Hof Arnhem, 03-07-2007, nr. 2006/553

Hof Arnhem, 03-07-2007, nr. 2006/553

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Uitspraak 03‑07‑2007

Mrs. Katz-Soeterboek, Van Loo, Prakke-Nieuwenhuizen

Partij(en)

Arrest

in de zaak van:

[appellante],

wonende te [woonplaats],

appellante in het principaal appel,

geïntimeerde in het incidenteel appel,

procureur: mr M.C. Mulder,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

Aldi Vastgoed B.V.,

gevestigd te Culemborg,

geïntimeerde in het principaal appel,

appellante in het incidenteel appel,

procureur: mr F.J. Boom.

1. Het geding in eerste aanleg

Voor de procedure in eerste aanleg wordt verwezen naar de inhoud van de vonnissen van 13 december 2005 en 14 februari 2006 (verder ook te noemen: het eindvonnis) die de kantonrechter (rechtbank Zutphen, sector kanton, locatie Zutphen) tussen de principaal appellante (hierna ook te noemen: [appellante]) als gedaagde en de principaal geïntimeerde (hierna ook te noemen: Aldi Vastgoed) als eiseres heeft gewezen. Van het eindvonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in hoger beroep

2.1

[appellante] heeft bij exploot van 11 mei 2006 Aldi Vastgoed aangezegd van het eindvonnis in hoger beroep te komen, met dagvaarding van Aldi Vastgoed voor dit hof.

2.2

Bij memorie van grieven heeft [appellante] drie grieven tegen het eindvonnis aangevoerd en toegelicht en heeft zij bewijs aangeboden. Zij heeft gevorderd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en, opnieuw recht doende, bij arrest, voor zover de wet zulks toelaat de vorderingen van Aldi Vastgoed zal afwijzen, met veroordeling van Aldi Vastgoed in de kosten van het geding in beide instanties.

2.3

Bij memorie van antwoord heeft Aldi Vastgoed de grieven bestreden en bewijs aangeboden. Bij dezelfde memorie heeft zij incidenteel beroep ingesteld tegen het eindvonnis en heeft zij daartegen twee grieven aangevoerd en toegelicht. Zowel in het principaal als in het incidenteel beroep heeft zij bewijs van haar stellingen aangeboden.

2.4

In het principaal beroep luidt de conclusie van Aldi Vastgoed dat het hof [appellante] bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, niet-ontvankelijk in haar vorderingen zal verklaren, althans haar deze zal ontzeggen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van beide instanties, de kosten van de tenuitvoerlegging van het arrest daaronder begrepen, althans een beslissing zal nemen zoals het hof juist acht.

2.5

In het incidenteel beroep luidt de conclusie van Aldi Vastgoed dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het eindvonnis, voor zoveel nodig onder verbetering en aanvulling van gronden, zal bevestigen, en voor zover het betreft de door de kantonrechter aan Aldi Vastgoed opgelegde veroordeling tot betaling van € 27.500,- als vergoeding ter tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten van [appellante] zal vernietigen en opnieuw recht doende [appellante] haar vordering zal ontzeggen, althans deze vergoeding zal vaststellen op € 5.000,-, althans op een bedrag zoals het hof juist acht, en indien het hof enige vergoeding zal toekennen dit te doen onder de opschortende voorwaarde dat [appellante] binnen een jaar na het in deze te wijzen arrest, althans een termijn zoals het hof juist acht, daadwerkelijk haar bedrijfsvoering zal hebben gereloceerd en dat bij gebreke daarvan enig door Aldi Vastgoed betaald bedrag als vergoeding ter tegemoetkoming in de verhuis- en herinrichtingskosten van [appellante] aan Aldi Vastgoed als door haar onverschuldigd betaald, moet worden terugbetaald vermeerderd met de wettelijke (handels)rente, met veroordeling van [appellante] in de kosten van beide instanties, de kosten van de tenuitvoerlegging van het arrest daaronder begrepen, althans een beslissing zal nemen zoals het hof juist acht.

2.6

Bij memorie van antwoord in het incidenteel beroep heeft [appellante] verweer gevoerd en geconcludeerd dat het hof, zonodig onder verbetering en/of aanvulling van de gronden, het eindvonnis voor zover het betreft de aan [appellante] toegewezen verhuis- en inrichtingskosten ad € 27.500,- en de afwijzing van de door Aldi Vastgoed gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad zal bekrachtigen en de vorderingen van Aldi Vastgoed zal afwijzen, indien en voor zover het bij principaal beroep van de zijde van [appellante] aangevoerde daaraan niet in de weg staat en met veroordeling bij voorraad van Aldi Vastgoed in de kosten van het incidenteel beroep.

2.7

Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd.

2.8

Ten slotte heeft het hof arrest bepaald

3. De grieven

3.1

[appellante] heeft in het principaal beroep de volgende grieven aangevoerd.

Grief I

Ten onrechte overweegt en beslist de kantonrechter in rechtsoverweging 5.1 van het bestreden vonnis (het hof leest):

‘De wet stelt geen termijn waarbinnen nadat de huurovereenkomst door de verhuurder is opgezegd de beëindigingsprocedure moet worden ingeleid. Uit het enkele feit van tijdsverloop, waarbinnen de verhuurder stilzit, kan, zonder bijkomende gedragingen die niet zijn gesteld of gebleken, door de huurder niet worden afgeleid dat de verhuurder daarmee afstand doet van zijn recht de beëindiging na te streven en ook niet dat de verhuurder zijn rechten dienaangaande zou hebben verwerkt. Daarom kan in dit verband in het midden blijven of Aldi in de bewuste periode (tot omstreeks juli 2005 op initiatief van [appellante]) onderhandelingen heeft gevoerd met [appellante], waarbij nog wordt opgemerkt dat daarover van de kant van Aldi ter comparitie desgevraagd niets nader concreet is gesteld. Op grond van het voorgaande is Aldi in zoverre ontvankelijk in haar vordering.’

Grief II

Ten onrechte overweegt en beslist de kantonrechter in rechtsoverweging 5.2 (het hof leest);

‘Vervolgens is aan de orde de vraag of er sprake is van dringend eigen gebruik als grond voor de beëindiging van de huurovereenkomst. Tegenover de gemotiveerde betwisting van de zijde van [appellante] heeft Aldi voldoende aangetoond dat zij belang heeft bij het toevoegen van de circa 55 m2 ruimte van de cafetaria aan haar supermarkt, aldus dat die vergroting zal leiden tot meer verkoopruimte, een rendabeler gebruik van de ruimte (onder andere van het magazijn), betere doorstroming in haar winkel en tot meer omzet en daardoor een beter bedrijfsresultaat.’

‘(…) dat de huidige L-vorm van het totale magazijn een onpraktische en minder rendabele ruimteverdeling betekent, alsook een enigszins belemmerde doorvoer van goederen vanaf een vrachtauto via het aanlevermagazijn naar het winkelmagazijn. De L-vorm wordt voornamelijk veroorzaakt door het gedeelte dat het gehuurde van het totale complex uitmaakt.’

Grief III

Ten onrechte heeft de kantonrechter beslist als vermeld in het dictum van het vonnis van 14 februari 2006.

3.2

Aldi Vastgoed heeft in het incidenteel beroep de volgende grieven aangevoerd.

Grief I

Ten onrechte heeft (het hof leest:) de kantonrechter in rechtsoverweging 5.2 de vergoeding ter zake van verhuis- en herinrichtingskosten vastgesteld op € 27.500,- exclusief BTW.

Grief II

Ten onrechte heeft de kantonrechter in rechtsoverweging 5.6 de gevorderde uitvoerbaar bij voorraadverklaring niet toegewezen.

4. De vaststaande feiten

4.1

De kantonrechter heeft in het eindvonnis onder 2.1 tot en met 2.3 feiten vastgesteld. Zoals [appellante] ook bij haar memorie van grieven heeft aangevoerd, is de huurovereenkomst tussen haar en [A] BV niet op 14 december 1988, zoals de kantonrechter onder 2.1 heeft vastgesteld, maar op 14 december 1994 gesloten. Voor het overige gaat het hof ook in hoger beroep uit van de door de kantonrechter vastgestelde feiten nu daartegen geen bezwaren zijn aangevoerd. Op grond van hetgeen verder is gesteld en niet of onvoldoende weersproken, kan hieraan het volgende worden toegevoegd.

4.2

De inleidende dagvaarding met de vordering van Aldi Vastgoed tot beëindiging van de huurovereenkomst tussen de partijen is op 21 juli 2005 aan [appellante] betekend.

5. De motivering van de beslissing in hoger beroep

In het principaal beroep

5.1

Mede gelet op de toelichting op grief I, richt die grief zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat Aldi Vastgoed kan worden ontvangen in haar vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst, hoewel zij die vordering pas na afloop van de opzeggingstermijn aanhangig heeft gemaakt.

5.2

Zoals [appellante] terecht heeft betoogd, heeft de opzegging van de huurovereenkomst op zichzelf niet het einde van die overeenkomst tot gevolg. Het einde van de huurovereenkomst kan van de zijde van de verhuurder immers slechts worden bewerkstelligd door de toewijzing door de rechter van een door de verhuurder ingestelde beëindigingsvordering. Gelet op de desbetreffende wettelijke bepalingen zal daarbij echter uitgangspunt moeten zijn dat instelling van die vordering in ieder geval voor het tijdstip waartegen is opgezegd, moet plaatsvinden. Wanneer dat, zoals in dit geval, niet is gebeurd, moet worden aangenomen dat de opzegging zijn werking heeft verloren. Dat betekent dat de huurovereenkomst in dit geval op 1 januari 2005 is doorgelopen voor een volgende aansluitende periode van vijf jaar.

5.3

De door Aldi Vastgoed vermelde conclusie van de Advocaat-Generaal voor het arrest van de Hoge Raad van 2 april 2004 leidt niet tot een ander oordeel, reeds omdat de genoemde conclusie betrekking heeft op een beëindigingsvordering met betrekking tot woonruimte en niet op een beëindigingsvordering met betrekking tot bedrijfsruimte als de onderhavige. Ook het beroep van Aldi op de onderhandelingen die nog in oktober 2004 tussen de partijen zouden hebben plaatsgevonden, kan niet tot een ander oordeel leiden. In een geval als het onderhavige zijn weliswaar omstandigheden denkbaar, waaronder niet te goeder trouw een beroep als dat van [appellante] zal kunnen worden gedaan, maar daarvan is in casu geen sprake.

5.4

Gelet op het voorgaande behoeft grief I geen bespreking meer voor zover die grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter over de door [appellante] gestelde rechtsverwerking en/of afstand van recht door Aldi Vastgoed.

5.5

De grieven I en III van [appellante] leiden reeds tot vernietiging van het eindvonnis, zodat grief II niet meer behoeft te worden besproken.

In het incidenteel beroep

5.6

Aldi Vastgoed heeft geen belang bij behandeling van haar grieven nu het principaal beroep ertoe leidt dat het vonnis van de kantonrechter zal worden vernietigd en de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst zal worden afgewezen.

6. De slotsom

In het principaal beroep

6.1

Het vonnis van de kantonrechter zal worden vernietigd en de vordering van Aldi Vastgoed tot beëindiging van de huurovereenkomst met [appellante] zal alsnog worden afgewezen.

6.2

Aldi Vastgoed zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.

In het incidenteel beroep

6.3

Aldi Vastgoed zal niet-ontvankelijk worden verklaard in haar vorderingen in het incidenteel beroep. Zij zal verder worden veroordeeld in de kosten van dat beroep.

7. De beslissing

Het hof, recht doende

in het principaal beroep:

vernietigt het vonnis van de kantonrechter (rechtbank te Zutphen, sector kanton, locatie Zutphen) van 14 februari 2006 en doet opnieuw recht:

wijst de vordering van Aldi Vastgoed tot beëindiging van de huurovereenkomst tussen de partijen alsnog af;

veroordeelt Aldi Vastgoed in de kosten van beide instanties, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [appellante] voor wat betreft de eerste aanleg begroot op € 800,- voor salaris van de procureur en voor wat betreft het hoger beroep begroot op € 894,- voor salaris van de procureur en op € 332,87 voor griffierecht en exploot van dagvaarding;

in het incidenteel beroep

verklaart Aldi Vastgoed niet-ontvankelijk in dat beroep;

veroordeelt Aldi Vastgoed in de kosten van het geding in hoger beroep, tot heden aan de zijde van [appellante] begroot op € 447,- voor salaris van de procureur.

Dit arrest is gewezen door mrs Katz-Soeterboek, Van Loo en Prakke-Nieuwenhuizen en is in tegenwoordigheid van de griffier uitgesproken ter openbare terechtzitting van 3 juli 2007.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.