Rb. Amsterdam, 24-04-2013, nr. 520612 / HA ZA 12-804

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Ten slotte is vonnis bepaald.

Eisers twee tot en met vijf hebben samen met honderdtien andere appartementseigenaren in gemeenschappelijk eigendom een erfpachtrecht op een perceel grond, kadastraal bekend gemeente --, sectie C, nummer 5340, lokaal bekend [straatnaam en huisnummers] en Passage 33 (hierna: het perceel en het erfpachtrecht). De gemeente heeft het erfpachtrecht op 1 november 1964 voor de duur van 50 jaar in tijdelijke erfpacht aan de rechtsvoorgangers van de VvE c.s. uitgegeven. Het erfpachtrecht eindigt derhalve op 30 oktober 2014.

De heren [E] en [F] (hierna: [E] en [F]), twee bouwondernemers die betrokken zijn geweest bij de wederopbouw van -- na de tweede wereldoorlog, hebben in november en december 1962 besprekingen gevoerd met de gemeente over de ontwikkeling van het perceel. [E] en [F] hebben de gemeente verzocht het perceel in (zo mogelijk eeuwigdurende) erfpacht met recht van koop binnen tien jaar na voltooiing van de bouw aan hen uit te geven. [E], [F] en de gemeente hebben daarbij onder meer gesproken over de eindigheid van een te verlenen erfpachtrecht. Een gespreksverslag dat naar aanleiding van een bespreking op 11 december 1962 is opgesteld luidt, voor zover hier van belang:

“De Voorzitter [rb: burgemeester [G]] merkt op, dat dit [rb: de beëindiging van het erfpachtrecht] weliswaar theorie is omdat de gemeente natuurlijk nimmer van plan is om een einde te maken aan de rechten van de heer [E]. (…)

Wethouder [H] wil nog eens duidelijk stellen, dat het bepaald niet de bedoeling van het gemeentebestuur is om straks weer terug te halen wat nu in erfpacht wordt uitgegeven. Het gemeentebestuur wil alleen de zekerheid hebben dat wat als openbare weg is aangegeven ook altijd openbare weg zal blijven. Spreker heeft er echter geen bezwaar tegen, dat in de akte een bepaling wordt opgenomen, dat zal worden gevestigd een eeuwigdurende erfdienstbaarheid van openbare weg (voetpad) en dat dan de heer [E] eigenaar wordt. (…)”

Op basis van de Wet Wederopbouw Publiekrechtelijke Lichamen heeft het Rijk aan de gemeente een geldelijke bijdrage betaald om de (her)ontwikkeling van het gebied “Zeereep Midden III”, waar het perceel onderdeel van uitmaakt, mogelijk te maken, onder de voorwaarde dat de verkoopprijs van het perceel op fl. 1.200.000,00 zou worden gesteld.

De afspraken tussen [E], [F] en de gemeente zijn vastgelegd in het raadsvoorstel van 12 december 1962 en goedgekeurd door de raad bij raadsbesluit van

De erfpachtscanon wordt bepaald op 5% + ½% administratiekosten = 5½% van de grondwaarde per jaar.

De erfpachters hebben het recht van koop binnen 10 jaar na de datum van de erfpachtsakte tegen de sub 1 onder A, B en C genoemde koopprijzen.

(…)”

De VvE c.s. vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

De VvE c.s. legt hieraan – kort gezegd – ten grondslag dat de gemeente gehouden is het erfpachtrecht van de VvE c.s. te verlengen, onder gelijkblijvende voorwaarden en tegen een gelijkblijvende canon(grondslag), nu geen sprake is van een gemeentebelang als bedoeld in voorwaarde 2 van het besluit, dat in het licht van de destijds gemaakte afspraken zo zwaarwegend is dat het zich tegen verlenging van het erfpachtrecht verzet.

De gemeente voert gemotiveerd verweer en voert (onder meer) aan dat zij niet gehouden is tot een verlenging van het tijdelijke erfpachtrecht van de VvE c.s.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

Partijen zijn overeengekomen deze zaak ter beoordeling voor te leggen aan de rechtbank Amsterdam en daaraan ontleent de rechtbank dan ook haar bevoegdheid.

Tussen partijen is niet in geschil dat de gemeente een tijdelijk erfpachtrecht voor de duur van 50 jaar heeft uitgegeven aan de rechtsvoorgangers van de VvE c.s., welk erfpachtrecht eindigt op 30 oktober 2014. Ingevolge het besluit staat eveneens vast dat na afloop van die termijn van 50 jaar een mogelijkheid van verlenging bestaat, tenzij het gemeentebelang zich daartegen verzet. Het antwoord op de vraag of deze mogelijkheid tot verlenging een recht op verlenging voor de VvE c.s. impliceert en aldus een verplichting voor de gemeente om hieraan mee te werken, zoals de VvE c.s. stelt, kan naar het oordeel van de rechtbank in het midden blijven. De gemeente heeft zich immers – onweersproken – op het standpunt gesteld dat deze mogelijkheid althans dit recht wordt ingevuld door de daarop volgende tenzij-clausule en dat van die mogelijkheid althans dat recht dus in ieder geval geen gebruik wordt gemaakt indien het gemeentebelang zich hiertegen verzet. Volgens de gemeente is in het onderhavige geval sprake van een dergelijk gemeentebelang dat zich tegen verlenging van het erfpachtrecht verzet. De gemeente wijst in dat kader op de inhoud van de erfpachtnotitie (zie hiervoor onder 2.8) en voert aan dat zij een marktconforme canon wenst te verkrijgen en dat zij derhalve een financieel belang heeft dat zich tegen verlenging van het erfpachtrecht verzet. De VvE c.s. betwist dat er een gemeentelijk belang bestaat dat zich tegen verlenging van het erfpachtrecht verzet en meent dat het door de gemeente ingeroepen financiële belang bij een marktconforme canon geen gemeentebelang is als bedoeld in voorwaarde 2 van het besluit.

De VvE c.s. beroept zich ter onderbouwing van haar stelling dat geen sprake is van een gemeentebelang dat zich tegen verlenging van het erfpachtrecht verzet en dat het door de gemeente ingeroepen financiële belang bij een marktconforme canon geen gemeentebelang is als bedoeld in voorwaarde 2 van het besluit, op de bedoelingen van [E], [F] en de gemeente ten tijde van de totstandkoming van het erfpachtrecht althans op de afspraken die ten tijde van de totstandkoming van het erfpachtrecht volgens haar zijn gemaakt tussen [E], [F] en de gemeente. Uit het hiervoor onder 2.2 geciteerde gespreksverslag kan volgens de VvE c.s. worden afgeleid dat de gemeente destijds het perceel niet in eigendom heeft willen overdragen aan [E] en [F] op grond van de (enkele) overweging dat zij invloed wilde kunnen houden op de voor openbaar gebruik bestemde onderdelen van het projectgebied en de daarop gevestigde gebouwen. Dat betekent volgens de VvE c.s. dat ‘het gemeentebelang’ zoals in het besluit genoemd, in redelijkheid slechts zo gelezen en begrepen kan worden als het tussen partijen besproken gemeentebelang, namelijk een gemeentebelang gericht op invloed op de openbare gebieden rond, op of onder de verschillende gebouwen in het projectgebied. Slechts in het uitzonderlijke geval dat de toegang tot het openbare gebied in het gedrang komt, kan sprake zijn van een gemeentebelang dat zich tegen verlenging van het erfpachtrecht verzet. Een dergelijk geval is thans niet aan de orde, aldus de VvE c.s.

Onder ‘het gemeentebelang’ als bedoeld in voorwaarde 2 van het besluit kan volgens de VvE c.s. zeker niet het verkrijgen van een marktconforme canon worden begrepen. Daartoe stelt de VvE c.s. dat het specifiek en expliciet de bedoeling van de gemeente was de canon te relateren aan de tussen partijen overeengekomen grondprijs en deze canon vast te stellen ter dekking van de kosten die door de gemeente op dat moment feitelijk ter verkrijging van de grond moesten worden betaald. Daarbij wijst de VvE c.s. erop dat het Rijk slechts de hiervoor onder 2.3 bedoelde bijdrage heeft gegeven onder de voorwaarde dat de grondprijs op het in de akte opgenomen bedrag zou worden vastgesteld. De bedoeling van deze rijksbijdrage was volgens de VvE c.s. om de lasten voor de burger voor wederopbouwactiviteiten beperkt te houden. Indien de gemeente ten tijde van de vestiging van het erfpachtrecht kenbaar had gemaakt dat ook een financieel belang gelegen in het innen van de gehele actuele grondwaarde zich tegen verlenging van het erfpachtrecht zou verzetten, had het Rijk volgens de VvE c.s. niet met de uitgifte ingestemd.

Tot slot wijst de VvE c.s. erop dat, blijkens het geciteerde gespreksverslag, destijds is toegezegd dat het niet de bedoeling van de gemeente was om het perceel dat aan [E] en [F] in erfpacht werd uitgegeven later weer terug te nemen.

De gemeente stelt zich op het standpunt dat ‘het gemeentebelang’ als bedoeld in voorwaarde 2 van het besluit uiteenlopende belangen van maatschappelijke aard kan omvatten, niet beperkt tot het planologische belang van de openbare toegankelijkheid waar de VvE c.s. op doelt. Daarbij kan het volgens de gemeente ook gaan om financiële belangen, zoals het bevorderen van financieel rendement van in erfpacht uitgegeven grond.

De gemeente voert aan dat bij de uitleg van de inhoud van erfpachtrechten de subjectieve partijbedoeling niet relevant is. De omstandigheden en verwachtingen waaronder [E] en [F] destijds het erfpachtrecht verkregen van de gemeente doen volgens de gemeente dus niet ter zake. Notariële akten, waaronder ook notariële akten houdende uitgifte in tijdelijke erfpacht, dienen blijkens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad immers objectief uitgelegd te worden, aldus de gemeente.

De gemeente betwist voorts dat zij destijds afspraken heeft gemaakt met de rechtsvoorgangers van de VvE c.s. over de verlenging van het erfpachtrecht. De opmerkingen van de Burgemeester en de Wethouder in het gespreksverslag waar de VvE c.s. naar verwijst, zien op de vrees die [E] en [F] kennelijk hadden dat de gemeente het perceel na afloop van het erfrecht zou terugnemen. Die zorg heeft de gemeente toen weggenomen en ook nu is er volgens de gemeente geen reden tot ongerustheid. De gemeente wenst het perceel immers niet terug te nemen. De leden van de VvE c.s. kunnen na expiratie van hun tijdelijke recht gewoon gebruik blijven maken van het perceel, zij het op een andere juridische grondslag en voor een geactualiseerde prijs. De gemeente weerspreekt tevens dat zij destijds met [E] en [F] heeft afgesproken dat bij verlenging van het erfpachtrecht de canon(grondslag) ongewijzigd zou blijven en dat het niet actualiseren van de canon een voorwaarde zou zijn geweest voor de rijksbijdrage.

De rechtbank overweegt dat de inhoud van een recht van erfpacht wordt bepaald door de wet en door de erfpachtvoorwaarden zoals die in de akte van vestiging worden opgenomen. Het onderhavige erfpachtrecht is bij notariële akte van 18 juni 1965 uitgegeven. In die notariële akte staat dat de uitgifte van het erfpachtrecht is geschied onder de in het raadsbesluit van 18 december 1962 (het besluit) omschreven voorwaarden (zie hiervoor onder 2.5). Een van deze voorwaarden is dat de erfpachtuitgifte geschiedt voor een periode van 50 jaar, met de mogelijkheid van verlenging na die termijn, tenzij het gemeentebelang zich daartegen verzet. Bij beantwoording van de vraag wat hier onder ‘het gemeentebelang’ moet worden verstaan, komt het, mede ten behoeve van de rechtszekerheid, aan op de in de notariële akte, althans in het besluit waar de notariële akte naar verwijst tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte althans het besluit gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte althans het besluit.

Zoals hiervoor onder 4.3 reeds uiteengezet, verwijst de VvE c.s. ter onderbouwing van haar stelling dat ‘het gemeentebelang’ als bedoeld in voorwaarde 2 van het besluit geen financieel belang kan zijn naar de bedoelingen van [E], [F] en de gemeente ten tijde van de totstandkoming van het erfpachtrecht althans naar de afspraken die volgens haar destijds in dit kader zijn gemaakt met de gemeente door [E] en [F]. De rechtbank stelt vast dat deze (gestelde) bedoelingen en/of afspraken noch in het besluit noch in de notariële akte waarin het erfpachtrecht is uitgegeven zijn vastgelegd. Uit de in de akte althans het besluit gebezigde bewoordingen kan naar het oordeel van de rechtbank niet worden afgeleid dat ‘het gemeentebelang’ geen financieel belang kan zijn. Ook de stelling van de VvE c.s. dat het niet actualiseren van de canon een voorwaarde zou zijn geweest voor de rijksbijdrage volgt niet uit de bewoordingen van de akte althans het besluit. Gelet op de hiervoor onder 4.5 geschetste maatstaf dient de notariële akte althans het besluit waar de notariële akte naar verwijst objectief te worden uitgelegd en zijn de door de VvE c.s. aangevoerde subjectieve partijbedoelingen niet relevant voor de beantwoording van de vraag wat onder ‘het gemeentebelang’ dient te worden verstaan. Aangezien niet de oorspronkelijke bij de totstandkoming van de notariële akte althans het besluit betrokken partijen, maar hun rechtsopvolgers strijden over de interpretatie van het besluit en inmiddels bijna 50 jaar zijn verstreken, kunnen de door de VvE c.s. gestelde subjectieve partijbedoelingen van de oorspronkelijk betrokken partijen naar het oordeel van de rechtbank dus niet van (doorslaggevend) belang worden geacht.

De VvE c.s. heeft, naast de voornoemde subjectieve partijbedoelingen, geen andere argumenten ten grondslag gelegd aan haar stellingen dat slechts sprake kan zijn van een gemeentebelang wanneer de openbare toegang tot het perceel in het gedrang komt en dat dit gemeentebelang geen financieel belang kan zijn. De rechtbank is van oordeel dat de VvE c.s. onvoldoende heeft gemotiveerd waarom ‘het gemeentebelang’ als bedoeld in voorwaarde 2 van het besluit geen financieel belang, inhoudende het verkrijgen van een marktconforme canon, zou kunnen zijn. Voorts heeft de VvE c.s. niet nader onderbouwd waarom slechts sprake kan zijn van een gemeentebelang wanneer de openbare toegang tot het perceel in het gedrang komt. De rechtbank zal derhalve aan deze stellingen voorbij gaan.

Op grond van het voorgaande concludeert de rechtbank dat het door de gemeente gestelde financiële belang, te weten het verkrijgen van een marktconforme canon ter bevordering van het financieel rendement van het in erfpacht uitgegeven perceel, aangemerkt kan worden als een gemeentebelang als bedoeld in voorwaarde 2 van het besluit dat zich tegen verlenging van het erfpachtrecht verzet. Op grond van voorwaarde 2 van het besluit is de gemeente derhalve niet gehouden om tot een verlenging van het tijdelijke erfpachtrecht van de VvE c.s. over te gaan. De gemeente is derhalve evenmin gehouden om tot verlenging van het erfpachtrecht over te gaan onder gelijkblijvende voorwaarden en tegen een gelijkblijvende canon(grondslag). Dientengevolge liggen alle vorderingen van de VvE c.s. voor afwijzing gereed.

De rechtbank overweegt dat de door de VvE c.s. verdedigde uitleg van de notariële akte althans van het besluit, inhoudende dat de gemeente gehouden zou zijn tot verlenging van het erfpachtrecht van de VvE c.s. onder gelijkblijvende voorwaarden en tegen een gelijkblijvende canon(grondslag), zou meebrengen dat in feite een erfpachtrecht voor de duur van 100 jaar zou zijn uitgegeven, terwijl vast staat dat de gemeente een tijdelijk erfpachtrecht aan [E] en [F] heeft verstrekt omdat zij geen onbeperkt erfpachtrecht wilde uitgeven. Die uitleg kan naar het oordeel van de rechtbank, in het licht van de tekst van de gehele overeenkomst, niet als de waarschijnlijke bedoeling van de oorspronkelijk betrokken partijen worden aangenomen.

Gelet op het voorgaande behoeven de overige stellingen van partijen, waaronder de stellingen betreffende de totstandkoming van de afwijzing van het verzoek om verlening van de VvE c.s. door de gemeente, geen nadere bespreking meer.

De VvE c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk worden veroordeeld in de kosten van het geding, aan de zijde van de gemeente tot op heden begroot op:

Griffierecht EUR 575,00

Salaris advocaat EUR 904,00 (2 punten x tarief II)

Totaal EUR 1.479,00