Rb. Zeeland-West-Brabant, 30-06-2017, nr. AWB - 16 , 1272

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] , te [plaats] , per waardepeildatum 1 januari 2013, vastgesteld voor het kalenderjaar 2014 op € 169.201.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2014 bekend gemaakt.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak, per waardepeildatum 1 januari 2014, voor het kalenderjaar 2015 vastgesteld op € 164.600.000. In het desbetreffende geschrift zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelastingen 2015 bekend gemaakt.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraken op bezwaar van 19 januari 2016 de waarden en de aanslagen gehandhaafd.

Belanghebbende heeft daartegen bij brieven van 25 februari 2016, ontvangen bij de rechtbank op 1 maart 2016, beroep ingesteld. Deze beroepen zijn geregistreerd als beroep betreffende het jaar 2014 onder zaaknummer 16/1272 en betreffende het jaar 2015 onder zaaknummer 16/1273. Ter zake van deze beroepen heeft de griffier van belanghebbende een griffierecht geheven van € 334 per beroep.

De heffingsambtenaar heeft verweerschriften ingediend. Belanghebbende heeft, na daartoe door de rechtbank in de gelegenheid te zijn gesteld, schriftelijk gerepliceerd, waarna de inspecteur schriftelijk heeft gedupliceerd. Belanghebbende heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de inspecteur.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 12 mei 2017 te Breda. Voor de aldaar verschenen personen en het ter zitting verhandelde verwijst de rechtbank naar het proces-verbaal van de zitting, waarvan een afschrift tegelijk met een afschrift van deze uitspraak aan partijen wordt gezonden.

Op grond van de stukken van het geding en het verhandelde ter zitting staat het volgende vast:

Belanghebbende maakt deel uit van het [concern] . Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak, een [centrale] . De [centrale] (productie-eenheden [eenheid 3] en [eenheid 4] , onderdeel [x] en voormalige eenheden [eenheid 1] en [eenheid 2] ) bestaat uit diverse gebouwen/bouwwerken met gebouw gebonden installaties, procesinstallaties in binnen- en buitenopstelling, tanks, silo’s, infrastructurele voorzieningen, ondergrond en verdere onroerende voorzieningen. De onroerende zaak is gelegen aan [adres] op een terrein met een totale oppervlakte van 113 ha 07 a 87 ca, waaronder ruim 87 ha water.

[eenheid 1] en [eenheid 2] zijn in de jaren 90 uit bedrijf genomen en omgebouwd tot [opstart units] waarmee [eenheid 3] of [eenheid 4] in bedrijf worden gesteld. De voorziening bestaat uit twee dieselaggregaten, twee gasturbines en de hulpketel van eenheid [eenheid 4] .

[eenheid 3] en [eenheid 4] zijn op de waardepeildata nog in gebruik. De hoofdactiviteit is [productie] . De hoofdbrandstof van de eenheden is steenkool en bijstook met biobrandstof.

[eenheid 3] is op 18 december 2015 op grond van het [akkoord] definitief gesloten.

Tot de gedingstukken behoren door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatierapporten, opgemaakt op 20 februari 2017 door [persoon A] . In deze taxatierapporten is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak voor de toepassing van de Wet WOZ gewaardeerd op € 174.672.000 (kalenderjaar 2014) en € 171.718.000 (kalenderjaar 2015). Deze waarden zijn als volgt opgebouwd:

Bij de berekening van de opstallen van de onroerende zaak is rekening is gehouden met technische en functionele veroudering. Na toepassing van de werktuigenvrijstelling is de gecorrigeerde vervangingswaarde waarde van de opstallen berekend op € 98.547.044 (2014) en € 95.592.783 (2015).

De waarde van de grond van de onroerende zaak is bepaald door de methode van vergelijking. Op basis van vijf transacties van grond waar een vergelijkbaar gebruik mogelijk is, heeft de taxateur de grondprijs vastgesteld op € 67,32 per m², in totaal € 76.125.758.

Tot de gedingstukken behoren door belanghebbende ingebracht taxatierapporten, opgemaakt op 25 april 2017 door [persoon B] . In deze taxatierapporten is de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak voor de toepassing van de Wet WOZ gewaardeerd op € 18.090.000 (kalenderjaar 2014) en € 24.546.000 (kalenderjaar 2015). Ter zitting heeft belanghebbende voor kalenderjaar 2015 nader geconcludeerd tot een gecorrigeerde vervangingswaarde van € 36.895.000, in verband met voortschrijdend inzicht ter zake van de portfolio-component. De waarden, zoals vermeld in de taxatierapporten zijn als volgt opgebouwd:

Na toepassing van de werktuigenvrijstelling en rekening houdend met technische en functionele veroudering heeft de taxateur de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen berekend op € 122.853.687 (2014) en € 117.122.243 (2015). Hierop is een aftrek toegepast voor asbest-en bodemsanering ten bedrage van € 28.700.000 (2014) en € 29.274.000 (2015).

De waarde van de grond is aan de hand van de vergelijkingsmethode bepaald op € 61.540.089 (2014) en € 63.219.619 (2015). Ter onderbouwing heeft de taxateur gewezen op drie transacties van grond bestemd voor de bouw van [objecten] .

De grondwaarde voor het kalenderjaar 2014 is als volgt opgebouwd:

- bedrijfsmatig in gebruik zijnde grond, groot 458.681 m², is gewaardeerd op € 116 per m²;

- haven, groot 173.620 m², is gewaardeerd op € 25 per m²;

- koelwater in-en uitlaat, koelwatergebied, dijk en overig water, groot 162.110 m², is gewaardeerd op € 10 per m², waarbij voor de dijk van 10.840 m2 rekening is gehouden met een aftrek van 5% in verband met excessieve gebruikskosten;

- talud en groenstroken en weiland, groot 215.134 m², is rekening houdend met 5% excessieve gebruikskosten gewaardeerd op € 4,75 per m²;

- onland, groot 14.897 m², is gewaardeerd op € 1 per m²:

- onland en bos, groot 75.505 m², is rekening houdend met 5% excessieve gebruikskosten gewaardeerd op € 0,95 per m².

De grondwaarde voor het kalenderjaar 2015 is als volgt opgebouwd:

- koelwater in-en uitlaat, koelwatergebied en haven, groot 269.806 m², is gewaardeerd op € 26,25 per m²;

- overige water, groot 43.456 m², is gewaardeerd op € 10 per m²;

- bedrijfsmatig in gebruik zijnde grond, groot 458.681 m², is gewaardeerd op € 116 per m²;

- niet bedrijfsmatig in gebruik zijnde grond, groot 20.000 m², is gewaardeerd op € 58 per m²;

- overige grond (onland, dijk, talud en groenstroken, bos en weiland), groot 338.844 m², is rekening houdend met 5% excessieve gebruikskosten gewaardeerd op € 4,75 per m².

Tot slot is een extra functionele aftrek wegens lagere bedrijfswaarde (na toepassing van de werktuigenvrijstelling) in aanmerking genomen van € 143.141.000 (2014) en € 126.522.000 (2015).

In geschil is het antwoord op de vraag of de waarde van de onroerende zaak bij de beschikkingen juist is vastgesteld, meer in het bijzonder is in geschil of deze waarde bepaald moet worden op de gecorrigeerde vervangingswaarde, zoals de heffingsambtenaar verdedigt, dan wel moet worden afgewaardeerd tot de (lagere) bedrijfswaarde, zoals belanghebbende verdedigt.

Voor een uiteenzetting van de standpunten van partijen en hun conclusies verwijst de rechtbank naar de van hen afkomstige stukken en het proces-verbaal van het verhandelde op de zitting.

Ingevolge artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend, welke waarde volgens het tweede lid van dat artikel dient te worden bepaald op de aldaar omschreven waarde in het economische verkeer. In afwijking van de in het tweede lid bedoelde waarde moet, volgens het derde lid van dat artikel, de waarde van een onroerende zaak, die niet tot woning dient, worden bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Daarbij moet rekening worden gehouden met de aard en bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

De vervangingswaarde wordt, ingevolge artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: Uitvoeringsregeling), berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

In artikel 4, vierde lid, van de Uitvoeringsregeling is bepaald dat bij de berekening van de vervangingswaarde in de zin van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een zodanige factor voor functionele veroudering wordt toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak.

Belanghebbende betoogt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de lagere bedrijfswaarde. Zij heeft daartoe heel in het kort aangevoerd dat [de moedermaatschappij] , gezien de slechte economische omstandigheden op de [markt] , in 2012 en 2013 genoodzaakt was een afwaardering door te voeren op haar [productiepark] , waaronder de [centrale van belanghebbende] . Ter onderbouwing van haar stelling verwijst belanghebbende naar de vermelding van de impairments in het jaarverslag 2012 van [de moedermaatschappij] , de goedkeurende accountantsverklaring van de externe accountant en samenvatting van de bedrijfswaardeberekeningen 2014 en 2015.

In beginsel bestaat de mogelijkheid om de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak te bepalen op de bedrijfswaarde. De noodzaak daartoe doet zich voor in een situatie waarbij sprake is van een zich slecht ontwikkelende bedrijfstak en tegenvallende bedrijfsresultaten. Op belanghebbende rust de bewijslast. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende, tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, met hetgeen zij in dit verband heeft ingebracht onvoldoende inzichtelijk en daarmee niet aannemelijk gemaakt dat van zodanige omstandigheden sprake is. De stelling van belanghebbende dat de heffingsambtenaar de waarden zoals die volgt uit de impairments in de commerciële jaarrekening moet volgen, wordt door de rechtbank verworpen, reeds omdat uit de impairment geen afzonderlijke waarde voor de onderhavige onroerende zaak valt op te maken. Een verdeling pro rata van de totale portfoliowaarde van de onroerende zaken van het concern doet onvoldoende recht aan het waardebegrip van de Wet WOZ.

Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarden niet te hoog zijn. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door belanghebbende is aangevoerd. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin niet geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.

In het kader van de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde verschillen partijen in de eerste plaats van mening over de waarde van de tot de onroerende zaak behorende grond. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de door hem verdedigde grondwaarde verwezen naar de onder 2.5 vermelde taxatierapporten, waarin de grond op basis van de vergelijkingsmethode is gewaardeerd op € 67,32 per m², in totaal € 76.125.758.

De in de Uitvoeringsregeling neergelegde regels voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling zijn slechts hulpmiddelen bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de gehele onroerende zaak. Hierbij dient onder de gecorrigeerde vervangingswaarde te worden verstaan de waarde in economische zin die de onroerende zaak voor de eigenaar zelf heeft (zie HR 8 juli 1992, nr. 27 678, BNB 1992/298). Bij de bepaling van de waarde die de onroerende zaak in economische zin voor belanghebbende zelf heeft, kan naar belanghebbende terecht stelt niet voorbij worden gegaan aan de bijzondere bestemming en de uitzonderlijk grote oppervlakte van de grond. De heffingsambtenaar heeft evenwel geen onderscheid gemaakt tussen de diverse soorten grond en water en het al dan niet bedrijfsmatige gebruik van de diverse soorten grond en water. Ook is geen rekening gehouden met de omstandigheid dat naar belanghebbende heeft gesteld en de rechtbank aannemelijk acht de oppervlakte veel groter is dan voor een [centrale] nodig is. In zoverre berust de waardebepaling van de heffingsambtenaar op onjuiste uitgangspunten.

De omstandigheid dat een heffingsambtenaar niet erin is geslaagd de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken, brengt niet mee dat dan – zonder meer – de door een belanghebbende bepleite waarde in aanmerking wordt genomen. Op belanghebbende rust alsdan evenzeer de last de door haar verdedigde waarde aannemelijk te maken.

In het kader van de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde verschillen partijen in de tweede plaats van mening over de correctie asbest– en bodemsanering. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van deze correctie verwezen naar de onder 2.6 vermelde taxatierapporten. In die taxatierapporten is rekening gehouden met een correctie asbest– en bodemsanering [eenheid 1] , [eenheid 2] en [eenheid 3] ter grootte van de voorziening die belanghebbende daarvoor in de jaarrekening heeft opgenomen. De heffingsambtenaar heeft de correctie betwist. Ter onderbouwing heeft de heffingsambtenaar verwezen naar het eindrapport Bodemonderzoek [centrale van belanghebbende] [plaats] van 29 oktober 2003 (bijlage 12 bij de taxatierapporten) waarin is geconcludeerd dat geen sprake is van ernstige bodemverontreinigingen en dat het nemen van saneringsmaatregelen niet noodzakelijk is. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende met hetgeen zij heeft aangevoerd, tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar, niet aannemelijk gemaakt dat op haar enige verplichting tot sanering drukt waarmee bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden. In zoverre berust ook de waardebepaling van belanghebbende op een onjuist uitgangspunt.

Nu geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, en ter zitting is gebleken dat een compromissoire oplossing niet tot de mogelijkheden behoorde, bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak in goede justitie op € 160.000.000 voor kalenderjaar 2014 en € 158.800.000 voor kalenderjaar 2015. De rechtbank neemt bij dit oordeel als uitgangspunt het uit de berekeningen van de heffingsambtenaar af te leiden aandeel van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de opstallen nu deze dit aandeel lager becijferd heeft dan belanghebbende zelf. Het aandeel van de grondwaarde in de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak heeft de rechtbank schattenderwijs bepaald, rekening houdend met de berekeningen van belanghebbende nu die haar aannemelijker voorkomen. Gelet op het vorenstaande dienen de beroepen gegrond te worden verklaard.

Nu de beroepen gegrond zijn, vindt de rechtbank aanleiding de heffingsambtenaar te veroordelen in de kosten die belanghebbende in verband met de behandeling van de beroepen redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.237,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 0,5 voor het indienen van de conclusie van repliek en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 495 en een wegingsfactor 1). De rechtbank merkt de onderhavige zaken aan als samenhangende zaken in de zin van het Besluit. Daarnaast heeft belanghebbende verzocht om vergoeding van de kosten voor de bijstand door [persoon B] . Belanghebbende heeft facturen overgelegd waaruit blijkt dat de taxateur 76,25 uren aan belanghebbende in rekening heeft gebracht tegen een uurtarief van € 230 en € 63,60 aan verschotten. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat bij gegrondverklaring van de beroepen een vergoeding voor de taxateur kan worden toegekend op basis van het opgegeven aantal van 76,25 uur tegen het gemaximeerde uurtarief. In het Besluit tarieven in strafzaken 2003 in samenhang gelezen met het Besluit van 28 augustus 2012 tot wijziging van het Besluit tarieven in strafzaken 2003 in verband met de hoogte van de vergoedingen, is een tarief van ten hoogste € 116,09 per uur vastgesteld. Dit betekent dat aan belanghebbende een vergoeding van € 8.851,86 (76,25 uur à € 116,09) wordt toegekend ter zake van de bijstand van de taxateur en € 63,60 aan verschotten. De totale vergoeding bedraagt € 10.152,96 (€ 1.237,50 + € 8.851,86 + € 63,60).

De rechtbank:

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende ten bedrage van € 10.152,96;

- gelast dat de heffingsambtenaar het door belanghebbende betaalde griffierecht van € 668 (2 x € 334) aan deze vergoedt.

Deze uitspraak is gedaan op 30 juni 2017 door mr. C.A.F.M. Stassen, voorzitter, mr.drs. M.H. van Schaik en mr. E.I. Batelaan-Boomsma, rechters, en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. M.J. van Balkom, griffier.

De griffier, De voorzitter,

Afschrift aangetekend verzonden aan partijen op:

Aan deze uitspraak hoeft eerst uitvoering te worden gegeven als de uitspraak onherroepelijk is geworden. De uitspraak is onherroepelijk als niet binnen zes weken na verzending van de uitspraak een rechtsmiddel is aangewend of onherroepelijk op het aangewende rechtsmiddel is beslist (artikel 27h, derde lid en artikel 28, zevende lid AWR).

Rechtsmiddel

Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch.

Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld;

d. de gronden van het hoger beroep.

Voor burgers is het mogelijk hoger beroep digitaal in te stellen. Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de formulieren op Rechtspraak.nl / Digitaal loket bestuursrecht.