Rb. Midden-Nederland, 26-03-2020, nr. UTR 19/3208

Bij beschikking van 30 november 2018 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde voor het object [adres] in [vestigingsplaats] (hierna: het bungalowpark) voor het belastingjaar 2017 vastgesteld op € 1.490.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2016.

Bij beschikking van 30 november 2018 heeft verweerder de waarde van het bungalowpark voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 1.480.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2017.

Bij beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder de waarde van het bungalowpark voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 1.480.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018.

Verweerder heeft eiseres bij deze beschikkingen als eigenaar van het object ook aanslagen onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waardes als heffingsgrondslag zijn gehanteerd.

Bij drie uitspraken op bezwaar van 16 juli 2019 heeft verweerder de bezwaren van eiseres tegen de hierboven genoemde beschikkingen gegrond verklaard. De waarde van het bungalowpark is als volgt bijgesteld:2017 - € 929.000,-2018 - € 923.000,-2019 - € 1.010.000,-

Eiseres heeft tegen de uitspraken op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 6 maart 2020. Namens eiseres zijn [A] en [B] op de zitting aanwezig geweest. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en twee taxateurs: [C] en [D] .

Het gaat in deze zaak om het volgende. Eiseres heeft een bungalowpark op het adres [adres] in [vestigingsplaats] . Het bungalowpark heeft een recreatieve bestemming. Op het terrein staan acht recreatiewoningen die het eigendom van eiseres zijn. Deze recreatiewoningen worden verhuurd door eiseres. Daarnaast zijn er 57 staanplaatsen die worden verhuurd aan recreanten die daarop een eigen bungalow hebben geplaatst. De huurders gebruiken de bungalows voor verblijfsrecreatie. Voor de bungalows is geen opstalrecht gevestigd.

Verweerder heeft met de besluiten die beschreven zijn onder ‘Procesverloop’ de waarde voor de Wet WOZ vastgesteld voor drie belastingjaren: 2017, 2018 en 2019. Het geschil tussen partijen en daarmee ook deze uitspraak ziet op deze drie jaren.

Waardevaststelling door verweerder

2. Verweerder heeft de waarde berekend met behulp van de zogenoemde ‘operationele cashflow-methode’ (OCF-methode) die beschreven is in de Taxatiewijzer recreatie van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). Daarbij heeft verweerder de eigen exploitatiecijfers van eiseres betrokken. Daarnaast heeft verweerder de bungalows die door de huurders op de staanplaatsen zijn geplaatst, en niet door eiseres worden geëxploiteerd, gewaardeerd op € 9000,- per stuk.

Standpunt van eiseres

3. Eiseres voert aan dat de stuksprijzen van de bungalows die op de verhuurde staanplaatsen staan buiten de waardebepaling gehouden moeten worden. Deze bungalows zijn niet van eiseres en zij exploiteert ze ook niet. Het gedeelte dat zij wel exploiteert, de staanplaatsen van de bungalows waarvoor huur (stageld) wordt betaald, is al verwerkt in de OCF.

Objectafbakening

4. Om te beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes voor de verschillende jaren niet te hoog zijn vastgesteld, zal de rechtbank eerst de objectafbakening beoordelen.

5.De rechtbank stelt vast dat de 57 bungalows zijn geplaatst om duurzaam op het terrein te blijven staan. Zij zijn aangesloten op de nutsvoorzieningen en de watervoorziening wordt door eiseres verzorgd. Voor deze bungalows is geen (huurafhankelijk) recht van opstal is gevestigd. Dit heeft tot gevolg dat de bungalows door natrekking eigendom van eiseres zijn. Dit is tussen partijen ook niet in geschil.

6. In artikel 16, aanhef en onder e van de Wet WOZ staat dat iets als één onroerende zaak wordt aangemerkt als het voldoet aan de volgende (samengevatte) voorwaarde. Het moet een geheel zijn van twee of meer gebouwde of ongebouwde eigendommen. Naar de omstandigheden beoordeeld moet het één terrein vormen dat bestemd is voor verblijfsrecreatie. En het terrein moet ook overeenkomstig de bestemming voor verblijfsrecreatie worden geëxploiteerd.

7. De rechtbank is van oordeel dat het hele terrein, inclusief de 57 bungalows, als één onroerende zaak zoals bedoeld in artikel 16 van de Wet WOZ (recreatiesamenstel) moet worden aangemerkt. Het hele terrein is bestemd voor verblijfsrecreatie en wordt als zodanig geëxploiteerd. De 57 bungalows worden voor verblijfsrecreatie gebruikt. Dat eiseres de 57 bungalows niet exploiteert, maar alleen de grond waar de bungalows op staan, doet hier niet aan af omdat het niet van belang is door wie de exploitatie plaatsvindt of aan wie de opbrengst toekomt.1.

Waardebepaling

8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Als waarde geldt daarbij de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die onroerende zaak zou zijn betaald.

9.Gelet op het uitgangspunt uit artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ en de objectafbakening, stelt de rechtbank vast dat het hele recreatieterrein gewaardeerd moet worden. Dit is dus inclusief de 57 bungalows die niet door eiseres geplaatst zijn en geëxploiteerd worden, maar waarvan zij wel de eigendom door natrekking heeft verkregen.

10. Volgens artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de economische waarde voor niet-woningen, zoals een recreatiesamenstel, onder meer bepaald door middel van een discounted-cash-flow methode. Partijen zijn het erover eens dat in dit geval de OCF-methode de aangewezen methode is en dat deze moet worden toegepast overeenkomstig de wijze waarop deze in de door de VNG uitgegeven Taxatiewijzer recreatie is beschreven. De rechtbank vindt dit uitgangspunt juridisch niet onjuist. Deze methode berekent de waarde op basis van de exploitatiemogelijkheden van het terrein die een zakelijk handelende koper van die onroerende zaak in aanmerking zou nemen. Verweerder past deze methode toe voor het recreatiesamenstel voor zover dat door eiseres wordt geëxploiteerd.

11. De toepassing van de OCF-methode en de waarde die daaruit volgt is tussen partijen niet in geschil. Eiseres heeft zich op het standpunt gesteld dat áls de bungalows van de huurders wel betrokken moeten worden in de waardebepaling, een (gemiddelde) waarde van € 9000,- per stuk niet in geschil is. De rechtbank zal hierna de toepassing van de OCF-methode en het betrekken van de opstallen in de waardebepaling beoordelen.

12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het bungalowpark niet te hoog is vastgesteld en overweegt daartoe als volgt. Voor zover het gaat om het gedeelte dat eiseres exploiteert, is de OCF-methode de aangewezen manier om de waarde in het economisch verkeer te bepalen. Dit deel van de waardebepaling is tussen partijen niet in geschil.

13. Gelet op wat bepaald is in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ is de rechtbank verder van oordeel dat ook de 57 bungalows in de waardering betrokken moet worden. Deze bungalows zijn immers onderdeel van het recreatiesamenstel. Op grond van dat artikel moet er vanuit worden gegaan wat een zakelijk handelende koper voor de gehele onroerende zaak, dus inclusief de 57 bungalows, zou betalen. In dat verband is van belang om op te merken dat artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ een overdrachts- en verkrijgingsfictie bevat2.waardoor de waardering geobjectiveerd wordt. Dat betekent onder andere dat niet gekeken hoeft te worden wat er met de 57 bungalows zou gebeuren als het recreatieterrein verkocht wordt.3.

14. Omdat eiseres de 57 bungalows niet exploiteert, komt hun waarde niet op basis van de OCF-methode tot uitdrukking. Verweerder heeft de waarde van die bungalows om die reden gewaardeerd op basis van een afzonderlijke taxatie. De (gemiddelde) waarde per bungalow is niet in geschil. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder de waarde van die bungalows op basis van die afzonderlijke taxatie niet te hoog heeft vastgesteld. Er wordt overigens niet dubbel gewaardeerd, zoals eiseres op de zitting heeft gesteld, omdat in de OCF-methode slechts het stageld wordt mee genomen en niet de waarde van de opstallen.

15. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid vanmr. M. van Dalen, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 26 maart 2020.

Als gevolg van maatregelen rondom het Coronavirus is deze uitspraak niet uitgesproken op een openbare uitsprakenzitting. Zodra het openbaar uitspreken weer mogelijk is, wordt deze uitspraak alsnog in het openbaar uitgesproken.

griffier rechter

De rechter is verhinderd de uitspraakte ondertekenen

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.