Rb. Noord-Nederland, 16-03-2017, nr. AWB - 15 , 2981

Bij beschikking van 27 februari 2015 heeft verweerder op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Niekerk (de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015, vastgesteld op € 333.000. Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt de aan eiser opgelegde aanslagen in de onroerende zaakbelastingen, afvalstoffen-, en rioolheffing voor het jaar 2015.

Bij uitspraak op bezwaar van 23 juni 2015 heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde gehandhaafd.

Op 22 juli 2015 heeft verweerder een aanvulling op het bezwaarschrift van eiser ontvangen.

Verweerder heeft deze aanvulling doorgezonden naar de rechtbank om als beroep te worden behandeld. Op 14 september 2015 heeft eiser gronden van beroep ingediend en een taxatieverslag overgelegd.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 februari 2017. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur 1] , taxateur.

Feiten

1. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een (woon)boerderij uit 1910 en bestaat uit een woning met een deel en aangebouwde schuur, vrijstaande schuren/bergingen en een carport. De inhoud van woning is ongeveer 560 m³, de perceeloppervlakte ongeveer 31.050 m². Van het perceel is 2.500 m² aan de woning toegerekend, het resterende deel is aangemerkt als weiland. In de onroerende zaak zit ongeveer 833 m² asbest.

Geschil en beoordeling

2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak per 1 januari 2014. Eiser bepleit een waarde van € 300.000. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde van de onroerende zaak tenminste € 333.000 bedraagt.

3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de door hem voorgestane waarde per 1 januari 2014 niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer op die datum. Als verweerder niet in deze bewijslast slaagt, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, zal de rechter als regel de waarde zelf vaststellen (zie HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, en HR 28 januari 2011, ECLI:NL:HR:2011:BP2132).

4. Eiser voert aan dat de referentieobjecten van verweerder niet vergelijkbaar zijn met zijn woning. In het bijzonder wijst eiser hierbij op de [adres 2] te Niekerk, een goed onderhouden rietgedekte woonboerderij, 25 jaar jonger, dat de beschikking heeft over een garage en over een grote vrijstaande schuur.Verder is eiser van mening dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de kosten van asbestopruiming. Een bedrag van € 10 per m² is te weinig. Bovendien moet ook rekening worden gehouden met de kosten van vervangende dakbedekking, aldus eiser. Eiser heeft ter zitting nog aangevoerd dat verweerder de waarde van de woning niet inzichtelijk heeft gemaakt. Eiser baseert de door hem bepleite waarde op een taxatierapport van taxateur [taxateur 2] van 9 juli 2015.

5. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar een door hem overgelegd taxatierapport met waardematrix van 21 september 2015, opgemaakt door taxateur [taxateur 3] . Hieruit blijkt een waarde van € 338.000. In de matrix is de onroerende zaak vergeleken met de rond de waardepeildatum verkochte objecten [adres 2] te Niekerk, [adres 3] te Grootegast en [adres 4] te Oldekerk. Uit deze referentieobjecten leidt verweerder een gemiddelde prijs per m³ af van € 253. Voor de woning van eiser is uitgegaan van een prijs van € 235 per m³. Dit vanwege de matige (gedateerde) voorzieningen van de woning ten opzichte van de referentieobjecten, aldus verweerder.

6. Naar volgt uit het taxatierapport van taxateur [taxateur 3] is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking van in dit geval drie referentieobjecten waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Uit hetgeen de gemachtigde van verweerder ter zitting heeft verklaard, maakt de rechtbank op dat verweerder bij de herleiding van de vastgestelde waarde van eisers woning uit de verkoopcijfers van deze vergelijkingsobjecten als volgt te werk gegaan. De verkoopprijs van elk vergelijkingsobject is verminderd met de rekenprijs van de grond (conform de gehanteerde grondstaffel) en de rekenprijs van de tot de onroerende zaak behorende bijgebouwen. Het resterende deel van de verkoopprijs is aangemerkt als de waarde van de opstal (de woning) van het vergelijkingsobject, en aangemerkt als 'woningwaarde' in de matrix. De aldus berekende woningwaarde heeft verweerder gedeeld door het aantal m³ van de betreffende referentiewoning. Dit resulteerde in een rekenprijs per m³. Op basis van de drie aldus herleide prijzen per m³ van het woningdeel van de vergelijkingsobjecten is vervolgens een rekenkundig gemiddelde bepaald (€ 253 per m³). Deze heeft de taxateur neerwaarts gecorrigeerd vanwege de matige voorzieningen van de woning, naar € 235 per m³. Dat bedrag is vermenigvuldigd met de inhoud van de woning van de onroerende zaak. Bij de berekende waarde van de woning zijn vervolgens de waarden van de bijgebouwen en de grond (volgens de gehanteerde grondstaffel) opgeteld, met als uitkomst de waarde van de onroerende zaak.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de hiervoor vermelde matrix niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Verweerder heeft op zichzelf inzichtelijk gemaakt hoe de gemiddelde waarde per m³ is berekend, die als basis heeft gediend voor de waardering van (het woningdeel van) eisers onroerende zaak. De prijzen van de referentieobjecten zijn respectievelijk € 179, € 237 en

€ 344 per m³. Het rekenkundige gemiddelde van die drie waarnemingen bedraagt € 253. Voor eisers woning is verweerder uitgegaan van deze gemiddelde prijs per m³, welke hij nog heeft gecorrigeerd vanwege de matige voorzieningen. Dit leidt tot een prijs per m³ van € 235.

Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarmee echter niet aannemelijk gemaakt dat het woningdeel van de onroerende zaak ook daadwerkelijk een waarde van tenminste € 235 per m³ heeft. Met name heeft verweerder geen sluitende verklaring kunnen geven voor de onderliggende aanname dat eisers woning nu juist op het gemiddelde van de referentieobjecten moet worden ingeschaald, en waarom deze niet een lagere waarde zou kunnen hebben. Het is immers inherent aan een gemiddelde dat een deel van de waarnemingen erboven ligt en een deel eronder. Door het gemiddelde als uitgangspunt te nemen, stelt verweerder (gelet op de bewijslast dat eisers woning niet te hoog is gewaardeerd), impliciet dat eisers woning wèl goed vergelijkbaar is met de gemiddeld of hoger dan gemiddeld gewaardeerde referentieobjecten, maar niet met de lager dan gemiddeld gewaardeerde referentieobjecten. Dat zou echter niet zijn te rijmen met het gegeven dat verweerder het gemiddelde bepaald heeft op basis van alle drie de referentieobjecten, die daarbij elk even zwaar wegen (en dus kennelijk elk voor 1/3e deel redengevend zijn). Hierbij wijst de rechtbank erop dat het referentieobject waarover partijen het voor wat betreft de vergelijkbaarheid op zichzelf eens zijn [adres 4] ), nu juist het object is met de laagste gerealiseerde prijs per m³. De 'Berekening Correctie voor Grootte' (opgenomen op de laatste pagina van verweerders taxatierapport) biedt op dit punt evenmin een sluitende verklaring.

Daarnaast bevat de matrix geen toelichting op de precieze invloed van de vijf gehanteerde correctiefactoren (kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid, voorzieningen) op de prijs per m³. Ter zitting heeft verweerder verschillende percentages genoemd waarmee een afwijking van de gemiddelde score (3) tot uitdrukking zou (moeten) zijn gebracht. Ook het uiteindelijk genoemde percentage van 15 voor de categorie voorzieningen heeft echter niet de gewenste helderheid verschaft. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank ook om deze reden niet inzichtelijk kunnen maken of met de onderlinge verschillen tussen de referentieobjecten en eisers woning in voldoende mate rekening is gehouden, laat staan op welke wijze dat nu precies is gebeurd. Dat geldt temeer nu de bepaling van en vergelijking met de gemiddelde prijs per m³ blijkens de matrix niet stoelt op een herleiding van elk object afzonderlijk naar een (hypothetisch) object met een gemiddelde score op alle vijf de correctiefactoren.

8. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser, gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, evenmin in het leveren van het van hem verlangde bewijs geslaagd. Het door eiser overgelegde taxatierapport van

M. Uithol van 9 juli 2015 biedt naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende inzicht in de totstandkoming van de door eiser bepleite waarde. De rechtbank acht dit rapport te summier onderbouwd, omdat in dit rapport geen inzicht wordt geboden in welke (verschillen in) liggings-, kwaliteit-, en onderhoudsfactoren bij de waardebepaling op welke wijze in aanmerking zijn genomen. Met name een matrix waarin aan de hand van genoemde factoren een overzicht is gemaakt van de waardeopbouw van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten ontbreekt.

9. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarden niet aannemelijk hebben gemaakt, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. De rechtbank stelt de waarde schattenderwijs vast op een bedrag van € 310.000.

10. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar.

11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

12. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht vast op

€ 1.482 voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, beide met een waarde van € 246 per punt, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, beide met een waarde van € 495 per punt en een wegingsfactor 1). Tevens dient een bedrag van € 242 voor het opstellen van het taxatierapport te worden vergoed (vier maal een uurtarief van € 50, vermeerderd met 21% btw). Dat de gemachtigde van eiser wellicht zelf in staat moet worden geacht om een taxatie te verrichten, laat onverlet dat hij dat in het onderhavige geval kennelijk niet heeft gedaan en daartoe aan een derde opdracht heeft gegeven.

De rechtbank:

- verklaart het beroep gegrond;

- vernietigt de uitspraak op bezwaar;

- vermindert de waarde tot een bedrag van € 310.000;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 45 aan eiser te vergoeden;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.724.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Heidekamp, rechter, in aanwezigheid van

mr. A.J. Flik, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 16 maart 2017.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.