Hof Arnhem-Leeuwarden, 19-08-2014, nr. 13/00612

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan [a-straat] 17 te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2010 voor het kalenderjaar 2011 vastgesteld op € 372.000 (hierna de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekend gemaakt en verenigd de aan belanghebbende opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting voor 2011.

Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.

Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep bij uitspraak van 25 april 2013 ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft vervolgens een conclusie van repliek ingediend.

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft alsmede alle stukken die nadien, al dan niet met bijlagen, door partijen in hoger beroep zijn overgelegd.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 februari 2014 te Leeuwarden door de zesde enkelvoudige kamer. Daarbij zijn verschenen en gehoord belanghebbende, alsmede de heffingsambtenaar [A], bijgestaan door [B], taxateur. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota overgelegd. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt, waarvan een afschrift aan partijen is verzonden.

Het Hof heeft op 24 februari 2014 het onderzoek heropend. Nadat belanghebbende bij brief van 27 februari 2014 hierop had gereageerd, heeft de heffingsambtenaar op 10 maart 2014 de WOZ-waarden van negen door belanghebbende aangegeven woningen aan hem verstrekt. Een afschrift daarvan is bij het Hof op 11 maart 2014 ingekomen. Belanghebbende heeft hierop bij brieven met dagtekening 25 maart 2014 en 29 maart 2014 gereageerd. Afschriften van voormelde stukken van belanghebbende zijn aan de heffingsambtenaar gestuurd.

Het Hof heeft de zaak verwezen naar de eerste meervoudige kamer. Deze kamer heeft ter zitting van 11 juni 2014 de zaak onderzocht. Daarbij zijn verschenen belanghebbende, vergezeld door [C], en van de zijde van de heffingsambtenaar dezelfde personen als ter zitting van 4 februari 2014. Belanghebbende heeft een pleitnota overgelegd.

Van het verhandelde is een proces-verbaal gemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de woning, een omstreeks 1990 gebouwde vrijstaande woning met een garage en een daarop gebouwde bergzolder. Het woonhuis (exclusief bergzolder) heeft een inhoud van circa 455 m3. De woning ligt op een perceel van ongeveer 947 m2.

De woning ligt aan een openbaar vaarwater. Op de grens van het perceel en het water ligt een houten damwand van zestig meter, die ten tijde van de toestandsdatum vervangen of hersteld moest worden.

In geschil is de vraag of de waarde van de woning van € 372.000 per waardepeildatum 1 januari 2010 op een te hoog bedrag is vastgesteld.

Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend. Belanghebbende stelt hiertoe - kort samengevat - dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende concludeert tot een waarde van € 276.000.

De heffingsambtenaar beantwoordt de vraag eveneens bevestigend. Hij heeft zich ter zitting van 11 juni 2014 nader op het standpunt gesteld dat de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2010 vastgesteld dient te worden op € 350.000.

Partijen hebben voorts aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken en door hen is verklaard ter zitting.

Zoals volgt uit het bepaalde in artikel 17, eerste en tweede lid, en artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die per waardepeildatum 1 januari 2010 aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: de waarde in het economische verkeer). De met inachtneming van dit waarderingsvoorschrift bepaalde waarde leidt tot het bedrag dat gelijk is aan de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

De bewijslast van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde van € 350.000 rust op hem. Hij dient aannemelijk te maken dat deze waarde niet te hoog is (vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40 299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). Bij de beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar aan de bewijslast heeft voldaan, moet acht worden geslagen op al hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. Het Hof merkt hierbij op dat in deze procedure het Hof zich alleen zal uitlaten over het geschil inzake de WOZ-beschikking en de aanslag onroerendezaakbelasting over 2011. Geschilpunten over andere (WOZ)beschikkingen of anderszins kunnen hier niet aan de orde komen.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde twee taxatierapporten van [B] overgelegd, en twee maal een zogeheten “Waardematrix Woningen” (hierna: matrix), één met de datum 1 augustus 2011 en één met de datum 18 oktober 2011. In beide matrices heeft [B] na een uitpandige opname de waarde van de woning voor de Wet WOZ aan de hand van de vergelijkingsmethode bepaald. In de eerste matrix is de waarde bepaald op € 380.000, in de tweede matrix op € 374.000. De tweede matrix wijkt af van de eerste matrix qua inhoud van het woonhuis en door toevoeging van de bergzolder van 105 m3. De heffingsambtenaar verwijst in appel naar de tweede matrix. Deze matrix houdt het volgende in:

bwjr kw oh do m2 m3 €/m2/3 waarde

[a-straat] 17

[Z]

Vrijstaand

Ligging: 4

Woning 1990 4 3 4 455 558 553.890

Garage 1990 3 3 3 8.489

Zolder 1990 4 3 3 105 300 31.500

Grond 947 85 80.495

Taxatiewaarde 374.000

[a-straat] 9

[Z]

Vrijstaand

Ligging: 4

Woning 1990 4 4 4 523 587 307.001

Garage 1990 3 3 3 8.489

Dakkapel 1990 3 3 3 4 1.130 4.520

Zolder 1990 4 4 4 135 335 45.225

Grond 548 119 65.212

Taxatiewaarde 430.000

Verkoopdatum 17 12 2009

Verkoopprijs 432.000

[b-straat] 2

[L]

Vrijstaand

Ligging: 4

Woning 1984 4 4 4 603 564 340.092

Carport 3 3 3 1.748

Dakkapel 3 3 3 1.130

Grond 902 87 78.474

Taxatiewaarde 421.000

Verkoopdatum 07 09 2009

Verkoopprijs 429.000

bwjr kw oh do m2 m3 €/m2/3 waarde

[c-straat] 54

[M]

Vrijstaand

Ligging: 3

Woning 1995 4 4 3 485 550 266.750

Dakkapel 1995 3 3 3 1.130

Garage 1995 3 3 3 10.291

Grond 587 93 54.591

Taxatiewaarde 332.000

Verkoopdatum 04 05 2009

Verkoopprijs 335.000

[d-straat] 33

[Z]

Vrijstaand

Ligging: 4

Woning 1989 4 5 4 431 651 280.581

Garage 1989 3 3 3 8.489

Dakkapel 1989 3 3 3 1.130

Berging 2000 2.829

Grond 670 107 71.690

Taxatiewaarde 364.000

Verkoopdatum 25 07 2011

Verkoopprijs 335.000

In een toelichting op de matrix heeft [B] ter zake van [a-straat] 9 vermeld dat ‘huidige vraagprijs € 491000,- [is], verkoopcijfer [is] erg laag door een dreigende executieveiling’.

[B] heeft met instemming van de op de zittingen aanwezige heffingsambtenaar aldaar het woord gevoerd en is derhalve namens de heffingsambtenaar optreden. Anders dan de door belanghebbende daartegen opgeworpen grieven concluderen, is er geen aanleiding om de door [B] opgemaakte matrix niet als bewijsmiddel toe te laten.

De heffingsambtenaar heeft ter zitting van 4 februari 2014 zijn stelling herhaald dat de gegevens van het object aan de [d-straat] 33 geen onderbouwing kunnen zijn van de in geschil zijnde waarde, omdat de verkoopdatum te ver verwijderd is van de waardepeildatum. Het Hof ziet in deze stelling aanleiding om de gegevens van dit vergelijkingsobject in de beoordeling van het bewijs van de heffingsambtenaar buiten beschouwing te laten. De gegevens van drie vergelijkingsobjecten ter onderbouwing van de vastgestelde waarde blijven over.

Het Hof acht de heffingsambtenaar met de matrix niet geslaagd in zijn bewijs dat de waarde van de woning per waardepeildatum van 1 januari 2010 van € 350.000 niet te hoog is. Bij dit oordeel neemt het Hof het volgende in aanmerking.

Naar volgt uit de matrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Uit de matrix wordt echter niet duidelijk op welke wijze de verkoopprijzen die bij de verkoop van de in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn behaald, zijn te herleiden tot de aan de woning toegekende waarde. Onder meer laat de heffingsambtenaar in het ongewisse welke betekenis de toekenning van een liggingsindicator 3 of 4 en het verschil in bouwjaren tussen de woning en [c-straat] 54 hebben in de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van dat vergelijkingsobject. Bovendien heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de bijzondere omstandigheden waarin de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten aan de [a-straat] 9 en [b-straat] 2 tot stand zijn gekomen. Belanghebbende voert daarvoor aan dat die vergelijkingsobjecten op 7 september 2011 in een gezamenlijke verkoop van 11 registergoederen, waarvan de akte is geregistreerd op 6 maart 2009, zijn verkocht aan één en dezelfde vennootschap. De prijs die volgens de koopakte was toe te rekenen aan [a-straat] 9 en [b-straat] 2 bedroeg respectievelijk € 359.000 en € 429.000. De verkopers, natuurlijke personen, waren beiden betrokken bij een faillissement. [a-straat] 9 is via een openbare veiling op 17 december 2009 verkocht voor € 432.000. Opnieuw heeft een rechtspersoon deze woning gekocht en vervolgens te koop aangeboden. De enkele stelling van de heffingsambtenaar dat die verkoopprijzen tussen onafhankelijke partijen tot stand zijn gekomen en daarmee marktconform zijn, acht het Hof onvoldoende, temeer omdat de heffingsambtenaar in eerste instantie stelde dat de op de openbare veiling tot stand gekomen verkoopprijs te laag zou zijn en later, zonder nadere onderbouwing, beweerde dat die prijs marktconform is.

Nu de heffingsambtenaar niet aan het leveren van het van hem verlangde bewijs heeft voldaan, behoeven de door belanghebbende in dat kader opgeworpen grieven voor het overige geen bespreking.

De vraag komt vervolgens aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt of de door hem bepleite waarde van € 276.000 niet te laag is. Deze vraag beantwoordt het Hof ontkennend. Hiertoe overweegt het Hof als volgt.

Als uitgangspunt voor de door hem bepleite waarde neemt belanghebbende het door hem overgelegde taxatierapport van taxateur en makelaar [D] d.d. 1 maart 2012, waarin de onderhandse verkoopwaarde per 1 januari 2010 is vastgesteld op € 331.000. Belanghebbende is van mening dat deze waarde te hoog is omdat daarin de staat van de damwand onvoldoende is meegewogen. Bovendien wil belanghebbende dezelfde behandeling door de heffingsambtenaar als de eigenaar van de woning aan [d-straat] 41. Bij de vaststelling van de WOZ-waarde van deze woning heeft de heffingsambtenaar wegens overlast van jongeren een vermindering van € 26.000 toegepast.

In het taxatierapport van [D] is een correctie van € 9.470 toegepast wegens de slechte staat van de damwand. Belanghebbende is van mening dat deze correctie te laag is. Hij wil dat een percentage van 75 van de vervangingskosten in aftrek wordt gebracht. Daarbij concludeert belanghebbende tot een waarde van € 276.000 of € 299.000. Het Hof is van oordeel dat de kosten van vervanging of onderhoud van de damwand van invloed zijn op de waarde per waardepeildatum 1 januari 2010. Een kostenpost betekent echter niet een waardedruk van dezelfde omvang of een waardedruk van 75% van de kostenpost, ervan uitgaande dat - zoals belanghebbende stelt - de levensduur van een damwand ten minste 25 jaar is. Het Hof is derhalve van oordeel dat belanghebbende de door hem voorgestane waarde van € 276.000 of € 299.000 niet aannemelijk heeft gemaakt.

Met betrekking tot belanghebbendes beroep op het gelijkheidsbeginsel heeft belanghebbende - daargelaten het antwoord op de vraag of de woning van belanghebbende een identieke ligging als [d-straat] 41 heeft aan openbaar vaarwater en aan een speelplaats - tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt de heffingsambtenaar een begunstigend beleid voert dat leidt tot een lagere WOZ-waardering dan een waardering naar de waarde in het economische verkeer. Evenmin heeft hij aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de woning aan [d-straat] 41 de heffingsambtenaar met het oogmerk van begunstiging tot een lagere waarde is gekomen of dat de heffingsambtenaar identieke objecten in de meerderheid van de gevallen lager heeft gewaardeerd dan de woning van belanghebbende. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel faalt derhalve.

Nu geen van beide partijen naar het oordeel van het Hof erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, bepaalt het Hof de waarde van de woning op de waardepeildatum in goede justitie op € 331.000, zijnde de door [D] getaxeerde waarde per waardepeildatum 1 januari 2010.

Belanghebbende stelt dat er sprake is van een ongelijke behandeling van huurders van woningen en eigenaren van woningen. Huurders worden niet aangeslagen in de onroerendezaakbelasting, woningeigenaren wel. Het Hof is van oordeel dat van rechtens en feitelijke gelijke gevallen geen sprake is, zodat dit beroep op het gelijkheidsbeginsel als beginsel van behoorlijke wetgeving faalt. Voor het overige mag de rechter niet oordelen over de innerlijke waarde of de billijkheid van een wet in formele zin. Voor zover belanghebbende bezwaar heeft tegen het gehanteerde tarief voor de onroerendezaakbelasting is het Hof van oordeel dat een gemeenteraad bij de bepaling van de tarieven een grote mate van vrijheid geniet. Slechts indien de belastingverordening in strijd zou komen met hoger recht of resulteert in een onredelijke en/of willekeurige belastingheffing die de wetgever met het toekennen van de bevoegdheid niet op het oog kan hebben gehad, is ingrijpen door de belastingrechter op zijn plaats. Gelet op wat belanghebbende aanvoert, heeft hij niet aannemelijk gemaakt dat van een onredelijke en/of willekeurige belastingheffing sprake is.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

Het Hof acht termen in de zin van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten. Ter zitting van 11 juni 2014 heeft de heffingsambtenaar uitdrukkelijk en onvoorwaardelijk ingestemd met de hoogte van de door belanghebbende geclaimde proceskosten van € 805,45, zodat het Hof de proceskosten op dit bedrag vaststelt.

Belanghebbende stelt dat de heffingsambtenaar een onrechtmatige daad heeft gepleegd op grond waarvan belanghebbende schade heeft geleden. Deze schade bestaat uit de extra tijd van vier weken, die belanghebbende aan de zaak heeft moeten besteden en bedraagt € 1.370, te weten 4 maal het wettelijke minimum weekloon. Naar het oordeel van het Hof kan, in het kader van deze procedure, slechts schade worden vergoed die in zodanig verband staat met de WOZ-beschikking, dat zij als gevolg van de vermindering daarvan aan de heffingsambtenaar kan worden toegerekend. De door belanghebbende opgevoerde onderbouwing van de schade betreft kosten die hij in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Voor vergoeding van die kosten bieden de artikelen 7:15 en 8:75 van de Awb een exclusieve mogelijkheid. Er kan geen vergoeding van kosten worden gegeven voor het tijdsverzuim door het opstellen van processtukken of door het lezen van stukken. Voor zover belanghebbende vraagt om een immateriële schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn, wijst het Hof dit verzoek eveneens af aangezien de overschrijding van twee weken van de redelijke termijn in de bezwaar- en beroepsfase ruimschoots wordt goedgemaakt door de ruim binnen de twee jaar plaatsgevonden behandeling van het hoger beroep.

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

– verklaart het tegen de uitspraak van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraak van de heffingsambtenaar;

– vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning [a-straat] 17 voor het kalenderjaar 2011 tot een bedrag van € 331.000;

– vermindert de aanslag onroerende zaakbelasting dienovereenkomstig;

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 805,45; en

– bepaalt dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 41 in verband met het beroep en € 118 in verband met het hoger beroep.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. baron van Knobelsdorff, voorzitter, mr. P. van der Wal, mr. E. Polak, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier.

De beslissing is op 19 augustus 2014 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 20 augustus 2014

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.