Hof Arnhem-Leeuwarden, 02-01-2018, nr. 200.185.047

Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 5 april 2016 hier over.

Het verdere verloop blijkt uit:

- het proces-verbaal van comparitie van partijen van 6 juli 2016,- de memorie van grieven tevens wijziging van eis,

- de memorie van antwoord, tevens van voorwaardelijk incidenteel hoger beroep (voorwaardelijke vermeerdering van eis),

- de memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

- een akte van [geïntimeerde] .

Vervolgens heeft [appellant] aanvullend de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

[appellant] vordert in het principaal hoger beroep - kort samengevat en na wijziging van eis - te vernietigen het vonnis van de pachtkamer van 16 december 2015, te verklaren voor recht dat sprake is van een pachtverhouding en dat [geïntimeerde] daaraan is gebonden, met de veroordeling van [geïntimeerde] om de gebruiksaanspraken van [appellant] te respecteren op straffe van verbeurte van een dwangsom. Voorwaardelijk vordert [appellant] veroordeling van [geïntimeerde] in de schade die is ontstaan door de ontruiming met zijn (onvoorwaardelijke) veroordeling in de proceskosten.

[geïntimeerde] vordert in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep - kort samengevat en na wijziging van eis - in geval van vernietiging, een verklaring voor recht dat de pachtovereenkomst is ontbonden, althans die te ontbinden, met veroordeling van [appellant] tot betaling van een bedrag van € 18.718,43 wegens achterstallige pacht en in de proceskosten.

Het hof gaat in hoger beroep uit van de volgende feiten:

[appellant] was eigenaar van een tuindersbedrijf gelegen te [plaats] . Bij akte van 24 december 1999 heeft hij het perceel tuinbouwgrond, kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie K, nummer 2514, groot 82 are en 50 centiare verkocht aan Bureau voor Kavelruil Haaren B.V., vertegenwoordigd door [A] (hierna: [A] ). In de leveringsakte is onder meer het volgende opgenomen:“Verkoper heeft (…) aan koper verkocht en levert op grond daarvan aan koper (…) het recht van eigendom van een perceel tuinbouwgrond (…) en datgene wat volgens verkeersopvattingen onderdeel daarvan uitmaakt, hierna te noemen: “het verkochte”, door koper te gebruiken voor tuingrond.(…)Bijzondere bepalingen:1. Onder de koop zijn uitdrukkelijk niet begrepen de op het gekochte staande tuinderskassen.2. Koper zal trachten een bestemmingswijziging van de grond te verwezenlijken. Mocht koper hierin slagen, zal verkoper gehouden zijn binnen één jaar nadat dit aan hem door koper is medegedeeld, op zijn kosten de grond geheel vrij van opstanden aan koper op te leveren.3. Gedurende de periode, dat verkoper de grond als sub 2 omschreven nog in gebruik heeft, is hij gehouden aan koper jaarlijks als schadeloosstelling te voldoen een bedrag overeenkomend met vijf procent (5%) rente van de betaalde koopsom, welke rente in twee halfjaarlijkse termijnen dient te worden afgerekend.”

Bureau voor Kavelruil Haaren B.V. heeft op 20 maart 2007 aan [B] , de zoon van [A] (hierna: [B] geleverd de eigendom van: “Een perceel tuinbouwgrond gelegen aan de [straatnaam] te [plaats] (…) hierna ook te noemen: het verkochte, door koper te gebruiken als tuingrond en overigens conform vorenstaande omschrijving.”

[B] heeft bij akte van 15 augustus 2014 aan [geïntimeerde] geleverd: “een perceel grond met schuur, plaatselijk bekend [straatnaam] te [plaats] (…) hierna ook te noemen: het verkochte, door koper te gebruiken conform vorenstaande omschrijving.”

[appellant] heeft vanaf 1999 het gebruik van de grond voortgezet. Hij heeft de kassen gebruikt totdat hij deze eind 2013 met een slooppremie heeft gesloopt. De tegen de kassen staande tuinbouwschuur is blijven staan.

Bij brief van 24 september 2014 is [appellant] namens [geïntimeerde] medegedeeld dat hij het gebruik van het perceel en de schuur per 31 december 2014 moest staken. [appellant] heeft hieraan geen gehoor gegeven.

[appellant] heeft in eerste aanleg in conventie gevorderd een verklaring voor recht dat de tussen partijen bestaande verhouding een pachtverhouding is, met de veroordeling van [geïntimeerde] de gebruiksaanspraken van [appellant] te respecteren op straffe van verbeurte van een dwangsom. [geïntimeerde] heeft in reconventie de ontruiming van het perceel gevorderd op straffe van verbeurte van een dwangsom.

De pachtkamer heeft bij vonnis van 16 december 2015 de vorderingen in conventie afgewezen en die in reconventie toegewezen met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. [appellant] heeft na betekening van het vonnis het perceel rond 14 januari 2016 ontruimd.

Kern van het geschil tussen partijen is of de omstandigheid dat [appellant] de tuingrond en de schuur na 1999 is blijven gebruiken, kwalificeert als hoevepacht als bedoeld in artikel 7:313 BW.

Het komt daarmee aan op de uitleg van de koopovereenkomst tussen [appellant] en Bureau voor Kavelruil Haaren B.V. Hoewel de leveringsakte rept van een koopovereenkomst die zou zijn gedateerd november 1999, heeft [appellant] ter zitting in hoger beroep verklaard dat er geen koopovereenkomst (op papier) is gesloten. Het hof gaat bij deze stand van zaken ervan uit dat de leveringsakte weergeeft wat tussen de toenmalige partijen ten aanzien van de koop en levering is afgesproken. Bij de uitleg van de leveringsakte komt het wat het obligatoire aspect van de koop betreft aan op de zin die partijen over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten en wat het zakenrechtelijk aspect betreft op de in de leveringsakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. In beide gevallen geldt dat betekenis toekomt aan alle omstandigheden van het geval, waarbij de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden tevens van belang is.

Verkocht en overgedragen is een perceel tuinbouwgrond. Volgens de bijzondere bepalingen is (alleen) grond in gebruik gegeven. De strekking van de overeenkomst was dat [appellant] tuinbouwgrond aan Bureau voor Kavelruil Haaren B.V. verkocht opdat de koper in de toekomst woningbouw (28 woningen) zou verwezenlijken op het perceel. In afwachting van de bestemmingswijziging mocht [appellant] de verkochte grond blijven gebruiken. Destijds stonden op het perceel tuinderskassen en de tuinbouwschuur, alle gebouwd in 1980. In de leveringsakte zijn bijzondere bepalingen overeengekomen. De schuur is ook hierin niet (afzonderlijk) vermeld, alleen de kassen.

Na de levering van de tuinbouwgrond in 1999 is [appellant] zowel de kassen als de schuur blijven gebruiken en heeft hij voor het voortgezet gebruik van de grond aan Bureau voor Kavelruil Haaren B.V. en later [B] 5% van de koopsom voor de tuinbouwgrond betaald. Dat in die vergoeding tevens een vergoeding begrepen zat voor het gebruik van de schuur - vereist voor de kwalificatie hoevepacht - heeft [appellant] niet (voldoende) gesteld. Dit klemt temeer omdat hij ter zitting in hoger beroep heeft verklaard dat de koopsom voor de tuinbouwgrond in 1999 was gebaseerd op een vierkante meter prijs en dus niet (mede) op de waarde van de schuur.

[appellant] heeft in het licht van deze feiten en omstandigheden onvoldoende toegelicht dat de schuur mede is begrepen in de afspraak tussen [appellant] en [geïntimeerde] over het gebruik. [appellant] heeft voorts geen (toereikend) bewijsaanbod gedaan wat de uitleg van de leveringsakte betreft; het bewijsaanbod is beperkt tot het feitelijk gebruik van de schuur. Het hof ziet tot slot geen aanleiding [appellant] ambtshalve tot bewijs toe te laten van zijn stelling.

Dit alles leidt tot de conclusie dat de schuur niet onder de gebruiksovereenkomst valt en dat daardoor geen sprake is van hoevepacht.

Uit hoofde van de leveringsakte is daarom slechts in gebruik gegeven een perceel tuinbouwgrond van 0,82.50 ha. Het betreft in zoverre dus pacht van los land dat niet groter is dan 1 ha. De uitzondering van artikel 7:395 lid 2 BW is niet van toepassing. Dit brengt mee dat pachtbeschermingsregels, waaronder die voor duur en beëindiging, niet van toepassing zijn. De opzegging/beëindiging per 31 december 2014 heeft daarom werking gehad.

[appellant] heeft nog aangevoerd dat hij recht heeft op het voortgezet gebruik totdat de bestemmingswijziging is gerealiseerd. Deze afspraak tussen hem en Bureau voor Kavelruil Haaren B.V. is echter juridisch niet opgelegd aan de rechtsopvolgers van Bureau voor Kavelruil Haaren B.V. Naar het oordeel van het hof betreft het evenmin een beding dat onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de pachter te betalen tegenprestatie als bedoeld in lid 3 van artikel 7:361 BW. Overigens heeft [appellant] dat ook niet betoogd.

Het principaal hoger beroep faalt op voormelde gronden. Omdat de ontruiming terecht was, bestaat er geen grond voor veroordeling van [geïntimeerde] in de schade die [appellant] dientengevolge heeft geleden. De voorwaardelijke vermeerdering van eis zal daarom worden afgewezen.

Aangezien het principaal hoger beroep faalt, is de voorwaarde waaronder het incidenteel hoger beroep is ingesteld niet vervuld zodat dit hoger beroep buiten bespreking zal blijven.

Slotsom

Het principaal hoger beroep faalt. Aan het voorwaardelijk ingestelde incidenteel hoger beroep wordt niet toegekomen. Het bestreden vonnis zal het hof bekrachtigen. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellant] in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten aan de zijde van [geïntimeerde] zullen worden vastgesteld op € 314 aan griffierecht en op € 1.788 aan salaris advocaat (2 punten x tarief II).

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de pachtkamer te Zutphen (rechtbank Gelderland) van 16 december 2015;

wijst de vermeerderde eis af,

veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] vastgesteld op € 314 voor griffierecht en op € 1.788 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief.

Dit arrest is gewezen door mrs. Th.C.M. Willemse, J.H. Lieber en B.J.H. Hofstee en de deskundige leden mr. ing. E. Oostra en ir. H.K.C. Roelofsen, en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 januari 2018.