Rb. Midden-Nederland, 15-01-2014, nr. 2059560

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Hierna is uitspraak bepaald.

Bij akte van splitsing van 3 juli 1975 zijn de rechten van erfpacht van en opstal op de percelen met de daarop gestichte opstallen, gelegen te Utrecht, tussen en aan het Stationsplein, de Catharijnesingel, de Stationsstraat en de Westerstraat ten tijde van de splitsing kadastraal bekend Gemeente Catharijne sectie D nummers[kadastrale nummers] (hierna: de gemeenschap), gesplitst in twee appartementsrechten (hierna: de hoofdsplitsing) en is de Vereniging van Eigenaars Stationswijk te Utrecht (hierna: de VvE Stationswijk) opgericht.

Het op de percelen gestichte complex omvat onder meer een parkeergarage, kantoren, winkels, cafés, restaurants, een bioscoop, magazijnruimten, woningen en een voetgangersgebied en een traverse.

Eén van de twee na de hoofdsplitsing ontstane appartementsrechten omvat het recht op het uitsluitend gebruik van het complex woningen met toebehoren, plaatselijk bekend als Radboudveste, gelegen te Utrecht aan [adressen] (even) (hierna: [naam]) bestaande uit:

a. Op de begane grond en eerste verdieping:

personenliften met entrees;

Op de verdiepingen twee tot en met zes B:

personenliften;

Op de verdiepingen zeven tot en met zeventien:

woningen met bergingen en corridors, binnentrappenhuizen en personenliften;

Op de achttiende verdieping:

woningen met binnentrappenhuizen en een personenliftenmachinekamer,

kadastraal bekend Gemeente Catharijne, [kadastrale nummers] en uitmakende het eenhonderd vijf en dertig duizend driehonderd/ een miljoen eenhonderd zeven en veertig duizend zevenhonderd twee en dertigste (135.300/ 1.147.732) aandeel in de gemeenschap.

Voormeld appartementsrecht [naam] is bij akte van 4 juli 1975 (onder)gesplitst in 71 appartementsrechten, waarbij elk appartementsrecht recht geeft op het uitsluitend gebruik van één van de woningen met afzonderlijke berging, gelegen aan de Stationsstraat 2 tot en met 142 (even). Bij diezelfde akte is de VvE opgericht.

Timeless is eigenaresse van de appartementsrechten die recht geven op het uitsluitend gebruik van de woningen gelegen aan de [percelen] en in die hoedanigheid lid van de VvE. Timeless verhuurt voormelde appartementen.

Hoog Catharijne B.V. is eigenaresse van het andere na de hoofdsplitsing ontstane appartementsrecht dat geen betrekking heeft op Radboudveste Woningen. In die hoedanigheid is Hoog Catharijne B.V. lid van de VvE Stationswijk. De VvE is als vertegenwoordiger van de gezamenlijke eigenaren van Radboudveste Woningen eveneens lid van de VvE Stationswijk.

Hoog Catharijne B.V. is bezig met het (her)ontwikkelen van het Winkelcentrum Hoog Catharijne, waarvan onderdeel uitmaakt de traverse over de huidige Catharijnebaan. In dat kader heeft zij ten behoeve van de overbouwing van de Stationsstraat op 27 augustus 2009 een sloopvergunning en op 29 augustus 2009 een bouwvergunning gekregen. De VvE en [A], eigenaar van het appartementsrecht bekend als [adres 2] (verder: [A]), hebben tegen deze besluiten bezwaar gemaakt. Op 15 februari 2010 heeft Hoog Catharijne B.V. met de VvE, vertegenwoordigd door [A] (voorzitter) en [A] in persoon een vaststellingsovereenkomst gesloten. In die vaststellingsovereenkomst zijn zij onder meer overeengekomen dat [A] en de VvE de tegen de sloopvergunning en bouwvergunning bezwaren zal intrekken en dat Hoog Catharijne B.V. haar bouwplan zal aanpassen.

Op 23 april 2013 heeft een vergadering van eigenaars van de VvE plaatsgevonden. Op de agenda voor deze vergadering stond:

“(…)

Financiën.

4. Jaarstukken 2012. Verslag door de penningmeester.

U gelieve kennis te nemen van de nota Toelichting bij de jaarstukken.

5. Bestemmen exploitatiesaldo 2012

6. Verslag van de kascommissie

7. Begroting 2013

8. Vaststellen van de jaarstukken 2012 alsmede het dechargeren van de bestuurder en commissarissen over het boekjaar 2012

9. Herbenoemen van de heren[B] en[C] als leden van de kascommissie.

(…)”

In de notulen van de vergadering van 23 april 2013 staat het volgende opgenomen:

“(…)

8. BESPREKEN EN VASTSTELLEN VAN DE JAARSTUKKEN ALSMEDE HET DECHARGEREN VAN DE BESTUURDER/ADMINISTRATIEF BEHEERDER OVER HET BOEKJAAR 2012

Mevrouw [D] krijgt het woord en geeft aan dat Stichting Beleggingsfonds Timeless akkoord is met het vaststellen van de jaarstukken alsmede het dechargeren van de bestuur en commissarissen over het boekjaar 2012, behalve voor wat betreft de verwarmingskosten.

De stukken zoals deze aan de leden zijn aangeboden, worden met 17760 stemmen tegen en de overige stemmen voor als zodanig vastgesteld. De bestuurder /administratief beheerder wordt gedechargeerd voor het gevoerde beleid.

(…)”

Timeless verzoekt:

1. het besluit tot vaststelling van de balans- en exploitatierekening 2012 (eindafrekening 2012), in ieder geval voor zover dat besluit ziet op de vaststelling van de ‘privé warmtekosten’ en de ‘elektriciteit’, nietig te verklaren, dan wel te vernietigen;

2. de vaststellingsovereenkomst van 15 februari 2010 tussen Hoog Catharijne B.V. en de VvE nietig te verklaren, dan wel te vernietigen;

3. de VvE de veroordelen in de kosten van de procedure.

Tevens verzoekt Timeless de besluiten te schorsen totdat op haar verzoek is beslist.

Ter onderbouwing van haar vordering stelt Timeless dat de balans- en exploitatierekening 2012 op de door haar genoemde posten onjuist is althans dat de VvE deze posten onvoldoende heeft onderbouwd. Volgens Timeless heeft daarnaast aan de vaststellingsovereenkomst geen geldig besluit van de VvE ten grondslag gelegen.

De VvE voert gemotiveerd verweer. Op dit verweer wordt hierna, voor zover noodzakelijk voor de beoordeling van dit geschil, teruggekomen.

Bevoegdheid kantonrechter

Timeless verzoekt ten eerste de door haar gestelde besluiten nietig te verklaren. De VvE heeft aangevoerd dat de kantonrechter niet bevoegd is te oordelen ten aanzien van de nietigheid van een besluit.

In beginsel is de rechtbank bevoegd te oordelen omtrent de nietigheid dan wel vernietigbaarheid van een besluit van een orgaan van een rechtspersoon (artikelen 2:14 en 2:15 BW). Artikel 5:130 BW maakt hierop een uitzondering daar waar het de vernietigbaarheid van besluiten van een orgaan van de vereniging van eigenaars betreft. Op grond van artikel 5:130 BW is in dat geval de kantonrechter bevoegd.

Artikel 94 lid 2 Rv bepaalt dat als een zaak meerdere vorderingen betreft waarvan tenminste ten aanzien van één van de vorderingen de kantonrechter bevoegd is, alle vorderingen door de kantonrechter worden behandeld en beslist, voor zover de samenhang tussen de vorderingen zich tegen afzonderlijke behandeling verzet. In het onderhavige geval is niet alleen de vraag of gelet op de bestaande samenhang tussen de verzoeken de kantonrechter zich ook ten aanzien van de nietigheid van de door Timeless genoemde besluiten bevoegd kan verklaren. De nietigheid van een besluit dient in beginsel in een dagvaardingsprocedure te worden beoordeeld. Aldus is tevens de vraag of het beroep op nietigheid in deze verzoekschriftprocedure kan worden beoordeeld.

De kantonrechter overweegt als volgt. In artikel 5:130 BW heeft de wetgever specifiek waar het de vernietigbaarheid van besluiten van een orgaan van de vereniging van eigenaren betreft een verzoekschriftprocedure voor de kantonrechter voorgeschreven. Achtergrond van deze bepaling is dat de wetgever van belang heeft geacht dat een vereniging van eigenaars en alle leden er belang bij hebben zo spoedig mogelijk, op een zo eenvoudig mogelijke manier en zonder hoge kosten, te weten of een bepaald besluit rechtsgeldig is of niet. Splitsing van de oordelen omtrent nietigheid (bij dagvaarding bij de rechtbank) en vernietigbaarheid (bij verzoekschrift bij de kantonrechter) is in strijd met die bedoeling (Zie ook HR 10 maart 1995, NJ 1996, 995). Het is voor (leden van) de VvE daarbij niet eenvoudig uit te maken of een bepaald mankement aan een besluit tot nietigheid dan wel vernietigbaarheid van het besluit leidt, nu een besluit dat in strijd is met de akte van splitsing nietigheid meebrengt, maar vernietigbaarheid in het geval het om schending van de in de akte van splitsing opgenomen voorschriften voor de totstandkoming van besluiten gaat. Ook vanuit dat oogpunt is onwenselijk dat niet in één procedure beide grondslagen zouden kunnen worden beoordeeld. Zowel vanuit proceseconomisch oogpunt als gelet op het feit dat de oordelen omtrent nietigheid en vernietigbaarheid zo dicht bij elkaar liggen, acht de kantonrechter zich dan ook bevoegd van de zaak kennis te nemen, zowel waar het de nietigheid als de vernietigbaarheid van de door Timeless gestelde besluiten betreft.

Ontvankelijkheid

Op grond van artikel 5:130 lid 2 BW dient een verzoek tot vernietiging van een besluit te worden gedaan binnen een maand na de dag waarop de verzoeker van het besluit kennis heeft genomen of heeft kunnen nemen van het besluit.

De VvE heeft bij gebrek aan wetenschap betwist dat het verzoekschrift ten aanzien van het op de vergadering van 23 april 2013 genomen besluit tot vaststelling van de balans- en exploitatierekening 2012 tijdig is ingediend. Het besluit ter vaststelling van de balans- en exploitatierekening 2012 dateert van 23 april 2013. In het procesdossier van de kantonrechter bevindt zich een exemplaar van het 14 pagina’s tellende verzoekschrift (inclusief productieoverzicht maar zonder producties) dat per fax is ingekomen ter griffie van deze rechtbank op 23 mei 2013. Timeless heeft tijdens de mondelinge behandeling een ‘communicatie resultatenrapport fax’ overgelegd (inclusief de begeleidende brief ter indiening van het verzoekschrift) waaruit blijkt dat op 23 mei 2013 een fax van totaal 15 pagina’s succesvol is verzonden aan de griffie van de rechtbank. Op grond van het voorgaande gaat de kantonrechter ervan uit dat het verzoekschrift waar het de balans- en exploitatierekening 2012 betreft tijdig is ingediend.

Ter mondelinge behandeling heeft de VvE nog aangevoerd dat het verzoekschrift niet in zijn geheel op 23 mei 2013 is verzonden. Uit het voorgaande volgt dat het verzoekschrift zonder producties in zijn geheel op 23 mei 2013 is ontvangen. Het ontbreken van de producties doet verder aan de datum van indiening niet af, nu producties ook gedurende een aanhangige procedure kunnen worden ingediend.

Volgens de VvE is het verzoekschrift niet op de door de wet voorgeschreven wijze ingediend, nu het per fax is ingediend. Op grond van artikel 278 Rv moet een verzoekschrift ‘ter griffie’ worden ingediend. Over de wijze van indiening is geen voorschrift in de wet opgenomen. In het toepasselijke procesreglement verzoekschriftprocedures rechtbanken, kantonzaken, van 1 januari 2013 is in artikel 1.2.1. ten aanzien van de indiening bepaald dat het verzoekschrift schriftelijk dient te worden ingediend, tenzij in de wet anders is bepaald. Het onderhavige verzoekschrift is per fax ingediend bij de griffie van de rechtbank, waarmee naar het oordeel van de kantonrechter aan voormelde voorschriften voor indiening (‘schriftelijk’ en ‘ter griffie’) is voldaan.

Schorsing

Timeless heeft gevorderd de door haar gestelde besluiten van de VvE te schorsen totdat op het verzoekschrift is beslist. Tijdens de mondelinge behandeling van 3 oktober 2013 heeft de kantonrechter mondeling beslist dat dit verzoek zal worden afgewezen. Timeless heeft op dit onderdeel van haar vordering geen feiten of omstandigheden gesteld die de schorsing van de besluiten kunnen dragen.

Nietigheid

Ten eerste heeft Timeless zich beroepen op de nietigheid van het besluit tot vaststelling van de balans- en exploitatierekening 2012.

Artikel 2:14 BW bepaalt dat een besluit van een orgaan van een rechtspersoon dat in strijd is met de wet of de statuten, nietig is. Artikel 5:129 lid 1 BW bepaalt dat voor de toepassing van artikel 2:14 BW de akte van splitsing gelijkgesteld wordt met de statuten. Aldus is een besluit van de vergadering van eigenaars dat in strijd is met de wet of de akte van splitsing, waarvan het splitsingsreglement onderdeel uitmaakt, nietig.

Ter onderbouwing van de nietigheid van het besluit heeft Timeless gesteld dat het besluit in strijd is met de artikelen 2:10 BW, 2:48 BW en artikel 18 van het splitsingsreglement welke artikelen zien op de financiële verantwoording die het bestuur jaarlijks dient af te leggen. Artikel 2:10 BW verplicht het bestuur van de vermogenstoestand van de VvE een zodanige administratie te voeren dat te allen tijde de rechten en verplichtingen van de VvE kunnen worden gekend. Artikel 2:48 BW schrijft voor dat het bestuur op een algemene vergadering binnen zes maanden na afloop van het boekjaar een jaarverslag uitbrengt. Daarbij dienen de balans en de staat van baten en lasten met een toelichting ter goedkeuring aan de vergadering te worden overgelegd. In artikel 18 van het reglement van splitsing is onder meer bepaald dat door de administrateur jaarlijks een begroting van de gezamenlijke schulden en kosten en een exploitatierekening wordt opgesteld en aan de vergadering wordt voorgelegd.

Door de VvE is aangevoerd dat door Timeless (zo begrijpt de kantonrechter:) ten aanzien van de door haar gestelde strijdigheid met de akte van splitsing onvoldoende is gesteld.

De kantonrechter overweegt als volgt. Zoals blijkt uit de uitnodiging met bijlagen voor de vergadering van eigenaars van 23 april 2012 heeft de VvE de leden de noodzakelijke financiële stukken (jaarstukken 2012 en begroting 2013) gestuurd, voorzien van een toelichting. De vergadering op 23 april 2012 waarin die stukken zijn voorgelegd aan de vergadering van eigenaars is verder binnen de voorgeschreven termijn van zes maanden na afloop van het boekjaar gehouden. De kantonrechter concludeert dat de VvE daarmee aan voornoemde verplichtingen voldaan heeft.

De stellingen van Timeless komen erop neer dat zij vindt dat de financiële posten ‘verwarming privé-gedeelten’ en ‘elektriciteit’ van een onvoldoende onderbouwing zijn voorzien doordat zij voor een individuele eigenaar, en dus in haar geval ook voor de huurders aan wie Timeless haar appartementen verhuurt, niet controleerbaar zijn.

De wet, noch het reglement van splitsing geeft voorschriften voor de inrichting van de jaarstukken. De verplichting tot het verschaffen van de door Timeless gewenste afschrift van de factuur van de energieleverancier is hierin niet opgenomen. De door de VvE gepresenteerde gegevens moeten wel voldoende inzicht geven in de vermogenspositie van de VvE. Dat inzicht volgt in voldoende mate uit de voor de vergadering van 23 april 2013 door de VvE aan de leden verzonden stukken. Daarnaast, zo blijkt uit artikel 2:48 BW lid 2, dient controle van de (achterliggende) financiële stukken te zijn gewaarborgd door een raad van commissarissen of bij het ontbreken daarvan, door een kascommissie. In het onderhavige geval staat vast dat een kascommissie is aangesteld en dat die kascommissie bij verklaring van 1 maart 2013 de jaarstukken heeft gecontroleerd en akkoord bevonden. Aldus is aan de vereisten uit de door Timeless genoemde bepalingen uit de wet en het splitsingsreglement voldaan. Het beroep op nietigheid van het besluit tot goedkeuring van de balans- en exploitatierekening 2012 van Timeless kan op die gronden niet slagen.

Vernietigbaarheid

Timeless heeft ter onderbouwing van haar beroep op de vernietigbaarheid van het in de vergadering van 23 april 2013 genomen besluit eveneens gesteld dat de in de exploitatierekening opgenomen resultaten van warmteverbruik en elektriciteit onjuist zijn, althans onvoldoende controleerbaar. Daarmee is het besluit tot goedkeuring van de exploitatierekening in strijd met de redelijkheid billijkheid, aldus Timeless.

Daartegenover heeft de VvE het volgende aangevoerd. Het verbruik van warmte en elektriciteit is in die zin nog niet controleerbaar dat de feitelijke gegevens over 2012 nog ontbreken. De eindafrekening volgt namelijk pas in het najaar van 2013 en was op het moment van de vergadering van 23 april 2013 nog niet verwerkt.

Voor de omvang van de stookkosten is de VvE afhankelijk van de 15 Eneco hoofdmeters die bij Hoog Catharijne B.V. zijn geplaatst en waarover Corio Nederland B.V. (hierna: Corio) het beheer voert. Het totale warmteverbruik van de woningen wordt door Corio opgegeven en in rekening gebracht bij de VvE. De VvE controleert de opgave door Corio aan de hand van de tussenmeter van de VvE.

Ter onderbouwing van het gehanteerde tarief heeft de VvE verwezen naar een e-mailbericht van Corio van 6 september 2013.

De opgave door Corio wordt ook gecontroleerd aan de hand van de voorgaande jaren en bekende kengetallen.

Van vernietigbaarheid van een besluit is sprake ingeval een besluit in strijd is met de bepalingen uit het reglement van splitsing die de totstandkoming van besluiten betreft, de redelijkheid en billijkheid dan wel de bepalingen uit een door de VvE vastgesteld (huishoudelijk) reglement (artikel 2:130 jo. 2:15 BW).

De kantonrechter stelt voorop dat de VvE heeft aangevoerd dat de vastgestelde balans- en exploitatierekening 2012 niet de daadwerkelijke kosten over 2012 bevat, maar de in rekening gebrachte voorschotten verminderd met de teveel betaalde werkelijke kosten over 2011. De eindafrekening over 2012 was ten tijde van de vergadering van 23 april 2013 nog niet beschikbaar. Voor zover Timeless heeft gesteld dat de in de vastgestelde balans- en exploitatierekening 2012 opgenomen kosten niet zijn onderbouwd met de daadwerkelijk gemaakte kosten op grond van een eindafrekening over 2012 is dat standpunt juist. Nu de resultaten van de eindafrekening alsnog voor correctie achteraf in aanmerking komen, zoals dat in de thans vastgestelde balans- en exploitatierekening 2012 voor 2011 is gedaan, is dit geen grond om te concluderen dat sprake is van strijd met de redelijkheid en billijkheid.

Het algemene bezwaar van Timeless dat neerkomt op een (jarenlang) gebrek aan onderbouwing en inzicht door de VvE in de door haar genoemde posten, is dit bezwaar voldoende gemotiveerd weerlegd door de VvE. Vast staat dat de VvE niet over een eigen hoofdmeter/hoofdmeters beschikt. De omvang van het warmteverbruik wordt aan haar doorgegeven door Corio, en zij controleert deze aan de hand van de stand op de tussenmeter van de VvE. Het door Corio bij de VvE in rekening gebrachte bedrag is, zo begrijpt de kantonrechter uit het e-mailbericht van Corio van 6 september 2013 aan [A], afgeleid van het totaalbedrag dat aan Hoog Catharijne B.V. door de energieleverancier in rekening wordt gebracht. Voor het gedeelte van de totaalfactuur dat overeenkomt met het verbruik door de VvE ontvangt de VvE van Corio een factuur. De betreffende aan de VvE verzonden facturen zijn door een accountant gecontroleerd en akkoord bevonden, zo leidt de kantonrechter tevens uit voormeld e-mailbericht af.

De kantonrechter ziet geen aanleiding om uit te gaan van de onjuistheid van deze kosten althans van een gebrek aan onderbouwing op dit punt. Timeless heeft verder geen specifieke bezwaren tegen de in het e-mailbericht genoemde hoogte van het verbruik of het gehanteerde tarief die hebben geleid tot de in de balans- en exploitatierekening 2012 opgenomen resultaten naar voren gebracht.

Het is thans feitelijk niet anders dan dat de VvE afhankelijk is van Hoog Catharijne B.V./Corio die de rekening ontvangt voor het totale complex voor de berekening van haar aandeel in die kosten. De VvE heeft echter voldoende gemotiveerd weergegeven dat zij de opgave van Corio zorgvuldig controleert aan de hand van de stand van haar eigen tussenmeter en het historische verloop. Ook, zo blijkt uit de door VvE overgelegde productie 11 bij het verweerschrift, betrekt zij in haar controle cijfers omtrent het gemiddelde energieverbruik van huishoudens in Nederland zoals die door organisaties als het Nibud en de dienst Milieucentraal worden gepubliceerd. De jaarstukken waarin een en ander door de VvE wordt verantwoord worden vervolgens gecontroleerd door de kascommissie. In deze algemene wijze waarop de stookkosten voor de VvE worden vastgesteld is volgens de kantonrechter geen grond voor de conclusie dat sprake is van strijdigheid met de redelijkheid en billijkheid. De verdergaande informatieverplichtingen die Timeless als verhuurder jegens haar huurders eventueel heeft, leiden niet tot een ander oordeel.

Ten aanzien van de post ‘elektriciteit’ heeft de VvE toegelicht dat zij weliswaar door toedoen van Corio thans niet over feitelijk controleerbare standen beschikt, maar dat zij zich inspant om dit voor de toekomst te veranderen. Daarnaast is door de VvE gemotiveerd weergegeven dat zij in ieder geval het door Corio opgegeven verbruik en de gefactureerde bedragen controleert aan de hand van het historisch verloop van het verbruik van de VvE. Met de overlegging van voornoemde productie 11 heeft zij ook voldoende onderbouwd dat door Corio, gelet op dat historisch verloop en het weergegeven gemiddelde verbruik per huishouden in Nederland, niet te veel aan de VvE in rekening wordt gebracht. Door Timeless is onvoldoende (gespecificeerd) onderbouwd waarom desondanks sprake zou zijn van strijd met de redelijkheid en billijkheid waar het de goedkeuring van deze post in de balans- en exploitatierekening 2012 op grond van de beschikbare mogelijkheden en gegevens betreft.

Het verzoek tot vernietiging van Timeless ten aanzien van de besluiten genomen in de vergadering van 23 april 2013 wordt afgewezen.

Timeless wenst in het verzoekschrift ook op te komen tegen de door de VvE met Hoog Catharijne B.V. gesloten vaststellingsovereenkomst van 15 maart 2010. Dit onderdeel van het verzoek zal eveneens worden afgewezen, nu de stellingen van Timeless haar verzoek tot nietigverklaring dan wel vernietiging niet kunnen dragen. Op de gronden genoemd in en onder verwijzing naar de artikelen 5:129 en 5:130 BW heeft Timeless zich beroepen op de nietigheid althans vernietigbaarheid van deze vaststellingsovereenkomst. Voormelde en de daarin genoemde artikelen 2:14 en 2:15 BW hebben echter alleen betrekking op besluiten van organen van de VvE. Het sluiten van de voormelde overeenkomst kan echter, zoals de VvE terecht heeft aangevoerd, niet worden gekwalificeerd als een besluit in de zin van deze artikelen.

Proceskosten

Timeless wordt als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure veroordeeld. De kosten aan de zijde van de VvE worden begroot op € 400,00 (2 punten x het tarief van € 200,00) aan salaris gemachtigde.

De kantonrechter:

wijst het verzoek af;

veroordeelt Timeless in de proceskosten aan de zijde van de VvE, tot de uitspraak van deze beschikking begroot op € 400,00 aan salaris gemachtigde.

Deze beschikking is gegeven door mr. H. Phaff, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2014.