Hof Amsterdam, 20-10-2020, nr. 200.259.173/01

wonend te [woonplaats] ,

2. [geïntimeerde sub 2],

wonend te [woonplaats] ,

3. [geïntimeerde sub 3],

wonend te [woonplaats] ,

4. [geïntimeerde sub 4],

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

tevens incidenteel appellanten,

advocaat: mr. E.E. van der Kamp te Leeuwarden.

De partijen worden hierna [appellant] en [geïntimeerden] genoemd. Geïntimeerden sub 1 en 3 afzonderlijk worden aangeduid als [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] .

[appellant] is bij dagvaarding van 29 april 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 13 februari 2019, onder bovenvermeld zaak-/rolnummer gewezen tussen [appellant] als eiser in conventie, tevens verweerder in reconventie en [geïntimeerden] als gedaagden in conventie tevens eisers in reconventie. De dagvaarding bevat de grieven. Op de rol heeft [appellant] geconcludeerd overeenkomstig die dagvaarding.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

- memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel appel, met producties;

- memorie van antwoord in incidenteel appel.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 1 september 2020 doen bepleiten door hun hiervoor genoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Partijen hebben bij deze gelegenheid nadere producties in het geding gebracht en vragen van het hof beantwoord.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellant] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen waar het betreft de afwijzing van zijn in het bestreden vonnis onder I tot en met VIII genoemde vorderingen en de opheffing van het door hem gelegde leveringsbeslag, en alsnog, uitvoerbaar bij voorraad, die vorderingen van hem zal toewijzen en de vordering van [geïntimeerden] tot opheffing van het leveringsbeslag zal afwijzen, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten en met rente. In het incidenteel appel heeft hij geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis voor zover aangevallen door [geïntimeerden] , met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis waar het betreft de door [appellant] aangevallen delen en tot vernietiging van dat vonnis voor het overige, tot afwijzing van de vordering van [appellant] tot betaling van de boete en toewijzing, uitvoerbaar bij voorraad, van de vordering van [geïntimeerden] tot opheffing van het door [appellant] conservatoire beslag, met beslissing over de proceskosten, inclusief de nakosten.

[geïntimeerden] hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.9 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Voor zover in hoger beroep van belang en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, zijn die feiten de volgende.

[appellant] is op 16 september 1996, op grond van een op 18 juni 1996 gesloten koopovereenkomst, eigenaar geworden van de woning met tuin aan de [adres 1] alsmede van het daarachter gelegen begroeid perceel, kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [sectie] , nr. [nummer] (hierna ook: de strook grond).

[appellant] heeft, na een gesprek daarover op 11 juni 1996, de strook grond verkocht aan [X] , de tante van [geïntimeerden] , eigenares en bewoonster van de woning aan de [adres 2] , waarvan de achtertuin grenst aan de strook grond. De levering van de strook grond heeft op 3 januari 1997 plaatsgevonden. De leveringsakte bevat de volgende bepaling (hierna ook: het beding):

RECHT TOT TERUGKOOP

Partijen komen overeen dat het bij deze overgedragen perceel grond door koper aan verkoper ter eigendomsverkrijging zal worden aangeboden, op het moment dat koper het pand [adres 2] verkoopt, verhuurt of metterwoon verlaat; deze verplichting van koper geldt uitsluitend voor zover de heer [appellant] , voornoemd, op dat moment nog daadwerkelijk woont in het pand [adres 1] .

De door verkoper alsdan te betalen koopsom zal worden vastgesteld door twee taxateurs, waarvan één wordt benoemd door verkoper en de ander door koper; deze twee taxateurs benoemen op hun beurt een derde taxateur, voor het geval de twee taxateurs geen overeenstemming kunnen bereiken met betrekking tot de getaxeerde waarde van bedoeld perceel grond.

Indien koper zich niet houdt aan deze aanbiedingsverplichting verbeurt hij een onmiddellijk opeisbare boete van twintig duizend gulden (f 20.000,--) ten behoeve van verkoper.

[X] (hierna: erflaatster) is op 1 oktober 2016 overleden. Zij had [geïntimeerden] tot haar erfgenamen benoemd en [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 3] tot executeurs. Bij notariële akte van 21 april 2017 hebben [geïntimeerden] de nalatenschap partieel verdeeld en de woning [adres 2] met de strook grond toebedeeld en geleverd aan [geïntimeerde sub 1]

Bij brief van 11 mei 2017 heeft [appellant] [geïntimeerden] medegedeeld dat hij gebruik wenst te maken van zijn recht tot terugkoop. [geïntimeerden] hebben betwist verplicht te zijn tot aanbieding van de strook grond.

Met verlof van de voorzieningenrechter heeft [appellant] op 30 mei 2017 ten laste van [geïntimeerde sub 1] conservatoir verhaalsbeslag en leveringsbeslag gelegd op de strook grond.

[appellant] heeft in eerste aanleg gevorderd, samengevat, dat [geïntimeerden] worden veroordeeld tot aanbieding van de strook grond aan [appellant] overeenkomstig het beding, alsmede tot levering daarvan op grond van de aldus tot stand te komen koopovereenkomst, een en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom, en tot betaling van de contractuele boete van (omgerekend) € 9.075,40, met rente. Hij heeft aan de vorderingen ten grondslag gelegd dat hij door het overlijden van erflaatster, althans de toedeling van de strook grond aan [geïntimeerde sub 1] , althans de niet-bewoning door [geïntimeerde sub 1] van de woning aan de [adres 2] , het recht heeft gekregen de strook grond terug te kopen en dat [geïntimeerden] hun aanbiedingsplicht hebben geschonden. [geïntimeerden] hebben betwist dat zich een situatie voordoet of heeft voorgedaan die [appellant] het recht tot terugkoop geeft. Zij hebben van hun kant opheffing gevorderd van de door [appellant] op de strook gelegde beslagen.

In het bestreden vonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat de passage “verkoopt, verhuurt of metterwoon verlaat” in het beding aldus moeten worden uitgelegd dat de aanbiedingsplicht ook geldt bij overlijden van erflaatster. Wegens schending van de op hen rustende aanbiedingsplicht zijn [geïntimeerden] veroordeeld tot betaling van de contractuele boete. De vordering tot nakoming van het beding is door de rechtbank afgewezen op grond van de overweging dat [appellant] aan het beding slechts een persoonlijk recht jegens de erfgenamen ontleent, dat zich oplost in een schadevergoedingsrecht als de toezegging tot aanbieding niet wordt nagekomen, wat volgens de rechtbank te meer geldt nu [geïntimeerden] de strook grond reeds (bevoegd) hebben geleverd aan [geïntimeerde sub 1] en de aanbiedingsplicht dus (hoe dan ook) niet meer kan worden nagekomen. In reconventie heeft de rechtbank (enkel) het gelegde leveringsbeslag opgeheven.

Het hof zal eerst het incidentele appel behandelen, nu dat het meest vérstrekkend is.

Met hun vijf grieven in incidenteel appel betogen [geïntimeerden] dat de rechtbank door te oordelen dat de aanbiedingsplicht ook geldt bij overlijden van erflaatster, het beding onjuist heeft uitgelegd.

[appellant] stelt dat erflaatster en hij met het beding hebben beoogd vast te leggen dat [appellant] de strook grond weer zou mogen terugkopen als erflaatster uit de woning weg zou gaan. Het beding was wederkerig en kwam erop neer dat de partij die het langst in zijn woning zou blijven, gerechtigd zou zijn op de strook grond. [appellant] heeft destijds met de verkoop ingestemd omwille van de goede verstandhouding met zijn nieuwe buurvrouw. Op vragen van het hof heeft [appellant] geantwoord dat niet is besproken wat zou gelden als erflaatster zou overlijden.

[geïntimeerden] hebben daartegen het volgende ingebracht. Naar normaal spraakgebruik valt overlijden niet onder “metterwoon verlaten”. Voor [appellant] geldt het recht tot terugkoop slechts zolang hij “nog daadwerkelijk woont” in zijn woning. Voor het intreden van de aanbiedingsplicht is een andere formulering gekozen (“verkoopt, verhuurt of metterwoon verlaat”), kennelijk welbewust. Als het, zoals [appellant] stelt, de bedoeling was dat de aanbiedingsplicht zou intreden als erflaatster haar woning niet langer in gebruik had, had dat gemakkelijk uitdrukkelijk kunnen worden bedongen. Uit niets blijkt dat hetgeen [appellant] stelt over de bedoelingen van de contracterende partijen juist is; het is slechts zijn verklaring als partijgetuige. Er bestaat aanleiding het beding beperkt uit te leggen, omdat erflaatster altijd ernaar heeft gestreefd de strook grond aan haar tuin toe te voegen om de groene situering van haar huis, dat (mede in verband daarmee) een gemeentelijke monument is en door een familielid is ontworpen, te garanderen. Zij heeft om die reden in 1996 een bod gedaan op de woning [adres 1] , toen die te koop kwam. Zij was bereid en in staat [appellant] te blijven overbieden. Omdat zij uiteindelijk alleen geïnteresseerd was in de strook grond, heeft erflaatster met [appellant] afgesproken dat [appellant] de woning met de strook grond kon kopen op voorwaarde dat hij na de eigendomsverkrijging de strook grond aan haar zou doorverkopen. Erflaatster wilde dat haar huis ook in de toekomst in de familie [geïntimeerden] bleef en heeft daarom haar neven en nichten [geïntimeerden] tot haar erfgenamen benoemd. Erflaatster zou niet hebben gewild dat haar erfgenamen na haar overlijden de strook grond aan [appellant] moesten aanbieden, want zij streefde naar continuering van de sinds 1997 bestaande situatie omdat zij vond dat de strook bij haar tuin hoorde. Zij heeft aan haar reeds in 2005 benoemde executeurs, die zij heeft voorbereid op hun taak, ook nooit verteld over het bestaan van een dergelijke aanbiedingsplicht. Het beding moet worden uitgelegd aan de hand van de zogenoemde Haviltex-maatstaf en in dat kader is van belang tot welke maatschappelijke kringen de contracterende partijen behoorden; erflaatster was niet juridisch onderlegd en heeft zich bij het aangaan van de koopovereenkomst niet laten bijstaan, terwijl het beding is vastgelegd in een notariële akte door de vaste adviseur van [appellant] , aldus nog steeds [geïntimeerden]

Een beding als dit moet, ook al is het neergelegd in een notariële akte, worden uitgelegd volgens de “gewone” Haviltex-maatstaf, omdat het verplichtingen vastlegt die uitsluitend gelden tussen de oorspronkelijke partijen, waaronder in dit verband mede zijn te begrijpen rechtsopvolgers onder algemene titel.

De hiervoor bedoelde maatstaf houdt in dat het bij de uitleg van een beding aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, zulks in het licht van alle omstandigheden van het geval. Daarbij kan van belang zijn tot welke maatschappelijke kringen de contracterende partijen behoren en welke rechtskennis van dergelijke partijen kan worden verwacht.

Dat de notaris die het beding en de leveringsakte waarvan het deel uitmaakt heeft opgesteld, door [appellant] als zijn vaste adviseur is ingeschakeld, is door [appellant] betwist en niet komen vast te staan of te bewijzen aangeboden, zodat aan die stelling voorbij moet worden gegaan. Voor een uitleg “contra proferentem” ten nadele van [appellant] bestaat alleen al daarom geen aanleiding, zodat in het midden kan blijven wat in dit verband de betekenis is van de onpartijdige positie die een notaris uit de aard van zijn professie geacht wordt in te nemen. Ook is het hof niet gebleken dat erflaatster destijds over minder in dit verband relevante juridische kennis beschikte dan [appellant] , die een onderneming heeft in kunststof kozijnen.

Door [geïntimeerden] is niet gesteld, laat staan te bewijzen aangeboden, dat erflaatster haar wens om haar woning met tuin inclusief de strook grond aan haar erfgenamen na te laten, ooit tegenover [appellant] heeft uitgesproken. De bedoeling om de door de verkoop in het leven geroepen situatie ook voor toekomstige generaties [geïntimeerden] te bewaren is ook niet evident, gelet op het feit dat erflaatster het (voorwaardelijke) recht van terugkoop nu eenmaal wel aan [appellant] heeft toegekend. Het staat weliswaar vast dat erflaatster en [appellant] het erover eens waren dat de strook grond ook in de toekomst begroeid moest blijven - wat zij ook als een kwalitatieve verplichting voor erflaatster in de koopovereenkomst hebben vastgelegd - , maar alleen op basis daarvan heeft [appellant] niet hoeven begrijpen dat erflaatster de eerder omschreven intenties had, ook al had haar huis mede vanwege de oriëntering daarvan op de (begroeide) omgeving een monumentale status gekregen. Onderzocht moet derhalve worden of die intenties blijken uit de bewoordingen van het beding.

Dat de aanbiedingsplicht niet alleen zou gelden bij een verhuizing van erflaatster, maar ook bij haar overlijden, is in overeenstemming met de betekenis, naar normaal spraakgebruik, van de term “metterwoon verlaat”. Hiervan uitgaande acht het hof de uitleg van [appellant] , dat het beding een wederkerig karakter heeft in die zin dat het de eigendom van de strook grond uiteindelijk toekent aan de partij, erflaatster of [appellant] , die als laatste als gebruiker van haar/zijn huis en tuin overblijft, in de gegeven omstandigheden voor de hand liggend en ook redelijk. De term “metterwoon verlaten” ziet dan op de restcategorie van situaties waarin het gebruik van haar huis door erflaatster tot een einde komt zonder dat dat huis wordt verkocht of verhuurd. Aan het verschil in terminologie tussen enerzijds “metterwoon verlaat” en anderzijds “nog daadwerkelijk woont” kan naar het oordeel van het hof geen bijzondere betekenis worden toegekend, reeds omdat die eerste term in het beding gebruikt is om een handeling/gebeurtenis te beschrijven en die tweede om een toestand te beschrijven.

Nu hiervoor is geconstateerd dat de door [appellant] gestelde uitleg onder de gegeven omstandigheden de voor de hand liggende is, faalt ook het betoog van [geïntimeerden] dat [appellant] , als hij dat zou hebben gewild, uitdrukkelijk had moeten bedingen dat hij bij overlijden van erflaatster aanspraak zou hebben op terugkoop van de strook grond. Het had daarentegen op de weg van erflaatster gelegen het bezit van de strook grond voor haar erfgenamen te verzekeren. Dat heeft zij niet gedaan en [appellant] heeft, zoals gezegd, haar wensen in deze niet hoeven bevroeden.

Het door [geïntimeerden] gedane bewijsaanbod ziet niet op concrete stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel kunnen leiden.

Het voorgaande leidt tot de slotsom dat de rechtbank het beding op de juiste wijze heeft uitgelegd en de grieven in het incidentele appel falen.

Daarmee komt het hof toe aan de vraag of de rechtbank terecht de vordering tot, kort gezegd veroordeling tot nakoming, heeft afgewezen. Daarover gaan de vijf grieven in het principale appel. Die grieven slagen. Daartoe wordt als volgt overwogen.

Door het overlijden van erflaatster is, op een en hetzelfde moment, de aanbiedingsplicht ontstaan en komen te rusten op [geïntimeerden] als haar erfgenamen en rechtsopvolgers onder algemene titel. Door de partiële verdeling van de nalatenschap door toedeling van (het huis en) de strook grond aan [geïntimeerde sub 1] , is die verplichting, eveneens onder algemene titel (zie artikel 3:186 BW), op haar overgegaan. Die aanbiedingsplicht bestaat nog en [geïntimeerde sub 1] is nog steeds in staat daaraan te voldoen. De andere erfgenamen van erflaatster zijn daartoe niet meer in staat en de vordering tot nakoming is jegens hen dan ook terecht afgewezen. In hoger beroep heeft [appellant] (gegeven het bepaalde in artikel 6:92 lid 1 BW terecht) de vordering tot betaling van de boete een subsidiair karakter gegeven en primair uitsluitend de nakoming gevorderd.

[appellant] heeft zich onvoorwaardelijk verbonden de strook grond te kopen tegen de overeenkomstig het beding te taxeren waarde. [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat niettemin nog te onzeker is of een koopovereenkomst tot stand zal komen en zo ja, met welke inhoud, om daarop een veroordeling tot nakoming en, zeker, een veroordeling tot levering te baseren. Dit betoog wordt verworpen. In artikel 3:296 lid 1 BW is bepaald dat hij die jegens een ander verplicht is iets te doen, op vordering van de gerechtigde daartoe wordt veroordeeld. Gronden waarom [geïntimeerde sub 1] niet zou kunnen worden veroordeeld tot nakoming van de aanbiedingsplicht zijn het hof niet gebleken. Het feit dat op de niet-nakoming een boete is gesteld, kan niet als zodanige grond gelden.

[geïntimeerde sub 1] zal daarom ertoe worden veroordeeld de strook grond aan [appellant] aan te bieden overeenkomstig het bepaalde in het beding, inclusief de daarin vermelde benoeming van een taxateur voor de vaststelling van de koopprijs. Anders dan [geïntimeerden] kennelijk menen, staat het [geïntimeerde sub 1] niet vrij aan de verkoop andere voorwaarden te verbinden dan de in het algemeen bij verkoop en levering van grond gebruikelijke bedingen. Een andere opvatting zou immers het terugkooprecht uithollen. Als [geïntimeerde sub 1] niet meewerkt aan aanbieding, verkoop en levering van de strook grond, kan dit arrest in de plaats treden van haar medewerking aan de benoeming van een taxateur (in dat geval kan met één taxateur worden volstaan), de verkoop van de strook grond tegen de getaxeerde prijs en de levering daarvan op grond van de tot stand te brengen koopovereenkomst.

Uit het voorgaande vloeit tevens voort dat de vordering van [geïntimeerden] tot opheffing van het conservatoire beslag tot levering, ten onrechte is toegewezen.

Het bestreden vonnis kan niet in stand blijven. De vordering tot nakoming van [appellant] zal jegens [geïntimeerde sub 1] alsnog worden toegewezen op de wijze als hierna te vermelden. De vorderingen van [geïntimeerden] zullen alsnog geheel worden afgewezen. Als de in het ongelijk gestelde partij dienen [geïntimeerden] de kosten van het geding in eerste aanleg in conventie te dragen, naast die van de reconventie, waarin zij reeds zijn veroordeeld, alsmede de kosten van het geding in principaal en incidenteel appel.

Het hof:

vernietigt het bestreden vonnis voor zover in conventie gewezen en voor zover daarbij in reconventie het leveringsbeslag is opgeheven;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

A. veroordeelt [geïntimeerde sub 1] om binnen veertien dagen na betekening van dit arrest op eerste verzoek van [appellant] daartoe het perceel gelegen te [plaats]

, gemeente [gemeente] , met kadastrale aanduiding [plaats] [sectie] [nummer] aan [appellant] aan te bieden op de wijze als voorgeschreven in het beding, met inbegrip van de daarin beschreven benoeming van een taxateur van haar zijde, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,= voor iedere dag (of gedeelte daarvan) dat de [geïntimeerde sub 1] daarmee in gebreke blijft, tot een maximum van € 100.000,= is bereikt;

B. bepaalt dat indien [geïntimeerde sub 1] na het verstrijken van de hiervoor

onder A. genoemde termijn weigert haar medewerking te verlenen aan de aanbieding van meergenoemd perceel, dit arrest in de plaats komt van de instemmende wilsverklaring van [geïntimeerde sub 1] voor een opdracht tot dienstverlening aan een door [appellant] aan te wijzen taxateur, inhoudende de taxatie van meergenoemd perceel overeenkomstig het bepaalde in het beding;

C. bepaalt dat indien [geïntimeerde sub 1] binnen veertien na het verstrijken van de hiervoor onder A. genoemde termijn weigert haar medewerking te verlenen aan de aanbieding van meergenoemd perceel, dit arrest op grond van het bepaalde in artikel 3:300 BW in de plaats treedt van de benodigde instemming van [geïntimeerde sub 1] met de verkoop van dat perceel voor de overeenkomstig het beding of het hiervoor bepaalde getaxeerde koopprijs;

D. veroordeelt [geïntimeerde sub 1] om binnen veertien dagen na de totstandkoming van een

koopovereenkomst tussen haar en [appellant] , dan wel na de voltooiing van de taxatie van meergenoemd perceel overeenkomstig het beding of het hiervoor bepaalde, op eerste verzoek van [appellant] in de ruimste zin des woords medewerking te verlenen aan de overdracht van de eigendom van dat perceel aan [appellant] , daaronder begrepen het verrichten van alle benodigde (rechts)handelingen die voor deze overdracht noodzakelijk zijn, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,= voor iedere dag (of gedeelte daarvan) dat [geïntimeerde sub 1] daarmee in gebreke blijft, tot een maximum van € 100.000,= is bereikt;

E. bepaalt dat indien [geïntimeerde sub 1] na het verstrijken van hiervoor onder D. genoemde termijn weigert haar medewerking te verlenen aan de levering van meergenoemd perceel, dit arrest in de plaats komt van de instemmende wilsverklaring van [geïntimeerde sub 1] voor een opdracht tot dienstverlening aan een door eiser aan te wijzen notaris inzake de levering van het meergenoemd perceel;

F. bepaalt dat indien [geïntimeerde sub 1] na het verstrijken van hiervoor onder D. genoemde termijn weigert haar medewerking te verlenen aan de levering van meergenoemd perceel, dit arrest op grond van het bepaalde in de artikelen 3:300 BW en 3:301 BW in de plaats treedt van de benodigde medewerking van [geïntimeerde sub 1] aan de notariële akte tot levering van dat perceel aan [appellant] ;

veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding in eerste aanleg in conventie, aan de zijde van [appellant] begroot op € 586,52 aan verschotten en € 1.086,= voor salaris, te vermeerderen met de wettelijke rente indien niet binnen veertien dagen na dit arrest aan de kostenveroordeling is voldaan;

wijst af het door [appellant] meer of anders gevorderde en de vordering van [geïntimeerden] tot opheffing van het leveringsbeslag;

bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;

veroordeelt [geïntimeerden] in de kosten van het geding in principaal en incidenteel hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [appellant] begroot op € 425,06 aan verschotten en € 3.222,= voor salaris en € 157,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 82,= voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt, wat betreft het principaal appel te vermeerderen met de wettelijke rente, indien niet binnen veertien dagen na dit arrest dan wel het verschuldigd worden van de nakosten aan de kostenveroordeling is voldaan;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C. Toorman, J.C.W. Rang en E.K. Veldhuijzen van Zanten en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 oktober 2020.