Ktr. Alkmaar, 22-09-2010, nr. 327949 CV EXPL 10-2085

[eiser] heeft bij dagvaarding van 17 maart 2010 een vordering ingesteld. [gedaagde] heeft schriftelijk geantwoord. Na beraad heeft de kantonrechter bij vonnis van 23 juni 2010 een verschijning van partijen ter terechtzitting bevolen. Die zitting heeft plaatsgevonden op 16 augustus 2010, waar [eiser] en [gedaagde] zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigden. Met het oog op de zitting heeft [eiser] bij brief van 9 augustus 2010 nog nadere stukken overgelegd. De inhoud van de processtukken geldt als hier ingelast.

Ten slotte is vandaag uitspraak bepaald.

[gedaagde] huurt van [eiser] de woning aan de [adres] te [plaats]. [gedaagde] woont in de woning vanaf ongeveer 1980, aanvankelijk als medehuurster en later als huurster.

De huurprijs bedraagt inmiddels € 223,84 per maand.

Bij brief van 5 juni 2000 heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Bij vonnis van 16 mei 2001 heeft de kantonrechter te Alkmaar een daarop volgende vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning afgewezen.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente [[bergen]] (NH) heeft bij besluit van 15 maart 2002 een sloopvergunning verleend voor de woning.

Bij brief van 21 juni 2002 heeft [eiser] de huurovereenkomst opnieuw opgezegd wegens dringend eigen gebruik. Een in dat verband ingediende vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst en tot ontruiming van de woning is bij vonnis van de kantonrechter te Alkmaar van 12 januari 2005 afgewezen.

Bij brief van 17 november 2009 heeft [eiser] de huurovereenkomst wederom opgezegd wegens dringend eigen gebruik, waarbij zij heeft aangegeven dat zij de woning wil slopen en wil vervangen door nieuwbouw.

[eiser] vordert dat de kantonrechter bij vonnis een datum vaststelt waarop de tussen partijen bestaande huurovereenkomst zal eindigen en dat [gedaagde] zal worden veroordeeld tot ontruiming van de woning aan de [adres] te [plaats]. Daarbij stelt [eiser] — kort weergegeven — dat de exploitatie van de woning zeer verliesgevend is en dat er daarom een financiële noodzaak is om de woning te slopen en te vervangen door nieuwbouw. Er is daarom een dringend belang bij beëindiging van de huurovereenkomst, aldus [eiser].

[gedaagde] voert — zakelijk weergegeven — aan dat er geen grond is om te komen tot beëindiging van de huurovereenkomst. Volgens [gedaagde] is er geen sprake van een dringende reden voor [eiser] om de huurovereenkomst te beëindigen, terwijl ook het belang van [gedaagde] bij behoud van haar woonplek zwaarder weegt dan de belangen van [eiser].

Bij de beoordeling zal nog nader worden ingegaan op de standpunten van partijen.

Het gaat in deze zaak om de vraag of het door [eiser] gestelde dringend eigen gebruik van de woning beëindiging van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Daarover wordt het volgende overwogen.

Op grond van artikel 272, tweede lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW), voor zover hier van belang, kan de verhuurder vorderen dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de huurovereenkomst zal eindigen. Uit artikel 274, eerste lid, aanhef en onder c, van Boek 7 van het BW volgt dat de rechter de vordering slechts kan toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

In een arrest van 26 maart 2010 heeft de Hoge Raad zich uitgelaten over de toepassing van artikel 274, eerste lid, aanhef en onder c, van Boek 7 (gepubliceerd op www.rechtspraak. nl, onder LJ-Nummer BL0683). Daarbij is geoordeeld dat het enkele feit dat de verhuurder wil overgaan tot de uitvoering van een bouw- en renovatieplan, geen grond kan opleveren voor het aannemen van dringend eigen gebruik, in de regel ook niet ingeval de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is. Indien echter sprake is van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten, kan, aldus het arrest, het oordeel gerechtvaardigd zijn dat de verhuurder het verhuurde in verband met renovatie zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden verlangd dat de huurverhouding wordt voortgezet. In een dergelijk geval moet het gaan om de noodzaak van een renovatie die zo ingrijpend is dat zij niet met voortzetting van de huurovereenkomst verenigbaar is.

Naar het oordeel van de kantonrechter is er op zichzelf wel sprake van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Vast staat dat de kosten die [eiser] heeft voor de woning geheel bestaan uit belasting, tot een bedrag van in totaal € 8.568,60 per jaar (voor het jaar 2008), waarvan de belasting in box III met een bedrag van € 7.836,- het grootste deel uitmaakt. Onderhoudskosten zijn er niet, omdat het onderhoud door [gedaagde] zelf wordt gedaan en zij de kosten daarvan draagt. De huuropbrengst per jaar bedraagt € 2.686,08. [eiser] lijdt dus per jaar € 5.882,42 ‘verlies’ op de woning. Onvoldoende aannemelijk is geworden dat die situatie in de toekomst wezenlijk zal gaan veranderen. Het verlies van € 5.882,42 is structureel en levert gelet op de hoogte daarvan een wanverhouding op tussen de kosten en de opbrengsten. De kantonrechter ziet geen reden om de belasting in box III buiten beschouwing te laten, zoals [gedaagde] bepleit, omdat het gaat om kosten die [eiser] nu eenmaal moet maken doordat zij de woning in eigendom heeft en niet zelf bewoont. Dat tegenover de belasting die [eiser] moet betalen ook een waardestijging van de woning staat, maakt dat niet anders, omdat die waardestijging de exploitatiekosten niet vermindert.

Echter, van [eiser] kan ondanks die wanverhouding tussen kosten en opbrengsten wel verlangd worden dat zij de huurverhouding voortzet, gelet op de belangen van beide partijen. Uit de stukken en ter zitting is gebleken dat [eiser] naast de eigendom van de woning waar het hier om gaat, nog twee woningen in eigendom heeft, waarvan er een bezwaard is met een hypothecaire lening van € 288.000,-. Ook beschikt zij over een bedrag van € 144.683,60 aan banktegoeden. Verder staat vast dat de woning aan de [adres] in de loop van de tijd aanzienlijk in waarde is gestegen (de WOZ-waarde per 1 januari 2008 is bepaald op € 653.000,-). Onder die omstandigheden is niet aannemelijk dat het verlies dat [eiser] thans lijdt op de woning zodanig is dat zij daardoor in financiële problemen komt of dat deze last voor haar ook op langere termijn niet te dragen zou zijn. Bovendien staat tegenover deze financiële last voor [eiser] het belang van [gedaagde] bij behoud van haar woonplek. Dat belang weegt in dit geval zwaarder. Daarbij neemt de kantonrechter in aanmerking dat [gedaagde] al 30 jaar in de woning woont, dat de woning en het daarbij behorende atelier van belang is voor de levensinvulling van [gedaagde], en dat aannemelijk is dat zij door de mogelijkheden die de woning biedt en de ligging daarvan een bijzondere gehechtheid heeft aan die woning. Ook wordt in aanmerking genomen dat [gedaagde] al op hogere leeftijd is (68 jaar) en dat zij niet over een zodanig inkomen of financiële middelen beschikt dat zij in staat is om zelf een andere vervangende woning te kopen of om een aanzienlijk hogere huur te kunnen betalen.

Ook als zou moeten worden geoordeeld dat het belang van [eiser] bij beëindiging van de huurverhouding zwaarder weegt, kan dat niet tot toewijzing van de vordering leiden, omdat niet is gebleken dat [gedaagde] andere passende woonruimte kan verkrijgen. Uit de door [gedaagde] overgelegde stukken blijkt dat zij zich op 26 augustus 2009 als woningzoekende heeft ingeschreven en dat zij sindsdien op acht beschikbare huurwoningen in Alkmaar, [bergen] en Heiloo heeft gereageerd. [gedaagde] is voor geen van deze woningen in aanmerking gekomen, omdat er telkens (veel) meer dan 100 gegadigden voor de verschillende woningen waren en [gedaagde] in de rangorde van gegadigden een positie innam variërend van plaats 52 tot 235. [eiser] heeft daartegenover geen gegevens ingebracht die tot de conclusie kunnen leiden dat [gedaagde] wel andere passende woonruimte kan verkrijgen.

Gelet op het voorgaande zal de vordering van [eiser] worden afgewezen.

Nu [eiser] in het ongelijk is gesteld, zal zij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten van [gedaagde].

De kantonrechter:

Wijst de vordering af.

Veroordeelt [eiser] in de proceskosten, die tot heden voor [gedaagde] worden vastgesteld op een bedrag van € 607,26 waaronder begrepen een bedrag van € 207,26 aan verschotten (€ 96,26 explootkosten en € 111,- aan vast recht) en een bedrag van € 400,-voor salaris van de gemachtigde van [gedaagde].

Verklaart deze veroordeling(en) uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Jansen, kantonrechter, bijgestaan door de griffier en op 22 september 2010 in het openbaar uitgesproken.

De griffier

De kantonrechter