HR, 04-06-1999, nr. C98/069

nr. C 98/069 HR

zitting 4 juni 1999

Mr. Hartkamp

Conclusie inzake

Thielse Sportvereniging Theole

tegen

ABN AMRO Bank N.V. q.q.

Edelhoogachtbaar College,

1) Bij huurovereenkomst (met als dagtekening 2 juni 1975) heeft [betrokkene 1] aan eiseres tot cassatie, de sportvereniging, verhuurd het sportterrein gelegen aan de Sportparklaan te Tiel. De huurovereenkomst is aangegaan voor 20 jaren ingaande 1 september 1972, eindigend per 1 september 1992.

De huurrelatie tussen partijen dateert van circa 1917.

De goederen van [betrokkene 1] zijn bij beschikking d.d. 26 augustus 1994 van de kantonrechter te Utrecht onder bewind gesteld met benoeming van verweerster in cassatie, de bank, tot bewindvoerster. De kantonrechter te Amsterdam heeft bij beschikking van 16 oktober 1995 de bank gemachtigd de hierna te noemen vordering in te stellen.

De bank heeft bij exploot van 25 januari 1996 gevorderd de veroordeling van de sportvereniging om het bovengenoemde sportterrein te ontruimen met alle daarop gestichte opstallen en het gebruik van die percelen te beëindigen, zulks op verbeurte van een dwangsom van ƒ 1.000,- voor iedere dag dat de sportvereniging met de uitvoering van het vonnis in gebreke blijft, met veroordeling van de sportvereniging tot betaling van de proceskosten.

Bij tussenvonnis van 20 maart 1996 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast. Bij eindvonnis van 29 januari 1997 heeft de kantonrechter de vorderingen van de bank afgewezen, overwegende dat geen rechtsgeldige opzegging had plaatsgevonden.

2) Tegen dit vonnis heeft de bank hoger beroep ingesteld bij de rechtbank te Arnhem. De sportvereniging heeft incidenteel appel ingesteld.

De rechtbank heeft bij vonnis van 20 november 1997 het vonnis van de kantonrechter vernietigd en, opnieuw rechtdoende, de sportvereniging veroordeeld om binnen acht weken na betekening van het vonnis de percelen te ontruimen met alle daarop gestichte opstallen en het gebruik van die percelen te beëindigen, op straffe van een dwangsom van ƒ 300,- voor iedere dag dat de sportvereniging met de uitvoering van het vonnis in gebreke blijft.

3) De sportvereniging heeft tegen dit vonnis tijdig cassatieberoep ingesteld. Het cassatiemiddel bestaat uit vijf onderdelen met verschillende subonderdelen. Beide partijen hebben schriftelijk toelichting gegeven.

Bespreking van het cassatiemiddel

4) Onderdeel 2 (onderdeel 1 bevat geen klacht) is gericht tegen r.o. 3.2 van het vonnis van de rechtbank. Daarin is overwogen:

'(De sportvereniging) heeft haar opvatting dat er sprake is van huur van bedrijfsruimte gebaseerd op het feit dat zich op het terrein een openbaar toegankelijke kantine bevindt die voor de financiering van haar activiteiten voor haar van essentieel belang is. Wat er van dit laatste zij moet geoordeeld worden dat het huren van een terrein als dit door een sportvereniging bij uitstek tot doel heeft gelegenheid te bieden tot het beoefenen van sport. Een sportvereniging met sportaccommodatie vormt ook zonder kantine een compleet geheel, hetgeen niet kan worden gezegd van een sportvereniging met kantine maar zonder sportaccommodatie. Het zwaartepunt van het gebruik ligt derhalve op de sportaccommodatie, zodat de rechtbank met de kantonrechter van oordeel is dat hier geen sprake is van huur van bedrijfsruimte.'

De onderdelen 2.1 en 2.2 betogen dat de door de rechtbank gehanteerde maatstaf onjuist is, omdat aangenomen moet worden dat wanneer een gehuurd object gedeelten omvat die beantwoorden aan de omschrijving van bedrijfsruimte uit art. 7A:1624 lid 2 BW (zoals in casu de voor het publiek toegankelijke kantine), naast gedeelten die een andere bestemming hebben (zoals in casu de sportaccommodatie), voor de vraag of de regels van art. 7A:1624 e.v. van toepassing zijn, beslissend is of het gebruik voor niet aan de omschrijving van bedrijfsruimte beantwoordende doeleinden, in verhouding tot het gebruik dat wel daaraan beantwoordt, als 'overwegend' heeft te gelden.

Onderdeel 2.3 voert aan dat gelet moet worden op alle omstandigheden van het geval, waarbij met name aanzienlijk gewicht zou moeten toekomen aan het belang dat de exploitatie van de bedrijfsruimte voor de gehele exploitatie van het gehuurde heeft.

Volgens onderdeel 2.4 moet worden beoordeeld of de bedrijfsruimte in het geheel van het gehuurde een zodanige plaats inneemt dat dat rechtvaardigt dat de bescherming van de art. 7A:1624 e.v. op het gehele gehuurde complex wordt toegepast.

Onderdeel 2.5 bevat geen zelfstandige klacht.

5) Art. 1624 lid 1, tweede zin (bepalende dat indien een overeenkomst de kenmerken bevat van huur en verhuur van bedrijfsruimte en tevens van enige andere soort van overeenkomst, zowel de bepalingen betreffende huur en verhuur van bedrijfsruimte als die betreffende die andere soort overeenkomst van toepassing zijn) is niet van toepassing op de zogenaamde gemengde huurovereenkomsten, d.w.z. overeenkomsten die uitsluitend de kenmerken van huur en verhuur bevatten. In dat geval zal de rechter aan de hand van het overheersende element moeten uitmaken welke regels de overeenkomst beheersen. Vgl. HR 24 november 1972, NJ 1973, 93. Anders gezegd: om te kunnen vaststellen onder welk huurrechtregime de overeenkomst valt, zal moeten worden nagegaan voor welk doel een onroerende zaak in overwegende mate wordt gebruikt. Zie Dozy/Jacobs, Hoofdstukken Huurrecht (1994), p. 363; Smit/Evers, Huurrecht bedrijfsruimten (1997), p. 50/51; Oldenhuis e.a., Hoofdlijnen in het huurrecht (1999), p. 45–47; Losbl. Handboek Huurrecht (Oldenhuis/Makkink) aant. 98 bij art. 1584.

Met haar overwegingen heeft de rechtbank kennelijk beoogd tot uitdrukking te brengen dat de sportaccommodatie in overwegende mate voor het beoefenen van sport in gebruik is; een ander doel derhalve dan waarvoor de kantine bestemd is. Dat blijkt met name uit de woorden 'Het zwaartepunt van het gebruik ligt (…) op de sportaccommodatie'. Daarmee heeft de rechtbank de juiste maatstaf aangelegd, zodat de klachten tevergeefs worden voorgesteld.

6) Volgens onderdeel 3 geeft r.o. 4 van de bestreden uitspraak blijk van een onjuiste rechtsopvatting. De desbetreffende passage luidt:

'(…) Weliswaar staat vast dat de ontruiming is aangezegd bij aangetekende brief d.d. 28 juni 1995 en niet, zoals art. 28c lid 1 Huurwet voorschrijft bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief waarvoor een bericht van ontvangst wordt verlangd, maar een redelijke wetstoepassing brengt mee dat deze omissie niet leidt tot nietigheid van de aanzegging nu niet is gebleken dat (de sportvereniging) hierdoor op enigerlei wijze benadeeld zou zijn, en met name dat (de sportvereniging) niet in de gelegenheid zou zijn geweest om gedurende de volle termijn van twee maanden, gebruik te maken van haar bevoegdheid verlenging van de schorsing te verzoeken.'

Onderdeel 3.1 betoogt, kort samengevat, dat aan een aanzegging als bedoeld in art. 28c Hw voor de huurder zodanige zwaarwegende rechtsgevolgen zijn verbonden dat niet kan worden aanvaard dat een aanzegging die met veronachtzaming van de bij art. 28c Hw voorziene vormvoorschriften is gedaan, niettemin rechtsgevolgen zou sorteren. Onjuist althans onbegrijpelijk wordt in dit verband eveneens geacht het oordeel van de rechtbank dat niet is gebleken dat de sportvereniging op enigerlei wijze benadeeld zou zijn (onderdeel 3.2.1). Veronderstellenderwijs moet worden aangenomen dat de sportvereniging naar aanleiding van de ontruimingsaanzegging van de bank geen (tijdig) verzoek als bedoeld in art. 28d Hw heeft ingediend, zodat wel van een (mogelijkheid van) relevant nadeel sprake was (onderdeel 3.2.2).

7) Art. 28c lid 1 Hw eist dat de aanzegging tot ontruiming geschiedt bij deurwaardersexploot of bij aangetekende brief, waarvoor een bericht van ontvangst wordt verlangd.

In HR 22 juli 1976, NJ 1977, 6 m.nt. P. Zonderland is beslist dat art. 28c Hw weliswaar een vormvoorschrift inhoudt, maar dat vormfouten die de gewezen huurder niet benadelen, de geldigheid van de aanzegging en daarmee het ingaan van de termijn van twee maanden niet aantasten. De Hoge Raad overwoog dat de wetgever door voor de aanzegging van de ontruiming een deurwaardersexploot of een aangetekende brief, waarvoor een bericht van ontvangst wordt verlangd, voor te schrijven, blijkbaar zoveel mogelijk heeft willen waarborgen dat die aanzegging de betrokkene bereikt vóór het tijdstip, waartegen de ontruiming is aangezegd, zodat deze gedurende de volle termijn van twee maanden gebruik kan maken van zijn bevoegdheid om verlenging van de schorsing van de ontruimingsverplichting te verzoeken.

Op grond van deze uitspraak kon de rechtbank m.i. tot het oordeel komen dat - ook al was niet geheel voldaan aan de vormvoorschriften - toch van een rechtsgeldige opzegging sprake was. De vraag of de huurder is benadeeld door niet-inachtneming van het vormvoorschrift is van feitelijke aard; het oordeel van de rechtbank is m.i. geenszins onbegrijpelijk, nu zij heeft geoordeeld dat de sportvereniging de volle termijn van twee maanden ter beschikking heeft gehad om verlenging van de schorsing te verzoeken.

8) Onderdeel 3.2.3.1 voert aan dat het aan de verhuurder is om te stellen dat de huurder geen nadeel heeft geleden. De bank heeft dat echter, aldus het onderdeel niet gedaan, bij gebreke waarvan de rechtbank niet de vrijheid had om het nadeel in het rechterlijk oordeel te betrekken.

De klacht is m.i. ongegrond. In de memorie van grieven heeft de bank onder nr. 4 van de toelichting gesteld dat de aanzeggingsbrief aangetekend is verzonden; dat vaststaat dat de sportvereniging deze brief heeft ontvangen, hetgeen blijkt uit de brief van de sportvereniging d.d. 11 juli 1995 aan de heer Hendrix; zodat de aanzegging heeft plaatsgevonden conform de bedoeling van de wetgever.

De rechtbank heeft deze stellingen kennelijk aldus verstaan, dat de bank zich erop heeft beroepen dat de sportvereniging niet is geschaad in enig belang dat de wetgever met het vormvoorschrift van art. 28c lid 1 Hw op het oog heeft gehad. Deze aan de feitenrechter voorbehouden uitleg van de stellingen van de bank is niet onbegrijpelijk.

Derhalve is tevens onderdeel 3.2.3.2 ongegrond, dat betoogt dat de rechtbank haar oordeel heeft gebaseerd op feiten die niet in de procedure waren aangevoerd, zodat art. 48 Rv is geschonden en bovendien sprake is van een verrassingsbeslissing.

9) Onderdeel 4 richt zich met een rechtsklacht tegen r.o. 7 van het vonnis van de rechtbank:

'(…) Kennelijk bedoelt de kantonrechter bij zijn toelichting op het omstreden oordeel aan te geven dat bij huurovereenkomsten die onder het regime van de Huurwet vallen, bij gebreke van bepalingen omtrent beëindiging/opzegging van de huur in die wet de artikelen 7A:1606 en 1607 BW van toepassing zijn, waaruit blijkt dat ook een voor onbepaalde tijd aangegane huur steeds opzegbaar is, en dat een redelijke belangenafweging tussen de partijen reeds voldoende gewaarborgd wordt door de bepalingen van de Huurwet. Dit oordeel is juist.'

Anders dan de rechtbank heeft overwogen moet volgens het onderdeel ook in de context van een geding op de voet van de artt. 28c e.v. Hw gelden dat de huurder zich erop mag beroepen dat de beëindiging van de huur door de verhuurder met het oog op de eisen van redelijkheid en billijkheid in de verhouding tussen partijen niet aanvaardbaar is, hetgeen moet worden beoordeeld met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. In onderdeel 4.1 wordt betoogd dat de sportvereniging in dit verband een scala van omstandigheden had aangevoerd die de rechtbank niet in overweging heeft genomen. Onderdeel 4.2 voegt nog toe dat het bestreden vonnis geen inzicht verschaft in de gedachtegang die de rechtbank in r.o. 7 tot uitdrukking heeft willen brengen.

10) In de bestreden overweging behandelt de rechtbank grief 2 in het incidentele appel van de sportvereniging. Deze grief was gericht tegen de volgende overweging van de kantonrechter:

'Het verweer dat vanwege het duurkarakter van de overeenkomst er geen opzegging naar redelijkheid en billijkheid kan plaatsvinden, waarbij gedaagde heeft verwezen naar het door haar aangehaalde arrest, is eveneens ongegrond, daar de lange duur van de relatie tussen partijen de huurovereenkomst in kwestie nog niet tot een niet-opzegbare overeenkomst maakt, hetgeen immers niet wel te verenigen is met de ter zake van de opzegging/beëindiging van de huurovereenkomst geldende bepalingen als opgenomen in de Huurwet. Bescherming en afweging van de van beide partijen bij de onderwerpelijke huurovereenkomst betrokken belangen vindt dan ook plaats conform de Huurwetbepalingen.'

De daartegen gerichte grief luidde:

'Ten onrechte heeft de kantonrechter overwogen en beslist dat het verweer van [de sportvereniging] dat opzegging van de huurovereenkomst in strijd met de redelijkheid en billijkheid is (zie HR 21 april 1995, NJ 1995, 437) niet opgaat.'

In de toelichting op deze grief heeft de sportvereniging gesteld (enerzijds dat uit het genoemde arrest blijkt dat bij het antwoord op de vraag of een duurovereenkomst, gelet op hetgeen de eisen van redelijkheid en billijkheid met zich meebrengen, opzegbaar is, alle omstandigheden van het geval een rol spelen, en anderzijds dat de opzegging in strijd is met de redelijkheid en billijkheid omdat de verhuurder geen enkel belang heeft bij de huuropzegging, terwijl het belang van de sportvereniging evident is.

11) Onderscheid moet worden gemaakt tussen de vraag of een overeenkomst opzegbaar is op grond van de redelijkheid en billijkheid en de vraag of c.q. in hoeverre, indien de overeenkomst kan worden opgezegd, een opzegging in strijd is met de redelijkheid en billijkheid. Op de eerste vraag ziet het arrest van HR 21 april 1995, NJ 1995, 437. Het ging in dat geval om een (gebruiks)overeenkomst voor onbepaalde tijd, waarbij zich de vraag voordeed of, gelet op hetgeen de eisen van redelijkheid en billijkheid met zich meebrengen, deze overeenkomst wel opzegbaar was. De Hoge Raad oordeelde dat die vraag moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval.

Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd vloeit echter reeds uit de wet (art. 7A:1606 e.v., 1623b, 1627, 1631, 1631d BW) een opzeggingsbevoegdheid voort. Dus behoeft die vraag niet te worden beantwoord aan de hand van de redelijkheid en billijkheid. Dat heeft de rechtbank terecht in het eerste gedeelte van r.o. 7 beslist.

12) De stellingen van de sportvereniging houden vervolgens in dat de rechtbank had moeten bezien of, met inachtneming van alle omstandigheden van het geval, de opzegging niet in strijd was met de redelijkheid en billijkheid. De rechtbank had volgens de sportvereniging een belangenafweging moeten maken, in die zin dat had moeten worden beoordeeld of de belangen van de huurder door de opzegging ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder.

Voor deze afweging (die dan zou moeten geschieden in het kader van een beroep op art. 6:248 lid 2) is echter naar mijn mening bij het opzeggen van de onderhavige huurovereenkomst geen plaats. Voor een dergelijke afweging is de procedure van art. 28d Hw. bedoeld. Art. 28d lid 3 Hw bepaalt immers dat het verlengingsverzoek wordt ingewilligd, indien de belangen van de gewezen huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de gewezen verhuurder bij voortzetting van het genot door de gewezen huurder. Indien de huurder de termijn voor het entameren van die procedure heeft laten verstrijken, kan die toetsing m.i. niet via een beroep op art. 6:248 lid 2 alsnog aan de orde komen, al was het slechts omdat daardoor de voorschriften van de art. 28e e.v. Hw in de lucht zouden komen te hangen.

Het bovenstaande heeft de rechtbank kennelijk tot uitdrukking gebracht in de zinsnede: ‘een redelijke belangenafweging (wordt) reeds voldoende gewaarborgd door de bepalingen van de Huurwet.' Nu het oordeel van de rechtbank aldus geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting, kan het onderdeel niet tot cassatie leiden.

Bij het voorgaande komt trouwens nog dat het criterium van art. 6:248 lid 2 niet is 'strijd met redelijkheid en billijkheid' maar 'naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar'. Daaraan behoeft niet te zijn voldaan in het geval het belang van de huurder bij voortzetting van de huur groter is dan het belang van de verhuurder bij beëindiging ervan.

Zie in dezelfde zin A-G De Vries Lentsch-Kostense in haar conclusie voor HR 1 december 1995, nr. 15.809 (beroep verworpen met toepassing van art. 101a RO, niet gepubliceerd).

Conclusie

De conclusie strekt tot verwerping van het beroep.

De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,