Hof Arnhem-Leeuwarden, 24-08-2021, nr. 200.281.675/01

Vooraleer toe te komen aan de bespreking van de grieven, die zich richten tegen de beslissing(en) van de rechtbank, stelt het hof vast dat [appellant] met een beroep op artikel 225 jo. 353 Rv heeft aangegeven dat hij de eigendom van de onroerende zaak aan de [adres1] 12, kadastraal bekend gemeente Groningen, sectie [Y] , nummer 2372 (lees: het perceel met de overbouwing) op 31 december 2020 heeft overgedragen aan een derde, te weten de Stichting Brick One. Daarmee is deze stichting volgens hem aan te merken als rechtsopvolger onder bijzondere titel waar het betreft de eigendom van de onroerende zaak. [appellant] heeft zich daarbij op het standpunt gesteld dat hij daarom recht en belang heeft bij een schorsing van het geding op grond van de eerder genoemde artikelen, nu de rechtsbetrekking waarin [appellant] het onderhavig geding heeft gevoerd is opgehouden te bestaan als gevolg van die eigendomsoverdracht.

[geïntimeerde] erkent dat een rechtsopvolging onder bijzondere titel in beginsel een grond oplevert voor een schorsing van het geding, maar hij verzet zich tegen een dergelijk gevolg als in strijd met de regels van goede procesorde. [geïntimeerde] zet vraagtekens bij de kapitaalkracht en kennis en ervaring bij deze pas opgerichte stichting, terwijl bovendien niet duidelijk is of [appellant] als certificaathouder direct of indirect bij de stichting is betrokken en verder elk inzicht ontbreekt welke nadere afspraken [appellant] en de stichting hebben gemaakt over de voorwaarden van de overdracht. Ook is niet duidelijk of Stichting Brick One het onderhavige geding zal overnemen en welke (nadere) stellingen en verweren zij daarbij mogelijk zal voeren, waardoor [geïntimeerde] mogelijk op (extra) kosten zal worden gejaagd.

Het hof wijst de door [appellant] aangekondigde schorsing van het geding af. Het hof is met [geïntimeerde] van oordeel dat [appellant] te veel onduidelijkheid heeft gelaten rondom de eigendomsoverdracht van het perceel en het daarop inmiddels opgetrokken appartementencomplex, nota bene op de laatste dag waarop de veroordeling tot amotie zonder de verschuldigdheid van een dwangsom nog mogelijk was. [appellant] heeft geen enkel inzicht verschaft over de voorwaarden van die verkoop aan een kort daarvoor opgerichte stichting -waarvan niet duidelijk is of hij daar op enigerlei wijze bij betrokken is- en hij heeft verder nagelaten – en dat is voor de voortgang van dit geding waarin de memorie van antwoord al is genomen niet onbelangrijk – enig inzicht te verschaffen over de bereidheid van de Stichting Brick One om het geding op eigen naam en met overname van de eventuele verplichtingen voortvloeiend uit deze procedure voort te zetten. Van [geïntimeerde] kan niet worden verlangd dat hij, wanneer onduidelijk is of [appellant] en/of de stichting gebruik zullen maken van de mogelijkheid om een partijwisseling te bewerkstelligen, te lang in het ongewisse blijft en hem aldus de titel wordt onthouden waar hij aanspraak op wenst te maken.

Daarmee is het processuele belang van [geïntimeerde] op onverwijlde voortzetting van het geding gegeven.

De eerste drie grieven zien op de uitkomst van de door de voorzieningenrechter gelaste kadastrale opmeting van de onderhavige percelen. De vierde grief heeft betrekking op het door de rechtbank gegeven oordeel over (de afwezigheid van) misbruik van het recht door [geïntimeerde] . De vijfde grief ziet op het oordeel van de rechtbank dat [appellant] geen beroep toekomt op artikel 5:54 BW wegens de afwezigheid van goede trouw bij [appellant] . Grief 6 heeft slechts betekenis indien de grieven 1 tot en met 5 slagen, terwijl grief 7 betrekking heeft op de proceskosten.

De uitkomst van de kadastrale opmeting

[appellant] heeft de uitkomsten van de kadastrale inmeting op aanwijzing van de rechtbank betwist. Hij beroept zich daarbij op enkele oudere foto’s van de omgeving en zijn eigen interpretatie daarvan, waarbij de kern van zijn betoog inhoudt dat de betreffende gang waarop de overbouwing heeft plaatsgevonden van oudsher niet overal even breed was, ofwel als het hof het goed begrijpt, aan de voorzijde (straatzijde [adres1] ) maximaal 135 centimeter (randnummer 57 MvG) en aan de achterzijde maximaal 90 centimeter (randnummer 66 MvG). Dat heeft dan weer als gevolg dat de door de rechtbank aangenomen oppervlakte van 6,4 m² aan overbouwing onjuist is, en feitelijk veel minder bedraagt.

Het hof verwerpt de daarop gerichte grieven 1 tot en met 3. De rechtbank heeft in de rov. 4.6 en 4.7 van het bestreden vonnis gemotiveerd uiteengezet waarom kan worden uitgegaan van een gelijke breedte van de gang aan de voor- en achterzijde. Het hof onderschrijft deze redenering en maakt die tot de zijne. Voor zover [appellant] de uitkomst van de kadastrale inmeting, die mede de basis vormt voor de redenering van de rechtbank, bestrijdt, wijst het hof erop dat [appellant] zich bij zijn kritiek op die uitkomst bedient van stellingen en conclusies, die niet of nauwelijks (meer) feitelijk toetsbaar zijn en die bovendien kennelijk op geen enkel moment zijn gedeeld met het kadaster, dat in 2016 de inmeting heeft verricht. De stelling dat het kadaster zich bij de inmeting en de vervolgens daaruit getrokken conclusie bediend heeft van onvolledige gegevens, meer in het bijzonder niet alle bekende veldwerken daarbij heeft betrokken, is gezien de vermelding door het kadaster van deze veldwerken op de kaart van meetgegevens en waarneming en de verdere mededeling in het relaas van bevindingen, onjuist. [appellant] heeft ook verder geen stukken van overtuiging overgelegd, die de conclusie zouden kunnen rechtvaardigen dat getwijfeld zou moeten worden aan de juistheid van de kadastrale inmeting.

[appellant] heeft met betrekking tot de aard en omvang van de overbouwing nog een beroep gedaan op verkrijgende verjaring voor zover het betreft de situatie dat volgens hem de gang op sommige plaatsen feitelijk minder breed was dan het eigendom van [geïntimeerde] zich uitstrekte. Naar het oordeel van het hof is deze stelling van [appellant] onvoldoende feitelijk onderbouwd - de daartoe overgelegde foto’s zijn daarvoor veel te onnauwkeurig - zeker ook tegen de achtergrond van de recente kadastrale inmeting in 2016 en de omstandigheid dat [appellant] het pand dat eerst op zijn perceel stond heeft afgebroken -, om te kunnen concluderen dat mogelijk voor een gedeelte een verkrijgende verjaring heeft plaatsgevonden. Het bewijsaanbod in deze is verder te weinig concreet en te vaag om daarop gerechtvaardigd te kunnen ingaan.

Daarmee falen de grieven 1 tot en met 3.

misbruik van recht?

Met grief 4 verzet [appellant] zich tegen het oordeel van de rechtbank dat [geïntimeerde] door amotie te eisen van de overbouwing van de gang geen misbruik van recht maakt. Ter toelichting op de grief heeft [appellant] gesteld dat de omvang van overbouwing zeker niet significant is, dat verder allerminst duidelijk is dat de op de gang gevestigde erfdienstbaarheid nog bestaat of verder van belang is, terwijl klein goederenvervoer ook in de huidige situatie mogelijk blijft en tenslotte dat [appellant] een groot financieel belang heeft om (gedeeltelijke) afbraak van het appartementencomplex te voorkomen.

De grief faalt in alle onderdelen. Uitgangspunt voor de toetsing van het handelen van [geïntimeerde] vormt artikel 3:13 lid 1 BW dat bepaalt dat degene aan wie een bevoegdheid toekomt haar niet kan inroepen, voor zover hij haar misbruikt. Een bevoegdheid kan volgens artikel 3:13 lid 2 BW onder meer worden misbruikt door haar uit te oefenen met geen ander doel dan een ander te schaden of met een ander doel dan waarvoor zij is verleend of in geval men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen. De niet al te brede gang waarvan hier sprake is heeft een oppervlakte van ruim 22m², en vormt - ook voorheen toen sprake was van een erfdienstbaarheid - de toegang tot een aantal winkelpanden aan de achterzijde. Door de overbouwing met ruim 6 m² is het gebruik van de reeds niet al te brede gang dus aanzienlijk beperkt in vergelijking met de situatie daarvoor. Daarmee is het niet te verwaarlozen belang van [geïntimeerde] gegeven. Daar staat tegenover dat [appellant] naar verwachting een flinke financiële veer zal moeten laten, enerzijds door de kosten van de gedeeltelijke afbraak van het appartementencomplex anderzijds door mogelijke derving van huurinkomsten tijdens en door deze afbraak.

Niettemin, zo oordeelt het hof, dient het belang van [geïntimeerde] als eigenaar van het gedeeltelijk door [appellant] bebouwde perceel, daarbij te prevaleren. Daarbij neemt het hof tevens in aanmerking dat [appellant] ondanks de – tijdige - waarschuwing(en) van [geïntimeerde] gewoon door is gegaan met de bouw van het appartementencomplex, zonder zich ook maar enigszins te verlaten op deskundige derden (zoals bijvoorbeeld het kadaster), om (bijvoorbeeld) die waarschuwingen van [geïntimeerde] nader op juistheid te (laten) onderzoeken. Bovendien heeft [appellant] in dat opzicht ook in strijd gehandeld met de hem van gemeentewege verleende vergunning. Door verder gewoon door te gaan met bouwen, ondanks de bezwaren van [geïntimeerde] en in weerwil van een aangekondigd kort geding, is de door [appellant] gestelde aanzienlijke financiële schade en daarmee de benadeling in zijn belang niet aan [geïntimeerde] maar in belangrijke mate, zoal niet geheel aan [appellant] zelf te wijten.

gerechtvaardigd beroep op artikel 5:54 BW?

Met grief 5 komt [appellant] op tegen de afwijzing door de rechtbank van zijn beroep op artikel 5:54 BW. Ter toelichting op deze grief heeft [appellant] erop gewezen dat de rechtbank bij haar oordeel over de vraag of [appellant] te goeder trouw was bij de overbouwing ten onrechte geen oog heeft gehad voor de omstandigheid dat hij te goeder trouw was bij het begin van de bouw van het appartementencomplex. Anders gezegd, de overbouw was al gepleegd, toen [geïntimeerde] hem waarschuwde.

Artikel 5:54 BW bepaalt dat indien een gebouw of werk ten dele op, boven of onder

het erf van een ander is gebouwd en de eigenaar van het gebouw of werk door wegneming

van het uitstekende gedeelte onevenredig veel zwaarder zou benadeeld worden dan de

eigenaar van het erf door handhaving daarvan, de eigenaar van het gebouw of werk te allen

tijde kan vorderen dat hem tegen schadeloosstelling een erfdienstbaarheid tot het handhaven

van de bestaande toestand wordt verleend of, ter keuze van de eigenaar van het erf, een daartoe benodigd gedeelte van het erf wordt overgedragen. Het beroep op dit artikel staat echter niet open voor de 'overbouwer' die kwade trouw of grove schuld kan worden verweten (artikel 5:54 lid 3 BW).

In het kader van de afweging van belangen met het oog op het door [appellant] gestelde misbruik van recht heeft het hof hiervoor onder 5.6.2 al een oordeel gegeven over het belang van [appellant] ten opzichte van dat van [geïntimeerde] en in die zin weegt het belang van [geïntimeerde] zwaarder, maar ook indien het financiële belang van [appellant] anders zou worden gewogen geldt het volgende. [appellant] is - volgens zijn eigen stellingen - medio juli 2016 begonnen met de bouw van het appartementencomplex door het storten van een fundering voor dat gebouw. Bij brief van 22 juli 2016, dus vlak nadat [appellant] was begonnen met

het leggen van het fundament voor de bouw van het appartementencomplex, heeft [geïntimeerde]

[appellant] gewaarschuwd dat hij gedeeltelijk op/in de gang van [geïntimeerde] bouwde. [appellant] heeft deze opmerkingen van [geïntimeerde] naast zich neer gelegd (“volkomen onzin”) en is kennelijk blijven uitgaan van de juistheid van de visie dat er op eigen perceel werd gebouwd. Ook de nadere brieven van [geïntimeerde] en het starten van een kortgeding procedure heeft [appellant] niet doen besluiten om (voorlopig) te stoppen met bouwen. [appellant] wist door de mededeling van [geïntimeerde] , althans kon weten, dat hij op het perceel van [geïntimeerde] bouwde. Door deze waarschuwingen naast zich neer te leggen en zonder verder nader onderzoek te laten doen naar - de achteraf gebleken juiste - stelling van [geïntimeerde] kan [appellant] (in ieder geval) persoonlijk grove schuld worden verweten en komt hem daarom geen beroep op artikel 5:54 BW toe. Zo al moet worden aangenomen dat het storten van de fundering reeds volledig zijn beslag had gekregen op het moment dat [geïntimeerde] aan de bel trok en [appellant] daarbij te goeder trouw was, dan kan het natuurlijk niet zo zijn dat [appellant] de verdere afbouw van het appartementencomplex, zelfs in weerwil van een vonnis in kort geding, nog onder de noemer ‘te goeder trouw’ kan brengen en de uit eigen handelen nadien voorkomende schade als belang kan laten gelden dat moet worden meegewogen in het kader van artikel 5:54 BW. Kortom, óf [appellant] had moeten stoppen met de bouw in afwachting van verdere duidelijkheid óf had er zelfs voor kunnen kiezen dadelijk het fundament aan te passen aan de juiste eigendomsverhoudingen. Door dat niet te doen is toepassing van artikel 5:54 lid 1 BW uitgesloten. De grief faalt.

Onder verwijzing naar rov. 5.4. heeft [appellant] geen belang meer bij de bespreking van grief 6, terwijl grief 7, die ziet op de proceskostenveroordeling, gezien hetgeen hiervoor is geoordeeld, vergeefs is voorgedragen.