Hof Arnhem-Leeuwarden, 08-07-2014, nr. 13/00834

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 23 te [L], per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op 1 januari 2011, voor het jaar 2011 vastgesteld op € 18.759.000. Tegelijk met deze beschikking is een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen (OZB) 2011 van de gemeente Berkelland aan belanghebbende opgelegd.

Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar de vastgestelde waarde verminderd tot € 18.608.000 en de opgelegde aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.

Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen. De rechtbank Gelderland (hierna: de Rechtbank) heeft het beroep bij uitspraak van 20 juni 2013 gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd en de vastgestelde waarde verder verminderd tot € 18.100.000. Daarnaast heeft de Rechtbank de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderd.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Tot de stukken van het geding behoren, naast de hiervoor vermelde stukken, het van de Rechtbank ontvangen dossier dat op deze zaak betrekking heeft.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 maart 2014 te Arnhem. Daarbij zijn verschenen en gehoord mr. [A], als de gemachtigde van belanghebbende, bijgestaan door mr. [B], alsmede mr. [C] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [D], taxateur.

Partijen hebben beide een pleitnota overgelegd.

Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.

Belanghebbende is eigenaresse en gebruikster van de onroerende zaak [a-straat] 23 te [L] (hierna: de onroerende zaak). Het betreft een actieve productielocatie voor melkpoeder die is gelegen aan de rand van het dorpscentrum [L] en bij een bedrijventerrein. In haar productieproces maakt belanghebbende gebruik van op het terrein opgepompt grondwater. Dit betreft circa 1 miljoen m³ per jaar. In totaal zijn er zeven actieve pompputten aanwezig. In pompput 3 en pompput 8 wordt al sinds 2008 vervuiling aangetroffen.

De heffingsambtenaar heeft ten aanzien van belanghebbende de waarde ingevolge de Wet WOZ van de onroerende zaak voor het jaar 2011, naar de waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op 1 januari 2011, vastgesteld op € 18.759.000. Daarbij is de heffingsambtenaar ervan uitgegaan dat bij de waardering van de onderhavige onroerende zaak moet worden uitgegaan van de gecorrigeerde vervangingswaarde.

Na daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de vastgestelde waarde verlaagd tot een waarde van € 18.608.000. Het hiertegen bij de Rechtbank ingestelde beroep is gegrond verklaard. Daarbij is de vastgestelde waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 verlaagd naar € 18.100.000.

Ter onderbouwing van zijn standpunt in hoger beroep heeft de heffingsambtenaar een taxatieformulier, opgemaakt door gediplomeerd WOZ-taxateur [D], overgelegd. Dit formulier vermeldt een gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2010 van afgerond € 18.267.000. De berekening van de taxateur wijkt af van de door hem bij de Rechtbank overgelegde “taxatieopbouw gecorrigeerde vervangingswaarde”, zoals opgenomen in zijn taxatierapport van 9 februari 2012. Hij heeft namelijk de oordelen van de Rechtbank, opgenomen in onderdeel 4.7 en 4.8 van haar uitspraak, in eerstgenoemd taxatieformulier verwerkt.

In het hiervoor vermelde taxatierapport is naast de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde tevens de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op grond van huurwaardekapitalisatiemethode berekend. De taxateur heeft deze waarde getaxeerd op € 11.344.372.

In zijn berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde heeft de taxateur van de gemeente geen rekening gehouden met een functionele afschrijving in verband met economische veroudering. Hij heeft daarentegen wel een afwaardering in verband met zich in de bodem van het perceel bevindende verontreiniging ter grootte van € 350.594 in zijn berekening verwerkt. Dit bedrag is gebaseerd op een op 24 november 2005 door [E] opgemaakte raming van de kosten met betrekking tot de monitoring van de grondwatervervuiling.

In 2009 is een deelsanering van de grond uitgevoerd. Een gedeelte van de vervuiling bevindt zich echter nog onder de gebouwen. Besloten is om het vervuilde grondwater niet te saneren. Deze vervuiling wordt echter wel gemonitord. De kosten daarvan bedragen € 350.594.

In hoger beroep is door belanghebbende een door Royal Haskoning DHV op 17 januari 2013 gedateerd rapport in verband met een grondwateronderzoek van de onroerende zaak overgelegd. Volgens dit rapport is de aanleiding voor het grondwateronderzoek onder meer: “(…) In pompput 8 wordt sinds 2008 en meer nadrukkelijk sinds 2010 een verhoogd en toenemend gehalte aan VC [Hof: vinylchlooride] gemeten. (…) De bron van de VC die gemeten wordt in pompput 8 is onbekend.”

Het doel van het onderzoek is blijkens het rapport:

“Doel van het project is het onderzoeken van de aanwezigheid van vinylchloride in het grondwater op en rond de site in [L], om mogelijke oorzaken van de verhoging van VC in pompput 8 uit te sluiten of een waarschijnlijke oorzaak aan te kunnen wijzen.”

Belanghebbende heeft ter ondersteuning van haar standpunten een waarderingsrapport met betrekking tot de onroerende zaak overgelegd. Hierin is de gezochte WOZ-waarde bepaald op € 9.900.000. In dit rapport is een berekening van de waarde in het economische verkeer op grond van de huurwaardekapitalisatiemethode opgenomen, resulterend in een waarde van € 9.900.951. Daarnaast is de gecorrigeerde vervangingswaarde berekend op een bedrag van € 9.900.576. Deze waarde is verkregen nadat de totale gecorrigeerde vervangingswaarde is verminderd met een bedrag van € 1.100.064 wegens bodemverontreiniging. De toelichting op het in mindering brengen van dit bedrag luidt als volgt:

“Voor het kwalificeren van de invloed van bodemverontreiniging op de waarde van een onroerende zaak kunnen verschillende vormen van invloed worden onderscheiden, namelijk: de kosten van sanering, de beperking van de gebruiksmogelijkheden, de overlast en rompslomp, het negatieve imago van de omgeving en de onzekerheid. Het is op dit moment niet duidelijk wat de saneringskosten zullen zijn. Op basis van de onzekerheid van de kosten, de overlast, rompslomp en het negatieve imago is het percentage van de waardecorrectie vastgesteld op 10% van de waarde.”

In geschil is of de door de Rechtbank voor de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2010 en naar de toestand op 1 januari 2011, nader bepaalde waarde van € 18.100.000 te hoog is.

Belanghebbende is van mening dat de gezochte WOZ-waarde op grond van de huurwaardekapitalisatiemethode bepaald dient te worden en berekent daarmee een waarde in het economische verkeer van afgerond € 9.900.000.

De heffingsambtenaar stelt dat de gezochte waarde, die hij heeft bepaald op grond van de gecorrigeerde vervangingswaardemethodiek, afgerond € 18.267.000 bedraagt.

Beide partijen hebben voor hun standpunt aangevoerd wat is vermeld in de van hen afkomstige stukken. Daaraan hebben zij ter zitting toegevoegd hetgeen is vermeld in het aan deze uitspraak gehechte proces-verbaal van de zitting.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak van de Rechtbank en die van de heffingsambtenaar, alsmede tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 9.900.000 en dienovereenkomstige vermindering van de aanslag OZB.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende

zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding.

In afwijking van deze in artikel 17, tweede lid, Wet WOZ vervatte waarderingsregel

wordt ingevolge het derde lid van genoemd artikel 17 de waarde van een niet tot woning dienende onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan ingevolge het tweede lid.

Tussen partijen is in geschil of de waardering van de onderhavige onroerende zaak op de voet van het derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ, leidt tot een hogere waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum dan waardering op de voet van het tweede lid van dat artikel. Belanghebbende is primair van mening dat de onroerende zaak een in de commerciële sfeer gebezigde courante onroerende zaak betreft en dat, gelet op de door de Hoge Raad in het zogenoemde “Pieperschuur-arrest” (HR 31 mei 1995, nr. 29 224, ECLI:NL:HR:1995:AA1634) gegeven oordelen, daardoor de gecorrigeerde vervangingswaarde gelijk is aan de waarde in het economische verkeer, zijnde – afgerond – € 9.900.000. De heffingsambtenaar acht deze stelling van belanghebbende onjuist.

Naar het oordeel van het Hof kan, anders dan belanghebbende betoogt, de onderhavige onroerende zaak niet als een courante onroerende zaak worden beschouwd, aangezien- naar het Hof aannemelijk acht - er voor melkpoederfabrieken geen markt is, in de zin dat deze niet min of meer regelmatig verkocht worden. Dat het begrip “courant” in die zin moet worden opgevat, volgt naar het oordeel van het Hof, a-contrario, uit een passage uit het concept voor de toelichting bij het wetsontwerp van de Wet van 22 december 1982, Stb. 723, zoals opgenomen in rechtsoverweging 4.5 van het eerder genoemde “Pieperschuur-arrest”. Deze passage luidt als volgt:

“Bij de bepaling van de heffingsgrondslag van onroerende zaken die niet min of meer regelmatig verkocht worden, zal de vervangingswaarde van het onroerende goed op het voor de waardering beslissende tijdstip, met inachtneming van de technische en functionele veroudering die sedert de stichting daarvan is opgetreden, bepalend zijn.”.

Weliswaar is door belanghebbende ter zitting een drietal transacties genoemd waarbij zuivelfabrieken zijn verkocht, maar dit rechtvaardigt echter niet de conclusie dat er voor dergelijke objecten een markt is in voormelde zin en dat er aldus ten aanzien van de onderhavige onroerende zaak sprake is van een courant object. De genoemde locatie [M] betreft namelijk geen fabriek waar melkpoeder werd geproduceerd en deze is ook niet verkocht aan een partij die de productie als zodanig wilde voortzetten. De twee overige objecten zijn, zoals ter zitting bij het Hof is verklaard, weliswaar verkocht maar daarbij speelden dusdanige voorwaarden en belemmeringen een rol – onder meer verkoop in het kader van een aandelentransactie als ook dat de zuivelproductie niet meer mocht worden voortgezet – dat niet kan worden gezegd dat deze fabrieken zijn verworven met handhaving van de aard en de bestemming ervan. Gelet op het voorgaande, moet worden geconcludeerd dat de onderhavige onroerende zaak geen courante zaak vormt, zodat reeds daarom geen aanleiding bestaat voor de veronderstelling dat de gecorrigeerde vervangingswaarde en de waarde in het economische verkeer van het object aan elkaar gelijk zijn. Belanghebbendes stelling dat de gezochte waarde op grond van de door belanghebbende gestelde omstandigheden op de voet van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ dient te worden bepaald, wordt derhalve verworpen.

Nu de onroerende zaak niet tot woning dient en deze niet is ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, wordt op grond van het derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ de waarde daarvan bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer zoals bedoeld in het tweede lid van voormeld artikel 17. De bewijslast met betrekking tot de vraag of de nader vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is, rust bij betwisting van de juistheid van die waarde – ook in hoger beroep – op de heffingsambtenaar.

De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat de in geschil zijnde waarde van € 18.100.000 niet te hoog is, gewezen op het door taxateur [D] opgemaakte, en in onderdeel 2.4 vermelde, taxatierapport. Daarin is de gezochte waarde van de onroerende zaak op basis van de gecorrigeerde vervangingswaardemethodiek bepaald op € 18.267.000. In aanmerking genomen dat de door voormelde taxateur berekende waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak lager is dan deze gecorrigeerde vervangingswaarde, dient, gelet op het derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ, eerst de bepleite gecorrigeerde vervangingswaarde worden bezien.

Belanghebbende heeft tegen de door taxateur [D] berekende gecorrigeerde vervangingswaarde een aantal grieven aangedragen. Belanghebbende heeft onder meer gesteld dat er ten onrechte geen rekening is gehouden met de bevindingen van het grondwateronderzoek van [E] zoals opgenomen in het rapport van 17 januari 2013. De heffingsambtenaar is daarentegen van mening dat verontreiniging van het grondwater geen invloed op de gezochte waarde kan hebben nu het rapport ver na de onderhavige waardepeildatum en toestandsdatum is opgemaakt. Het Hof volgt de heffingsambtenaar hierin niet. Weliswaar is het rapport in 2013 opgemaakt, maar de vervuiling die is geconstateerd in pompput 8 dateert echter al van 2008 en heeft zich sindsdien blijkbaar verergerd, zodat ervan dient te worden uitgegaan dat deze vervuiling reeds op de toestandsdatum bestond. Hiermee dient – indien van invloed op de waardebepaling – bij de waardering van de onroerende zaak rekening gehouden te worden (vgl. HR 5 september 2003, nr. 37 948, ECLI:NL:HR:2003:AI5685).

Vaststaat dat belanghebbende op toestandsdatum geen saneringsplicht heeft met betrekking tot de verontreiniging. Niettemin heeft de aanwezigheid van de vervuiling van het grondwater en de bodem naar het oordeel van het Hof wel een negatieve invloed op de waarde van de grond. Aannemelijk is dat de vervuiling van het grondwater overlast en belemmeringen in het gebruik met zich brengt omdat niet alle pompputten meer gebruikt kunnen worden. Ook wordt water opgepompt en ongebruikt geloosd ter voorkoming van besmetting. Dit alles leidt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar, die slechts het bedrag van de monitoringskosten op de getaxeerde waarde van de grond in mindering heeft gebracht, met voornoemde feiten en omstandigheden onvoldoende heeft rekening gehouden. Met een additionele afwaardering van 10% van de vervangingswaarde van de grond acht het Hof de gevolgen van de vervuiling wél op adequate wijze in aanmerking genomen. De door de taxateur van de gemeente berekende waarde dient dan met € 459.350 (10% van € 4.593.500 (€ 4.238.400 + € 355.100)) te worden verminderd, zodat de conclusie dient te worden getrokken dat de door de heffingsambtenaar nader bepleite waarde van € 18.100.000 te hoog is.

Belanghebbende heeft verder nog gesteld dat de taxateur van de gemeente bij zijn waardering ten onrechte geen afschrijving wegens economische veroudering in aanmerking heeft genomen. Het Hof acht aannemelijk dat vanwege de constant optredende verbouwingen, die mede noodzakelijk zijn om aan de kwaliteitseisen die van overheidswege aan de producten worden gesteld te blijven voldoen, er sprake is van een zekere mate van economische veroudering. Ook dit aspect heeft de taxateur van de gemeente ten onrechte niet in zijn waardering betrokken

Op grond van het voorgaande, komt het Hof tot het oordeel dat de heffingsambtenaar niet in de op hem rustende bewijslast is geslaagd dat de door hem nader verdedigde waarde van € 18.100.000 niet te hoog is.

De omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken, brengt niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op een belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.

Belanghebbende heeft onder verwijzing naar het door haar ingebrachte waarderingsrapport gesteld dat de gezochte waarde – afgerond – € 9.900.000 bedraagt. Enerzijds onderbouwt zij dit met een berekening van de waarde in het economische verkeer met gebruikmaking van de huurwaardekapitalisatiemethode en anderzijds met een berekening van een nagenoeg even hoge gecorrigeerde vervangingswaarde, die gelijk is aan de gestelde bedrijfswaarde.

Dat de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak € 9.900.951 zou bedragen heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt. De door de taxateurs van belanghebbende in het kader van de gehanteerde huurwaardekapitalisatiemethode gehanteerde huurwaarden en koopsommen zijn namelijk, zoals de heffingsambtenaar terecht heeft gesteld, onbruikbaar nu deze tot stand zijn gekomen ten aanzien van referentieobjecten die met de onroerende zaak onvergelijkbaar zijn.

Ook de stelling van belanghebbende dat de gecorrigeerde vervangingswaarde gelijk is aan de bedrijfswaarde, die volgens belanghebbende weer gelijk is aan de waarde in het economische verkeer, wordt verworpen. Dat de gezochte waarde gelijk zou kunnen zijn aan de bedrijfswaarde is op zichzelf juist nu de onroerende zaak voor de eigenaar uitsluitend wordt bepaald door de mogelijkheid ervan bij te dragen aan de winst (HR 8 april 2011, nr. 10/01134, ECLI:NL:HR:2011:BQ0421). Belanghebbende heeft echter de door haar gestelde hoogte van de bedrijfswaarde, na gemotiveerde weerspreking door de heffingsambtenaar die gewezen heeft op de gunstige rentabiliteit van het concern waartoe belanghebbende behoort, niet aannemelijk gemaakt. De enkele stelling van belanghebbende dat de bedrijfswaarde in het onderhavige geval gelijk zou zijn aan de door haar berekende waarde in het economische verkeer is daartoe onvoldoende, reeds omdat deze waarde in het economische verkeer, zoals is geoordeeld in de hier voorafgaande overweging, niet aannemelijk is gemaakt.

Nu de heffingsambtenaar noch belanghebbende erin is geslaagd de door hen verdedigde waarden van de onroerende zaak aannemelijk te maken, zal het Hof, ter beslechting van het geschil en zoveel mogelijk aan de hand van de door partijen aangedragen feiten en omstandigheden, bewijsmiddelen en argumenten, zelf de gezochte waarde van de onroerende zaak in goede justitie bepalen. Gelet op een en ander stelt het Hof de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2010 en naar de toestand op 1 januari 2011 op grond van de gecorrigeerde vervangingswaarde vast op € 16.500.000.

Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

Het Hof stelt de kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand die belanghebbende in verband met de behandeling van, het beroep en het hoger beroep heeft moeten maken overeenkomstig het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) vast.

Deze vergoeding wordt berekend en is gebaseerd op artikel 1, aanhef en onderdeel a, in verbinding met artikel 2, aanhef en onderdeel a, van het Besluit en de daarbij gevoegde bijlage. Dit betekent dat belanghebbende recht heeft op:

- voor de beroepsfase: 2 punten (in verband met het ingediende beroepschrift en het verschijnen ter zitting) maal 1 punt (in verband met het gewicht van de zaak) maal € 487 = € 974;

- voor de hoger beroepsfase: 2 punten (in verband met het ingediende hogerberoepschrift en het verschijnen ter zitting) maal 1 punt (in verband met het gewicht van de zaak) maal € 487 = € 974.

In totaal derhalve € 1.948.

Het Hof:

– vernietigt de uitspraak van de Rechtbank,

– verklaart het tegen de uitspraken van de heffingsambtenaar ingestelde beroep gegrond,

– vernietigt de uitspraken van de heffingsambtenaar,

– vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak tot € 16.500.000 en vermindert de aanslag OZB tot een aanslag die is vastgesteld naar deze waarde,

– veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 1.948,

– gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het betaalde griffierecht vergoedt, te weten € 302 in verband met het beroep bij de Rechtbank en € 478 in verband met het hoger beroep bij het Hof.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.J. Kromhout, voorzitter, mr. R. den Ouden en mr. M.G.J.M. van Kempen, in tegenwoordigheid van mr. N.G.U. Bezemer als griffier.

De beslissing is op 8 juli 2014 in het openbaar uitgesproken.

De griffier, De voorzitter,

(N.G.U. Bezemer) (A.J. Kromhout)

Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op: 9 juli 2014

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij:

de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer),

Postbus 20303,

2500 EH Den Haag.

Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;

2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. de dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.