Hof Den Haag, 09-06-2022, nr. BK-21/00424

De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (de woning), op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2018 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 164.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Delft voor het jaar 2019 (de aanslag) opgelegd.

De Heffingsambtenaar heeft het tegen de beschikking en de aanslag gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

Tegen de uitspraak op bezwaar heeft belanghebbende beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 48 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 134. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft op 14 april 2022 een nader stuk met bijlagen ingediend.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 28 april 2022. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via MS Teams, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

De onroerende zaak is een maisonnette met een inhoud van 263 m3 met een berging.

De griffier van de Rechtbank heeft de gemachtigde van belanghebbende op 27 oktober 2020 een email gestuurd met de volgende inhoud:

“Geachte heer Bartels,

Ik heb kennis genomen van uw brief van 21 oktober 2020.

Wellicht is het mogelijk dat u ons een opgave doet van dagdelen welke u nog vrij heeft in uw agenda.

Dan kunnen wij kijken of we een mogelijkheid kunnen vinden om deze zaken zo spoedig mogelijk te behandelen.

Graag zie ik uw reactie tegemoet.”

De gemachtigde heeft in antwoord op de onder 2.2 vermelde e-mail bij e-mail van 31 oktober 2020 het volgende aan de Rechtbank meegedeeld:

“Bedankt voor uw attente bericht!

Ik verwijs op mijn beurt naar mijn beide schrijvens gericht aan u d.d. 1 én d.d. 14 oktober jl.!

Vanaf 12 april 2021 heb ik weer enige ruimte in mijn agenda. Zeker als we gaan Skypen!”

3. De Rechtbank heeft het volgende overwogen, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder:

“4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

5. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te laag heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van [naam taxateur] van 28 maart 2021 de daarbij verstrekte matrix en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.

6. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten ( [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] ) zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De door de gemachtigde van eiser aangehaalde verkoopcijfers uit het verweerschrift, betekenen niet dat verweerder de waarde te laag heeft vastgesteld. De rechtbank volgt hierbij verweerders ter zitting desgevraagd gegeven toelichting, dat die verkoopprijzen nog het aandeel in de Vereniging van Eigenaren (VvE) bevatten. De rechtbank stelt vast dat verweerder in de matrix en de toelichting voldoende inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij zonder VvE-reserves tot de waarde van de vergelijkingsobjecten komt. Daarbij hecht de rechtbank met name belang in het feit dat de gemiddelde m3-prijs van de vergelijkingsobjecten € 610,- bedraagt en dat met inachtneming daarvan de WOZ-waarde van de onroerende zaak € 164.000,- bedraagt. Eiser heeft niet gesteld en evenmin aannemelijk gemaakt dat de door verweerder gehanteerde VvE-bedragen

onjuist zijn.

7. Nu eiser zich op het standpunt stelt dat de waarde te laag is vastgesteld blijven de beroepsgronden met de strekking dat de waarde te hoog is vastgesteld buiten bespreking. Met de stijging van de huizenprijzen waar eiser in beroep naar verwijst heeft verweerder met de indexatie naar de peildatum van de vergelijkingsobjecten, zoals weergegeven in de matrix naar behoren rekening gehouden.

8. Eiser stelt (brief van 6 februari 2020) dat hij in bezwaar niet op een deugdelijke en zorgvuldige wijze zou zijn gehoord, kort gezegd, omdat hij enkel zou zijn "aangehoord". Eiser verwijt verweerder, dat deze zich onvoldoende zou hebben voorbereid, waardoor een uitwisseling van informatie en standpunten onvoldoende kans zou hebben gekregen. Gelet op de zeer algemene strekking van het bezwaarschrift en het feit, dat verweerder niet eerder dan door de toelichting op de hoorzitting heeft kunnen begrijpen, dat het bezwaar de strekking had dat de WOZ-waarde te laag was vastgesteld, treft dat verwijt, wat er verder ook van zij, geen doel.

Redelijke termijn

9. Verweerder heeft het bezwaarschrift ontvangen op 5 maart 2019 en op 27 november 2019 uitspraak op bezwaar gedaan. Tot de datum van deze uitspraak (30 april 2021) is de redelijke termijn van tweejaar met bijna twee maanden overschreden. De rechtbank ziet aanleiding het verzoek van de gemachtigde van eiser om schadevergoeding af te wijzen. Reden hiervoor is dat de gemachtigde van eiser herhaaldelijk voor langere perioden op uitstel van de mondelinge behandeling heeft aangedrongen. Laatstelijk heeft hij in oktober 2020 aangegeven niet eerder dan vanaf 12 april 2021 ruimte te hebben voor een zitting. Hierop heeft de rechtbank in overleg met de gemachtigde van eiser de zittingsdatum gepland op 13 april 2021. Als gemachtigde van mening was, dat door deze uitkomst van het overleg met de rechtbank over het door hem gevraagde uitstel de redelijke termijn zou worden overschreden had het op zijn weg gelegen om daar op dat moment melding van te maken. Het verstrijken van de redelijke termijn komt dan ook voor rekening en risico van gemachtigde en dus van eiser.

10. Het beroep is ongegrond.

11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.”

In geschil is de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum. Voorts is in geschil of de Rechtbank de goede procesorde heeft geschonden. Tot slot is in geschil of de Rechtbank het verzoek om vergoeding van immateriële schade terecht heeft afgewezen.

Belanghebbende concludeert, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en van de uitspraak op bezwaar, en primair tot verhoging van de WOZ-waarde tot € 172.000 dan wel subsidiair tot terugwijzing naar de Rechtbank; tot toekenning van een bedrag van € 500 wegens immateriële schade en vergoeding van de proceskosten en het griffierecht.

De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Vormgebrek uitspraak Rechtbank

Belanghebbende heeft erop gewezen dat de uitspraak niet is ondertekend door de rechter en/of de griffier. De uitspraak voldoet niet aan de vormvoorschriften genoemd in artikel 8:77 Awb en dient om deze reden te worden vernietigd, aldus belanghebbende. Het Hof zal deze klacht als eerste behandelen aangezien, als aan de uitspraak inderdaad een fundamenteel gebrek kleeft, deze hoegenaamd moet worden vernietigd ongeacht de gevolgen die het Hof daaraan verbindt. Het Hof verwerpt dit standpunt, omdat het Hof geen aanleiding heeft te betwijfelen dat de in de uitspraak genoemde rechter, die het onderzoek ter zitting heeft geleid, in het bijzijn van de in de uitspraak genoemde griffier de uitspraak op deze wijze heeft gedaan en de daarin vervatte beslissing heeft genomen. Dat belanghebbende door het vormgebrek in zijn belangen is geschaad, is niet aannemelijk geworden. Een schending van de goede procesorde is daarom niet aan de orde.

WOZ-waarde

De waarde van de woning wordt volgens artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 4344).

Belanghebbende bepleit in zijn primaire standpunt een hogere WOZ-waarde. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning juist heeft vastgesteld. De Heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt het Hof het volgende.

De waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De Heffingsambtenaar heeft de waarde vastgesteld op € 164.000 en hierbij verwezen naar de opbrengst behaald bij de verkopen van de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [woonplaats] . Deze objecten zijn opgenomen in het taxatierapport en in de daarbij horende matrix. Niet vereist is dat de vergelijkingsobjecten identiek zijn aan de woning. Voldoende is dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn, mits de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de waarde voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen.

Anders dan belanghebbende betoogt, zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning, zodat de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten als richtsnoer kunnen dienen bij het bepalen van de waarde van de woning. De verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning zijn niet van een zodanige omvang dat deze vergelijkingsobjecten niet goed bruikbaar zijn. De drie vergelijkingsobjecten zijn in dezelfde straat gelegen als de woning en wat betreft bouwjaar, type, woonoppervlakte, bijgebouw en ligging goed vergelijkbaar met de woning. Met de onderlinge verschillen in onder meer voorzieningen en onderhoud heeft de Heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden door aan [adres 3] en [adres 4] , die iets beter zijn dan de woning, een 4 toe te kennen voor voorzieningen. Gelet op de foto’s in het taxatierapport zijn deze vergelijkingsobjecten inderdaad in een betere staat verkocht dan [adres 2] . Dat de woning ook over goede voorzieningen beschikt en dat waardering met het cijfer 4 in plaats van 3 passend is, is niet aannemelijk geworden. Belanghebbende heeft geen enkele onderbouwing van dit standpunt gegeven. Gecorrigeerd naar oppervlakte en KOUDV-factoren is aan de woning een juiste waarde per vierkante meter toegekend, die recht doet aan de kleine verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De Heffingsambtenaar heeft met de gegevens uit het taxatierapport en de bijbehorende matrix in onderlinge samenhang bezien aannemelijk gemaakt dat bij de waardering van de woning voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, en dat de waarde van de woning niet te laag is vastgesteld.

Hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd leidt het Hof niet tot een ander oordeel. Belanghebbende heeft in zogeheten pinpointbrieven een reeks klachten van formele aard geformuleerd, voornamelijk bestaande uit verzoeken om het verkrijgen van gedingstukken, zoals taxatieverslagen, grondstaffels, processen-verbaal en taxatierapporten. Het Hof leidt uit het dossier af dat deze klachten feitelijke grondslag missen. Belanghebbende heeft alle op de zaak betrekking hebbende stukken (in niet-geanonimiseerde vorm) ontvangen. Van het hoorgesprek is aan belanghebbende een audiobestand verstrekt.

Belanghebbende verhuurt de woning. Gelet op de hiervoor gegeven overwegingen heeft het Hof ervan afgezien de huurder in het geding te betrekken. Al hetgeen belanghebbende tegen de WOZ-waarde heeft aangevoerd leidt niet tot een verhoging van de WOZ-waarde.

Goede procesorde

Belanghebbende stelt zich subsidiair op het standpunt dat de uitspraak dient te worden vernietigd omdat de zitting bij de Rechtbank niet goed is verlopen. Belanghebbende verbindt hieraan het gevolg dat de zaak moet worden teruggewezen naar de Rechtbank om opnieuw te worden behandeld. Het Hof verwerpt dit standpunt. Uit het proces-verbaal blijkt dat de zaak inhoudelijk is besproken in aanwezigheid van beide partijen. Er heeft een volledige uitwisseling en bespreking van de standpunten plaatsgevonden. Dat de gemachtigde de zitting als onprettig heeft ervaren, is onvoldoende om de zaak terug te wijzen naar de Rechtbank. Niet is gebleken dat belanghebbende door de gang van zaken is benadeeld.

Vergoeding van immateriële schade

Belanghebbende stelt zich in hoger beroep op het standpunt dat de Rechtbank het verzoek om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn ten onrechte heeft afgewezen. Het Hof verwerpt dit standpunt. Om te beginnen verwijst het Hof naar hetgeen de Rechtbank hierover heeft overwogen. De gemachtigde van belanghebbende heeft in oktober 2020 aangekondigd pas na 12 april 2021 beschikbaar te zijn. De Rechtbank heeft de zitting direct daarna, op 13 april 2021, gepland. Dat de gemachtigde achteraf betoogt dat hij altijd beschikbaar is en nooit een uitnodiging voor een zitting afwijst als er ruimte is in zijn agenda, maakt dit niet anders. Het Hof acht de handelwijze van de Rechtbank begrijpelijk. Een ander oordeel zou er bovendien toe leiden dat de bewaking van de redelijke termijn door de rechter zeer ingewikkeld wordt. Het Hof rekent het door de gemachtigde gevraagde uitstel aan belanghebbende toe.

Voorts wijst het Hof op de gevolgen van de uitbraak van COVID-19, die ook voor vertraging heeft gezorgd. Dat deze uitbraak tot een verkorting van de redelijke termijn leidt, zoals belanghebbende betoogt, volgt het Hof niet. Dat de gemachtigde digitaal meer zaken kan afdoen, betekent niet dat de rechtspraak ook meer capaciteit heeft. Digitale zittingen leveren wat betreft de zittingstijd geen winst op maar vragen voor de rechtspraak wel meer voorbereiding en technische ondersteuning dan fysieke zittingen. Door de uitbraak van COVID-19 hebben partijen bij alle aanhangige zaken langer op behandeling moeten wachten. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.

6. Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Het Gerechtshof:

Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, Chr.Th.P.M. Zandhuis en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffiers R. Tulen en A.T.J. Schnitzeler. De beslissing is op 9 juni 2022 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl.

Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl).

Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen:

1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd;

2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn;

3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden:

a. - de naam en het adres van de indiener;

b. - de dagtekening;

c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. - de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.