Rb. Breda, 26-09-2007, nr. 155017 HAZA 06-42

3.1.

3.2.

3.3.

3.4.

3.5.

3.6.

3.7.

3.8.

3.9.

3.10.

Op 28 november 1999 hebben vader, Corry en haar echtgenoot [belanghebbende] een schriftelijk stuk getekend met betrekking tot de verkoop van een perceel grond, kadastraal genummerd K 2495 en groot 978 m², waarbij de verkoopprijs werd vastgesteld op veertig gulden per vierkante meter. Moeder, noch René, in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van moeder, heeft deze overeenkomst mede ondertekend.

3.11.

Op 28 november 1999 hebben vader, Kees en zijn echtgenote P.A.P. de Mooy een schriftelijk stuk getekend met betrekking tot de verkoop van een deel van het perceel grond, kadastraal genummerd K 2495 en groot 876 m², waarbij de verkoopprijs werd vastgesteld op veertig gulden per vierkante meter. Moeder, noch René, in zijn hoedanigheid van bewindvoerder van moeder, heeft deze overeenkomst mede ondertekend.

3.12.

De taxateurs die bij de onder 3.7 genoemde vaststellingsovereenkomst zijn aangewezen, [ls] en [wd], hebben op 14 december 1999 een taxatierapport uitgebracht ter zake de twee voornoemde kavels waarin onder meer als uitgangspunt werd gehanteerd dat deze kavels thans landbouwgrond zijn, maar dat rekening werd gehouden met de schriftelijke toezegging van de gemeente om in het nieuwe bestemmingsplan een inspanningsverplichting op zich te nemen om bestemmingsplan-technisch woningen te realiseren. Tevens werd rekening gehouden met de mogelijke vertraging die op zou kunnen treden bij het verkrijgen van de benodigde bouwvergunningen voor het bouwen van twee woningen door eventuele bezwaren van derden. Met inachtneming van deze uitgangspunten hebben de taxateurs de waarde van de twee percelen geschat op een bedrag van in totaal fl. 530.000,=, te weten voor het perceel van circa 8 are 76 ongeveer fl. 255.000,= en voor het perceel van circa 9 are 78 ongeveer fl. 275.000,= (fl. 285,87 per m²).

3.13.

Bij brief van 15 december 1999 heeft de gemeente aan [ls] een brief gezonden waarin zij aangeeft het voornemen te hebben twee bouwblokken op te nemen in het voorontwerpbestemmingsplan, maar dat het gelet op de tijdsdruk niet mogelijk is om de aankoop van de grond ten behoeve van het sportterrein te koppelen aan een garantie voor het verlenen van een bouwvergunning.

3.14.

De gemeente heeft bij brief van 28 maart 2000 aan [ls] bericht dat de Provincie akkoord gaat met het opnemen van twee bouwblokken op perceel K 2495 in het bestemmingsplan en dat in het verlengde daarvan dit ook bij de gemeente niet op bezwaren stuit.

3.15.

De procureur van gedaagden, mr. P.J.J. Timmermans, heeft aan de procureur van eisers op 20 september 2005 een brief gezonden met daarin een voorstel voor een minnelijke regeling inhoudende dat de onroerende zaken worden getaxeerd per december 1998, dan wel 11 december 1999, met als uitgangspunt de eerdere taxatierapporten. Vervolgens schrijft hij onder meer dat, indien eisers hiermee niet instemmen en de koopovereenkomst niet erkennen, taxatie zal dienen te geschieden tegen actuele maatstaven, waarna gedaagden de gelegenheid dienen te krijgen om te besluiten of zij tot koop van de percelen willen overgaan, met het verzoek aan de procureur van eisers om aan te geven of eisers met het voorstel kunnen instemmen.

3.16.

In reactie op de brief van de procureur van eisers, mr. K. Boshouwers, van 28 september 2005, waarin deze aangeeft dat hij ervan uitgaat dat ten aanzien van de wijze van verdeling van de onroerende zaken overeenstemming is bereikt tussen cliënten, immers, taxatie tegen actuele waarde, heeft de procureur van gedaagden op 5 oktober 2005 geantwoord dat zijn cliënten niet instemmen met de stelling dat er tussen partijen overeenstemming is bereikt over taxatie tegen actuele waarde van de onroerende goederen.

4.1.

4.2.

4.3.

4.4.

4.5.

4.6.

4.7.

4.8.

4.9.

4.10.

. Ter zake de vordering van gedaagden tot nakoming van de koopovereenkomsten door levering van de betreffende percelen is de rechtbank van oordeel dat deze vordering niet de verdeling van de nalatenschappen betreft, maar een daarvan onafhankelijke vordering op de gemeenschappelijke boedel tot levering op grond van de door gedaagden gestelde koopovereenkomsten. Het komt voor risico van gedaagden dat zij Jacques niet bij deze reconventionele vordering in rechte hebben betrokken, indien hun vordering wordt toegewezen en Jacques niet vrijwillig zijn medewerking aan de levering wenst te verlenen.

4.11.

Het voorgaande brengt mee dat gedaagden kunnen worden ontvangen in hun reconventionele vordering.

Levering van de percelen grond K 2542 en K 2543

4.12.

Gedaagden gronden hun reconventionele vordering op nakoming van de door hen met vader gesloten koopovereenkomsten. Zij stellen daartoe dat zij beiden in 1998 een mondelinge koopovereenkomst hebben gesloten met vader, inhoudende dat zij ieder een perceel grond konden kopen voor een koopprijs van fl. 40,= per m². Deze mondelinge koopovereenkomsten zijn vervolgens op 28 november 1999 schriftelijk vastgelegd. Door het overlijden van vader is het niet gekomen tot levering van de beide percelen. Gedaagden betwisten de stelling van eisers dat de koopprijs van fl. 40,= per m² te laag zou zijn en stellen daartoe dat in het taxatierapport van 14 december 1999 ten onrechte is uitgegaan van bouwgrond in plaats van landbouwgrond. Artikel 1:88 BW is volgens gedaagden in het onderhavige geval niet van toepassing, dan wel is de vernietigingsbevoegdheid verjaard.

4.13.

Eisers betwisten dat een rechtsgeldige koopovereenkomst tussen vader en Kees en Corry tot stand is gekomen. Zij voeren daartoe aan dat de overeenkomst onvoldoende bepaald is, omdat niet nader is gespecificeerd welk gedeelte van het perceel K 2495 het steeds betreft en de totale koopprijs niet is ingevuld. Volgens eisers was slechts sprake van overleg over een voorgenomen koop. Daarnaast voeren eisers ter onderbouwing van hun stelling dat geen sprake is van rechtsgeldige koopovereenkomsten aan dat René in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over het vermogen van moeder de koopovereenkomsten mede had moeten ondertekenen en hiervoor toestemming had moeten vragen aan de kantonrechter conform artikel 1:88 BW, hetgeen hij niet heeft gedaan. Daarbij is volgens eisers van belang dat de koopprijs van fl. 40,= per m² veel te laag is, waardoor sprake is van een gift aan Kees en Corry. De grond dient immers als bouwgrond te worden aangemerkt en uit het taxatierapport van 14 december 1999 blijkt een koopprijs van fl. 285,87 per m². Ten slotte voeren eisers aan dat voor zover de koopovereenkomsten rechtsgeldig zouden zijn gesloten, deze onder misbruik van omstandigheden tot stand zijn gekomen, zodat deze vernietigbaar zijn dan wel dat sprake is van ongerechtvaardigde verrijking van Kees en Corry.

4.14.

Voor de beantwoording van de vraag of een rechtsgeldige koopovereenkomst tussen vader en Kees en Corry is gesloten en welke inhoud en daaruit voortvloeiende rechtsgevolgen deze overeenkomst heeft, moet naar het oordeel van de rechtbank rekening worden gehouden met de bedoelingen van partijen bij het sluiten van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval.

4.15.

De rechtbank neemt onder meer in aanmerking de brief van [belanghebbende] van 28 februari 2000 aan René, waarin hij aangeeft dat hij altijd heeft gezegd dat de taxatiewaarde bepalend zal zijn of Kees en Corry de grond zullen kopen en dat de prijs van fl. 40,= daar niets aan af doet. Hij geeft aan dat het verschil tussen fl. 40,= per m² en de taxatiewaarde dan als schenking zou worden aangemerkt en later bij de boedelverdeling zou worden meegenomen.

Daarnaast verwijst de rechtbank naar hetgeen eisers in hun brief van 29 juni 2000 onder punt 5. schrijven aan [belanghebbende]. Zij geven aan dat een aantal kinderen het met de gang van zaken niet eens was, omdat zij zelf in het verleden altijd tegen de getaxeerde waarde van vader een huis konden kopen. Het antwoord van vader daarop was dat hij bewust voor de koopprijs van fl. 40,= per m² had gekozen, omdat anders Kees nooit had kunnen gaan bouwen, maar het verschil tussen koopprijs en getaxeerde waarde diende later wel verrekend te worden in de nalatenschap.

Tevens acht de rechtbank van belang de brief van de advocaat van gedaagden van 10 november 2000 aan René waarin deze onder meer schrijft dat de taxatie een hogere waarde geeft, opleverend een schenking door vader aan Kees en Corry en dat, indien die taxatie ongewijzigd blijft, bij de afwikkeling van de nalatenschap daarmee rekening moet worden gehouden, indien Kees en Corry de percelen dan nog willen afnemen. Hij noemt het evident dat de eventuele gewijzigde waardering van de percelen grond Kees en Corry het recht geeft van de aankoop ervan af te zien.

Ten slotte neemt de rechtbank in aanmerking het verslag dat notaris mr. J.M. van Opstal bij brief van 1 april 2003 doet van de besprekingen die hij in januari 2003 afzonderlijk voerde met alle kinderen. Hij geeft daarin aan dat er een taxatierapport is met daarin een gemiddelde taxatiewaarde van fl. 285,= per centiare en dat door betrokkenen is bevestigd dat betaling van de restant koopprijs (het verschil in waarde) later door middel van een overeenkomst van geldlening of door verrekening zou kunnen plaatshebben.

4.16.

Gelet op de uitlatingen van de betrokkenen zoals verwoord in de correspondentie, concludeert de rechtbank dat vader en Kees en Corry wel overeenstemming hadden ten aanzien van de koop van de percelen grond voor een prijs van fl. 40,= per m². De rechtbank is echter tevens van oordeel dat zij, evenals bij de koopovereenkomsten die vader voorheen met andere kinderen had gesloten, de percelen wilden laten taxeren, teneinde te kunnen bepalen of bij de verdeling van de nalatenschap rekening moest worden gehouden met inbreng ter zake schenking door Kees en Corry. Derhalve maakt van de koopovereenkomst tevens onderdeel uit de bepaling dat Kees en Corry van de koop af zouden kunnen zien, indien de taxatiewaarde veel hoger zou liggen dan de overeengekomen koopprijs van fl. 40,= per m². Dit brengt naar het oordeel van de rechtbank mee dat zij een koopovereenkomst hebben gesloten, inhoudende verkoop van de percelen voor een koopprijs van fl. 40,= per m², onder de ontbindende voorwaarde dat Kees en/of Corry van de koop zouden kunnen afzien indien de bij de verdeling van de nalatenschap in te brengen schenking te hoog zou zijn als gevolg van een hoge door de benoemde taxateurs vast te stellen taxatiewaarde.

4.17.

De rechtbank verwerpt het verweer van eisers dat de koopovereenkomsten niet rechtsgeldig zijn omdat zij onvoldoende bepaald zouden zijn, aangezien niet nader is gespecificeerd welk gedeelte van het perceel K 2495 het steeds betreft en de totale koopprijs niet is ingevuld. Het was immers voor de bij de overeenkomsten betrokken partijen alleszins duidelijk dat het de grond betrof die zou resteren na verkoop van het grote perceel aan de gemeente.

4.18.

De rechtbank acht een belangrijk onderwerp van geschil tussen partijen de vraag of het uitgangspunt van de taxateurs dat het percelen bouwgrond betrof, juist is. De rechtbank leidt uit het besprekingsverslag van de gemeente van 19 november 1999 af dat in ieder geval vanaf dat moment de gemeente heeft toegezegd zich ervoor te zullen inspannen om de bouwkavels als zodanig in het bestemmingsplan op te nemen. In het verslag wordt bovendien een groot aantal details vermeld waarover met de gemeente overeenstemming werd bereikt, zoals de maximale goothoogte, nokhoogte en omvang van het hoofdbebouwingsvlak en de kosten voor de aanleg van de riolering. Bij brief van 15 december 1999 bevestigt de gemeente dat zij het voornemen heeft om twee bouwblokken op te nemen in het voorontwerpbestemmingsplan. Het opnemen van een perceel in het bestemmingsplan met de bestemming woningbouw, brengt geen garantie mee voor het afgeven door de gemeente van een onherroepelijke bouwvergunning, omdat nog bestuursrechtelijke procedures voor belanghebbenden openstaan. Er is echter wel sprake van een reëel vooruitzicht op het verkrijgen van een bouwvergunning. De rechtbank acht het uitgangspunt van de taxateurs bij het uitbrengen van het taxatierapport, zoals hiervoor verwoord onder 3.12, dan ook juist. Nu de bezwaren van gedaagden tegen het taxatierapport zich richten tegen de gehanteerde uitgangspunten, ziet de rechtbank geen aanleiding voor het benoemen van een deskundige voor het opnieuw laten taxeren van de percelen grond.

4.19.

Gedaagden hebben nog aangevoerd dat taxatie van de percelen dient plaats te vinden naar de waarde in 1998, omdat de koopovereenkomsten op dat moment mondeling werden gesloten, hetgeen door eisers wordt betwist. De rechtbank passeert deze stelling van gedaagden. Het taxatierapport dat op verzoek van vader is uitgebracht gaat immers uit van de waarde per 14 december 1999, omdat in de tussen vader en de belastingdienst gesloten vaststellingsovereenkomst is bepaald dat de waarde zal worden vastgesteld naar de datum van de taxatie. Hieruit kan worden afgeleid dat vader als uitgangspunt voor de vraag of er sprake was van een reële prijs, dan wel van een prijs die een inbrengplicht ter zake schenking meebracht, ook hanteerde de op het moment van taxeren actuele waarde. Overigens is de rechtbank van oordeel dat dit ook voor Kees en Corry destijds steeds het uitgangspunt is geweest.

4.20.

Eisers beroepen zich op artikel 1:88 BW en voeren aan dat moeder noch René toestemming heeft gegeven voor het sluiten van de koopovereenkomsten, inhoudende een schenking aan Kees en Corry. De rechtbank stelt vast dat de taxatiewaarde van 14 december 1999 juist is, zodat sprake is van verkoop tegen een te lage prijs, waardoor de rechtshandeling (deels) als een schenking dient te worden beschouwd, zodat de stelling dat het begrip vervreemding ex artikel 1:88 BW lid 1 sub a BW slechts ziet op verkoop én levering, geen nadere bespreking behoeft. Derhalve was voor het sluiten van de overeenkomst conform artikel 1:88 lid 1 sub b BW toestemming van moeder vereist. René, in zijn hoedanigheid van bewindvoerder over het vermogen van moeder, heeft aan Kees en Corry te kennen gegeven dat hij deze toestemming niet wilde verlenen en heeft ook geen verzoek daartoe ingediend bij de kantonrechter. Gesteld noch gebleken is dat moeder voordat haar vermogen onder bewind werd gesteld de benodigde toestemming heeft verleend. Het feit dat moeder in het verleden niet mede ondertekende voor de verkoop van percelen grond is slechts van belang voor zover bij deze transacties het schenkingsaspect speelde en bovendien doet het geen gebruik maken van haar bevoegdheid tot het vernietigen van de betreffende rechtshandelingen, niet af aan het (voort)bestaan van deze vernietigingsbevoegdheid. Nu gedaagden zich op de rechtsgeldigheid van de koopovereenkomsten beroepen in deze procedure en op grond daarvan nakoming vorderen, staat conform artikel 1:89 jo 3:51 lid 3 BW voor eisers, op wie als erfgenamen de bevoegdheid tot vernietiging is overgegaan, de mogelijkheid open om zich bij wege van verweer te beroepen op de vernietigbaarheid van de overeenkomsten.

4.21.

Echter, gelet op hetgeen de rechtbank hiervoor onder 4.16 heeft overwogen omtrent de inhoud van de overeenkomsten, wil de rechtbank eisers de gelegenheid geven om te heroverwegen of zij hun verweer wensen te handhaven. Daarbij merkt de rechtbank op dat, indien eisers vasthouden aan vernietiging van de koopovereenkomsten, de rechtbank het gelet op de bedoeling van vader, Kees en Corry om de betreffende percelen aan Kees en Corry te verkopen, gerechtvaardigd acht om Kees en Corry in de gelegenheid te stellen deze percelen toebedeeld te krijgen tegen de taxatiewaarde per 14 december 1999. Indien eisers hun beroep op artikel 1:88 BW niet handhaven, blijven de koopovereenkomsten in stand en zullen Kees en Corry moeten aangeven of zij de percelen grond geleverd willen krijgen voor een bedrag van fl. 40,= per m², met inbreng van het verschil met de getaxeerde waarde als schenking bij de verdeling van de nalatenschap.

4.22.

Resumerend stelt de rechtbank vast dat eisers in de gelegenheid zullen worden gesteld om aan te geven of zij hun beroep op artikel 1:88 BW handhaven en Kees en Corry in de gelegenheid zullen worden gesteld om aan te geven of zij de percelen grond willen afnemen conform de koopovereenkomsten met inbreng van de schenking dan wel deze toebedeeld willen krijgen tegen de op 14 december 1999 door [ls] en Dieleman getaxeerde waarde.

Verdeling van de overige boedelbestanddelen

4.23.

Partijen zijn het erover eens dat verder nog de volgende goederen ter verdeling tot de nalatenschappen behoren:

-

perceel grond K 2541, gelegen aan de Groenewoudseweg, in gebruik als uitweg

-

enkele inboedelgoederen

-

de saldi van de bankrekeningen.

4.24.

De rechtbank zal de beslissing omtrent de overige boedelbestanddelen aanhouden, nu partijen wellicht na het wijzen van dit tussenvonnis hieromtrent in onderling overleg overeenstemming zullen bereiken.