Rb. 's-Hertogenbosch, 06-03-2008, nr. 170235 / KG ZA 8-51

Na dagvaarding heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Ten slotte is vonnis bepaald.

Bij vonnis van 19 september 2007 van deze rechtbank met zaaknummer / rolnummer: 146815 / HA ZA 06-1722, is tussen partijen als volgt beslist:

De rechtbank,

dat gedaagden op 1 januari 2008 de onroerende zaken, die partijen genoegzaam bekend zijn, zullen leveren aan eiser voor een koopsom van EUR 565.000,00 kosten koper, onder de voor een dergelijke overdracht gebruikelijke (NVM) voorwaarden en condities, mede inhoudende dat de koopsom zal worden voldaan op de datum van overdracht;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis zal in het vervolg ook met “het septembervonnis”worden aangeduid.

[gedaagden] voeren verweer en concluderen tot afwijzing van de vordering.

De beoordeling

Partijen zijn destijds na de tweede zittingsdag van de comparitie een schikking overeengekomen en hebben die neergelegd in een brief aan de rechtbank. Kennelijk om daarmee een executoriale titel te verkrijgen, hebben zij de rechtbank gevraagd die schikking in een proces-verbaal op te nemen. Dat was uiteraard niet mogelijk omdat die overeenkomst niet tijdens een terechtzitting ten overstaan van de rechter is gesloten; van een constatering door de rechter kan aldus geen sprake zijn. De rechter heeft daarom vonnis gewezen en daarbij beslist zoals door de procureurs van partijen aan haar schriftelijk was meegedeeld. Daarbij doet zich het probleem voor dat partijen zich kennelijk niet hebben gerealiseerd dat een executoriale titel een zodanige formulering van rechten en plichten dient te bevatten dat deze voor ten gedwongen uitvoerlegging vatbaar zijn. Dat laatste is hier duidelijk niet het geval.

Het is daarom dat [eiser] zich opnieuw tot de rechter – ditmaal in kort geding – diende te wenden, nu hij naar zijn mening moest constateren dat [gedaagden] niet vrijwillig aan het septembervonnis wensten te voldoen. Nu vordert [eiser] weliswaar “volledige nakoming van de overeenkomst” (en dus het septembervonnis), maar bij een dergelijke formulering van de eis doet zich weer hetzelfde probleem voor. Gelet op de dagvaarding, waar vermeld wordt dat het hem gaat om de niet-nakoming van de punten 3.15 tot en met 3.18 van het dictum van het septembervonnis, is het echter voldoende duidelijk dat [eiser] veroordeling van [gedaagden] wenst om de uit die punten af te leiden verplichtingen te voldoen.

Anders dan [gedaagden] hebben aangevoerd, is met een dergelijke veroordeling wel degelijk een spoedeisend belang gemoeid, al was het maar omdat de strekking van de schikking – waarover aanstonds nader - onder meer is dat partijen zo snel mogelijk definitief van elkaar af zouden zijn. In dat licht bezien is het dus ook in het belang van [gedaagden] om in dit geding een inhoudelijke beslissing te verkrijgen, ook al kleven daaraan de bezwaren die in het algemeen nu eenmaal voor een procedure in kort geding gelden.

Ad punt 3.1.5.

[gedaagden] erkennen dat zij de dakgoot en de kozijnen zouden vervangen en hebben aangevoerd dat dat ook reeds gebeurd is. Dat is door [eiser] niet betwist, zodat de voorzieningenrechter aanneemt dat die stelling op waarheid berust. De werkzaamheden zijn dus al uitgevoerd. Bij een toewijzing van de vordering heeft [eiser] daarom geen belang, zodat die zal worden afgewezen.

Ad punt 3.1.6.

Partijen zijn het er over eens, zo is ter terechtzitting gebleken, dat punt 3.16 van de overeenkomst en dus ook daarmee overeenkomende punt in het dictum van het septembervonnis, is voortgekomen uit enerzijds de wens van [gedaagden] om na de schikking met [eiser] terzake de koopovereenkomst niets meer met hem van doen te hebben en dus ook niet meer geconfronteerd te kunnen worden met een mogelijke actie uit verborgen gebreken en anderzijds het bezwaar van [eiser] om van een dergelijke actie afstand te doen op een moment dat hij nog niet kon overzien welke gebreken eventueel nog op dat moment –verborgen – aanwezig waren. De oplossing is gevonden in de vorm van het onderzoek door een deskundige, dat eventuele gebreken aan de dag moest brengen. Die gebreken zouden dan op kosten van [gedaagden] hersteld worden.

Het is de rechter niet bekend welke opdracht door partijen aan de deskundige is verstrekt maar duidelijk is dat hij in zijn rapport niet alleen “verborgen gebreken” heeft vermeld maar ook

Het bovenstaande betekent dat thans moet worden aangenomen dat de punt 3.1.6 van de overeenkomst en de veroordeling in het septembervonnis uitsluitend betrekking heeft op verborgen gebreken. De verplichtingen van [gedaagden], die uit het vonnis voor hen voortvloeien, hebben dus niet betrekking op alle punten die in het rapport naar voren zijn gebracht, maar alleen op die waarvan in redelijkheid niet kan worden betwijfeld dat die als verborgen gebrek moeten worden aangemerkt.

[eiser] heeft zich weliswaar op het standpunt gesteld dat thans niet meer aan uitleg – zoals hierboven aan de orde - van het septembervonnis kan worden toegekomen, omdat de tekst duidelijk is, maar die stelling houdt geen stand. De voorzieningenrechter constateert immers dat de tekst van het septembervonnis niet correspondeert met de tekst van het rapport. Het rapport vermeldt niet hoe de deskundige zijn opdracht ziet en hoe hij de “gebreken” kwalificeert. Het feit dat een huis over enig tijd geschilderd moet worden is immers op geen enkele wijze als een gebrek op te vatten omdat – extreme uitzonderingen daargelaten - elk huis periodiek geschilderd dient te worden. Nu de begrippen in het vonnis en in het rapport niet identiek (gemaakt) zijn, kan het niet anders dan dat die vergelijking thans alsnog door uitleg dient te geschieden.

Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter (in kort geding kan aan een verderstrekkend doordeel immers niet worden toegekomen) zijn er geen punten in het rapport, gelet op de omstandigheden van het geval (waaronder het feit dat beide partijen geen professionele handelaren in onroerende zaken zijn en de aanbieding zoals die door de makelaar van [gedaagden] is geformuleerd) als “verborgen gebrek” aan te merken. De opmerkingen en constateringen in het rapport vormen geen gebrek en/of zijn niet verborgen, zodat zij door [eiser] zijn waargenomen (of in ieder geval bij voldoende oplettendheid hadden moeten worden waargenomen) en dus in de hoogte van het bod van [eiser] tot uiting (geacht kunnen worden te) zijn gebracht.

Dit leidt tot de gevolgtrekking dat er uit het rapport geen verplichtingen voor [gedaagden] voorvloeien en er aan punt 3.1.6. van het septembervonnis geen verdere uitvoering kan worden gegeven.

Ad punt 3.1.7. en 3.1.8.

Resteert het geschil omtrent de plaatsing van de erfafscheiding. [eiser] heeft niet betwist dat die afscheiding is verplaatst en thans op enkele centimeters afstand van de erfgrens is geplaatst op het terrein van de broer van [gedaagden]. [eiser] voert aan nog voldoende belang te hebben bij zijn vordering omdat hij voor de toekomst geschillen met de buurman (de betrokken broer) wil vermijden. Bovendien is een kaalslag opgetreden terwijl in de overeenkomst en dus het septembervonnis is bepaald dat de bestaande beplanting zou worden gehandhaafd.

Anders dan [eiser] kan de voorzieningenrechter niet inzien dat er bij deze –resterende – vordering voldoende belang aan de zijde van [eiser] aanwezig is. Of er inderdaad geschil met de buurman zal gaan optreden zal grotendeels afhangen van de vraag hoe [eiser] met de luttele centimeters van de tuin van zijn buurman in de praktijk zal omgaan. Kennelijk is hij voornemens (althans dat heeft hij als zijn belang op dat punt in de overeenkomst tot uiting gebracht en ook ter zitting heeft hij niet anders gezegd) tegen de erfgrens beplanting met struiken c.q. meerjarige planten te laten groeien. Het valt niet goed in te zien hoe dat tot problemen met de buurman zal kunnen leiden. Deze vordering zal bij gebrek aan voldoende belang worden afgewezen.

Het bovenstaande leidt tot de conclusie dat de hoofdvordering dient te worden afgewezen.

In een dergelijk geval is er, behoudens bijzondere omstandigheden die zich hier niet voordoen, geen aanleiding een veroordeling ter zake buitenechtelijke kosten uit te spreken. Niet valt in te zien dat die kosten in redelijkheid zijn gemaakt, zodat die reeds daarom niet als schade die voorvergoeding in aanmerking komt, kan gelden.

Als degene die in het ongelijk wordt gesteld, zal [eiser] in de kosten van de procedure worden verwezen.