rente zal dan ook vanaf die datum worden toegewezen.

Ter zake van de onderhandelingskosten zal de rechtbank de drie gedaagden hoofdelijk veroordelen tot voldoening daarvan. In de eerste plaats omdat [gedaagden] c.s. tegen deze uiterst subsidiair gevorderde hoofdelijke veroordeling geen afzonderlijk verweer heeft gevoerd. Daarnaast omdat uit de processtukken blijkt van een zodanige onderlinge verwevenheid tussen en een voortdurende gezamenlijke betrokkenheid van de drie gedaagden bij het onderhandelingstraject dat hoofdelijke verbondenheid voor deze kosten gerechtvaardigd is. In eerste instantie heeft [eiseres] met [gedaagden] onderhandeld. De brief van 9 februari 2010 bijvoorbeeld is ondertekend door [gedaagden]. Eerst vanaf 18 juni 2010 is [gedaagde 2] in beeld gekomen doordat het perceel aan haar is geleverd. Overigens heeft een deel van de bij de productie 39 van [eiseres] overgelegde facturen betrekking op reeds vóór 18 juni 2010 gemaakte kosten, dus voordat [gedaagde 2] in beeld kwam. [gedaagde 2] is op 15 december 2010 vervangen door [gedaagde 3], waarbij [gedaagde 2] zich jegens [eiseres] hoofdelijk heeft verbonden voor de verplichtingen van [gedaagde 3]. Echter, nadien is ook [gedaagden] een rol blijven spelen in de onderhandelingen. Zo heeft [gedaagden] bijvoorbeeld bij brief van 18 april 2011 (productie 22 bij dagvaarding) haar standpunt verwoord ten aanzien van de onderhandelingen met [eiseres]. Nu niet eenduidig is op welk moment wie van de drie gedaagden de onderhandelingspartner was van [eiseres], en daarom evenmin welke voornoemde kosten van [eiseres] voor rekening van welke gedaagde dienen te komen, en bovendien noch gesteld of gebleken is dat deze wisselingen van onderhandelingspartner op instigatie van [eiseres] hebben plaatsgevonden, geldt dat alle drie gedaagden hoofdelijk verbonden zijn voor de toewijsbare kosten van [eiseres].

Is sprake van ongerechtvaardigde verrijking?

[eiseres] vordert meer meer subsidiair vergoeding van de door haar gemaakte kosten en haar gederfde winst op de grondslag van ongerechtvaardigde verrijking.

Nu de gevorderde kosten in het voorgaande reeds deels zijn toegewezen, dan wel deels zijn afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing, gaat het hierbij uitsluitend om de gederfde winst van [eiseres]. De rechtbank is van oordeel dat de gederfde winst niet toewijsbaar is op de grondslag van ongerechtvaardigde verrijking. In de eerste plaats omdat [eiseres] weliswaar vanwege het niet sluiten van de overeenkomst winst derft en aldus is verarmd, maar niet gezegd kan worden dat anderzijds [gedaagden] c.s. vanwege het niet doorgaan van deze overeenkomst is verrijkt met eenzelfde bedrag als de gederfde winst van [eiseres]. Daarnaast geldt dat een eventuele verrijking van [gedaagden] c.s. niet als ongerechtvaardigd kan worden aangemerkt. Zoals hiervoor overwogen is van het onrechtmatig afbreken van onderhandelingen geen sprake en stond het [gedaagden] c.s. op basis van het beginsel van contractsvrijheid vrij om de onderhandelingen met [eiseres] af te breken. Zoals hiervoor onder 4.3.4 overwogen, is de hieruit voortvloeiende door [eiseres] ongewenst geachte consequentie – het perceel is geleverd en [gedaagden] c.s. kan het perceel zonder [eiseres] ontwikkelen – inherent aan de wijze waarop partijen hun rechtsverhouding vorm hebben gegeven.

Uit het voorgaande volgt dat de op ongerechtvaardigde verrijking gebaseerde meer meer subsidiaire vordering van [eiseres] dient te worden afgewezen.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

[gedaagden] c.s. heeft ten slotte verweer gevoerd tegen de door [eiseres] gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraad van het te wijzen vonnis (CvA, onder 100). Volgens [gedaagden] c.s. zal tussentijdse executie van het vonnis leiden tot juridische en praktische gevolgen omdat in geval de vordering tot dooronderhandelen op straffe van een dwangsom wordt toegewezen en de onderhandelingen worden hervat, dit kan leiden tot rechtsgevolgen in de (pre)contractuele sfeer, zoals de totstandkoming van overeenkomsten, die niet althans moeilijk laten herstellen na een gegrond hoger beroep.

De rechtbank verwerpt dit verweer. De situatie waarop [gedaagden] doelt – de vordering tot door onderhandelen op straffe van een dwangsom wordt toegewezen – doet zich niet voor nu dit deel van de vordering immers wordt afgewezen. Nu [gedaagden] c.s. in het kader van de voor artikel 233 lid 1 Rv vereiste belangenafweging voor het overige niet concreet heeft gesteld waaruit blijkt dat haar belang bij behoud van de bestaande toestand tot op het rechtsmiddel is beslist zwaarder weegt dan het belang van [eiseres] om te beschikken over een executoriale titel, dient het verweer van [gedaagden] c.s. te worden gepasseerd en zal het vonnis zoals door [eiseres] gevorderd uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

Slotsom

[gedaagden] c.s. zal hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van € 193.177,20, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf 1 januari 2013 tot aan de dag van algehele voldoening.

Nu partijen over en weer deels in het (on)gelijk zijn gesteld, zal de rechtbank de proceskosten compenseren aldus dat iedere partij zijn eigen proceskosten draagt.