Rb. Arnhem, 07-07-2006, nr. 141654

de dagvaarding

de mondelinge behandeling

de pleitnota van [gedaagde].

Ten slotte is vonnis bepaald.

[gedaagde] heeft Witte Makelaars op 11 mei 2005 opdracht gegeven tot bemiddeling bij de verkoop van de voormalige echtelijke woning, gelegen aan het [adres] De woning stond uitsluitend op naam van [betrokkene] als eigenaar. Namens de erven heeft [betrokkene] eveneens opdracht tot bemiddeling gegeven aan Witte Makelaars.

In september 2005 heeft [eisers] de woning voor het eerst bezichtigd. Makelaar [betrokkene] van Witte Makelaars verzorgde de bezichtiging, waar [gedaagde] ook bij aanwezig was.

Op 7 oktober 2005 heeft [eisers] de woning opnieuw bezichtigd, nu in het bijzijn van hun makelaar [betrokkene3] van Peterz Makelaardij in Kesteren. [gedaagde], bijgestaan door makelaar [betrokkene4] van Witte Makelaars, was ook bij deze bezichtiging aanwezig.

Een derde bezichtiging door [eisers] heeft plaatsgevonden op 20 oktober 2005. [eisers] werd bijgestaan door bouwkundig adviseur [betrokkene 2] en makelaar [betro[betrokkene3]] Wederom was [gedaagde] bij de bezichtiging aanwezig.

Na ontvangst van het keuringsrapport op 20 oktober 2005 heeft makelaar [betrokkene3] op 24 oktober 2005 namens [eisers] een eerste bod uitgebracht. Makelaar [betrokkene] heeft daarop namens [gedaagde] een tegenbod gedaan. Partijen hebben vervolgens over en weer nog enkele keren geboden totdat [eisers] op 17 november 2005 het bod van [gedaagde] van € 632.500,00 heeft aanvaard. [eisers] en [gedaagde] zijn voorts overeengekomen dat de overdracht van de woning op 1 mei 2006 zou plaatsvinden. [eisers] en [gedaagde] zijn daarbij tevens de ontbindende voorwaarde aan de zijde van [eisers] overeengekomen, inhoudende het voorbehoud van financiering gedurende een termijn van drie weken, te rekenen vanaf 7 november 2005. Ook zou [eisers] voor een bedrag van € 2.500,00 aan roerende zaken overnemen.

Deze mondelinge overeenstemming heeft makelaar [betrokkene3] per fax van 17 november 2005 bevestigd aan makelaar [betrokkene].

Hoewel dit in de fax niet is vermeld, zijn partijen tevens overeengekomen de opschortende voorwaarde aan de zijde van [gedaagde], inhoudende de machtiging van de bevoegde rechter ten aanzien van de minderjarige zoon van [gedaagde] en de goedkeuring van de overige erven ten aanzien van de prijs.

Bij brief van 3 februari 2006 heeft makelaar [betrokkene] meegedeeld dat de schriftelijke koopovereenkomst door de drie meerderjarige dochters van [betrokkene] is ondertekend en dat de bewindvoerder van de minderjarige zoon akkoord was. Ook de kantonrechter heeft ten behoeve van de zoon machtiging verleend.

[gedaagde] weigert medewerking aan het ondertekenen van de overeenkomst.

[eisers] stelt dat er een mondelinge koopovereenkomst tot stand is gekomen. Gelet op het bepaalde in artikel 7:2 BW dient een koopovereenkomst van een woning in beginsel op straffe van nietigheid schriftelijk te worden aangegaan, maar, zo stelt [eisers], uit de parlementaire geschiedenis van artikel 7:2 BW blijkt dat de nietigheid van de koop niet met zich meebrengt dat de verkoper na het bereiken van de mondelinge overeenstemming met de koper zich zonder meer mag terugtrekken. [eisers] stelt voorts dat partijen op alle punten van de koopovereenkomst overeenstemming hadden bereikt, zodat het gerechtvaardigd vertrouwen was gewekt dat de mondelinge overeenstemming tussen partijen tot een koopovereenkomst zou leiden. [eisers] betwist dat de koop tot stand is gekomen onder de opschortende voorwaarde dat de boedel gescheiden zou moeten zijn.

[gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

De beoordeling

Hoewel de woning uitsluitend op naam staat van [betrokkene] is ter zitting gebleken dat de deelgenoten er vooralsnog vanuit willen gaan dat [gedaagde] en [betrokkene] in gemeenschap van goederen waren gehuwd, zodat er voorshands vanuit moet worden gegaan dat [gedaagde] gezamenlijk met de vier kinderen deelgenoot is in de onverdeelde gemeenschap. Daarmee is haar toestemming voor de verkoop noodzakelijk.

Uit de stellingen van [eisers], welke ter zitting zijn bevestigd door makelaar [betrokkene3], is voldoende aannemelijk geworden dat [eisers] zijn woning heeft verkocht en de leveringsdatum is bepaald op 30 juni 2006. Daarmee is het spoedeisend belang van [eisers] bij zijn vordering gegeven.

Uit het hierna volgende zal voorts blijken dat de voorzieningenrechter op basis van de voor handen zijnde stukken en het verhandelde ter zitting tot een voorlopig oordeel in dit geschil kan komen, zodat daarmee voldoende vaststaat dat de beoordeling in deze zaak niet te gecompliceerd is voor afdoening in kort geding.

Vast staat dat [gedaagde] de opdracht tot bemiddeling bij de verkoop van de woning aan de makelaar heeft gegeven en daarvoor heeft getekend, dat zij tot drie keer toe actief heeft meegewerkt aan de bezichtiging van de woning door Hildebrand cs. en dat zij tevens voortvarend heeft meegewerkt aan de biedingen en het uiteindelijk totstandkomen van de koopprijs. Hieruit kan voorshands geoordeeld worden afgeleid dat [gedaagde] haar volle medewerking heeft verleend aan het tot stand komen van een koopovereenkomst op voorwaarden zoals hiervoor onder 2.6. omschreven.

Dat de koop tot stand is gekomen onder voorbehoud van de financiering door kopers en onder de opschortende voorwaarde van machtiging van de bevoegde rechter in verband met de minderjarige zoon van [gedaagde] en toestemming van de overige erven is tussen partijen niet in geschil. Wel wordt door [eisers] de stelling van [gedaagde] betwist dat aan de koop tevens de opschortende voorwaarde zou zijn verbonden dat [gedaagde] eerst volledig inzicht zou moeten hebben in de verdeling van de boedel.

Voorshands geoordeeld blijkt uit het handgeschreven faxbericht van makelaar [betrokkene3] van 17 november 2005 aan makelaar [betrokkene] ter bevestiging van de mondelinge overeenkomst tussen partijen noch uit enig ander stuk dat [gedaagde] de koop onder deze voorwaarde heeft gesloten. Uit de brief van Witte Makelaars van 21 juni 2006 aan [betrokkene5] blijkt dat makelaar [betrokkene] zich op het standpunt stelt dat hij die voorwaarde van [gedaagde] aan [betrokkene] heeft bekend gemaakt. In die brief staat niet te lezen dat de voorwaarde aan [eisers] is bekend gemaakt voor het moment dat algehele overeenstemming werd bereikt. Uit de ter zitting door en namens [gedaagde] afgelegde verklaringen volgt ook niet dat dit wel zou zijn gebeurd. De voorzieningenrechter komt daarom tot het voorlopig oordeel dat deze opschortende voorwaarde geen onderdeel uit maakt van de mondelinge koopovereenkomst.

Nu aan de overige voorwaarden wel is voldaan en ook de vier overige deelgenoten in de boedel op rechtsgeldige wijze hebben ingestemd met deze overeenkomst, moet het er vooralsnog voor worden gehouden dat tussen [eisers] en de deelgenoten, waaronder [gedaagde], mondeling volledige overeenstemming is bereikt

[gedaagde] stelt zich vervolgens op het standpunt dat de koop mondeling tot stand is gekomen en daarmee op grond van artikel 7:2 BW nietig is.

Volgens art. 7:2 lid 1 BW wordt een koop als de onderhavige schriftelijk aangegaan. Op tal van plaatsen in de parlementaire geschiedenis is opgemerkt dat het schriftelijkheidsvereiste noodzakelijk is met het oog op de in art. 7:2 lid 2 opgenomen bedenktijd (o.a. K II 2000-2001 23095 nr 10 blz. 27; K I 2001-2002 23095 nr 178b blz. 4; K I 2002-2003 23095 nr 38a blz. 18). Om die bedenktijd en de ingangsdatum daarvan gaat het in dit geding niet. De vraag is of het ontbreken van een mede door [gedaagde] ondertekende schriftelijke koopovereenkomst als zodanig aan de toewijsbaarheid van de vordering in de weg staat. Vooropgesteld wordt dat blijkens de geschiedenis van de totstandkoming van art. 7:2 lid 1 BW moet worden aangenomen dat

“zolang het vormvereiste van een schriftelijke koopovereenkomst nog niet is vervuld, (...) de overeenkomst niet rechtsgeldig (is) tot stand gekomen. De sanctie op het niet voldoen aan dit vormvereiste, (...) is namelijk nietigheid van de koop, overeenkomstig de hoofdregel van art. 39 van boek 3. Het vormvereiste wordt immers niet alleen in het belang van de koper gesteld, maar ook in dat van de verkoper (...).”

Aldus MvA K II 1995-1996, 23095 nr 5 blz. 13, alwaar aan het voorgaande echter wordt toegevoegd:

“Dit brengt echter niet met zich mee dat de verkoper zich na het bereiken van mondelinge overeenstemming met de koper zonder meer zou mogen terugtrekken. Denkbaar is immers dat op de verkoper een verplichting rust tot medewerking aan het totstandbrengen van de koop door het opmaken van de vereiste akte.”

In de Nota naar aanleiding van het eindverslag K II 1995-1996 23095 nr 8 heeft de regering dit verder als volgt toegelicht (blz. 7/8):

“Bedoelde passage houdt in dat het niet rechtsgeldig tot stand gekomen zijn van de koop doordat de vereiste schriftelijk vorm (nog) niet is vervuld, niet met zich meebrengt dat het de verkoper zou vrijstaan, zich na het bereiken van mondelinge overeenstemming met de koper zonder meer terug te trekken, omdat denkbaar is dat op de verkoper een verplichting rust tot medewerking aan het tot stand brengen van de koop door het opmaken van de daarvoor vereiste akte.

(...)

De vraag naar de gebondenheid van de verkoper aan een mondeling akkoord is sterk afhankelijk van de waardering van de omstandigheden van het aan de orde zijnde geval. Daarom is in de memorie van antwoord gesteld dat denkbaar is dat op de verkoper een verplichting rust tot de medewerking die noodzakelijk is voor de totstandkoming van de overeenkomst. Zo zal het verschil maken of zich al dan niet het hierboven bedoelde geval voordoet dat, zou geen vormvereiste voor de koop gelden, dat akkoord de beoogde, rechtens bindende hoofdovereenkomst zou opleveren. Zou dit geval zich wel voordoen, dan zal de verkoper in beginsel gehouden zijn om de noodzakelijke medewerking voor totstandbrenging van de overeenkomst te verlenen. Zou het mondelinge akkoord nog niet voldoende omvatten om de beoogde rechtens bindende hoofdovereenkomst op te leveren, dan bestaat de mogelijkheid dat de verkoper tot voortzetting van de onderhandelingen verplicht is.”

Zoals hiervoor werd overwogen is tussen [eisers] en de deelgenoten, waaronder [gedaagde], mondelinge overeenstemming bereikt. Het is niet gesteld of gebleken dat de partijen het over enig punt nog niet eens waren. Geconstateerd moet daarom worden dat de partijen mondeling een koopovereenkomst hebben gesloten die afgezien van het schriftelijkheidsvereiste perfect was. Gezien de hiervoor geciteerde wetgeschiedenis is er daarom grond voor het oordeel dat [gedaagde] op grond van die overeenstemming verplicht is mee te werken aan de schriftelijke totstandbrenging van de overeenkomst. Dat [gedaagde] niet meer wil verkopen of in ieder geval niet zolang er tussen de deelgenoten geen volledige overeenstemming is bereikt over de verdeling en zij geen duidelijkheid heeft over haar eigen financiële situatie, is iets dat [eisers] niet regardeert en dat niet aan de gehoudenheid

van [gedaagde] in de weg staat.

Voorts heeft te gelden dat de afwikkeling van de huwelijksgoederengemeenschap van [gedaagde] buiten de beoordeling in dit geschil staat en het beroep van [gedaagde] op artikel 8 EVRM niet aan een verplichting tot naleving van de overeenkomst in de weg kan staan, zodat naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter op grond van het hiervoor overwogene de vorderingen van [eisers] om [gedaagde] te gebieden haar medewerking te verlenen aan de verkoop en overdracht van de woning moeten worden toegewezen. Nu [gedaagde] voor het overige geen inhoudelijke bezwaren naar voren heeft gebracht tegen de verwoording op schrift van de mondelinge overeenkomst door makelaar [betrokkene], kan de vordering van Hilderband c.s. ook in die zin worden toegewezen.

[gedaagde] heeft verzocht om in het geval de vorderingen van [eisers] zullen worden toegewezen een termijn van zes maanden gegund te krijgen om aan die veroordelingen te voldoen.

Vast staat dat [gedaagde] zich op 17 november 2005 heeft verplicht per 1 mei 2006 haar woning te leveren. Het is deze overeenkomst die nu schriftelijk moet worden vastgelegd, inclusief de overeengekomen leveringstermijn. Voor het bepalen van een nieuwe leveringstermijn door de voorzieningenrechter bestaat geen aanknopingspunt.

De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen, zij het gematigd en aan een maximum verbonden.

De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. [eisers] heeft niet gesteld of voldoende aannemelijk gemaakt dat hij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eisers] worden begroot op:

veroordeelt [gedaagde] om volledige medewerking te verlenen aan het passeren van de akte van levering van de onder 5.1. vermelde onroerende zaak op de dag na verloop van de hiervoor onder 5.1. genoemde termijn, dan wel zoveel eerder of later als partijen nader overeenkomen, ten overstaan van een nader door [eisers] aan te wijzen notaris,

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag of gedeelte van de dag, dat [gedaagde] in gebreke blijft te voldoen aan de veroordelingen onder 5.1. en 5.2., met een maximum van € 75.000,00,

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van deze procedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eisers] bepaald op € 1.148,87,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

weigert het anders of meer gevorderde.