Rb. Amsterdam, 24-12-2014, nr. C-13-548845 - HA ZA 13-914

2. [eiser sub 2],

3. [eiser sub 3],

4. [eiser sub 4],

5. [eiser sub 5],

6. [eiser sub 6],

7. [eiser sub 7],

allen wonende te [woonplaats],

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. drs. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats],

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. K. Roderburg te Amsterdam.

Eisers in conventie, verweerders in reconventie, zullen hierna gezamenlijk [eisers gezamenlijk] worden genoemd en ieder afzonderlijk: [eiser sub 1], [eiser sub 2], [eiser sub 3], [eiser sub 4], [eiser sub 5], [eiser sub 6] en [eiser sub 7]. Gedaagde in conventie, eiseres in reconventie zal hierna [gedaagde] worden genoemd.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

In april 2011 heeft [gedaagde] [naam 1] (hierna: [naam 1]) gevraagd om een deel van haar vastgoedportefeuille te verkopen voor een bedrag van € 1.450.000,00.

Op 9 september 2011 is tussen [gedaagde] als verkoper en [eiser sub 1] en [eiser sub 4] als kopers een koopovereenkomst (hierna: koopovereenkomst A) tot stand gekomen met betrekking tot een onroerend goed portefeuille, bestaande uit 19 registergoederen te Amsterdam (hierna: portefeuille A). Koopovereenkomst A luidt onder meer als volgt:“(…)

De koopprijs voor het verkochte bedraagt: (…) € 1.945.000,00.

(…)

3. Met betrekking tot het verkochte is geen procedure bij de huurcommissie aanhangig, noch is een voornemen daartoe aangekondigd, behoudens de huurder van [adres 1](…). Verkoper beschikt evenmin over informatie dat een huurder voornemens heeft daartoe.

(…)Mededelingsplicht

Artikel 3

Verkoper staat er voor in, dat hij aan koper al die inlichtingen heeft verschaft, die ter kennis van koper behoren te worden gebracht (…).

(…)

Waarborg

Artikel 8

- Tot meerdere zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen voortvloeiende uit deze overeenkomst alsmede uit de op heden getekende overeenkomst met betrekking tot (…) “portefeuille B” zal laatstgenoemde een waarborgsom ten belope van (…) € 150.000,00 voldoen uiterlijk op 15 augustus 2011 (…).

(…)

- Voormelde betaling aan verkoper zal worden verrekend met voormelde koopprijs op de datum van levering van het verkochte via de nota van afrekening van de notaris; over de betaling wordt door verkoper geen rente vergoed aan koper.

(…)

Verdere bijzondere bepalingen

Artikel 13

- Koper verklaart volledig bekend te zijn met het verkochte en aanvaardt het verkochte “as it is”.

(…)

(…)

Eveneens op 9 september 2011 is tussen [gedaagde] als verkoper en [eiser sub 1], handelend namens een nieuw op te richten besloten vennootschap [bedrijf] (hierna: [bedrijf]), als koper een tweede koopovereenkomst tot stand gekomen (hierna: koopovereenkomst B) met betrekking tot een onroerend goed portefeuille, bestaande uit 11 registergoederen te Amsterdam (hierna: portefeuille B).

Koopovereenkomst B luidt onder meer: “(…)De koopprijs voor het verkochte bedraagt: (…) € 2.205.000,00.

(…)”

Voor het overige bevat koopovereenkomst B bepalingen met dezelfde strekking als hiervoor ten aanzien van koopovereenkomst A weergegeven.

De algemene bepalingen bij koopovereenkomst A en koopovereenkomst B (hierna: de Algemene Bepalingen) luiden onder meer:

“(…)Betaling en verrekening

Artikel IV

1. De baten en lasten van het verkochte zijn met ingang van de dag van het ondertekenen van de leveringsakte voor rekening van koper.De tot en met de dag van het ondertekenen van de leveringsakte opeisbare huren dienen tot dan door verkoper en voor diens risico te worden geïnd.

(…) Waarborg

Artikel V

(…)

2. De door koper gestelde waarborgsom zal van rechtswege als boete verbeurd zijn ingeval koper, na in gebreke te zijn gesteld op de in artikel VI omschreven wijze, gedurende het daar gemelde tijdvak in de nakoming van zijn verplichtingen tekortschiet. (…)”

[eisers gezamenlijk] heeft de overeengekomen waarborgsom ad € 150.000,00 overgemaakt naar de kwaliteitsrekening van de notaris.

In ieder geval vanaf 9 september 2011 heeft [naam 1] de onroerend goedportefeuilles beheerd voor [eisers gezamenlijk]

Eind februari 2012 is één appartement uit portefeuille B ([adres 2]-voor) verkocht en geleverd aan een derde voor een bedrag van € 142.500,00.

Op 4 mei 2012 is tussen [gedaagde], [eiser sub 1], voor zich en in hoedanigheid van indirect bestuurder van [bedrijf], en [eiser sub 4] een aanvullende overeenkomst tot stand gekomen (hierna: de aanvullende overeenkomst).

De aanvullende overeenkomst luidt onder meer:

“(…)

4. (…) tevens zijn per die datum [de datum van levering, rb] alle lasten en baten voor rekening van koper;

5. Tot meerdere zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen zal koper uiterlijk op 4 mei 2012 een waarborgsom ad (…) € 335.000,00 voldoen op de kwaliteitsrekening van de notaris, waarbij verkoper gehouden is uiterlijk op 4 mei 2012 de reeds door haar van koper ontvangen gelden ad (…) € 150.000,00 naar de kwaliteitsrekening van de notaris terug te storten als onderdeel van vorenbedoelde waarborgsom. (…)”

Op 14 mei 2012 hebben [gedaagde], [eiser sub 1] en [eiser sub 4] een verklaring ondertekend (hierna: de Verklaring), die onder meer luidt: “(…) De waarborgsom ad € 335.000, zoals omschreven in de aanvullende overeenkomst getekend op 4 mei 2012, zal gelden als betaling van de koopsom van portefeuille A, indien portefeuille B niet afgenomen gaat worden. Indien portefeuille B wordt geleverd, dan dient de betaling ad € 335.000 in mindering te worden gebracht, althans verrekend, op de koopsom van portefeuille B. (…)”

Op enig moment is de door [eisers gezamenlijk] nader overeengekomen waarborgsom van € 335.000,00 naar de kwaliteitsrekening van de notaris gestort. De waarborgsom is vervolgens ten goede gekomen aan [gedaagde].

Op 18 mei 2012 is portefeuille A geleverd aan [eiser sub 1] en [eiser sub 4].

Op 18 mei 2012 is portefeuille B onder ontbindende voorwaarden geleverd aan [eisers gezamenlijk] middels een Groninger Akte (hierna: de Groninger Akte).

De Groninger Akte luidt onder meer als volgt:“(…)

De koopprijs van het verkochte bedraagt: (…) € 1.987.500,00

Koper dient de koopprijs als volgt te voldoen;

- voor wat betreft een bedrag van (…) € 335.000,00 uiterlijk op heden door storting op een rekening van Buma | Algera Notariaat, ter uitbetaling aan verkoper;verkoper is gehouden genoemd bedrag (…) aan te wenden voor de aflossing van de geldlening waarmee het verkochte hypothecair is belast (…)

Artikel 3

Baten en lasten, risico

Met ingang van heden komen de baten koper ten goede en zijn de lasten voor zijn rekening (…)Artikel 7

a. Ingeval van het in vervulling gaan van één der (…) ontbindende voorwaarden is koper aan verkoper ten titel van boete verschuldigd een direct opvorderbaar bedrag van vijftigduizend euro (…), onverminderd het bepaalde in artikel VI van het koopcontract in verband met schadevergoeding.

(…)

Ontbindende voorwaarden

(…)

1. De onderwerpelijke overeenkomst van koop en de hiervoor plaatsgevonden juridische levering van het verkochte zijn geschied onder de volgende ontbindende voorwaarden:a. de betaling van voormelde koopprijs vindt niet uiterlijk plaats na verloop van acht

(8) dagen na de in artikel 7 onder b. bedoelde inverzuimstelling blijkens een daarvan opgemaakte notariële akte;

(…)

2. (…)De ontbinding werkt terug tot het moment van aangaan van de overeenkomst.

3. Alle kosten die verschuldigd mochten zijn als gevolg van het in vervulling gaan van één van de onder 1.a tot en met 1.c vermelde ontbindende voorwaarden komen voor rekening van koper (…).

De nota van afrekening van portefeuille B, gedateerd 18 mei 2012, luidt onder meer als volgt: “(…)Aanbetaling koopprijs door koper aan verkoper Te betalen: € 335.000,00

(…)”

Op 21 januari 2013 is een akte verleden waarin is geconstateerd dat de ontbindende voorwaarden, genoemd onder 1a van de Groninger Akte is vervuld, ten gevolge waarvan koopovereenkomst B is ontbonden.

Op 8 juli 2013 heeft [eisers gezamenlijk] van de voorzieningenrechter van deze rechtbank verlof gekregen tot het leggen van conservatoir beslag, met een begroting van zijn vordering op € 585.500,00. [eisers gezamenlijk] heeft vervolgens ten laste van [gedaagde] beslag laten leggen op de aan [gedaagde] in eigendom behorende onroerende zaken aan de [adres 3].

Bij vonnis van 27 september 2013 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank de vordering van [eisers gezamenlijk] herbegroot op € 101.360,00.

in conventie

Zoals ter comparitie besproken, wordt de vordering van [eisers gezamenlijk] na eiswijzigingen aldus begrepen dat hij vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [gedaagde] veroordeelt tot:

ten aanzien van portefeuille A:

I. betaling van € 27.302,27 aan niet afgedragen huurinkomsten;

II. betaling van € 236.723,56 aan huurderving [adres 4];

III. betaling van € 4.391,03 aan kosten rechtsbijstand;

IV. betaling van € 146.873,09 aan huurderving [adres 5];

een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 juli 2014 tot aan de dag der algehele voldoening;

ten aanzien van portefeuille B:

V. betaling van € 10.729,42 aan huurpenningen;

VI. primair: betaling van € 2.834,06 aan kosten portefeuille B;subsidiair: indien de vordering onder V wordt afgewezen, betaling van € 6.442,21 aan kosten portefeuille B;

VII. betaling van € 10.037,17 aan kosten verhuur- en verkoop klaar maken;

VIII. betaling van € 335.000,00 betreffende restitutie waarborgsom;

IX. betaling van € 75.000,00 betreffende restitutie voorschot portefeuille B;

X. betaling van € 313,57 aan kosten rechtsbijstand claim;

XI. betaling van € 1.681,88 aan kosten/gederfde huur [adres 6];

een en ander te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 juli 2014 tot aan de dag der algehele voldoening;

alsmede:

XII. betaling van € 40.000,00 betreffende courtage van [naam 1];

XIII. betaling van € 1.158,00 aan buitengerechtelijke incassokosten;

XIV. betaling van de proceskosten, waaronder de beslagkosten en nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten vanaf drie dagen na betekening van het vonnis indien op dat moment de proceskosten niet zijn voldaan.

[gedaagde] voert verweer tegen de vorderingen.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

[gedaagde] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [eisers gezamenlijk] veroordeelt tot:

I. betaling aan [gedaagde] van € 50.000,00 aan boete;

II. betaling aan [gedaagde] van € 117.040,45 aan ten onrechte geïnde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van verschuldigdheid tot aan de dag der algehele voldoening;

III. betaling aan [gedaagde] van € 207.949,32 betreffende schade aan onroerende zaken;

IV. betaling aan [gedaagde] van € 190.000,00 betreffende schade door niet-afnemen portefeuille B;

V. de wettelijke rente over de onder I, III en IV genoemde bedragen vanaf 16 oktober 2013 tot aan de dag der algehele voldoening;

VI. de proceskosten, waaronder de nakosten indien niet binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis aan de veroordelingen is voldaan.

[eisers gezamenlijk] voert verweer tegen de vorderingen.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in conventie

Gelet op het eenstemmige verzoek van partijen ter comparitie, zal de rechtbank uit het oogpunt van proceseconomie thans alleen een oordeel geven over de in 3.1 onder II t/m XII genoemde vorderingen. Ten aanzien van de in 3.1 onder V genoemde vordering zal, eveneens conform het verzoek van partijen, alleen een oordeel worden gegeven over de vraag wie recht heeft op de huurpenningen met betrekking tot portefeuille B in de periode van 18 mei 2012 tot 21 januari 2013.

Huurderving [adres 4]

Vast staat dat het appartement [adres 4] (hierna: het appartement) ten tijde van de totstandkoming van koopovereenkomst A werd verhuurd tegen een geliberaliseerde maandelijkse huurprijs van € 2.074,60. Op 8 augustus 2011 zijn de huurders van het appartement een procedure gestart bij de Huurcommissie (hierna: de procedure), ter toetsing van de huurprijs. Bij uitspraak van 23 december 2011 heeft de Huurcommissie de maandelijkse huurprijs teruggebracht naar € 361,59. [gedaagde] is in rechte opgekomen tegen deze beslissing (hierna: de kantonprocedure). Bij vonnis van 12 februari 2013 heeft de kantonrechter van deze rechtbank het oordeel van de Huurcommissie bevestigd.

Tussen partijen staat vast dat [eisers gezamenlijk] voorafgaand aan de koopovereenkomst niet door [gedaagde] is geïnformeerd over de procedure.

[eisers gezamenlijk] stelt dat [gedaagde] hem over de procedure had moeten informeren en dat zij, door dit na te laten, niet aan haar mededelingsplicht heeft voldaan en daarmee toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van koopovereenkomst A.

[gedaagde] voert hiertegen aan dat zij eerst na totstandkoming van koopovereenkomst A bekend is geworden met de procedure, zodat van schending van een mededelingsplicht geen sprake is. Verder voert [gedaagde] aan dat [eisers gezamenlijk] ten tijde van de levering op de hoogte was van de uitspraak van de Huurcommissie en dat hij daartegen destijds geen bezwaar heeft gemaakt. [eisers gezamenlijk] beroept zich er daarom op dat [eisers gezamenlijk] niet tijdig heeft geklaagd, althans dat sprake is van eigen schuld zijdens [eisers gezamenlijk]

De rechtbank is van oordeel dat [eisers gezamenlijk] zich ten aanzien van de procedure thans niet meer op schending van de mededelingsplicht door [gedaagde] kan beroepen. Als onweersproken staat vast dat [eisers gezamenlijk] ten tijde van de levering van portefeuille A op 18 mei 2012 bekend was met de uitspraak van de Huurcommissie. [eisers gezamenlijk] heeft destijds evenwel niet geklaagd en/of geen voorbehoud gemaakt. Daarmee heeft [eisers gezamenlijk] geaccepteerd dat de huurprijs van het appartement mogelijkerwijs lager zou zijn dan ten tijde van het aangaan van koopovereenkomst A. Dat [eisers gezamenlijk] ervan uitging dat de kantonrechter in zijn voordeel zou beslissen, omdat de raadsman van [gedaagde] dat volgens [eisers gezamenlijk] tegen hem heeft gezegd, is een omstandigheid die voor rekening en risico van [eisers gezamenlijk] komt. [eisers gezamenlijk] had kunnen en moeten begrijpen dat de gerechtelijke procedure ook een andere (voor hem ongunstiger) uitkomst kon hebben. Hij heeft dus bewust een risico genomen door af te gaan op hetgeen hem, naar hij stelt, door de advocaat van [gedaagde] is voorgespiegeld, zonder daarbij enig voorbehoud te bedingen.

Ook de omstandigheid dat uitstel van de levering voor alle partijen tot schade zou leiden, zoals [eisers gezamenlijk] stelt, leidt niet tot een ander oordeel. Immers dit doet er niet aan af dat [eisers gezamenlijk] een voorbehoud had kunnen maken, maar dit heeft nagelaten.

Het voorgaande houdt in dat de in 3.1 onder II genoemde vordering van

[eisers gezamenlijk] in het te wijzen eindvonnis zal worden afgewezen.

Kosten rechtsbijstand

[eisers gezamenlijk] vordert betaling door [gedaagde] van de kosten van rechtsbijstand in de kantonprocedure, waarvoor [eisers gezamenlijk] is aangesproken. Volgens [eisers gezamenlijk] is met [gedaagde] afgesproken dat zij de kosten voor haar rekening zou nemen. [gedaagde] betwist dat dit is afgesproken. Zij stelt dat partijen juist zijn overeengekomen dat [eisers gezamenlijk] de kosten van rechtsbijstand in de kantonprocedure zou voldoen, omdat het appartement inmiddels in eigendom was overgegaan naar [eisers gezamenlijk] en de kantonprocedure dus in zijn belang werd gevoerd.

[eisers gezamenlijk] beroept zich ter onderbouwing van zijn stelling op twee e-mails:

Anders dan [eisers gezamenlijk] betoogt, kan hieruit niet worden opgemaakt dat tussen partijen is overeengekomen dat [gedaagde] de kosten van rechtsbijstand zou voldoen. Integendeel: kennelijk nam [gedaagde] juist een ander standpunt in. Dat uit de reactie hierop van [naam 1] (namens [eisers gezamenlijk]) blijkt dat [eisers gezamenlijk] het hier niet mee eens is, betekent, zonder nadere toelichting die ontbreekt, niet dat partijen de door [eisers gezamenlijk] gestelde afspraak hebben gemaakt.

De door [eisers gezamenlijk] gestelde afspraak is dus niet komen vast te staan, zodat een grondslag voor toewijzing van de in 3.1 onder III genoemde vordering ontbreekt. Deze vordering zal in het te wijzen eindvonnis daarom worden afgewezen.

Huurderving [adres 5]

[eisers gezamenlijk] stelt dat [gedaagde] de [adres 5] als bedrijfsruimte heeft verkocht en dat thans is gebleken dat deze ruimte niet als winkelruimte kan worden verhuurd.

Tussen partijen staat vast dat [eisers gezamenlijk] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst van [gedaagde] ten aanzien van de [adres 5] de volgende stukken overhandigd heeft gekregen: een situatiebeschrijving van het pand, een overzicht van de huuropbrengsten, het destijds geldende huurcontract van 28 september 1995 en een taxatierapport van 19 oktober 2007.

De situatiebeschrijving luidt onder meer:

“(…) Op de begane grond, was voorheen, een winkel gevestigd maar inmiddels heeft mijnheer het geheel in gebruik genomen als woning. (…)”

Het destijds geldende huurcontract luidt onder meer:

“huurovereenkomst bedrijfsruimte

(…)

Deze overeenkomst heeft betrekking op het object (…) dat plaatselijk bekend is als woon-winkel ruimte [adres 5] (…)

Huurder zal het gehuurde uitsluitend gebruiken als winkel woonruimte (…)”

Het taxatierapport luidt onder meer:

“(…)1. Eigen gebruik

Volgens opgave van : opdrachtgever

(…)

wordt het object thans geheel of gedeeltelijk : parterre is verhuurd (huurcontract bewoond door derden niet voorhanden)

huuropbrengst € 303,71 excl. per maand(€ 3.644,52 per jaar)

(…)Op basis van de geraadpleegde informatiebronnen (…) en zijn plaatselijke kennis acht de taxateur onder meer de volgende waardebeïnvloedende bijzonderheden vermeldenswaardig:

a. Het object is bestemd voor gebruik als : parterre (bedrijfscontract doch wordt

gewoond)

(…)”

Uit deze stukken blijkt dat [eisers gezamenlijk] voorafgaand aan het sluiten van koopovereenkomst A op de hoogte was van het feit dat de [adres 5], ondanks het bedrijfscontract, destijds niet (meer) als winkelruimte werd gebruikt maar werd bewoond. Eveneens was [eisers gezamenlijk] ervan op de hoogte dat – zoals blijkt uit het aan hem verstrekte huuroverzicht – de [adres 5] werd verhuurd tegen een huurprijs van iets meer dan € 300,00. Voor zover [eisers gezamenlijk] stelt dat [gedaagde] hem onjuist heeft voorgelicht op deze punten, wordt hij daarin niet gevolgd. Het had op de weg van [eisers gezamenlijk] gelegen om nader toe te lichten op grond waarvan hij mocht verwachten dat hij een hogere huur voor de [adres 5] zou ontvangen, hetgeen hij heeft nagelaten. Wat betreft de stelling van [eisers gezamenlijk] dat de [adres 5] niet als winkelruimte kan worden verhuurd, geldt dat hij dit – mede gelet op de betwisting van deze stelling door [gedaagde] – onvoldoende (nader) heeft onderbouwd. [eisers gezamenlijk] verwijst naar een procedure bij de huurcommissie waarin zulks is beslist, maar heeft geen stukken overgelegd waaruit dit blijkt. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] [eisers gezamenlijk] onjuist heeft voorgelicht en evenmin dat sprake is van non-conformiteit.

De in 3.1 onder IV genoemde vordering zal daarom in het te wijzen eindvonnis worden afgewezen.

Huurpenningen portefeuille B

Ter beoordeling ligt voor de vraag wie van partijen recht heeft op de huurpenningen met betrekking tot portefeuille B (hierna: de huurpenningen B) in de periode van 18 mei 2012 (de datum van levering van portefeuille B) tot en met 21 januari 2013 (de datum van het in vervulling gaan van de ontbindende voorwaarde).

Vast staat dat koopovereenkomst B is ontbonden door vervulling van de ontbindende voorwaarde, genoemd onder 1a van de Groninger Akte, op 21 januari 2013. Onder 2 van het kopje ontbindende voorwaarden in de Groninger Akte is bepaald dat de ontbinding terugwerkt tot het moment van aangaan van de overeenkomst. Dat betekent dat [eisers gezamenlijk] nimmer eigenaar is geweest van portefeuille B. Dit neemt niet weg dat [eisers gezamenlijk] vanaf de levering onder ontbindende voorwaarden (18 mei 2012) tot aan het moment van vervulling van de ontbindende voorwaarde (21 januari 2013) bezitter van portefeuille B is geweest. Aangezien is gesteld noch gebleken dat [eisers gezamenlijk] in die periode te kwader trouw was, wordt als vaststaand aangenomen dat hij bezitter te goeder trouw was. Op grond van artikel 3:120 van het Burgerlijk Wetboek (BW) komen de afgescheiden natuurlijke en opeisbaar geworden burgerlijke vruchten toe aan de bezitter te goeder trouw. De huurpenningen B zijn burgerlijke vruchten in de zin van voornoemd artikel. Voor [eisers gezamenlijk] bestaat op grond van de wet dus geen verplichting tot terugbetaling van die huurpenningen. [eisers gezamenlijk] is slechts gehouden tot terugbetaling daarvan, indien partijen zulks zijn overeengekomen.

[gedaagde] stelt dat dat het geval is. Zij betoogt dat partijen de regeling als weergegeven onder artikel 13 vierde gedachtestreepje van koopovereenkomst B (hierna: de inningsregeling) na levering van portefeuille B hebben voortgezet, omdat zij de hypothecaire lasten nog droeg. In voornoemd artikel is bepaald dat koper ([eisers gezamenlijk]) vanaf 1 juli 2011 het actieve beheer voert over het verkochte, met uitzondering van de huuradministratie (inclusief het innen van huren) welke tot de datum van levering van het verkochte door verkoper ([gedaagde]) wordt verzorgd. Op grond van de voortzetting van de inningsregeling was [eisers gezamenlijk] volgens [gedaagde] niet gerechtigd tot (het innen van) de huurpenningen B vanaf 18 mei 2012. [eisers gezamenlijk] betwist dat partijen de inningsregeling na levering van portefeuille B hebben voortgezet.

Het betoog van [gedaagde] wordt niet gevolgd. Indien partijen de inningsregeling na levering hadden willen voortzetten, dan had het voor de hand gelegen om dit op te nemen in de Groninger Akte. Dit hebben partijen niet gedaan. Ook het feit dat [eisers gezamenlijk] na de levering daadwerkelijk huurpenningen B is gaan innen en [gedaagde] daartegen destijds geen bezwaar heeft gemaakt, is tegenstrijdig aan het betoog van [gedaagde]. [gedaagde] heeft verder geen, althans onvoldoende, feiten en omstandigheden gesteld waaruit moet worden geconcludeerd dat partijen zijn overeengekomen dat de inningsregeling na levering zou worden voortgezet.

De omstandigheid dat [gedaagde] na levering de hypothecaire lasten voor portefeuille B is blijven dragen, iets dat zij zelf ter zitting als ‘bizar’ heeft betiteld als zij niet ook de huurpenningen zou ontvangen, is daartoe onvoldoende. [eiser sub 1] heeft in reactie daarop immers aangevoerd dat [gedaagde] dit zelf zo wilde omdat zij graag wilde dat de levering van portefeuille B doorgang zou vinden, zodat de door [gedaagde] gestelde - van de tekst van de koopovereenkomst afwijkende – bedoeling van partijen niet is komen vast te staan.

Gelet op het bepaalde in artikel 3:120 BW en hetgeen hiervoor verder is overwogen, kunnen de door [eisers gezamenlijk] geïnde huurpenningen B niet worden aangemerkt als door [gedaagde] geleden schade.

[eisers gezamenlijk] heeft kortom recht op de huurpenningen B vanaf 18 mei 2012 tot

21 januari 2013.

Kosten portefeuille B

[eisers gezamenlijk] vordert een bedrag van € 2.834,06 aan kosten portefeuille B.De kosten voor portefeuille B bestaan volgens [eisers gezamenlijk] uit € 2.328,93 aan onroerende zaakbelasting en rioolheffing alsmede uit € 334,27 aan Waterschapsbelasting met betrekking tot portefeuille B, beiden over de periode vanaf 21 januari 2013. Aangezien de ontbindende voorwaarde is vervuld op 21 januari 2013 en vanaf dat moment de ontbinding is ingeroepen, komen de kosten met betrekking tot portefeuille B vanaf die datum voor rekening van [gedaagde]. [gedaagde] heeft hiertegen geen, althans onvoldoende, verweer gevoerd.

Aangezien de vordering slechts tot het bedrag van € 2.663,20 is onderbouwd, zal de in 3.1 onder VI genoemde vordering in het te wijzen eindvonnis tot dat bedrag worden toegewezen.

Kosten verhuur- en verkoop klaar maken

[eisers gezamenlijk] vordert een totaalbedrag van € 10.037,17 aan kosten verhuur- en verkoop klaar maken van portefeuille A en portefeuille B. Het gevorderde totaalbedrag bestaat volgens hem uit onderhoudskosten [adres 2], onderhoudskosten [adres 7], onderhoudskosten [adres 6], makelaarskosten verkoop [adres 2], (door [eisers gezamenlijk] teveel betaalde) gederfde huur [adres 2], kosten ingebrekestelling en notariskosten.

[gedaagde] heeft gemotiveerd betwist gehouden te zijn tot betaling van voornoemde kosten.

[eisers gezamenlijk] heeft onvoldoende gemotiveerd gesteld op grond waarvan [gedaagde] gehouden is tot betaling van de door hem opgevoerde kosten. Anders dan [eisers gezamenlijk] betoogt, kan uit de omstandigheid dat in koopovereenkomst A en koopovereenkomst B is bepaald dat alle zakelijke lasten met ingang van 1 januari 2012 geheel voor rekening van koper ([eisers gezamenlijk]) zijn, niet worden afgeleid dat alle overige kosten dus voor rekening van verkoper ([gedaagde]) zijn. [eisers gezamenlijk] heeft niet, althans onvoldoende gemotiveerd, gesteld dat partijen hebben afgesproken dat [gedaagde] de kosten voor het verhuur- en verkoop klaar maken van de portefeuilles A en B zou dragen. Indien dit tussen partijen is afgesproken, had het ook voor de hand gelegen deze afspraak in de koopovereenkomsten dan wel in de leveringsakten vast te leggen, hetgeen niet is gebeurd.Ten aanzien van de gederfde huur [adres 2] heeft [eisers gezamenlijk] wel een nadere onderbouwing gegeven. Hij stelt dat [gedaagde] € 1.200,00 teveel in rekening heeft gebracht aan gederfde huur vanaf 1 juli 2011, omdat de latere levering van [adres 2] dan oorspronkelijk overeengekomen aan haar te wijten was. Deze onderbouwing is echter onvoldoende. Zo is onduidelijk waarop het door [gedaagde] in rekening gebrachte bedrag aan gederfde huren zag, of [eisers gezamenlijk] die bedragen ook heeft betaald en welke datum van levering voor [adres 2] oorspronkelijk was overeengekomen. Daar komt bij dat [gedaagde] gemotiveerd heeft betwist dat de latere levering aan haar te wijten was. [eisers gezamenlijk] heeft hierop zijn stellingen niet nader toegelicht, hetgeen wel op zijn weg had gelegen.

De in 3.1 onder VII genoemde vordering zal op grond van het voorgaande in het te wijzen eindvonnis worden afgewezen.

Waarborgsom

[eisers gezamenlijk] vordert terugbetaling van de door hem betaalde waarborgsom van € 335.000,00. [eisers gezamenlijk] stelt daartoe dat bij de levering op 18 mei 2012 is afgesproken dat de waarborgsom zou worden terugbetaald indien portefeuille B uiteindelijk niet zou worden afgenomen.

[gedaagde] betwist dat bij levering bij de notaris is afgesproken dat de waarborgsom zou worden terugbetaald indien portefeuille B uiteindelijk niet zou worden afgenomen. Aangezien partijen reeds meerdere malen schriftelijke afspraken hebben gemaakt omtrent de waarborgsom, had het voor de hand gelegen dat partijen een daarvan afwijkende afspraak, zoals [eisers gezamenlijk] stelt, andermaal schriftelijk zouden hebben vastgelegd. Nu dit niet is gebleken, had [eisers gezamenlijk] meer feiten en omstandigheden moeten stellen waaruit de door hem gestelde nadere afspraak volgt. De e-mail van

22 januari 2013 waarop [eisers gezamenlijk] zich beroept, waarin kandidaat notaris Batenburg schrijft dat het haar lijkt dat [gedaagde] het betaalde bedrag van € 335.000,00 aan [eisers gezamenlijk] moet terugbetalen, is daartoe onvoldoende. Bij de beoordeling van de onderhavige vordering neemt de rechtbank tot uitgangspunt hetgeen partijen schriftelijk zijn overeengekomen.

In de Verklaring zijn partijen eenduidig overeengekomen dat, indien portefeuille B niet wordt afgenomen, de waarborgsom als betaling van de koopsom van portefeuille A zou gelden. Tussen partijen staat verder vast dat een “aanvullende koopsom” voor portefeuille A in de Verklaring moest worden opgenomen, omdat de hypotheekverstrekker van [gedaagde] anders niet zou meewerken aan levering van portefeuille A. Aangezien vaststaat dat portefeuille B niet is afgenomen, komt de waarborgsom op grond van de Verklaring als “aanvullende koopsom” voor portefeuille A in beginsel toe aan [gedaagde].

[eisers gezamenlijk] stelt dat met het bepaalde in de Groninger Akte de Verklaring is komen te vervallen. In de Groninger Akte is bepaald dat als onderdeel van de koopprijs voor portefeuille B een bedrag van € 335.000,00 door [eisers gezamenlijk] moet worden betaald, welk bedrag [gedaagde] moet aanwenden ter aflossing van de geldlening waarmee portefeuille B is belast.

Deze bepaling doet echter niet af aan het door partijen overeengekomen karakter van de te betalen € 335.000,00, namelijk zijnde een waarborgsom, en evenmin aan hetgeen partijen in de Verklaring zijn overeengekomen. Immers koopovereenkomst B en de levering bij Groninger Akte zijn geschied onder ontbindende voorwaarden. Juist voor de situatie waarin een van die voorwaarden zou worden vervuld, zijn partijen in de Verklaring een regeling overeengekomen ten aanzien van de waarborgsom. Nu in de Groninger Akte geen afstand is genomen van deze afspraak, kan [eisers gezamenlijk] niet worden gevolgd in zijn betoog.Dat het bedrag van € 335.000,00 in de nota van afrekening van portefeuille B (zie 2.13) staat opgenomen als “aanbetaling koopprijs”, maakt het voorgaande niet anders. De nota van afrekening dateert van 18 mei 2012 en moet daarom ook worden bezien in het licht van het feit dat koopovereenkomst B en de levering onder ontbindende voorwaarden is geschied. Dat de betaling van de koopprijs op dat moment werd gekwalificeerd als “aanbetaling koopprijs” van portefeuille B doet er daarom niet aan af dat partijen zijn overeengekomen dat die kwalificatie anders zou worden, indien portefeuille B door vervulling van een van de ontbindende voorwaarden niet zou worden afgenomen.

[eisers gezamenlijk] voert nog aan - zo begrijpt de rechtbank - dat de Verklaring alleen is opgesteld om de medewerking van de hypotheekverstrekker te krijgen, maar dat partijen nimmer de bedoeling hebben gehad daaraan daadwerkelijk uitvoering te geven. Dit verweer baat hem niet. Immers indien dit al juist zou zijn, hetgeen door [gedaagde] gemotiveerd is betwist, dan zou artikel V lid 2 van de Algemene Bepalingen (zie 2.4) - waarop [gedaagde] zich bij wijze van verweer beroept - nog tussen partijen gelden. In dat geval zou de betaalde waarborgsom van € 335.000,00 als boete zou zijn verbeurd wegens het niet afnemen van portefeuille B. Dus ook dan zou de waarborgsom aan [gedaagde] toekomen.

De in 3.1 onder VIII genoemde vordering zal op grond van het voorgaande in het nog te wijzen eindvonnis worden afgewezen.

Voorschot portefeuille B

Tussen partijen staat vast dat [eisers gezamenlijk] aan [gedaagde] een bedrag van € 131.295,00 heeft overgemaakt, waarvan onderdeel uitmaakt een bedrag van € 75.000,00.

Tussen partijen is in geschil of het bedrag van € 75.000,00 is betaald als voorschot op de koopprijs van portefeuille B (zoals [eisers gezamenlijk] stelt) of ten behoeve van portefeuille A (zoals [gedaagde] aanvoert).

De stelling van [eisers gezamenlijk] dat het bedrag van € 75.000,00 als voorschot op de koopprijs is betaald voor portefeuille B vindt bevestiging in de aanvullende overeenkomst en de nota van afrekening van portefeuille B. In de aanvullende overeenkomst is voor portefeuille B, in plaats van de overeengekomen koopprijs van € 2.205.000,00, een koopprijs van € 1.987.500,00 opgenomen. [eisers gezamenlijk] heeft uiteengezet dat dit bedrag het restantbedrag is nadat op de oorspronkelijke koopprijs in mindering is gebracht de verkoopprijs voor [adres 2]-voor (€ 142.500,00) en het betaalde bedrag van

€ 75.000,00. De aangepaste koopprijs is ook af te leiden uit de nota van afrekening van portefeuille B. In die nota van afrekening wordt de verschuldigde overdrachtsbelasting namelijk berekend over (€ 357.750,00 + € 1.629.750,00 =) € 1.987.500,00. [gedaagde] heeft geen andere verklaring gegeven voor de aangepaste koopprijs. Op grond van het voorgaande neemt de rechtbank daarom als vaststaand aan dat een bedrag van € 75.000,00 als voorschot is betaald voor portefeuille B.

Dat de omschrijving bij de overschrijving van het bedrag van € 131.295,00 luidt “[gedaagde] Portefeuille a” – zoals [gedaagde] tot haar verweer aanvoert – maakt het voorgaande niet anders. [eisers gezamenlijk] heeft toegelicht dat deze omschrijving berust op een vergissing. Dat de betaling niet is verricht ten behoeve van portefeuille A, wordt bovendien ondersteund door het feit dat in de nota van afrekening voor portefeuille A de overeengekomen koopprijs van € 1.945.000,00 staat opgenomen. Kennelijk is daarop dus niet het bedrag van € 75.000,00 in mindering gebracht.

[gedaagde] heeft nog aangevoerd dat [eisers gezamenlijk] het bedrag in een e-mail van 9 mei 2012 als “verrekening claim” heeft aangemerkt. [gedaagde] betoogt dat daaruit blijkt dat het bedrag van € 75.000,00 dus niet is betaald als voorschot voor portefeuille B. [gedaagde] wordt daarin niet gevolgd. [eisers gezamenlijk] heeft voor de betiteling als “claim” een verklaring gegeven, namelijk dat bij [gedaagde] slechts een claim is neergelegd om de Rabobank te bewegen tot medewerking aan de verkoop en levering van de onroerende zaken. Uit het vonnis van de Voorzieningenrechter van deze rechtbank van 27 september 2013 blijkt dat ook [gedaagde] destijds heeft verklaard dat de claim slechts was bedoeld om druk uit te oefenen op de Rabobank. Aangezien [eisers gezamenlijk] het bedrag van € 75.000,00 aan [gedaagde] heeft betaald, is kennelijk ook verder geen gevolg gegeven aan de claim.

[gedaagde] heeft voor het overige geen, althans onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd waaruit volgt dat de betaling van € 75.000,00 ten behoeve van portefeuille A is gedaan.Dit betekent dat als vaststaand wordt aangenomen dat [eisers gezamenlijk] het bedrag van € 75.000,00 als voorschot op de koopprijs van portefeuille B heeft betaald. Nu portefeuille B uiteindelijk niet is afgenomen, dient [gedaagde] het genoemde bedrag aan [eisers gezamenlijk] terug te betalen.

De in 3.1 onder IX genoemde vordering zal in het te wijzen eindvonnis worden toegewezen.

Kosten rechtsbijstand claim

[eisers gezamenlijk] vordert een bedrag van € 313,57 aan kosten rechtsbijstand claim. Volgens [eisers gezamenlijk] heeft [gedaagde] hem verzocht een claim bij haar neer te leggen in verband met de vertraging voor levering van de onroerende zaken, om haar bank onder druk te zetten akkoord te geven voor die levering. De gevorderde kosten betreffen de advocaatkosten die gemaakt zijn in verband met de claim.

[gedaagde] betwist dat zij opdracht heeft gegeven voor deze werkzaamheden en dat zij is overeengekomen dat zij deze kosten zou vergoeden.

Gelet op de toelichting van [eisers gezamenlijk] is de blote betwisting daarvan door [gedaagde] onvoldoende. Het had op haar weg gelegen om haar betwisting te onderbouwen, bijvoorbeeld door toe te lichten waar de claim volgens haar op zag. Dit heeft zij evenwel nagelaten.

De in 3.1 onder X genoemde vordering zal daarom in het te wijzen eindvonnis worden toegewezen.

Kosten/gederfde huur [adres 6]

[eisers gezamenlijk] vordert € 1.681,88 aan kosten en gederfde huur met betrekking tot de [adres 6]. De rechtbank begrijpt uit het lichaam van de akte wijziging van eis dat [eisers gezamenlijk] met betrekking tot de [adres 6], in plaats van het hiervoor genoemde bedrag, in totaal € 6.094,78 vordert. Dit bedrag bestaat uit € 481,88 aan herstelkosten voor waterschade aan het pand gelegen aan de [adres 6], welk bedrag volgens [eisers gezamenlijk] aan [gedaagde] is uitgekeerd door haar verzekeraar. Verder bestaat het bedrag uit

€ 5.612,90 aan gederfde huur vanaf 1 september 2012 tot en met 21 januari 2013, omdat de huurster het pand aan de [adres 6] vanaf 21 augustus 2012 had verlaten in verband met de waterschade.

Vooropgesteld wordt dat het pand aan de [adres 6] onderdeel uitmaakte van portefeuille B. Zoals hiervoor onder 4.14 is overwogen, is [eisers gezamenlijk] daarvan van

18 mei 2012 tot en met 21 januari 2013 bezitter te goeder trouw geweest.Onweersproken is gebleven dat in de voornoemde periode waterschade is ontstaan aan het pand aan de [adres 6] en dat [eisers gezamenlijk] de gestelde herstelkosten heeft gemaakt. [gedaagde] heeft verder niet weersproken dat zij het bedrag van de herstelkosten van haar verzekeraar uitgekeerd heeft gekregen. Zij dient daarom het bedrag van € 481,88 aan [eisers gezamenlijk] te vergoeden.Het gevorderde bedrag aan gederfde huur zal echter worden afgewezen. Gederfde huur is geen vrucht als bedoeld in artikel 3:120 lid 1 BW. Bovendien heeft de waterschade zich eerst voorgedaan nadat portefeuille B voorwaardelijk aan [eisers gezamenlijk] was geleverd, zodat hij vanaf dat moment degene was die de bijbehorende risico’s (zoals een niet-betalende huurder) voor zijn rekening diende te nemen. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt dan ook niet in te zien waarom [gedaagde] de gederfde huur aan [eisers gezamenlijk] dient te vergoeden.

De in 3.1. onder XI genoemde vordering zal in het te wijzen eindvonnis tot het bedrag van € 481,88 worden toegewezen.

Courtage [naam 1]

[eisers gezamenlijk] stelt dat Rendeco Vastgoed B.V., de besloten vennootschap namens wie [naam 1] handelde, een vordering van € 40.0000,00 op [gedaagde] had ter zake van courtage voor de verkoop van de portefeuilles. Die vordering is volgens [eisers gezamenlijk] aan [eisers gezamenlijk] gecedeerd. [gedaagde] betwist dat [naam 1] of Rendeco Vastgoed B.V. een vordering op haar had. Voor zover de gestelde vordering wel komt vast te staan, betwist [gedaagde] dat de vordering aan [eisers gezamenlijk] is gecedeerd.

Vast staat dat [naam 1] door [gedaagde] is ingeschakeld voor de verkoop van (een deel van) haar vastgoedportefeuille. [gedaagde] betwist niet dat zij (in eerste instantie) met [naam 1] heeft afgesproken dat hij bij verkoop een courtage van

€ 40.000,00 zou ontvangen. [gedaagde] voert echter aan dat de courtage alleen voor een eerdere potentiële koper is afgesproken, maar dat daarvan is afgezien toen [eisers gezamenlijk], als koper in beeld kwam. Uit de overgelegde stukken blijkt echter niet dat van de overeengekomen courtage is afgezien. Zo heeft [gedaagde] in een e-mail van 21 juli 2011 aan [naam 1] en [eiser sub 1] onder meer geschreven: “[naam 1] krijgt zijn couyrtage ad 40.000.- E”. Reeds op grond hiervan kan [gedaagde] niet worden gevolgd in haar stelling dat van de overeengekomen courtage is afgezien.

4.43. [gedaagde] heeft niet, althans onvoldoende, gemotiveerd betwist dat

[naam 1] bij de verkoop van de portefeuilles handelde namens Rendeco Vastgoed B.V. Nu vaststaat dat [gedaagde] de courtage niet heeft betaald, had Rendeco Vastgoed B.V. een vordering van € 40.000,00 op [gedaagde].

[eisers gezamenlijk] heeft een akte van cessie overgelegd, waaruit volgt dat de vordering van Rendeco Vastgoed B.V. is gecedeerd aan [eisers gezamenlijk] en [naam 1]. Zijdens [gedaagde] is ter comparitie aangevoerd dat het de vraag is aan wie de vordering toebehoort. Uit de akte van cessie volgt dat de vordering in elk geval mede toebehoort aan [eisers gezamenlijk]

Nu [gedaagde] verder geen, althans onvoldoende onderbouwd, verweer heeft gevoerd op dit punt, zal de in 3.1 onder XII genoemde vordering in het te wijzen eindvonnis worden toegewezen.

Slotsom

Al het voorgaande leidt tot de slotsom, dat in het te wijzen eindvonnis de vorderingen genoemd in 3.1 onder II tot en met IV en VII tot en met VIII zullen worden afgewezen. [gedaagde] zal in het te wijzen eindvonnis worden veroordeeld tot (terug)betaling van:

Kosten portefeuille B (3.1 onder VI) € 2.662,30Voorschot portefeuille B (3.1 onder IX) € 75.000,00

Kosten rechtsbijstand claim (3.1 onder X) € 313,57

Kosten [adres 6] (3.1 onder XI) € 481,88

Courtage [naam 1] (3.1 onder XII) € 40.000,00.

Daarnaast zal de vordering onder V worden toegewezen, indien en tot het bedrag waarvan komt vast te staan dat [gedaagde] in de periode van 18 mei 2012 tot 21 januari 2013 huurpenningen voor portefeuille B heeft ontvangen.

in reconventie

Ter comparitie hebben partijen eenstemmig verzocht alleen een oordeel te geven over de vordering genoemd onder 3.4 onder II en dan – evenals ten aanzien van de vordering genoemd onder 3.1 onder V – alleen over de vraag wie recht heeft op de huurpenningen met betrekking tot portefeuille B na 18 mei 2012.

Gelet op dit verzoek zal de rechtbank uit het oogpunt van proceseconomie thans enkel dit deel van de reconventionele vorderingen beoordelen. De rechtbank volstaat met een verwijzing naar hetgeen hiervoor is overwogen onder 4.13 tot en met 4.17 en herhaalt haar conclusie dat [eisers gezamenlijk] recht heeft op de huurpenningen B vanaf 18 mei 2012 tot

21 januari 2013.

De in 3.4 onder II genoemde vordering van [gedaagde] zal in het te wijzen eindvonnis dan ook worden afgewezen.

in conventie en in reconventie

De zaak zal worden verwezen naar de rol van 4 februari 2015 voor uitlaten doorhaling dan wel voortprocederen. Partijen krijgen daarmee, zoals zij gezamenlijk ter comparitie hebben verzocht, de gelegenheid om naar aanleiding van dit tussenvonnis met elkaar te onderhandelen.

Indien partijen wensen voort te procederen, dienen zij zich uit te laten over de wijze waarop zij dat wensen te doen.

De rechtbank houdt iedere (verdere) beslissing aan.

De rechtbank

in conventie en in reconventie

bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van 4 februari 2015 voor uitlaten doorhaling dan wel voortprocederen,

houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit vonnis is gewezen door mr. R. Raat, rechter, bijgestaan door mr. W.A. Bree, griffier, en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2014.1.

*