Hof Den Haag, 30-12-2014, nr. 200.118.613/01

Bij akte van splitsing van 10 januari 2002 zijn het perceel grond, gelegen aan de Via Verdi, kadastraal bekend gemeente Voorburg sectie D, nummer 5783, en de daarop te bouwen opstallen (zes woontorens en een parkeergarage), gesplitst in honderdzevenendertig appartementsrechten. In deze akte is tevens het reglement van splitsing vastgesteld, welke reglement is gebaseerd op het modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van januari 1992.

Bij dezelfde akte van splitsing is de VvE opgericht onder de naam: Vereniging van Eigenaars “[adres] (oneven nummers) te [woonplaats 2].

[appellante] is eigenaar van het appartementsrecht (met dakterras) aan de Via Verdi nummer 79. Haar broer is de feitelijke bewoner van dit appartement.

Het reglement van splitsing bevat – voor zover hier van belang – de volgende bepalingen:

“Artikel 13.

Iedere op-, aan- of onderbouw zonder toestemming van de Vergadering is verboden.

Het aanbrengen aan de buitenzijde van het Gebouw of een Privé Gedeelte van naamborden, reclameaanduidingen, uithangborden, zonneschermen, vlaggen, spandoeken, bloembakken, schijnwerpers en in het algemeen uitstekende voorwerpen, alsmede het hangen van wasgoed aan de buitenzijde van het Gebouw of het plaatsen van een schotelantenne op of aan een balkon of aan de buitenzijde van het Gebouw mag slechts geschieden met toestemming van de Vergadering of volgens de regels te bepalen in het Huishoudelijk Reglement.(…)

Artikel 14.

De Eigenaars en Gebruikers mogen zonder toestemming van de Vergadering geen verandering in het Gebouw aanbrengen, waardoor het architectonische uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden.

(…)

Artikel 29.

Bij overtreding of niet-nakoming van een van de bepalingen van de wet, het Reglement en/of, voor zover aanwezig, het Huishoudelijk Reglement, hetzij door een Eigenaar, hetzij door een Gebruiker, zal het Bestuur de desbetreffende Eigenaar of Gebruiker een schriftelijke waarschuwing doen toekomen per aangetekende brief en hem wijzen op de overtreding of de niet-nakoming.

Indien de desbetreffende Eigenaar of Gebruiker binnen één maand na ontvangst van de hiervoor in Artikel 29.1 bedoelde aangetekende brief geen gevolg geeft aan de waarschuwing, kan het Bestuur hem een boete opleggen van ten hoogste van het bedrag dat door de Vergadering voor zodanige overtredingen of niet-nakomingen is bepaald voor elke overtreding of niet-nakoming, onverminderd de gehoudenheid van de desbetreffende Eigenaar of Gebruiker tot de betaling van schadevergoeding, en onverminderd de andere maatregelen welke de Vergadering kan nemen krachtens de wet of het Reglement. De aldus verbeurde boete dient door de desbetreffende Eigenaar of Gebruiker binnen vier weken na de dag van het opleggen van de boete te worden voldaan aan de Vereniging.

(…)

Indien het bedrag van de boete niet binnen de hiervoor in Artikel 29.2 bedoelde termijn door de desbetreffende Eigenaar of Gebruiker wordt voldaan, is het bepaalde in Artikel 6.1, eerste en tweede zin, van overeenkomstige toepassing. (…)”

Artikel 17.6 van het Huishoudelijk Reglement bepaalt:

“De boete zoals die in artikel 29 lid 2 van het Reglement van Splitsing wordt genoemd, wordt vastgesteld op vijfduizend euro (€ 5.000).”

Bij aangetekende brief van 13 mei 2011 heeft mr. Köhne namens (het bestuur van) de VvE [appellante] gesommeerd de werkzaamheden betreffende een op haar dakterras te plaatsen constructie c.q. de onbevoegdelijke veranderingen aan het appartement(engebouw) te staken en gestaakt houden en eventueel reeds uitgevoerde veranderingen ongedaan te maken, waarbij aanspraak wordt gemaakt op de boete van € 5.000,00 per overtreding in geval geen gehoor aan deze sommatie wordt gegeven, omdat voor deze werkzaamheden geen toestemming is verleend door de VvE.

[appellante] heeft de heer [medewerker] opdracht gegeven om de op het terras aanwezige windschermen en aangebrachte zonwering (hof: de constructie) te beoordelen. Hij heeft op 3 november 2011 rapport uitgebracht. In dit rapport staat, voor zover van belang, vermeld:

“Volgens de opgave van Ingenieursbureau Peree (bijlage 3) is er naast een permanente belasting rekening gehouden met een veranderlijke belasting van 250 kg/m².

Ingenieursbureau Peree geeft als toelichting:

(…)

Het gewicht van de geplaatste materialen minus het gewicht van de verwijderde betontegels bedraagt 1710 kg

Het terras heeft een totale oppervlakte van ca. 30 m². De toegestane veranderlijke belasting bedraagt 30 x 250 kg= 7500 kg

Conclusie:

De aangebrachte variabele belasting blijft royaal onder de door Ingenieursbureau Peree opgegeven variabele belasting.”

De VvE heeft [appellante] gedagvaard voor de rechtbank ’s-Gravenhage en gevorderd [appellante] te veroordelen om: i) binnen twee maanden na betekening van het vonnis de onbevoegdelijk aangebrachte veranderingen ongedaan te maken en het appartement in de oorspronkelijke staat terug te brengen, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag; ii) het bestuur/de beheerder van de VvE toegang te verlenen tot de woning om te controleren of aan het vonnis uitvoering zal zijn gegeven, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per overtreding alsmede € 1.000,00 voor iedere dag dat de overtreding voortduurt; iii) aan de VvE te betalen de verbeurde boete van € 5.000,00, een en ander met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding.

De rechtbank heeft bij vonnis van 19 september 2012, (hierna: het bestreden vonnis) samengevat weergegeven, [appellante] veroordeeld: i) om binnen twee maanden na betekening van het vonnis de op het terras van het appartement aan [adres] te Voorburg geplaatste constructie (serre) in zijn geheel te (doen) verwijderen, op straffe van een dwangsom van € 250,00 per dag met een maximum van € 25.000,00; ii) om (leden van) het bestuur van de VvE dan wel de beheerder ter inspectie van het terras op eerste aanvraag toegang te (doen) verlenen tot het appartement aan [adres] te Voorburg; iii) om aan de VvE een boete te betalen van € 5.000,00. en [appellante] is veroordeeld in de kosten van de procedure aan de zijde van de VvE. Alleen de veroordelingen tot betaling van sommen geld zijn uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De rechtbank heeft aan die beslissing – verkort weergegeven – ten grondslag gelegd dat [appellante] in strijd met de artikelen 13 en 14 van het Reglement van Splitsing een constructie in de vorm van een opbouw op het terras van het appartement heeft geplaatst. Vanwege deze overtreding heeft de rechtbank de gevorderde boete (op grond van artikel 17.6 van het Reglement van Splitsing) toegewezen. Verder heeft zij overwogen dat er geen verweer is gevoerd tegen de vordering van de VvE om het bestuur toegang te verlenen tot het appartement van [appellante] om het terras te inspecteren.

Tegen die beslissing en de gronden waarop die berust is [appellante] met haar grieven in (principaal) hoger beroep opgekomen. [appellante] bestrijdt dat zij in strijd met het splitsingsreglement heeft gehandeld. Zij heeft zich voorts verzet tegen de opgelegde dwangsom, de boete en tegen de toegewezen vordering tot het verlenen van toegang van het bestuur tot haar dakterras. De VvE komt in incidenteel appel op tegen de uitvoerbaarheid bij voorraad van het vonnis en het maximeren van de dwangsom tot een bedrag van € 25.000,00. Verder heeft de VvE haar eis in incidenteel appel vermeerderd in die zin dat zij thans naast verwijdering van de constructie ook verwijdering vordert van de windschermen aan de zijkant van het appartement van [appellante].

Grieven 1 tot en met 10 in het principaal appel hebben betrekking op de vraag of [appellante] heeft gehandeld in strijd met het splitsingsreglement door een stalen constructie waaraan windschermen en zonwering zijn bevestigd op het terras van haar (penthouse) appartement te plaatsen. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

De vraag die voorligt is of [appellante] heeft gehandeld in strijd met het eerste en/of tweede lid van artikel 13 van het splitsingsreglement, dat deel uitmaakt van de onder 2.1. bedoelde splitsingsakte. Bij de uitleg van die (uit de openbare registers kenbare) splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. (vgl. HR 1 november 2013 ECLI:NL:HR:2013:1078 en HR14 februari 2014 ECLI:NL:HR:2014:337). Tegen deze achtergrond overweegt het hof als volgt.

[appellante] stelt dat aan toetsing aan artikel 13 van het splitsingsreglement niet wordt toegekomen, omdat het terras behoort tot het privégedeelte van haar appartement en artikel 13 is geplaatst in hoofdstuk F met als titel "Gebruik, beheer en onderhoud van Gemeenschappelijke Gedeelten en Gemeenschappelijke Zaken". Het hof volgt [appellante] daarin niet. Bij de uitleg van een bepaling in een contract of reglement is het kopje waaronder het is geplaatst niet doorslaggevend. In dit geval geldt dat in artikel 13 lid 2 expliciet wordt verwezen naar de privégedeelten en dat het in artikel 13 lid 1 gaat om iedere op- of aanbouw. Toetsing aan artikel 13 is dan ook op zijn plaats, ongeacht of het terras gemeenschappelijk is of privé.

De volgende vraag is of de door [appellante] aangebrachte constructie een opbouw is als bedoeld in artikel 13 lid 1 van het reglement. In dat geval had [appellante] conform deze bepaling toestemming nodig van de VvE. Vast staat dat de vergadering van eigenaars die toestemming op 24 april 2012 heeft geweigerd en dat dit besluit onherroepelijk is geworden omdat [appellante] niet langs de daarvoor geëigende weg (binnen een maand vernietiging verzoeken aan de kantonrechter) tegen dit besluit is opgekomen. Het hof is van oordeel dat het begrip opbouw in artikel 13 lid 1 van het splitsingsreglement aldus moet worden uitgelegd dat daaronder moet worden verstaan een bouwwerk dat ergens bovenop is gebouwd. Aan dit criterium is zonder meer voldaan. Daaraan doet niet af de – door [appellante] gestelde en door de VVE betwiste – omstandigheid dat de constructie niet aard- en nagelvast aan het gebouw is verbonden, nu dit geen vereiste is om de constructie onder het begrip opbouw te laten vallen. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat het enkele dagen heeft gekost om (met een hijskraan) de constructie te plaatsen, dat de constructie (minstens) 1650 weegt en dat het er al jaren staat. Hieruit valt af te leiden dat de constructie niet eenvoudig te verwijderen is en dat het (kennelijk) bedoeld is om daar permanent te staan. Gezien het voorgaande faalt het betoog van [appellante] dat zij met het plaatsen van de constructie slechts haar terras heeft ingericht op een wijze die te vergelijken is met het plaatsen van een parasol (toelichting op grief 8) en dat zij daarvoor geen toestemming van de VvE nodig had.

Nu de conclusie luidt dat [appellante] in strijd handelt met artikel 13 lid 1 van het splitsingsreglement zijn de grieven 6 en 8 vergeefs opgeworpen. Gelet op dit oordeel komt het hof niet toe aan de beantwoording van de vraag of de constructie (mede) onder artikel 13.2 en/of 14 van het splitsingsreglement te scharen is. Bij deze stand van zaken heeft [appellante] bij de afzonderlijke bespreking van de overige grieven 1 t/m 10 geen belang.

De VvE heeft haar eis in het incidenteel appel vermeerderd in die zin dat zij in hoger beroep vordert dat [appellante] eveneens wordt veroordeeld tot verwijdering van de al langer geleden aangebrachte windschermen aan de zijkant van het appartement, ook wel door partijen aangeduid als de rasters/zijschermen, hierna te noemen: de windschermen. Of [appellante] daartoe verplicht is hangt af van de uitleg van artikel 13 lid 2 van het splitsingsreglement, nu de VvE aan haar vordering ten grondslag heeft gelegd dat [appellante] door deze windschermen aan te brengen op haar dakterras in strijd met dit artikel heeft gehandeld. Het hof stelt voorop dat, zoals ter zitting door beide partijen aan de hand van foto’s is getoond en toegelicht, deze windschermen als volgt zijn geconstrueerd. De windschermen hebben een “L-vorm”. Ze bestaan uit houten staanders, die door middel van gaas aan elkaar zijn verbonden, en horizontale houten planken. De schermen blijven op hun plaats doordat op een horizontale plaat langwerpige bloembakken zijn geplaatst. Het hof overweegt dat de bedoeling van artikel 13 lid 2 is het aanbrengen aan de buitenzijde van voorwerpen te doen geschieden met toestemming van de vergadering van eigenaars of volgens de regels van het huishoudelijk reglement. In deze bepaling wordt een niet-limitatieve opsomming gegeven van voorwerpen. In die opsomming worden weliswaar niet met zoveel woorden windschermen genoemd, maar wel zonneschermen, bloembakken en spandoeken. Het hof is van oordeel dat de hierboven beschreven windschermen zozeer gelijkenis met deze voorwerpen vertonen dat deze windschermen in de context van de opsomming in artikel 13 lid 2 van het reglement zowel vallen onder de bloembakken als onder “in het algemeen uitstekende voorwerpen”. Dat, zoals [appellante] heeft betoogd, de windschermen niet zijn vastgemaakt, vastgezet of bevestigd aan de buitenzijde van het gebouw doet aan dit oordeel niet af. Uit niets valt af te leiden dat artikel 13 lid 2 van het reglement beoogt dat alleen toestemming van de vergadering nodig is indien de voorwerpen aard- en nagelvast aan het gebouw zijn aangebracht. Vast staat dat [appellante] de windschermen heeft geplaatst zonder toestemming van de vergadering (en overleg met de VvE). Gezien voorgaande uitleg handelt [appellante] daarmee in strijd met artikel 13 lid 2 van het splitsingsreglement. Had [appellante] wel toestemming gevraagd en was haar deze geweigerd, dan had zij de kantonrechter kunnen verzoeken het besluit van de vergadering de toestemming te weigeren te vernietigen. De kantonrechter had in dat geval een belangenafweging kunnen maken. In deze procedure komt het hof daar niet aan toe. Het voorgaande betekent dat de vordering van de VvE zal worden toegewezen.

Met grief 11 in het principaal appel wordt opgekomen tegen de opgelegde dwangsom. Anders dan [appellante] heeft betoogd, is het hof van oordeel dat de dwangsom terecht is opgelegd. Het ligt in de rede om een veroordeling als deze te versterken met een dwangsom bij wijze van prikkel om daadwerkelijk aan de veroordeling gehoor te geven. Dit geldt temeer omdat [appellante] in een eerdere procedure tussen de VvE en haar in een soortgelijke zaak betreffende het onderhavige appartementsrecht en een ander aan haar toebehorende appartementsrecht (nummer 25) in hetzelfde gebouwencomplex geweigerd heeft aan het veroordelende vonnis mee te werken en in die procedure de volledige dwangsom heeft verbeurd en betaald. Iets anders is dat [appellante] terecht aanvoert dat de dwangsommen (nog) niet zijn verbeurd omdat de onderliggende veroordeling (tot verwijdering van de constructie) niet onherroepelijk is. Dit betreft echter de executie en valt als zodanig buiten de grenzen van dit geding, met dien verstande dat voor zover [appellante] bedoelt te klagen over de formulering van het dictum van het bestreden vonnis, deze klacht faalt. Het dictum is duidelijk en kan niet anders worden uitgelegd dan in de door [appellante] gewenste zin, te weten: dwangsommen worden niet verbeurd zolang de veroordeling niet onherroepelijk is.

De VvE heeft zich bij incidentele grief 2 verzet tegen het maximeren van de dwangsom tot een bedrag van € 25.000,00. Het hof is met de VvE van oordeel dat het gemaximeerde bedrag van € 25.000,00 gezien het verleden een onvoldoende prikkel voor [appellante] is om te voldoen aan de veroordeling en zal de dwangsom daarom maximeren tot een bedrag van

€ 150.000,00. In zoverre slaagt de grief. Tegen het te verbeuren bedrag van € 250,00 per dag is niet gegriefd, zodat deze veroordeling in stand blijft. Het hof zal verder, evenals de rechtbank, bepalen dat de dwangsom vatbaar is voor matiging door de rechter, voor zover handhaving daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, mede in aanmerking genomen de mate waarin aan de veroordeling is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid daarvan.

Grief 12 in het principaal appel richt zich tegen de overweging van de rechtbank dat geen verweer is gevoerd door [appellante] tegen de vordering dat aan het bestuur van de VvE dan wel de beheerder toegang wordt verleend tot haar dakterras. [appellante] stelt dat de VvE geen belang heeft bij deze vordering omdat zij ook in het verleden vrijwillig heeft meegewerkt aan een inspectie van de VvE en/of de beheerder. Gelet op haar (door de VvE betwiste) stelling dat zij vrijwillig wil meewerken heeft [appellante] naar het oordeel van het hof geen belang bij behandeling van haar grief. De grief faalt.

Grief 1 in het incidentele appel komt op tegen het feit dat de rechtbank, ondanks dat het door de VvE was gevorderd, de veroordelingen in het dictum onder rechtsoverwegingen 5.6 en 5.7. niet uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard. De grief slaagt niet. Voor zover de VvE hiermee al beoogd heeft een incidentele vordering ex artikel 234 Rv in te stellen en voor zover al aan de eisen daarvoor is voldaan, geldt dat uit het dictum van het bestreden vonnis valt af te leiden dat het een bewuste keuze is geweest van de rechtbank om alléén de veroordelingen tot betaling uitvoerbaar bij voorraad te verklaren en de VvE heeft geen nieuwe feiten of omstandigheden aangevoerd die rechtvaardigen dat van die beslissing wordt afgeweken. Het hof zal dit arrest in zijn geheel uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

Onder de toelichting bij grief 13 – die zich richt tegen de veroordeling tot betaling van een boete van € 5.000,00 – heeft [appellante] nog aangevoerd dat de VvE naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet tot het opleggen van een boete had mogen overgaan omdat de VvE verzuimd heeft op haar brieven te reageren en niet is ingegaan op haar uitnodiging om met elkaar te overleggen. Het hof verwerpt deze grief. Het feit dat [appellante] de artikelen 13 en 14 van het reglement heeft overtreden maakt dat de VvE het recht heeft op grond van artikel 17 lid 6 reglement een boete van € 5.000,00 op te leggen. Tegen de stelling van [appellante] dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de VvE aanspraak op deze boete heeft gemaakt, heeft de VvE (onder meer) ingebracht dat [appellante] thans al voor de tweede keer begonnen is met het aanbrengen van belangrijke veranderingen op dan wel aan het gebouw zonder vooraf toestemming te vragen van de VvE, waardoor het juist [appellante] is die door de sommatie van de VvE tot ongedaanmaking van deze veranderingen naast zich neer te leggen de VvE voor een voldongen feit plaatst. Gelet op dit verweer en het feit dat de rechter bij toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW de nodige terughoudendheid dient te betrachten, had het op de weg van [appellante] gelegen haar stelling nader te onderbouwen met relevante omstandigheden, hetgeen zij niet heeft gedaan.

Grief 14 van [appellante] ten slotte heeft betrekking op de proceskostenveroordeling in eerste aanleg. Nu alle 13 grieven falen slaagt ook deze grief niet.

Uit het voorgaande vloeit voort dat het principale appel faalt en dat het incidentele appel deels faalt en deels slaagt. Omwille van de leesbaarheid zal het hof het gehele vonnis vernietigen en (deels opnieuw) recht doen als hierna te melden. [appellante] zal als de in het principaal appel in het ongelijk gestelde partij en in het incidenteel appel grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit hoger beroep en in de nakosten, zoals hierna in het dictum is bepaald. Volledigheidshalve merkt het hof op dat de uit te spreken veroordeling van [appellante] tot verwijdering van de constructie en van de windschermen aan de zijkant van het appartement niet ziet op de tweede rij bloembakken (zonder windscherm), nu verwijdering van deze bloembakken niet is gevorderd.