Hof Amsterdam, 28-09-2021, nr. 200.266.610/01

[appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd, zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang:

primair:

a. de huurovereenkomst te ontbinden;

b. [X] te veroordelen de bedrijfsruimte en de woning te ontruimen op straffe van verbeurte van een dwangsom; en

c. [Y] en [Z] te veroordelen om de ontruiming te gehengen en te gedogen en waar nodig hun medewerking daaraan te verlenen,

subsidiair:

d. te bepalen dat de huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte per 1 april 2019, althans op een in goede justitie te bepalen datum zal zijn beëindigd;

e. [X] te veroordelen de bedrijfsruimte te ontruimen op straffe van verbeurte van een dwangsom; en

f. [Y] en [Z] te veroordelen om de ontruiming te gehengen en te gedogen en waar nodig hun medewerking daaraan te verlenen,

en daarnaast:

g. [Y] en [Z] te veroordelen om de ontruiming te gehengen en te gedogen en waar nodig hun medewerking aan deze ontruiming te verlenen;

h. [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen aan [appellant] te betalen een bedrag aan huurachterstand vanaf juni 2013 tot en met december 2017 van € 59.161,45, vermeerderd met wettelijke rente;

i. [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen aan [appellant] te betalen een bedrag aan huurachterstand vanaf januari 2018 tot en met november 2018 van € 6.211,59, vermeerderd met wettelijke rente;

j. [geïntimeerden] hoofdelijk te veroordelen om aan [appellant] te betalen een bedrag van € 1.114,69 per maand aan gebruiksvergoeding vanaf 1 december 2018, dan wel de datum van de ontbinding dan wel de datum van de beëindiging van de huurovereenkomst tot aan de datum van de algehele ontruiming,

een en ander met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.

[appellant] heeft daaraan primair ten grondslag gelegd dat [X] een huurachterstand heeft en dat deze huurachterstand aanzienlijk is en een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De huurpenningen verschuldigd voor 2018 zijn aan hem gecedeerd, tegelijk met de levering van de eigendom van het gebouw. Subsidiair heeft [appellant] gesteld dat hij de huur heeft opgezegd per 1 april 2019. [appellant] heeft het gehuurde dringend nodig voor eigen gebruik omdat renovatie van de bedrijfsruimte zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Meer subsidiair dient de huurovereenkomst te worden beëindigd op grond van de belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW. Voor [appellant] bestaat er absolute noodzaak om over het gehuurde te kunnen beschikken en daarmee als eigenaar/belegger het gebouw te kunnen slopen en herontwikkelen. Omdat [X] per einddatum van de huurovereenkomst reeds vijftien jaar gebruik heeft kunnen maken van het gehuurde, heeft de beschermingsbehoefte van de huurder veel aan kracht verloren.

[geïntimeerden] hebben de gronden van de vorderingen betwist. Zij hebben van hun zijde gevorderd [appellant] te veroordelen om over te gaan tot het laten uitvoeren van integraal onderhoud aan het gehuurde en het gehuurde weer volledig in veilige staat te brengen op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. [appellant] heeft deze vordering op zijn beurt betwist.

De kantonrechter heeft, voor zover in hoger beroep van belang, overwogen dat [appellant] zijn rechten heeft verwerkt ten aanzien van de huurtermijnen die zijn vervallen voor 1 januari 2018, althans dat een beroep van [appellant] op de verplichting tot betaling daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De kantonrechter heeft verder overwogen dat [X] in verzuim is met betrekking tot de huurtermijnen vanaf 1 januari 2018 en dat [appellant] daarom in beginsel recht heeft op ontbinding van de huurovereenkomst. De tekortkoming is niet van geringe betekenis, aldus de kantonrechter, maar er zijn wel omstandigheden van bijzondere aard aanwezig die maken dat het betalingsgedrag van [X] niet kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft het primair door [appellant] gevorderde (vorderingen a, b en c) daarom afgewezen. De kantonrechter heeft voorts overwogen dat [appellant] niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik zodat de huur niet op die grond kan worden beëindigd. Het is niet mogelijk de huur van de woonruimte op te zeggen op de grond dat de belangen van [appellant] bij opzegging zwaarder zouden wegen dan die van [X] bij voortzetting daarvan. Bij gebreke van een concreet plan kan voorts niet worden beoordeeld welk belang [appellant] heeft bij opzegging van de bedrijfsruimte, aldus de kantonrechter, zodat de subsidiaire vorderingen (d, e en f) eveneens stranden. De kantonrechter heeft [geïntimeerden] verder veroordeeld tot betaling van de huurtermijnen vanaf januari 2018 tot en met november 2018, met rente, en tot betaling van de huurtermijnen die daarna (zullen) vervallen.

De huurtermijnen tot 2018

[appellant] bestrijdt met grief 1 in principaal appel het oordeel van de kantonrechter dat hij met betrekking tot de huurtermijnen die voor 1 januari 2018 zouden zijn verschuldigd (welke vordering hij bij wijze van cessie rechtsgeldig zou hebben verkregen) zijn rechten heeft verwerkt, althans dat het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is [geïntimeerden] aan hun betalingsverplichting te houden. [appellant] voert aan dat het voor hem lange tijd onzeker is geweest of hij de eigendom van het gehuurde zou verkrijgen en dat van hem niet verwacht kon worden dat hij zich eerder bij de gebruikers van het pand zou melden. Hij wijst daarnaast erop dat enkel stilzitten niet leidt tot rechtsverwerking, dat niet actief het vertrouwen is gewekt dat geen aanspraak meer zou worden gemaakt op de huurtermijnen en dat het pand door gebrek aan onderhoud weliswaar een verminderde aanblik had maar dat van concrete gebreken niet is gebleken. Ook wijst hij erop dat hij een fors bedrag heeft betaald voor de aan hem gecedeerde vorderingen.

Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat [appellant] en/of zijn rechtsvoorgangers hun rechten hebben verwerkt ten aanzien van de huurtermijnen die vóór 1 januari 2018 zijn vervallen. Aldus faalt de grief. Het hof komt tot dit oordeel op grond van de volgende feiten en omstandigheden.

De kantonrechter heeft terecht erop gewezen dat het voor de huurders van het gebouw, waaronder [geïntimeerden] , in de periode vanaf 2006 tot begin 2018 volstrekt onduidelijk was wie de verhurende partij was. De huurders konden aldus niemand aanspreken op de verplichtingen die een verhuurder jegens hen heeft, zoals de verplichting om het gehuurde te onderhouden gebreken te herstellen. [geïntimeerden] zijn daarnaast gedurende zeer lange tijd in het ongewisse gebleven jegens wie zij rechten konden doen gelden zoals indeplaatsstelling, huurprijswijziging of opzegging. Zowel [appellant] als zijn rechtsvoorgangers hebben die onduidelijkheid tot januari 2018 laten voortduren en ook nooit invulling gegeven aan een van de verplichtingen die op een verhuurder rusten, zoals hierna zal worden toegelicht.

[geïntimeerden] hebben vanaf 2006 tot en met 2009 een deel van de huurtermijnen betaald aan de Stichting [naam eigenaar] en ook wel gelden gereserveerd op hun eigen rekening (zie onder 2.14). Zij zijn daar na 2009 niet mee doorgegaan. In de gegeven omstandigheden is dat voorstelbaar. Er heeft zich immers na verloop van jaren niemand gemeld die aanspraak maakte op huurtermijnen en daarmee is evenmin iemand beschikbaar gekomen die het noodzakelijke onderhoud of andere verhuurdersverplichtingen op zich nam. [geïntimeerden] hoefden er daarom geen rekening meer mee te houden dat zij alsnog zouden worden aangesproken op reeds vervallen huurtermijnen. Het valt hen dan ook niet aan te rekenen dat zij daarvoor geen gelden hebben gereserveerd.

De erven [naam eigenaar] hebben, zo is te constateren, jarenlang stilgezeten en hebben zich jarenlang niet jegens de huurders kenbaar gemaakt als (opvolgend) verhuurders. Daarnaast dient te worden onderkend dat [appellant] door zijn stilzwijgen over zijn vanaf 2011 ondernomen pogingen het pand te verwerven en in eigendom te verkrijgen niet heeft bijgedragen aan duidelijkheid over wie de verhuurder was. Dit bevreemdt te meer omdat zijn broer mede gebruiker was van het gebouw, [appellant] vaak in het gebouw was en wetenschap zal hebben gehad van de onzekere situatie waarin de huurders zich bevonden. [appellant] heeft ter zitting in hoger beroep verklaard dat hij bij [X] over de vloer kwam en bij die gelegenheden te hebben gezegd dat er rekening mee moest worden gehouden dat er ooit nog eens huur moest worden betaald. Omdat [appellant] zich daarbij echter kennelijk niet bekend heeft gemaakt als (mogelijk toekomstige) eigenaar, kunnen deze uitlatingen slechts als abstracte opmerkingen worden beschouwd die [appellant] niet baten. [appellant] stelt nog dat hij € 120.000,- heeft betaald voor de cessie van de huurtermijnen. [geïntimeerden] wijzen echter terecht erop dat dit bedrag volgens de overeenkomst tussen [appellant] en de curatoren van de erven [naam eigenaar] mede is betaald om die curatoren te bewegen het pand aan [appellant] te leveren. De betaling van dit bedrag is ook overigens van onvoldoende betekenis om aan het voorgaande af te doen.

De conclusie van het voorgaande is dat [appellant] zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van zijn recht op de huurtermijnen die zijn vervallen vóór 1 januari 2018. De aan de orde zijnde bijzondere omstandigheden maken dat de positie van [geïntimeerden] onredelijk zou worden benadeeld indien dit recht alsnog geldend wordt gemaakt. Te dien aanzien is dus sprake van rechtsverwerking.

De huurtermijnen vanaf januari 2018

Tussen partijen is niet in geschil dat [geïntimeerden] in beginsel de huurtermijnen van januari tot en met november 2018 aan [appellant] verschuldigd zijn en dat zij deze termijnen niet (tijdig) hebben betaald.

[geïntimeerden] stellen met hun grief 2 in incidenteel appel aan de orde dat zij de betaling van deze huurtermijnen rechtsgeldig hebben opgeschort en/of dat hen een vermindering van de huurprijs toekomt als bedoeld in artikel 7:207 lid 1 BW en/of dat de huurovereenkomst partieel kan worden ontbonden. De kantonrechter heeft ten onrechte anders geoordeeld, aldus [geïntimeerden] Zij voeren aan dat er concrete gebreken zijn aan het gehuurde en dat [appellant] van die concrete gebreken op de hoogte is. [geïntimeerden] hebben in dit verband hun eis vermeerderd en vorderen dat de huurprijs vanaf 1 januari 2018 tot het moment waarop de gebreken verholpen zijn, wordt verminderd tot 70 procent. De grief faalt. De vermeerderde eis zal worden afgewezen omdat daarvoor geen grondslag is. Het hof komt tot dit oordeel op grond van het volgende.

[geïntimeerden] voeren als concrete gebreken aan diverse lekkages en vochtplekken, verrotte kozijnen, ontbrekende en gebarsten tegels, scheuren in muren en plafonds, gebarsten of kapotte ruiten en vallende stenen/beton. Zij verwijzen ter toelichting naar door hen overgelegde foto’s. Bij die foto’s ontbreekt in de procestukken echter een nadere toelichting. Voor zover in de pleitnota in hoger beroep een toelichting op de foto’s is gegeven gaat het hof daaraan voorbij omdat deze toelichting te laat in de procedure is ingebracht en daarmee strijdig is met de goede procesorde en de advocaat van [geïntimeerden] dit deel van de pleitnota bovendien niet heeft voorgedragen. Daardoor is niet voldoende duidelijk waar de foto’s zijn genomen, in de bedrijfsruimte dan wel de woning en waar dan precies, en of wat daarop is te zien als gebrek heeft te gelden. Dit is te meer een gemis omdat de bedrijfsruimte casco is gehuurd en het onderhoud aan de binnenzijde van die bedrijfsruimte dus in beginsel voor rekening van [geïntimeerden] komt. Ook is niet duidelijk gemaakt of vochtplekken van actieve lekkages afkomstig zijn dan wel van oude reeds verholpen lekkages. Bovendien is niet gesteld of gebleken dat en wanneer [geïntimeerden] [appellant] behoorlijk in kennis hebben gesteld van welke concrete gebreken en/of waarom bepaalde concrete gebreken in voldoende mate bekend zijn aan [appellant] . [appellant] wijst ten slotte erop, met verwijzing naar producties, dat hij inmiddels adequate maatregelen heeft genomen tegen aantasting van het beton. [geïntimeerden] heeft dat niet weersproken zodat het hof van de juistheid daarvan uitgaat.

[geïntimeerden] hebben daarnaast aangevoerd dat de door [appellant] erkende, door de slechte staat van onderhoud verminderde representativiteit van het gebouw als concreet gebrek heeft te gelden, en dat [appellant] met deze verminderde aanblik voldoende bekend is door zijn betrokkenheid bij het gebouw. [appellant] wijst in dit verband terecht erop dat [geïntimeerden] niet (onderbouwd) hebben aangevoerd dat als gevolg van de verminderde representativiteit de omzet of winst van hun bedrijf is teruggelopen. [geïntimeerden] hebben daarnaast niet toegelicht dat en op welke wijze de verminderde representativiteit van invloed zou zijn op het woongenot van de woning.

[geïntimeerden] hebben nog een e-mail van 11 juli 2018 overgelegd (zie hiervoor, 2.32) waarin een bedrijfsmakelaar ( De Graaf ) een indicatie geeft van de huurwaarde van de bedrijfsruimte. Zij komen mede op grond van die indicatie tot een huurprijsvermindering van 70 procent. De inhoud van de e-mail is slechts abstract en voegt niets toe aan de concretisering van de gestelde gebreken en evenmin aan de wetenschap daarvan bij [appellant] . Het hof gaat daaraan dan ook voorbij.

Een en ander betekent dat er evenmin voldoende aanleiding is voor een beroep op opschorting van de betaling van de huurpenningen dan wel (partiele) ontbinding van de huurovereenkomst door [geïntimeerden] . Daarvoor hebben [geïntimeerden] onvoldoende concreet aangegeven welke onderhoudsverplichting [appellant] niet is nagekomen.

Ontbinding gerechtvaardigd?

Met grief 2 in principaal appel bestrijdt [appellant] het oordeel van de kantonrechter dat er omstandigheden van bijzondere aard zijn die de gevolgen van de huurontbinding (door [appellant] ) niet rechtvaardigen. [geïntimeerden] stellen zich in antwoord op de grief op het standpunt dat er wel bijzondere omstandigheden zijn waardoor ontbinding niet te rechtvaardigen is. Het hof begrijpt de stellingen van [geïntimeerden] in eerste aanleg en in hoger beroep aldus dat zij menen dat de gegeven omstandigheden meebrengen dat de tekortkoming (van [geïntimeerden] ) gezien haar geringe betekenis de ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het hof volgt [geïntimeerden] daarin. Dat betekent dat de grief, wat daarvan zij, zonder gevolg blijft.

Het hof komt tot zijn oordeel op grond van de volgende door [geïntimeerden] aangedragen en door [appellant] onvoldoende bestreden omstandigheden. De huurbetalingen die [geïntimeerden] in 2006 en 2007 aan de Stichting [naam eigenaar] heeft gedaan zijn verdwenen. Daardoor en door het tijdverloop daarna zijn [geïntimeerden] terughoudend geworden met huurbetalingen. Zij hebben nadat [appellant] zich in 2018 meldde terecht in twijfel kunnen trekken of zij bevrijdend konden betalen aan [appellant] . Het handelen van [appellant] was bovendien niet onmiddellijk gericht op het nakomen van de verplichting tot het betalen van de huur. Bij brieven van 15 januari 2018 zegt [appellant] [geïntimeerden] slechts aan dat zij het gehuurde moesten ontruimen omdat zij dit zouden hebben ‘gekraakt’. Nadat [geïntimeerden] hem de huurovereenkomst hadden toegezonden, zegt [appellant] bij brief van 14 maart 2018 de huur op wegens dringende eigen gebruik dan wel op grond van een redelijke afweging van belangen, ook weer zonder aanspraak te maken op betaling van de huur. Naar eigen zeggen vraagt [appellant] pas bij e-mail van 8 mei 2018 om betaling van de huur en heeft hij op 6 september 2018 een rekeningnummer gegeven waarop [geïntimeerden] hem de huur konden betalen. Kort daarna heeft [appellant] beslagen gelegd en, kennelijk omstreeks november 2018, is tussen partijen een betalingsregeling getroffen die [geïntimeerden] geheel is nagekomen. Deze omstandigheden brengen naar het oordeel van het hof mee dat ten tijde van het wijzen van het bestreden vonnis aan [geïntimeerden] minst genomen een term de grâce had moeten worden gegund, zoals zij hadden verzocht. Er was in elk geval onvoldoende grond voor een rauwelijkse ontbinding. De huurachterstand over 2018 is na het wijzen van het bestreden vonnis onmiddellijk betaald zodat nu te minder aanleiding is voor ontbinding van de huurovereenkomst. Bij dit alles weegt mee dat [X] de enige inkomensbron voor [Y] en [Z] is en een sterke mate van goodwill heeft opgebouwd.

Dringend eigen gebruik ten aanzien van de bedrijfsruimte

[appellant] voert bij grief 3 in principaal appel aan in het kader van zijn beroep op de verplichte toewijzingsgrond van een beëindigingsvordering als bedoeld in artikel 7:296 lid 4 BW in verbinding met lid 1 onder b van dit artikel dat de plannen voor herontwikkeling van het pand inmiddels voldoende concreet zijn om aannemelijk te maken dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Ter zitting in hoger beroep heeft [appellant] overigens aangegeven dat hij deze opzeggingsgrond alleen inroept voor de bedrijfsruimte omdat de wachttijd van drie jaar met betrekking tot de woning pas onlangs is verstreken. De grief faalt op grond van het volgende.

[appellant] stelt dat de exploitatie van het gebouwin de huidige situatie een tekort laat zien van € 37.400,- per jaar. Hij voert daarbij als belangrijkste kostenpost op een bedrag van € 60.000,- aan rente, te weten 4 procent over de ‘pandkosten’ van € 1,5 miljoen. Hij heeft deze rentelasten en de pandkosten echter niet met stukken of anderszins onderbouwd. De enkele opmerkingen van [appellant] ter zitting dat hij beslagen heeft moeten afkopen - de koopsom van het gebouw kon hij verrekenen met door de erven [naam eigenaar] verbeurde dwangsommen - en dat hij een lening bij een kennis heeft en een hypotheek op zijn woning, vormen onvoldoende onderbouwing. [appellant] heeft daarnaast onvoldoende onderbouwd waarom het pand slechts een bedrag van € 28.600,- per jaar aan inkomsten genereert. Alleen de huur van [geïntimeerden] bedraagt al € 13.376,- per jaar. Dat de overige bedrijfsruimten en woningen daar bovenop slechts een jaarhuur van omstreeks € 15.300,- opleveren is moeilijk voorstelbaar. Voor zover dit door leegstand of extreem lage huren al zo is, ook dat heeft [appellant] niet aangetoond, is dat als een keuze van [appellant] aan te merken. [appellant] heeft voor deze situatie geen goede reden gegeven. Er zijn aldus vragen te stellen bij de meest relevante posten van de exploitatieberekening zodat van het resultaat daarvan, een exploitatietekort, niet kan worden uitgegaan.

[appellant] heeft daarnaast niet aangevoerd dat zijn plan tot sloop en renovatie is ingegeven door een noodzaak van bouwkundige aard.

Ter toelichting van zijn nieuwbouwplannen heeft [appellant] verder het volgende aangevoerd. Het college van de gemeente heeft ruimtelijke uitgangspunten voor de ontwikkeling van het pand vastgesteld. Daarin is geen plaats voor bedrijfsruimten zodat sloop en nieuwbouw zonder beëindiging van de huur van de bedrijfsruimte niet mogelijk is. De benodigde aanpassing van het bestemmingsplan is in voorbereiding. Daarna kan een omgevingsvergunning worden aangevraagd waarop, zo heeft de gemeente bij brief van 3 december 2020 laten weten, positief zal worden beslist. De in die brief weergegeven aandachtspunten zijn inmiddels opgelost, aldus [appellant] . Een uitwerking van die oplossingen is echter niet gegeven, en evenmin een akkoord daarop van de gemeente. Hoewel de bereidheid van de gemeente tot medewerking aan de nieuwbouwplannen is gebleken, is het dus nog niet zeker dat de gemeente ook akkoord zal gaan met de concrete uitwerking van het nieuwbouwplan door [appellant] . Ook het tijdpad van de vergunningverlening is nog geenszins zeker. [appellant] heeft voorts aangegeven dat de bouwkosten en bijkomende kosten ruim € 8 miljoen bedragen. [appellant] heeft echter op geen enkele wijze onderbouwd hoe hij aan dit bedrag komt. Hij heeft evenmin inzicht gegeven in de wijze waarop hij dit bedrag gaat financieren. [appellant] heeft weliswaar een projectontwikkelaar in de arm genomen maar hij heeft niets losgelaten over contacten, al dan niet via deze projectontwikkelaar, met mogelijke aannemers of financiers van het project. Al met al heeft [appellant] onvoldoende concreet gemaakt dat zijn sloop- en nieuwbouwplannen op een overzienbare termijn juridisch en financieel haalbaar zijn.

De conclusie van het voorgaande is dat, ten aanzien van de bedrijfsruimte, zowel de dringendheid als de noodzaak van het eigen gebruik onvoldoende is gebleken.

Belangenafweging

Met grief 4 in principaal appel stelt [appellant] de subsidiaire grondslag van zijn opzegging opnieuw aan de orde. De grief faalt. Bij de bespreking van grief 3 in principaal appel is reeds gebleken dat [appellant] geen voldoende concreet plan heeft. Daarmee is gegeven dat aan de belangen van [appellant] bij het beëindiging van de huur van de bedrijfsruimte thans onvoldoende gewicht toekomt tegenover de belangen van [geïntimeerden] bij voortzetting daarvan.

Afronding

Het hof komt niet toe aan de door [geïntimeerden] voorwaardelijk ingestelde vorderingen nu aan de voorwaarden voor het instellen daarvan niet is voldaan. De huurachterstand uit de periode voor 2018 wordt immers niet toegewezen en er wordt geen einddatum van de huurovereenkomst vastgesteld.

[appellant] klaagt met grief 5 in principaal appel over de compensatie van de proceskosten van de eerste aanleg. [geïntimeerden] klagen met grief 3 in incidenteel appel eveneens daarover. Deze grieven falen. De uitkomst van het geschil geeft geen aanleiding een andere beslissing over de proceskosten van de eerste aanleg te nemen dan de kantonrechter heeft genomen.

Partijen hebben geen bewijs aangeboden van voldoende concrete feiten die, indien bewezen, tot andere beslissingen zouden leiden dan hiervoor genomen.

De slotsom is dat de grieven falen. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het principaal hoger beroep en [geïntimeerden] zullen als in het ongelijk gestelde partijen worden verwezen in de kosten van het geding in incidenteel hoger beroep. De door [geïntimeerden] in hoger beroep (onvoorwaardelijk) ingestelde vordering inzake huurprijsvermindering vanaf 2018 zal worden afgewezen.