Hof Arnhem-Leeuwarden, 30-06-2015, nr. 14/00966

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 267 te [A], per waardepeildatum 1 januari 2012 en naar de toestand op 1 januari 2013, voor het jaar 2013 vastgesteld op € 7.364.000. Tegelijk met deze beschikking zijn voorts de aanslagen onroerendezaakbelasting 2013 (OZB) vastgesteld.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslagen gehandhaafd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft de beroepen bij uitspraak van 22 juli 2014 gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de vastgestelde waarde verminderd tot € 6.188.480, de aanslagen (het gebruikte enkelvoud is kennelijk een vergissing) OZB dienovereenkomstig verminderd en beslissingen gegeven omtrent de proceskosten van belanghebbende en de vergoeding van het griffierecht.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd waaronder een door belanghebbende overgelegde pleitnota.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 9 juni 2015 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord drs. [B] namens belanghebbende en mr. [C] als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door mr. [D] en ing. [E] als taxateur. Namens de heffingsambtenaar is verschenen [F], taxateur.

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

[G] BV was in het onderhavige jaar eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak [a-straat] 267 te [A]. Zij is met ingang van 25 december 2013 gefuseerd met belanghebbende waarbij [G] BV de verdwijnende en belanghebbende de verkrijgende rechtspersoon was.

De onroerende zaak is een ondergrondse parkeergarage die in 2012 is gebouwd en in gebruik genomen (hierna: de parkeergarage). De parkeergarage heeft 225 parkeerplaatsen en maakt onderdeel uit van een complex waartoe een supermarkt en appartementen behoren. De supermarkt wordt geëxploiteerd door [H] BV die behoort tot hetzelfde concern als waartoe belanghebbende behoort.

De exploitatie van de parkeergarage geschiedt voor rekening en risico van belanghebbende. Belanghebbende heeft het feitelijke parkeerbeheer uitbesteed aan een derde. In de parkeergarage geldt voor de parkeerders de regel dat het eerste uur gratis kan worden geparkeerd. Ter compensatie daarvan heeft belanghebbende van [H] BV een vergoeding bedongen.

Op grond van de uitspraak van de Rechtbank heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde van de parkeergarage bij besluit van 25 augustus 2014 verminderd tot € 6.188.000. De opgelegde aanslagen WOZ zijn dienovereenkomstig verminderd.

In geschil is de waarde van de parkeergarage op de waardepeildatum.

Belanghebbende stelt dat de waarde van de parkeergarage moet worden vastgesteld op de bedrijfswaarde die naar haar mening € 3.083.000 bedraagt.

De heffingsambtenaar verdedigt nader dat de waarde moet worden vastgesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde die in dit geval € 6.188.000 bedraagt, conform de door de Rechtbank vastgestelde waarde.

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar, en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 3.083.000.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt – voor zover hier van belang en kort weergegeven – de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer.

Beide partijen nemen het standpunt in dat de parkeergarage een bedrijfsmatig gebruikte incourante onroerende zaak is die commercieel wordt geëxploiteerd, dat wil zeggen dat die exploitatie geschiedt met het uitsluitende doel daarmee winst te behalen.

Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde niet te hoog is. Het antwoord op de vraag of de heffingsambtenaar het van hem verlangde bewijs heeft geleverd, moet worden gegeven in het licht van hetgeen belanghebbende omtrent de feiten en de gehanteerde waarderingsmethode naar voren heeft gebracht.

De heffingsambtenaar heeft, ter verdediging van de nader vastgestelde waarde, verwezen naar het door hem overgelegde taxatierapport van 2 december 2014, opgemaakt door [F], gecertificeerd WOZ-taxateur. In dat rapport is het standpunt ingenomen dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van de parkeergarage kan worden vastgesteld op (afgerond) € 6.188.000, welk bedrag is berekend met toepassing van de Taxatiewijzer Parkeren. Er is sprake van een nieuw gebouwde parkeergarage die pas in 2012 in gebruik is genomen. Het aantal daarin opgenomen parkeerplaatsen houdt mede verband met het gemeentelijke parkeerbeleid en de geldende parkeernormen. Van overcapaciteit van de parkeergarage is op die grond geen sprake. Belanghebbende heeft op bedrijfsmatige gronden de beslissing genomen om de bouw en de exploitatie van de parkeergarage voor eigen rekening te nemen. De supermarkt was eerder op een andere plek in de nabijheid gevestigd. Belanghebbende kende de plaatselijke omstandigheden omtrent ligging in dit deel van het centrumgebied van [A] en zal die omstandigheden in aanmerking hebben genomen bij het nemen van haar beslissing de parkeergarage zelf commercieel te gaan exploiteren. Gelet op deze omstandigheden is er geen aanleiding bij de waardering van de parkeergarage op de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening te houden met een technische of functionele veroudering. Omdat sprake is van een opstartfase is er geen aanleiding aan te nemen dat de bedrijfswaarde van de parkeergarage op een lager bedrag moet worden gesteld dan de investeringskosten.

Belanghebbende heeft gesteld dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van de parkeergarage niet hoger kan zijn dan de bedrijfswaarde. Destijds, bij het nemen van de investeringsbeslissing, was reeds bekend dat bij de bouw van de parkeergarage sprake zou zijn van een onrendabele top van ongeveer € 1.1 miljoen. De aanvankelijke afspraak was dat de gemeente [A] de parkeergarage tegen de bouwkosten zou overnemen en zelf in exploitatie zou nemen waarbij de onrendabele top dus voor rekening van de gemeente zou komen. De beslissing om niettemin de parkeergarage zelf te gaan exploiteren is door belanghebbende genomen ter afwending dan wel beëindiging van (verdere) juridische procedures en om te voorkomen dat de bouw van het complex zou worden stilgelegd met alle financiële consequenties van dien. Een en ander hield verband met de vraag, kort gezegd, of de bouw van de parkeergarage openbaar had moeten worden aanbesteed. Uit het door haar overgelegde rapport dat is opgesteld door mevrouw [E] blijkt volgens belanghebbende dat de bedrijfswaarde van de parkeergarage moet worden gesteld op € 3.083.000. Deze waarde is berekend met behulp van de zogenoemde DCF-methode. Dat de uitkomst van die berekening aanzienlijk lager is dan de investeringskosten wordt veroorzaakt door de eerdergenoemde onrendabele top en door de ernstig achterblijvende exploitatieopbrengsten. Uit de overgelegde overzichten blijkt dat sprake is van een grote overcapaciteit. Zelfs op de drukste momenten bedraagt het aantal geparkeerde auto’s niet meer dan 140 à 150. Uit de cijfers die zijn overgelegd bij het zogenoemde 10-dagenstuk blijkt dat de werkelijke inkomsten over de jaren 2012 - 2014 zelfs nog achterblijven bij de inkomsten waarvan is uitgegaan in het taxatierapport van mevrouw [E]. Dit komt omdat de parkeergarage ongunstig is gelegen ten opzichte van het A1-winkelgebied in [A]. In en nabij dat winkelgebied is (ruim) voldoende parkeergelegenheid aanwezig. De ongunstige ligging blijkt ook uit de relatief grote leegstand in de omgeving van de parkeergarage. Belanghebbende bestrijdt dat ter plaatse sprake is van een groeiende behoefte aan parkeergelegenheid zoals door de heffingsambtenaar is gesteld. De door [H] BV betaalde vergoeding voor het gratis parkeren voor het eerste uur, is op zakelijke gronden vastgesteld en volledig als inkomsten van de parkeergarage meegenomen in de DCF-opstelling. In de DCF-opstelling is voorts ervan uitgegaan dat de inkomsten, gelet op de opstartfase, gedurende de eerste vijf jaren jaarlijks met tien percent stijgen, boven op de jaarlijkse stijging wegens prijsverhogingen. Zoals aangegeven is die verwachting tot op heden niet uitgekomen, aldus nog steeds belanghebbende.

De gecorrigeerde vervangingswaarde van een incourante onroerende zaak die bedrijfsmatig in de commerciële sfeer wordt gebruikt, kan niet hoger worden gesteld dan de bedrijfswaarde (Hoge Raad 8 april 2011, nr. 10/01134, ECLI:NL:HR:2011:BQ0421, r.o. 3.3.1). Niet in geschil is dat de parkeergarage een dergelijke zaak is.

In het door de heffingsambtenaar overgelegde rapport wordt op geen enkele wijze aandacht besteed aan de bedrijfswaarde van de parkeergarage, laat staan dat daaromtrent een expliciet standpunt wordt ingenomen. De heffingsambtenaar stelt dat de bedrijfswaarde in dit geval gelijk zal zijn aan het geïnvesteerde bedrag, omdat belanghebbende bereid was dit bedrag voor de bouw van de parkeergarage te besteden. Daarbij behoeft geen acht te worden geslagen op de lage gerealiseerde opbrengsten omdat - aldus de heffingsambtenaar - het bedrijf zich in een opstartfase bevindt. Voorts stelt de heffingsambtenaar in dit verband dat belanghebbende bij het nemen van de investeringsbeslissingen volledig op de hoogte was van de plaatselijke omstandigheden. Belanghebbende heeft dat betwist en uiteengezet waarom destijds is besloten te investeren en naderhand om de investering door te zetten, terwijl duidelijk was dat de investering niet (volledig) rendabel zou zijn. De heffingsambtenaar maakt zijn stellingen, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, niet aannemelijk. Feiten of omstandigheden die een ander licht werpen op de bedrijfswaarde zijn door de heffingsambtenaar niet gesteld. Naar het oordeel van het Hof maakt de heffingsambtenaar met het door hem overgelegde taxatierapport niet aannemelijk dat de waarde van de parkeergarage, op de waardepeildatum 1 januari 2012, op ten minste € 6.188.000 moet worden gesteld.

Alsdan is aan de orde of belanghebbende, met hetgeen zij naar voren heeft gebracht, de door haar verdedigde waarde aannemelijk maakt. Het Hof beantwoordt die vraag bevestigend. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de heffingsambtenaar onvoldoende heeft weersproken de stelling van belanghebbende dat reeds bij de bouw van de parkeergarage een onrendabele top werd voorzien van € 1,1 miljoen en voorts neemt het Hof in aanmerking dat belanghebbende in de door haar overgelegde berekening van de bedrijfswaarde is uitgegaan van een extra stijging van de parkeerinkomsten in de opstartfase met tien percent. De heffingsambtenaar heeft de berekening van de bedrijfswaarde en de daaraan ten grondslag liggende cijfers als zodanig niet bestreden zodat het Hof uitgaat van de juistheid daarvan. Belanghebbende maakt daarmee aannemelijk dat de bedrijfswaarde van de parkeergarage niet op een hoger bedrag gesteld kan worden dan € 3.083.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

Het Hof stelt de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op € 980 (1 punt voor hogerberoepschrift, 1 punt voor zitting, waarde per punt € 490, factor 1). Belanghebbende heeft verzocht ter zake van de door haar ingeschakelde deskundige een vergoeding toe te kennen van € 870,67. Dit bedrag is door de heffingsambtenaar ter zitting van het Hof niet bestreden. Nu het naar het oordeel van het Hof redelijk is dat in de hogerberoepsfase kosten van een deskundige zijn gemaakt en de kosten als zodanig, mede gelet op de aard van de te waarderen onroerende zaak, redelijk zijn, zal het Hof het verzoek toekennen. Andere kosten zijn gesteld noch gebleken. Het Hof stelt de voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten van belanghebbende vast op € 1.850,67.

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, behoudens de beslissing omtrent de vergoeding van proceskosten en van het betaalde griffierecht;

– verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond;

– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van de parkeergarage tot € 3.083.000;

– vermindert de aanslagen OZB dienovereenkomstig;

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.850,67, en

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht van € 493 vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.P.M. Kooijmans, voorzitter, mr. J. van de Merwe en mr. R.A.V. Boxem, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier.

De beslissing is op 30 juni 2015 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(J.H. Riethorst) (J.P.M. Kooijmans)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 30 juni 2015

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.