Hof Den Haag, 09-10-2018, nr. 200.200.787/02

Bij exploot van 5 juli 2016 is Sphinx in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank Den Haag, locatie Gouda, sector kanton, tussen partijen gewezen vonnis van 21 april 2016 (hierna: het bestreden vonnis). Bij arrest van 25 oktober 2016 heeft het hof een comparitie van partijen bevolen. Deze comparitie heeft plaatsgevonden op 14 december 2016. Daarvan is proces-verbaal opgemaakt. Bij memorie van grieven, met producties, heeft Sphinx zes grieven aangevoerd, genummerd, I-V en VII. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden.

Vervolgens heeft Sphinx de stukken overgelegd en arrest gevraagd.

De door de rechtbank in het bestreden vonnis onder 1. vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan.

korte aanduiding van de zaak

Met ingang van 1 april 2015 huurt Sphinx van [geïntimeerde] een bedrijfsruimte in Nieuwerkerk aan den IJssel (hierna: het gehuurde) tegen een initiële maandelijkse kale huurprijs van € 1.000 en een voorschotbedrag voor de levering van diensten (servicekosten) van € 408,33, ten behoeve van exploitatie aldaar door Sphinx van een computerwinkel. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar.

Tussen partijen is een huurvrije periode overeengekomen van vijf maanden in verband met door huurder uit te voeren verbeterwerkzaamheden. Over de eerste twee maanden behoefde Sphinx geen voorschot servicekosten te voldoen. Het eerste voorschot servicekosten diende op 1 juni 2015 te zijn voldaan. Naast een reeds betaalde waarborgsom van € 3.000 was Sphinx per 1 juni 2015 een aanvullende waarborgsom van € 1.244,99 aan [geïntimeerde] verschuldigd.

Op 1 juni 2015 waren noch het eerste voorschot servicekosten, noch de aanvullende waarborgsom voldaan. Op 5 juni 2011 heeft [geïntimeerde] Sphinx een e-mailbericht gestuurd waarin staat, voor zover relevant:

“Ik zie dat:

- u willens en wetens uw betalingsverplichtingen naar mij niet nakomt, terwijl u anderen (Ziggo) wel betaald.

- u leugens verzint (“pas bij opening winkel”) over het moment van betalen van voorschot servicekosten, terwijl duidelijk in het contract een datum staat.

Daarom zie ik geen enkele basis meer voor verhuur.

Daarom heb ik besloten om alles in het werk te stellen om zo snel mogelijk van u af te komen:

- Ik ontzeg u per direct de toegang tot het pand

- Ik heb de stroom afgesloten

- Ik zal een dezer dagen nieuwe sloten laten plaatsen”

Bij e-mail van11 juni 2015 heeft [geïntimeerde] Sphinx geschreven, voor zover van belang:

“Na overleg met mijn advocaat heb ik de stroom aangeschakeld en u mag naar binnen.”

Artikel 7 van de huurhovereenkomst bepaalt voor zover van belang het volgende:

“Bankgarantie/waarborgsom

Het in artikel 26.1 van de algemene bepalingen bedoelde bedrag van de bankgarantie/waarborgsom wordt vastgesteld op een bedrag van € 3.000,- […] bij aanvang van de huurovereenkomst en wordt met een bedrag van € 1.224,99 […] aangevuld uiterlijk per 1 juni 2015.

[…]

Als waarborg van de juiste nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en de benodigde investering in het gehuurde zal huurder uiterlijk op 1 april 2015 aan verhuurder op diens bankrekening het bovenstaande bedrag storten of de bankgarantie stellen.

Pas na correcte ontvangst van de bankgarantie/waarborgsom en het volledig voldoen aan alle andere overige voorwaarden, zulks volledig en uitsluitend vast te stellen door verhuurder, zal de sleutel overhandigd worden.”

Artikel 9 lid 2 van de huurhovereenkomst bepaalt voor zover van belang het volgende:

“Sleuteloverdracht

De overhandiging van de sleutels vindt plaats na […] ontvangst door de huurder van de bankgarantie, c.q. waarborgsom […].”

Artikel 19 van de huurovereenkomst, onder het kopje “Sleutels”, bepaalt voor zover van belang het volgende:

“Overhandiging van de sleutels en het gereed maken (in de maanden april en mei 2015) van het gehuurde voor gebruik van het gehuurde kan plaatsvinden op 2 april 2015 (of zoveel eerder als mogelijk is) mits:

[…]

- verhuurder in het bezit is van de in artikel 7 genoemde waarborgsom of bankgarantie […]”

Van de huurovereenkomst maakt deel uit een zogenaamde bijlage overwegingen, die voor zover van belang het volgende bepaalt:

“k. Patchkast/internet aansluiting

Huurder wil een eigen patchkast/internet aansluiting. Samen met en in bijzijn van [betrokkene] wordt hiervoor een plan gemaakt en conform de wensen en aanwijzingen van [betrokkene], uitgevoerd. Bij het einde van de verhuur moet de bedrading en patchkast intact en herbruikbaar achterblijven. Verhuurder betaalt daarom de aanschafkosten en installatiekosten met een maximum van euro 250,-.”

Artikel 10.1 van de huurovereenkomst bepaalt het volgende:

“Partijen komen overeen dat het aanbrengen in het gehuurde van de volgende voorzieningen door en voor rekening en risico van verhuurder geschiedt:

de vorderingen van Sphinx in eerste aanleg

In eerste aanleg heeft Sphinx samengevat de volgende vorderingen ingesteld:

het oordeel van de kantonrechter

De kantonrechter heeft de vorderingen van Sphinx afgewezen, met veroordeling van Sphinx in de kosten. Vanwege de tekortkoming aan de zijde van Sphinx om de aanvullende waarborgsom en het eerste voorschot servicekosten tijdig te betalen, oordeelde de kantonrechter de opschorting aan de zijde van [geïntimeerde] niet ongeoorloofd, en daarom vordering a. van Sphinx ongegrond. Ook vordering c. oordeelde de kantonrechter ongegrond, vanwege – kort gezegd – onvoldoende onderbouwing. Vordering b. heeft de kantonrechter afgewezen omdat volgens haar gesteld noch gebleken was dat de aansluiting is uitgevoerd op grond van een plan en conform de aanwijzingen van De Waal. Ook vordering d. wees de kantonrechter af.

vorderingen in hoger beroep

In hoger beroep vordert Sphinx vernietiging van het bestreden vonnis en alsnog toewijzing van haar vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties. Uit de toelichting op haar grieven blijkt dat zij vordering a. betrekt op de periode vanaf 5 juni 2015, dat wil zeggen vanaf de ontzegging van toegang tot het gehuurde (hiervoor, 2.4).

beoordeling van het hoger beroep

vordering a.

Opschorting. Sphinx bestrijdt het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] bevoegd was tot opschorting van haar verplichting tot het verschaffen van de huurgenot. Deze grief is gegrond. Ook al schoot Sphinx zelf per 1 juni 2015 tekort in haar eigen verplichtingen onder de huurovereenkomst – door toen geen aanvullende borg en eerste voorschot servicekosten te betalen (hiervoor, 2.4) –, en geeft dat in beginsel het recht om de eigen verplichtingen onder dezelfde overeenkomst op te schorten (artikel 6:262 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW)), de bijzondere aard van het huurrecht voor gebouwde onroerende zaken (en andere zaken als bedoeld in artikel 7:231 lid 1 BW), zoals hier aan de orde, brengt naar het oordeel van het hof mee dat dat in beginsel niet geldt voor de verplichting tot het (blijven) verschaffen van huurgenot. Deze bijzondere aard houdt verband met het stelsel van bepalingen dat de huurder van dergelijke zaken beschermt tegen beëindiging door de verhuurder, waaronder de bepaling dat dergelijke huurovereenkomsten niet anders dan door de rechter kunnen worden ontbonden (behoudens de hier niet ter zake doende uitzondering van artikel 7:210 lid 2 BW). Hiermee is niet verenigbaar dat de verhuurder in geval van niet-nakoming door de huurder van zijn (betalings)verplichtingen onder de huurovereenkomst, wél zonder meer bevoegd zou zijn zijn eigen verplichting tot het (blijven) verschaffen van huurgenot op te schorten. Een uitzondering wordt naar het oordeel van het hof in elk geval niet gerechtvaardigd door de (enkele) tekortkoming van Sphinx om tijdig de aanvullende borg en het eerste voorschot servicekosten te betalen.

Artikelen 7 lid 3, 9 lid 2 en 19 van de huurovereenkomst. [geïntimeerde] beroept zich op de artikelen 7 lid 3, 9 lid 2 en 19 van de huurovereenkomst (hiervoor, 2.5-7), waarin is opgenomen dat de sleuteloverdracht aan de huurder pas hoeft plaats te vinden na ontvangst van de bankgarantie/waarborgsom. Zolang de aanvullende waarborgsom niet was voldaan, hoefde [geïntimeerde] op grond van deze bepalingen niet eens de sleutels over te dragen, zo stelt hij. Van opschorting van zijn verplichting tot het (blijven) verschaffen van huurgenot was in werkelijkheid daarom geen sprake, en hij schoot ook niet tekort in die verplichting, zo bedoelt hij kennelijk: die was toen nog niet eens aangevangen.

Dit betoog faalt. Weliswaar is in artikel 7 lid 1 van de huurovereenkomst naast de verplichting tot het betalen van de initiële bankgarantie/waarborgsom van € 3.000 de verplichting tot het betalen van de aanvullende bankgarantie/waarborgsom per 1 juni 2015 opgenomen, artikel 7 lid 3 spreekt in de eerste alinea slechts over de bankgarantie/borg die op 1 april 2015 moet zijn ontvangen. Dat kan slechts, gelet op het eerste lid, de initiële bankgarantie/borg van € 3.000 zijn (en die is betaald). Dit correspondeert met de afspraak dat Sphinx de sleutels op 2 april 2011 of zoveel eerder als mogelijk en na betaling van de waarborgsom overhandigd zou krijgen (artikelen 9 lid 2 en 19 van de huurovereenkomst). Tegen die achtergrond, en ook tegenover de gemotiveerde betwisting van Sphinx (p-v comparitie eerste aanleg, p. 2), heeft [geïntimeerde] onvoldoende onderbouwd dat de tweede alinea van artikel 7 lid 3, over de sleuteloverdracht, zo moet worden begrepen dat die wél weer gaat over ook de aanvullende bankgarantie/borg. De verplichting tot het verschaffen van huurgenot was dus al aangevangen bij ontvangst van de initiële borg. [geïntimeerde] heeft ook nog een beroep gedaan op artikel 5.4 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst. Deze heeft hij evenwel niet overgelegd of geciteerd, noch heeft hij de inhoud ervan benoemd. Dit beroep blijft om die reden zonder gevolg.

Leidingen en kabelgoten. De stelling van [geïntimeerde] dat Sphinx op ondeskundige wijze de aard- en nagelvaste inrichting van leidingen en/of kabelgoten in het gehuurde had veranderd en hierdoor een gevaarlijke situatie had gecreëerd, terwijl dit bovendien – nu Sphinx hiervoor geen toestemming had gegeven – in strijd was met de huurovereenkomst, maakt niet, als dit al klopt, dat [geïntimeerde] gerechtigd was tot opschorting van zijn verplichting tot het (blijven) verschaffen van huurgenot. Als geen toestemming was gegeven, gaf dat onvoldoende grond tot opschorting. Als sprake mocht zijn geweest van een (onaanvaardbaar) onveilige situatie, zou een minder ingrijpende remedie voldoende soelaas hebben kunnen bieden: bijvoorbeeld – slechts – opschorting van de elektriciteitslevering.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [geïntimeerde] wanprestatie heeft gepleegd onder de huurovereenkomst, dat het gehuurde gedurende die tijd aldus ook een (alomvattend) gebrek vertoonde, en dat [geïntimeerde] uit dien hoofde aansprakelijk is jegens Sphinx.

Huurprijsvermindering en schade. Vordering a. van Sphinx is opgebouwd uit de volgende posten:

Post i. Deze post betreft huurprijsvermindering die Sphinx vordert in verband met het tijdelijk niet verschaffen van huurgenot door [geïntimeerde]. Deze post is in beginsel toewijsbaar over de periode 5-11 juni 2015, de periode van opschorting. De stelling van [geïntimeerde] dat Sphinx door de opschorting geen werkelijk nadeel heeft geleden omdat deze zijn winkel in die periode toch nog elders exploiteerde, maakt dit niet anders. De huurprijs moet naar evenredigheid van de genotsvermindering worden verminderd, en in dit geval was sprake van totale ontzegging van het genot. Sphinx was in die periode het gehuurde aan het verbouwen/inrichten, en dat (beoogde) gebruik kwalificeert in dit verband niet als van mindere, laat staan verwaarloosbare, betekenis.

De omstandigheid dat de opschorting plaatsvond in de huurvrije periode maakt niet dat de huurprijsvermindering op nihil moet uitkomen. Relevant voor Sphinx is immers de totale huur die hij over de gehele huurperiode moet voldoen. Dat de opschorting toevallig in een tijdvak viel waarin geen huurbetaling hoefde plaats te vinden, maakt niet dat aan die periode geen – voor vermindering in aanmerking komende – huur valt toe te rekenen. Daarbij komt dat een huurvrijeperiode was afgesproken omdat Sphinx voor eigen rekening verbeterwerkzaamheden in het pand zou uitvoeren. Het ligt in de rede om in dit verband de maandhuur te berekenen op de nominale initiële maanduur maal het aantal maanden in de totale huurperiode dat huur moet worden betaald, gedeeld door het aantal maanden van die huurperiode. Dit is € 1.000 x 55/60 = € 917. De periode van opschorting bedroeg 7 dagen (elk deel van een dag rekent het hof als hele dag), zodat de huurprijsvermindering uitkomt op deze maandhuur x dagen opschorting/dagen maand = € 917 x 7/30 = € 214.

Sphinx vraagt ook vermindering van het voorschot servicekosten. Naar het oordeel van het hof kan Sphinx er aanspraak op maken dat zij over de periode van opschorting, naar analogie van de huurprijsvermindering, ook de uiteindelijke (tijdsevenredige) servicekosten niet hoeft te betalen. Hoeveel die vermindering uiteindelijk zal bedragen kan het hof niet vaststellen. Dat zal immers afhangen van de eindafrekening en de daarbij behorende specificatie, waarover het hof niet beschikt, terwijl partijen ook niet stellen dat deze (al) beschikbaar is. Zolang dat niet is uitgerekend en verrekend ligt het evenwel voor de hand dat Sphinx over deze periode geen voorschot voor die servicekosten verschuldigd is, en deze, nu zij ze nochtans heeft betaald, gerestitueerd krijgt. Deze restitutie komt, volgens dezelfde methode als die voor de huurprijsvermindering, uit op 7/30 x € 408,33 = € 95. Het hof gaat er hierbij vanuit dat Sphinx over de maanden april/mei 2015 slechts geen voorschot servicekosten verschuldigd is, zoals de huurovereenkomst met zoveel woorden vermeldt (hiervoor, 2.3), en dat dit de verschuldigdheid van de (omslag van de) werkelijke servicekosten over die periode onverlet laat. Aldus hoeft geen herberekening van het voorschot servicekosten plaats te vinden naar rato van de voorschotvrije periode ten opzichte van de totale huur-/servicekostenperiode.

Het totaal van post i. komt hiermee uit op € 214 + € 95 = € 309.

Posten ii. en iii. zijn niet toewijsbaar. Sphinx stelt dat zij op 12 juni 2015 een huurovereenkomst voor 18 maanden is aangegaan voor opslag van haar inventaris, nadat zij [geïntimeerde] op 9 juni 2015 had gesommeerd om haar uiterlijk 11 juni 2015 weer toegang tot het gehuurde te verschaffen.

[geïntimeerde] heeft zich hiertegenover beroepen op de verplichting van Sphinx om haar schade zo veel als mogelijk te beperken, en op zijn e-mail van 11 juni (16:57 uur) (hiervoor, 2.4, zie ook conclusie van antwoord, 7 (slot)), waarin hij Sphinx mededeelde deze weer per direct de toegang tot het gehuurde te verschaffen. Op 12 juni was er volgens [geïntimeerde] dus helemaal geen noodzaak meer voor Sphinx om een huurovereenkomst voor opslag aan te gaan.

Dit verweer is gegrond. Sphinx heeft nog aangevoerd dat zij pas later op 12 juni 2015, na het sluiten van de huurovereenkomst voor opslag, een e-mail van [geïntimeerde] heeft ontvangen waarmee deze haar weer toegang verschafte, maar dat dit te laat was. Voor zover zij hiermee doelt op de hiervoor bedoelde e-mail van [geïntimeerde] van 11 juni 2015 16:57 uur, en bedoelt te stellen dat zij deze niet eerder had ontvangen, verwerpt het hof deze stelling. Gegeven het feit dat e-mails normaliter terstond worden bezorgd, heeft zij niet onderbouwd dat bedoelde e-mail niet toch al op 11 juni 2015 in haar mailbox was bezorgd, of haar anderszins in de zin van artikel 3:37 lid 3 BW had bereikt. Als zij daarvan op dat moment nog geen kennis had genomen, komt dit voor haar eigen risico.

Post iv. betreft een brief die [geïntimeerde] op 5 juni 2015 op de deur van het gehuurde heeft geplakt, over het niet nakomen door Sphinx van haar betalingsverplichtingen en de door [geïntimeerde] voorgenomen beëindiging van de huur. Sphinx heeft geen grief gericht tegen het oordeel van de kantonrechter in 4.6 van het bestreden vonnis dat als al zou komen vast te staan dat derden de aankondiging in die brief hebben kunnen zien en lezen – wat [geïntimeerde] betwist – , niet valt in te zien hoe hierdoor de naam van Sphinx zou zijn geschaad. Dit betekent dat ook in hoger beroep post iv. niet toewijsbaar is.

Post v. Sphinx stelt dat Ziggo op 10 juni 2015, tijdens de opschorting, vergeefs bij het gehuurde is geweest om een internetkabel te komen aanleggen, dat daarom een nadere afspraak moest worden gemaakt, en dat om die reden de winkel pas 21 dagen later dan gepland kon worden geopend. Volgens Sphinx heeft zij hierdoor inkomensschade geleden ter hoogte van € 10.371,06. [geïntimeerde] heeft hiertegenover gesteld (p-v comparitie eerste aanleg, p. 2-3) dat hij de medewerkers van Ziggo wel op 10 juni heeft ontvangen, dat hij samen met hen heeft gezocht naar de grondkabel en dat ze die toen niet hebben gevonden, dat er daarom een vergunning moest komen voor graafwerkzaamheden, en dat er daarna ook is gegraven. Deze stellingname heeft Sphinx niet voldoende gemotiveerd bestreden. Dit betekent dat zij haar stelling dat door de opschorting het werk van Ziggo, en daardoor de opening van de winkel, is vertraagd, niet voldoende heeft onderbouwd. Daarnaast heeft zij onvoldoende onderbouwd dat zij in aanloop naar de opening van het gehuurde haar winkel niet op haar eerdere locatie is blijven exploiteren, noch dat de exploitatie in het gehuurde naar verwachting rendabeler zou zijn, of is gebleken. Ook post v. is daarom niet toewijsbaar.

Vordering a. zal aldus worden toegewezen tot een bedrag van € 309, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de inleidende dagvaarding (11 november 2015).

vordering b.

Vordering b. is niet toewijsbaar. Sphinx heeft niet weersproken dat zij (slechts) een apparaat heeft gekocht dat niets met een patchkast te maken heeft (conclusie van antwoord, 21). Daarom heeft zij geen aanspraak op vergoeding op voet van de bijlage overwegingen sub k. van de huurovereenkomst (hiervoor, 2.8), welke bepaling immers aanschaf door Sphinx van een nieuwe patchkast veronderstelt. Dat Sphinx met mevrouw De Waal heeft gecorrespondeerd over de internetaansluiting en dat zij het hierover kennelijk eens waren, doet hieraan niet af. Sphinx stelt dan nog dat [geïntimeerde] in een e-mail van 18 augustus 2015 (productie 21 van Sphinx) heeft laten weten akkoord te gaan met een bedrag van € 250, maar ook dat doet aan het voorgaande niet af. In die e-mail staat dat de factuur van Sphinx (van € 250, vermeerderd met btw) wordt betwist en dat een juiste factuur moet worden gestuurd. Daaraan, noch aan de omstandigheid dat die e-mail slechts het bedrag en de btw als bezwaren noemt, mocht Sphinx evenwel het vertrouwen ontlenen dat [geïntimeerde] bereid was een bedrag te betalen ondanks het ontbreken van een nieuwe patchkast.

vordering c.

Vordering c. zal het hof ook afwijzen. Volgens Sphinx heeft [geïntimeerde] niet aan zijn verplichtingen uit hoofde van artikel 10.1 van de huurovereenkomst (hiervoor, 2.9) voldaan. De kantonrechter heeft op basis van foto’s (door [geïntimeerde] in hoger beroep overgelegd als productie 7) geoordeeld dat de traptreden, stenen en tegels er netjes en correct bijliggen. Tegen dat oordeel heeft Sphinx geen grief gericht. Zij stelt wel dat de plateautegels nog moeten worden omgekeerd. Dit standpunt heeft zij evenwel, tegenover de betwisting daarvan door [geïntimeerde] – volgens hem is dit allemaal gebeurd (p-v comparitie eerste aanleg, p. 4) –, onvoldoende onderbouwd.

bewijsaanbod

Partijen hebben geen specifiek bewijs aangeboden van stellingen die, indien bewezen, tot een andere uitkomst zouden kunnen leiden. Aan (verdere) bewijslevering wordt om die reden niet toegekomen.

slotsom; proceskosten

De overige grieven en verweren behoeven geen bespreking. Het hof zal het bestreden vonnis vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vordering van Sphinx toewijzen tot voormeld bedrag van € 309. Bij deze uitkomst past nog steeds een kostenveroordeling ten laste van Sphinx – als de overwegend in het ongelijk gestelde partij. De proceskostenveroordeling die in eerste aanleg is uitgesproken zal het hof daarom handhaven, en Sphinx zal ook in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld. Het hof begroot de kosten aan de zijde van [geïntimeerde] in het hoger beroep, tot op heden, op € 718 voor vast recht en € 1.391 voor het salaris van de advocaat (1 punt x tarief III), totaal € 2.109.

Het hof

- vernietigt het bestreden vonnis voor zover de vorderingen van Sphinx daarin zijn afgewezen;

en, opnieuw rechtdoende

Dit arrest is gewezen door mrs. J.W. Frieling, T.G. Lautenbach en P. van der Kolk-Nunes en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 9 oktober 2018 in aanwezigheid van de griffier.