Hof 's-Hertogenbosch, 23-09-2016, nr. 15/00680

Belanghebbende heeft op 18 september 2013 aangifte gedaan van overdrachtsbelasting wegens de verkrijging op 19 augustus 2013 van de hieronder te noemen onroerende zaak.

De volgens de aangifte verschuldigde belasting is op 18 september 2013 voldaan. Belanghebbende heeft tegen de voldoening op aangifte bij brief van 28 oktober 2013, door de Inspecteur ontvangen op 30 oktober 2013, bezwaar gemaakt. De Inspecteur heeft bij uitspraak van 21 januari 2014 besloten van dit bedrag geen teruggaaf te verlenen en hij heeft het bezwaar afgewezen.

Belanghebbende is van deze uitspraak in beroep gekomen bij de Rechtbank. Ter zake van dit beroep heeft de griffier van de Rechtbank van belanghebbende een griffierecht geheven van € 328. De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak op bezwaar vernietigd, teruggaaf van € 25.500 aan overdrachtsbelasting verleend, de Inspecteur veroordeeld in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 1.468 en de Inspecteur gelast het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 328 aan deze te vergoeden.

Tegen deze uitspraak heeft de Inspecteur hoger beroep ingesteld bij het Hof. Belanghebbende heeft een verweerschrift ingediend.

De zitting heeft plaatsgehad op 23 juni 2016 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn toen verschenen en gehoord de heer [A] , bestuurder van belanghebbende, en de heer [B] , als gemachtigde van belanghebbende, tot bijstand vergezeld van mevrouw [C] , alsmede, namens de Inspecteur, de heer [D] .

Ter zitting zijn de zaken met kenmerknummers 15/00680 en 15/00681 gezamenlijk, zij het niet gevoegd, behandeld. Al hetgeen is aangevoerd en overgelegd in een van deze zaken, geldt eveneens als te zijn aangevoerd in de andere zaak.

Belanghebbende heeft te dezer zitting een pleitnota voorgedragen en exemplaren daarvan overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij.

Het Hof heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten.

Van de zitting is geen proces-verbaal opgemaakt.

De Rechtbank heeft de volgende, in hoger beroep niet bestreden, feiten vastgesteld, welke feiten het Hof als vaststaand overneemt:

Belanghebbende en [E] B.V. hebben in hun hoedanigheid van vennoot van de [F] VOF bij akte van levering van 19 augustus 2013, samengevat, de volgende rechten verkregen van Stichting [G] (hierna: de onroerende zaak):- de eigendom van een complex van drie herenhuizen (de [H] , [J] en [K] ), een [M] , een klooster met [N] en bijgebouwen, gelegen aan [a-straat] 21, 23, 23A en 25 ( [postcode 1] ) en 27 en 29 ( [postcode 2] ) [vestigingsplaats] (hierna: het complex);- vijfentwintig appartementsrechten op het gebruik van een parkeerplaats (hierna: de parkeerplaatsen) in een parkeerkelder gelegen aan de [b-straat] te [vestigingsplaats] ;- de eigendom van percelen kadastraal bekend als gemeente [vestigingsplaats] [sectie --] nummer [nummer 1] en [nummer 2] ;- het beperkt recht van opstal van het perceel kadastraal bekend als gemeente [vestigingsplaats] [sectie --] nummer [nummer 3] .

De eigendom van het complex is op 14 oktober 1992 verkregen door de Gemeente [vestigingsplaats] van de congregatie van de ‘ [L] ’. De Gemeente [vestigingsplaats] heeft het complex in gebruik genomen voor studentenhuisvesting.

Op 2 januari 2007 heeft Stichting [G] de eigendom van het complex verkregen. In de akte van levering is onder meer het volgende vermeld:

“Ten deze wordt nog verwezen naar artikel 6 van het koopcontract waarin woordelijk isvermeld:

“1. Koper is voornemens het registergoed te gebruiken als gebouw voor herontwikkeling. De beoogde herontwikkeling omvat restauratie (…) van het complex en invulling van het verkochte met c.a. 25 woonappartementen en integratie van de [N] in een commercieel passende functie.””

Omdat Stichting [G] in een moeilijke financiële positie verkeerde, heeft zij in juli 2012 het complex met woningbouwvergunning bij openbare inschrijving te koop aangeboden.

Belanghebbende en [E] B.V. hebben de onroerende zaak van Stichting [G] gekocht. Ten tijde van de verkrijging was op grond van het bestemmingsplan voor de drie hofhuizen alleen de bestemming ‘wonen’ toegestaan, terwijl voor de [N] en het [M] eveneens de bestemming ‘wonen’ gold, met de mogelijkheid tot uitzondering ten aanzien van de begane grond.Ten tijde van deze verkrijging was een deel van [K] (in de in 2.1 vermelde akte van levering aangeduid als [a-straat] 21) bewoond. Dit deel heeft als adres [c-straat] 2, [vestigingsplaats] . Voor het overige was het complex onbewoond.

Ter zake van de verkrijging is door zowel belanghebbende als [E] B.V. een bedrag van € 49.750 aan overdrachtsbelasting op aangifte voldaan, derhalve in totaal € 99.500. De voldane overdrachtsbelasting is als volgt berekend:

De gehanteerde waarde is gebaseerd op de – door een makelaar opgestelde – waardeverklaring van 15 augustus 2003. Deze waardeverklaring waarin een verdeling van de koopprijs van € 2.425.000 wordt gegeven over de verschillende onderdelen van het complex, houdt het volgende in:[a-straat] 21-23 ( [K] ) € 1.150.000[a-straat] 23a ( [J] ) € 800.000[a-straat] 25 ( [H] ) € 900.000[a-straat] 27 ( [M] ) € 300.000[a-straat] 29 ( [N] ) -/- € 755.000 (negatief)

In aanvulling op de vorenvermelde vastgestelde feiten stelt het Hof op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting nog de volgende feiten vast (waarbij het Hof de nummering vervolgt):

Op 20 februari 2009 heeft de Gemeente [vestigingsplaats] een bouwvergunning verstrekt aan [G] voor onder meer het realiseren van circa 25 wooneenheden.

Tot juli 2013 gold nog het Bestemmingsplan [vestigingsplaats] Centrum dat voor de onroerende zaak de bestemming wonen geeft, met uitzonderingen ten aanzien van de begane grond.

Op 2 juli 2013 heeft de Gemeente [vestigingsplaats] het Bestemmingsplan Binnenstad vastgesteld, waarbij voor de onder 2.1 genoemde hofhuizen alleen nog de bestemming ‘wonen’ is toegestaan, terwijl voor de [N] en het [M] de bestemming ‘wonen’ geldt met de mogelijkheid tot uitzonderingen ten aanzien van de begane grond.

De [N] had een woonbestemming met een atelierfunctie op de begane grond.

De onroerende zaak is aangewezen als monument in de zin van de Monumentenwet 1988.

Belanghebbende en [E] B.V. hebben de onroerende zaak gekocht met het doel het te verbouwen tot hotel.

Het geschil betreft het antwoord op de volgende vraag:

Kan het complex ten tijde van de verkrijging daarvan worden aangemerkt als een woning als bedoeld in artikel 14, tweede lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer 1970 (hierna: WBR), waardoor over de verkrijging van het complex het verlaagde tarief van 2 % aan overdrachtsbelasting verschuldigd is?

Belanghebbende is van mening dat deze vraag bevestigend moet worden beantwoord.De Inspecteur is de tegenovergestelde opvatting toegedaan, behoudens voor zover het betreft het gedeelte van [K] , dat aan de [c-straat] 2 is gelegen en waarover naar niet in geschil is terecht 2 % overdrachtsbelasting is afgedragen.

Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, die daartoe door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.

Tijdens het onderzoek ter zitting hebben zij hier geen argumenten aan toegevoegd.

Belanghebbende concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.De Inspecteur concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en – naar het Hof verstaat – ongegrondverklaring van het beroep.

Ten aanzien van het geschil

Artikel 14 van de WBR (tekst 2013) luidt als volgt:

‘1. De belasting bedraagt 6 percent.

2. In afwijking van het eerste lid bedraagt de belasting 2 percent voor de verkrijging van woningen en van rechten waaraan deze zijn onderworpen, alsmede voor de verkrijging van aandelen en rechten als bedoeld in artikel 4, eerste lid, voor zover deze aandelen en rechten middellijk of onmiddellijk woningen vertegenwoordigen. Onder woningen worden mede begrepen aanhorigheden die tot woningen behoren of gaan behoren.’

De Inspecteur stelt zich op het standpunt dat het complex niet kan worden gekwalificeerd als woning in de zin van artikel 14, tweede lid, van de WBR, omdat, naar hij stelt, op het moment van de verkrijging de sloopwerkzaamheden in een groot deel van het pand al waren begonnen, zodat de aard van het complex is veranderd; het complex al veertien jaar leegstond en in zeer slechte toestand verkeerde en al voor de verkrijging vaststond dat het niet voor particuliere bewoning ontwikkeld zou gaan worden. Het gaat, aldus de Inspecteur, om een woning die bestemd was om te worden gesloopt en te worden vervangen door nieuwbouw.

Belanghebbende stelt in hoger beroep dat de vermeende sloophandelingen volledig zijn uitgevoerd door Stichting [G] met het doel om het complex te ontwikkelen naar ongeveer35 (onzelfstandige) woningen en dat de vermeende sloopwerkzaamheden alleen een voorbereiding vormden om het complex op termijn wederom geschikt te maken voor bewoning. Voorts stelt zij dat er geen sloophandelingen zijn verricht, maar dat er slechts sprake was van “strippen” dat wil zeggen het uitkleden en ontmantelen van de woningen waarmee de originele woning weer is teruggebracht tot de kern. Er was derhalve geen sprake van vergaande (volledige) sloop. Het zijn immers monumentale panden die hun waarde juist ontlenen aan hetgeen behouden kan blijven. Ze mogen niet gesloopt worden, omdat het rijksmonumenten zijn.

Ten slotte bestrijdt belanghebbende de stelling van de Inspecteur dat er sprake was van leegstand. Tot begin 2014 was een deel van het complex “anti-kraak” bewoond en ten tijde van de verkrijging waren de woningen niet onbewoonbaar verklaard. Evenmin is er ooit een onbewoonbaarheidsverklaring voor de betreffende panden uitgevaardigd, derhalve ook niet op 18 augustus 2013.

Het Hof overweegt als volgt. Wat betreft de parlementaire geschiedenis met betrekking tot artikel 14 van de WBR en enkele feitelijke vaststellingen, verwijst het Hof naar hetgeen de Rechtbank heeft overwogen en maakt die overwegingen tot de zijne:

“4.2. De memorie van toelichting bij het wetsvoorstel dat heeft geleid tot toevoeging van het tweede lid aan artikel 14 van de Wet BRV vermeldt het volgende met betrekking tot het begrip ‘woning’ in dat tweede lid (Kamerstukken II 2011/12, 33 003, nr. 3, p. 115-116):

“Onder woningen wordt in dit kader verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning. Als een onroerende zaak feitelijk wordt bewoond, maar naar zijn aard niet bestemd is voor bewoning, dan wordt deze onroerende zaak niet aangemerkt als woning. Bij twijfel of een onroerende zaak naar zijn aard bestemd is voor bewoning is mede van belang of de gemeente aan de onroerende zaak een woonbestemming heeft gegeven. Het gedogen door de gemeente van bewoning is niet voldoende om een onroerende zaak als woning aan te merken. Voor toepassing van het verlaagde tarief maakt het geen verschil of de verkrijger de woning zelf gaat bewonen of dat de verkrijger de woning verhuurt aan een particulier. Ook ontneemt tijdelijke leegstand aan de onroerende zaak niet het karakter van woning.

De maatregel geldt ook voor de tweede woning en de recreatiewoning, indien deze naar hun aard bestemd zijn voor bewoning. Daarnaast geldt de maatregel voor een nieuwe woning in aanbouw. Als de fundering is aangebracht is in dit kader sprake van een nieuwe woning in aanbouw. Een onroerende zaak die geen woning is, maar wordt verbouwd tot woning valt niet onder de maatregel. Als woning zijn in ieder geval niet aan te merken:

–bedrijfsgebouwen en -ruimtes;

–afzonderlijke garageboxen;

–hotels/pensions;

–asielzoekerscentra;

–een onroerende zaak die bestemd is voor gebruik als een verpleeg- of verzorgingsinstelling of ziekenhuis;

–internaten; en

–grond bestemd voor woningbouw.

(…)

Voor onroerende zaken die niet geheel naar hun aard zijn bestemd voor bewoning geldt dat uitsluitend op de waarde van het deel dat voor bewoning is bestemd het tarief van 2 procent wordt toegepast. Als de onroerende zaak qua oppervlakte voor 90 procent of meer naar zijn aard bestemd is voor bewoning, kan voor de verkrijging van de gehele onroerende zaak het tarief van 2 procent worden toegepast.”

Voor het geval het complex is aan te merken als woning(en), is niet in geschil dat dan ook op de parkeerplaatsen het 2%-tarief van toepassing is. Voorts is tussen partijen niet in geschil dat aan de rechten die bij de laatste twee gedachtestreepjes in 2.1 zijn genoemd, geen waarde toekomt. Verder is niet in geschil dat voor de verdeling van de koopprijs over de verschillende onderdelen van het complex kan worden uitgegaan van de verdeling zoals gegeven in de in 2.6 vermelde waardeverklaring.”

Evenals voor de Rechtbank betoogt de Inspecteur in hoger beroep dat het onderscheidende criterium is of de woning naar aard en inrichting geschikt is voor bewoning en dat vanwege de aangevangen sloop op het tijdstip van de overdracht het complex niet meer te kwalificeren is als woning. Met de Rechtbank oordeel dat de Inspecteur uitgaat van een onjuiste rechtsopvatting en dat, zoals volgt uit de hiervoor vermelde parlementaire geschiedenis, beoordeeld dient te worden of het complex ‘naar zijn aard is bestemd’ voor bewoning.

Naar het oordeel van Hof is het complex naar zijn aard bestemd voor bewoning. Redengevend hiervoor is dat vaststaat dat:

- de tot het complex behorende onroerende zaken sinds hun stichting, enkele eeuwen geleden, vrijwel onafgebroken hebben gefungeerd als woning en/of een woonbestemming hadden;

- voor het hele complex volgens het bestemmingsplan de bestemming ‘wonen’ geldt;

- in verschillende onderdelen van het complex nog wooneenheden aanwezig zijn.

Kortom in bouwkundige zin is het complex bestemd om te wonen (het heeft een woonfunctie) en feitelijk heeft het complex ook steeds als woning gediend. Daarmee is het complex naar zijn aard bestemd voor bewoning. Dat het complex geruime tijd – gedeeltelijk - leeg staat, dat er sprake is van verval en dat in bepaalde ruimtes bepaalde voorzieningen om te wonen ontbreken, doet aan het vorenstaande niet af. Voorts is niet van belang wat de toekomstige bestemming is. De subjectieve bedoeling van de koper doet niet af aan de objectieve vaststellingen ten aanzien van de aard van het complex. Zulks vloeit ook voort uit het karakter van de overdrachtsbelasting, zijnde een tijdstipbelasting: op het moment van de verkrijging moet worden beoordeeld wat de bestemming van het complex is. En dat is wonen.

In zijn hoger beroepschrift refereert de Inspecteur aan een door de Staatssecretaris van Financiën gegeven antwoord op een vraag, gesteld door de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (Besluit van 1 juli 2011, nr. BLK2011/1290M, Stcrt. 2011, 12 301) ter onderbouwing van diens stelling dat in het onderhavige geval geen sprake (meer) is van een woning. De vraag en het daarop gegeven antwoord, luidden:

Vraag 9Geldt het verlaagde tarief ook als sprake is van de verkrijging van een woning die bestemd is om te worden gesloopt en te worden vervangen door nieuwbouw?

ReactieJa, het verlaagde tarief geldt ook in deze situatie. De overdrachtsbelasting is een tijdstipbelasting. Het gaat erom dat op het tijdstip van de verkrijging sprake is van een woning. De onroerende zaak moet op het moment van de verkrijging zijn aan te merken als een woning. Een woning waarvan de sloop al is aangevangen is in dit kader geen woning.

Nog daargelaten dat de rechter niet gehouden is de door de Staatssecretaris gegeven interpretatie van een wettelijke regeling te volgen, kan het door de Staatssecretaris gegeven antwoord de Inspecteur niet baten. Naar het oordeel van het Hof ziet het antwoord van de Staatssecretaris op de situatie dat een onroerende zaak wordt gesloopt en op het tijdstip van de verkrijging de bestemming is gewijzigd dan wel vaststaat dat deze zal worden gewijzigd in niet-wonen. Zulks is in het onderhavige geval niet aan de orde. Belanghebbende heeft gemotiveerd weersproken dat er sprake was van sloop. Het complex heeft de status van Rijksmonument, waardoor sloop niet toegestaan is. In plaats gesloopt, werd het pand slechts gestript ter voorbereiding op de restauratie en verbouwing tot (wederom) woningen. Het complex heeft ten tijde van de overdracht derhalve zijn bestemming “wonen” niet verloren, zodat sprake was van verkrijging van woningen als bedoeld in artikel 14, lid 2, van de WBR.

Slotsom

De slotsom is dat het hoger beroep ongegrond is en dat de uitspraak van de Rechtbank dient te worden bevestigd.

Ten aanzien van het griffierecht

Nu de uitspraak van de Rechtbank in stand blijft, wordt ter zake van het door de Inspecteur ingestelde hoger beroep een griffierecht geheven van € 497.

Ten aanzien van de proceskosten

Nu het door de Inspecteur ingestelde hoger beroep ongegrond is, acht het Hof termen aanwezig de Inspecteur te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken.

Het Hof stelt deze tegemoetkoming, mede gelet op het bepaalde in het Besluit proceskosten bestuursrecht, op 2 (punten) x € 496 (waarde per punt) x 1 (factor gewicht van de zaak), is € 992.

Gesteld noch gebleken is dat belanghebbende overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten als bedoeld in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht heeft gemaakt.

Ten aanzien van het verzoek om vergoeding van wettelijke rente

Belanghebbende heeft verzocht om vergoeding van wettelijke rente in verband met het feit dat zij tot een te hoog bedrag op aangifte overdrachtsbelasting heeft voldaan.

Het Hof begrijpt het verzoek van belanghebbende aldus dat zij belastingrente vergoed wil zien over het door haar reeds op aangifte te veel betaalde bedrag. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.

Nu het Hof, met de Rechtbank, van oordeel is dat teruggaaf van € 25.500 aan overdrachtsbelasting moet worden verleend, dient aan belanghebbende dienovereenkomstig een bedrag aan belastingrente te worden toegekend.

Het Hof acht geen redenen aanwezig om te bepalen dat aan belanghebbende wettelijke rente dient te worden vergoed.

Het Hof

Aldus gedaan op 23 september 2016 door P.A.M. Pijnenburg, voorzitter, J. Swinkels en W.A. Sijberden, in tegenwoordigheid van Th.A.J. Kock, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden.

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.