HR, 29-04-1994, nr. 15.365

Nr. 15.365Zitting: 29 april 1994

Mr. Leijten Conclusie inzake:Woningbouwvereniging St. Josephtegen[de huurster]

Edelhoogachtbaar College,

De rechtbank te Breda heeft bij vonnis van 12 januari 1993 het vonnis van de kantonrechter aldaar van 8 januari 1992

- voor zover gewezen tussen de huidige verweerster in cassatie als een der eiseressen en de huidige eiseres in cassatie als gedaagde -

vernietigd en de eiseres in cassatie – verder te noemen: de Woningbouwvereniging – veroordeeld om aan de verweerster in cassatie – verder ook te noemen de huurster – te betalen aan schadevergoeding een bedrag van ƒ. 3.600,-- in hoofdsom, vermeerderd met de wettelijke rente en met veroordeling van de Woningbouwvereniging in de proceskosten van beide instanties.De aanvankelijke eis van de twee eiseressen was telkens de veroordeling op straffe van een dwangsom van de Woningbouwvereniging om aan elk van de huursters binnen een maand na de uitspraak vervangende woonruimte aan te bieden en schadevergoeding, groot ƒ. 3600,--. Nadat de kantonrechter de vorderingen van beide eiseressen had afgewezen heeft een harer uit verdriet over het haar door die uitspraak aangedane onrecht afgezien van hoger beroep maar de andere, de huidige verweerster in cassatie, heeft, mogelijk om dezelfde reden, het er niet bij laten zitten en vervolgens bij de rechtbank wat zij als haar recht beschouwde ook gekregen. Omdat zij inmiddels elders woonruimte had verkregen (buiten toedoen overigens van de Woningbouwvereniging) handhaafde zij bij pleidooi in hoger beroep alleen haar vordering tot schadevergoeding, groot ƒ. 3600,--. De rechtbank wees deze toe na vastgesteld te hebben dat de Woningbouwvereniging jegens haar bij de uitvoering van de nader te noemen huurovereenkomst wanprestatie had gepleegd door niet "in c.q. kort na juli 1991 een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst op grond van wanprestatie in te stellen" jegens een andere van haar huurders, zekere [betrokkene 1], die aan haar, de huurster, al geruime tijd geluidsoverlast berokkende, waarover zij bij de Woningbouwvereniging herhaaldelijk had geklaagd.De Woningbouwvereniging toch had aan haar verhuurd een flatwoning aan de [a-straat 1] te Breda en [betrokkene 1], die van de Woningbouwvereniging in hetzelfde appartement een flat had gehuurd (375) een etage hoger juist boven die van haar gelegen, verstoorde, naar zij aanvoerde, overdag en ’s nachts al haar rust door te boren, te timmeren, te kloppen en muziek te maken. Voor [betrokkene 1] had in diens flat, zoals de huurster zei, een drugsdealer gewoond, waar zij ook last van had gehad, maar die speelt in cassatie geen rol meer.De kantonrechter had de vorderingen van de verweerster en haar aanvankelijke mede-eiseres afgewezen, omdat zij de Woningbouwvereniging niet alvorens te gaan procederen in gebreke hadden gesteld. De rechtbank was het daar niet mee eens en overwoog op dat punt:

Geintimeerde heeft zich op het standpunt gesteld, dat geen sprake van wanprestatie is omdat zij niet in gebreke gesteld is. De rechtbank verwerpt dit verweer omdat uit de houding van geintimeerde blijkt, dat zij geen procedure tegen de heer [betrokkene 1] wilde beginnen. Dat blijkt in de eerste plaats uit het feit, dat zij daarvan klaarblijkelijk uitdrukkelijk afzag nu appellante geen verklaring als getuige wilde afleggen. Verder blijkt dit ook uit de brief van 22 augustus 1991 van de directeur van geintimeerde aan de raadsman van appellante nu hij, na een opsomming van hetgeen geintimeerde gedaan heeft kennelijk concluderend opmerkt: Wij zijn van mening dat wij voor beide cliënten ons best gedaan hebben". Kennelijk was voor geintimeerde de discussie gesloten.

In elk geval vanaf H.R. 17 december 1982 NJ 1983, 511 staat vast dat de beslissing in H.R. 1960, 495 geen absoluut karakter heeft en dat een huurder onder bepaalde omstandigheden kan eisen, dat zijn verhuurder jegens een andere van zijn huurders maatregelen neemt ja tegen deze zelfs een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst instelt. Die bepaalde omstandigheden bestaan, wil er voor de verhuurder een verplichting bestaan tot het instellen van een ontbindingsvordering, minstens hieruit dat de ene huurder ernstige overlast ondervindt van het doen of laten van de andere huurder. Of dit ook het geval is als de "andere huurder" zich bij de huurovereenkomst niet verbonden heeft tot het zich onthouden van overlast aan omwonenden, en dus ook aan omwonende huurders, kan in het midden blijven nu in dit geval zo’n bepaling wel bestond. Zij luidde:

4.4. Huurder zal zich onthouden van gedragingen, waarvan naar algemeen gangbare opvattingen mag worden aangenomen dat zij schade veroorzaken aan het gehuurde, dan wel als hinderlijk en storend worden ervaren door, of overlast bezorgen aan medebewoners of derden aanwezig in naburige percelen.

De gevallen waarin de verhuurder in een huurrelatie staat zowel tot de huurder die last veroorzaakt als tot die welke deze last ondervindt doen zich met name voor als er sprake is van een "groot-verhuurder" een corporatie of woningbouwvereniging, die dan al haar huurders zal verbieden aan de omwonenden en dat zijn dan bijna altijd ook andere huurders (de term medehuurders vermijd ik omdat die technisch een andere betekenis heeft) last, hinder of schade te veroorzaken. Doet zo’n omwonende die tevens huurder is dat toch, dan pleegt hij wanprestatie jegens de Woningbouwvereniging en (bijna steeds) ook een onrechtmatige daad jegens de omwonenden, waaronder de "andere huurders". De Woningbouwvereniging kan, omdat zij in contractuele verhouding staat tot de veroorzaker van last en hinder, een vordering tot ontbinding van de huur jegens deze instellen als er sprake is van een "ernstige schending" van die verplichting. Bij gewone niet als ernstig te kwalificeren overlast kan zij tot minder vergaande maatregelen gehouden zijn. De andere huurders die niet in contractuele verhouding staan tot de veroorzaker van last en hinder hebben een actie uit onrechtmatige daad met schadevergoeding, maar waarschijnlijk niet een actie tot ontbinding of beëindiging van de huurovereenkomst van de last veroorzakende huurder, al is dat door sommige rechters, die niet al te systeem-gebonden denken, wel aangenomen. Het sluitstuk van deze operatie is dat de verhuurder (Woningcorporatie) niet alleen aan de huurovereenkomst een recht kan ontlenen om de lastige huurder te dagvaarden tot ontbinding van de huurovereenkomst, maar, ondanks het bepaalde bij art. 1592 B.W., jegens de andere huurders die die last moeten lijden, een plicht tot zulk handelen kan hebben. En als de corporatie niet aan die plicht voldoet, pleegt zij wanprestatie jegens die andere huurders, aan welke zij ingevolge art. 1586 onder 3 B.W. het rustige genot van het gehuurde moet verschaffen. Deze twee verschillende wanprestaties en de (eventuele) onrechtmatige daad:

(1) wanprestatie van de voor andere huurders lastige huurder wegens die lastigheid jegens de verhuurder,(2) onrechtmatige daad van de lastige huurder jegens zijn in de buurt wonende collega-huurders (en andere omwonenden), en(3) wanprestatie van de verhuurder jegens de huurders die last ondervinden, wegens niet of niet voldoende optreden, al dan niet in rechte, tegen de aan die andere huurders last veroorzakende huurder,

zullen mij nog moeten bezighouden waar het in het derde deel van de in cassatie geuite klachten van de Woningbouwvereniging gaat over de schade, trouwens eigenlijk het enige wat in cassatie nog van praktisch belang is.

Dit brengt mij tot een –wat lang uitgevallen- opmerking van meer algemene aard.De rechtbank heeft in haar vonnis, kort gezegd, beslist dat het op de weg van de Woningbouwvereniging had gelegen in juli 1991 of kort daarna tegen [betrokkene 1] een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in te stellen en dat zij door dat niet te doen jegens de huurster wanprestatie heeft gepleegd. Tot een veroordeling van de Woningbouwvereniging om zo’n vordering alsnog in te stellen is de rechtbank niet gekomen. Bij pleidooi stelde de raadsman van de huurster (pag. 14 onder 5) dat een (de) dochter van de huurster voor haar een appartement had gekocht "zodat zij alsnog haar laatste dagen in rust zal slijten" en vervolgens

Genoemde verhuizing brengt echter met zich mee dat [de huurster] geen belang meer heeft bij een veroordeling van de Woningbouwvereniging om een ontruimingsprocedure tegen [betrokkene 1] te beginnen.

Hier wordt echter een vordering ingetrokken die nooit is ingesteld. Bij inleidende dagvaarding vorderde deze huurster ƒ. 3600,-- schadevergoeding op grond van gederfd huurgenot en een door de kantonrechter aan de Bouwvereniging op te leggen bevel "om binnen een maand na het in deze te wijzen vonnis aan de eiseresse(n) goede en alternatieve woonruimte aan te bieden zulks ter beoordeling van Uw Edelachtbare Heer Kantonrechter" op straffe van een dwangsom.Die vorderingen zijn voor het pleidooi in hoger beroep nooit gewijzigd of aangevuld. Zij werden door de kantonrechter afgewezen, de tweede op grond dat "naar uit de stukken blijkt, alleen een derde, te weten de Stichting Woonruimteverdeling te Breda en niet de Woningbouwvereniging hiervoor kan zorgen".In hoger beroep werd bij dagvaarding gevorderd "alsnog appellante haar vorderingen toe te wijzen, bij memorie van grieven werd het meervoud omgezet in enkelvoud en aan het slot van de pleitnota lees ik dat aan de rechtbank wordt gevraagd het vonnis van de kantonrechter te Breda te vernietigen en opnieuw rechtdoende de vordering van [de huurster] alsnog toe te wijzen.De rechtbank heeft zoals uit haar vonnis blijkt de geciteerde passage uit de pleitnota verstaan en gelezen zo dat deze redelijke zin kreeg (vonnis pag. 1, onderaan):

Zij heeft echter daaraan toegevoegd dat zij inmiddels andere woonruimte heeft gevonden zodat zij geen belang meer heeft bij een bevel aan geintimeerde om binnen een maand na het te wijzen vonnis goede en alternatieve woonruimte aan te bieden. Deze vordering heeft zij ingetrokken.

Dat zal ook wel de bedoeling geweest zijn, naar ik aanneem. Vraag blijft of de rechtbank onder de gegeven omstandigheden ter bepaling van de gehoudenheid van de Woningbouwvereniging tot vergoeding van schade wegens wanprestatie, tot de beslissing kon komen dat deze verplicht was tegen [betrokkene 1] te gaan procederen tot ontruiming, terwijl dat in het proces niet gevorderd was en uit de stukken blijkt dat de huurster in elk geval de voorkeur gaf aan andere woonruimte elders, en uit angst voor represailles niet bereid was in zo’n ontbindingsprocedure als getuige op te treden. Ik beantwoord die vraag bevestigend en wel op de volgende gronden: Voor derving van huurgenot door feitelijkheden de huurder aangedaan door derden is -art. 1592 B.W.- de verhuurder in beginsel niet aansprakelijk. Zie H.R. 24 juni 1960 NJ 1960, 495. De verhuurder hoeft daar niet tegen op te treden, dat moet de huurder zelf doen. Uiteraard is het gedrag of verzuim dat een dergelijke derving van huurgenot veroorzaakt als zodanig ook niet een wanprestatie van de verhuurder. Ingevolge rechtspraak is er uit de botsing van art. 1584, lid 1 en art. 1592 B.W. tevoorschijn gekomen dat wanneer de veroorzaker van de overlast evenals degene die de overlast moet ondergaan huurders zijn van een en dezelfde verhuurder deze laatste onder omstandigheden verplicht kan zijn tegen de lastige huurder maatregelen te nemen wanneer de andere huurder zich met klachten tot de verhuurder wendt: te beginnen met het instellen van een onderzoek naar (de juistheid, de ernst, de omvang van) de klachten tot en met het instellen van een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst met de lastige huurder. Zie onder meer H.R. 2 november 1990 NJ 1991, 294 met annotatie P. Stein, waarin vooral over de al dan niet vereiste ingebrekestelling wordt uitgeweid en de – naar volledigheid reikende – conclusie van advocaat-generaal Asser. De huurster heeft echter haar vordering gegrond op wanprestatie van de Woningbouwvereniging bestaande uit: "gederfd huurgenot". Als reeds gezegd: aan deze wanprestatie heeft niet de Woningbouwvereniging zich bezondigd maar [betrokkene 1]. De rechtbank heeft echter kennelijk de vordering zo opgevat dat de huurster aan de Woningbouwvereniging verwijt jegens haar wanprestatie te hebben gepleegd (bij de tenuitvoerlegging van de huurovereenkomst) door geen maatregelen te nemen tegen de huurder [betrokkene 1], die aan haar, de huurster, overlast bezorgde, anders gezegd: door ondanks aangevoerde klachten de overlast te laten voortduren. En hoewel het ene, in cassatie voorgestelde middel een weelderige waaier van klachten bevat (op drie terreinen) heb ik niet kunnen ontwaren dat een van die klachten zich richt tegen de wijze waarop de rechtbank de vordering heeft verstaan. Op de aldus begrepen vordering voortbordurend heeft de rechtbank na aangegeven te hebben waarom (zie 3.3. vooral tweede alinea) geoordeeld dat het op de weg van de Woningbouwvereniging had gelegen om ter beëindiging van de door haar huurder [betrokkene 1] veroorzaakte overlast aan de huurster, maatregelen te treffen waarna zij

"gelet op de omvang van de overlast en de ernst daarvan"

tot de conclusie kwam dat de Woningbouwvereniging haar oorspronkelijke plan om een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst tegen [betrokkene 1] in te stellen

- welk plan zij liet varen "omdat appellante geen verklaring als getuige wenste af te leggen"

gestand had moeten doen en wel "in cq kort na juli 1991".

De schade welke voortspruit uit de wanprestatie bestaande uit het niet treffen van de geëigende maatregelen tot het doen ophouden van de aan de huurster berokkende overlast, is die welke de huurster lijdt door de na het intreden van de wanprestatie voortdurende overlast. Schade door die overlast, voor zover optredend voordat er bij de Woningbouwvereniging sprake was van wanprestatie, kan niet voor rekening van de Woningbouwvereniging komen. Nu zou men kunnen aanvoeren – en dat doet de Woningbouwvereniging dan ook in cassatie – dat het entameren van een huurontbindingsprocedure niet betekent dat de overlast van dat moment af ophoudt. Voordat er een onherroepelijke beslissing is gevallen zal er tijd verstreken zijn, om maar niet te spreken over de tenuitvoerlegging daarvan. En het is ook denkbaar dat de Woningbouwvereniging zo’n proces verliest. Ik kom daar nog op terug naar aanleiding van mijn bespreking van de derde groep klachten.

Het lijkt mij het best eerst in te gaan op de vraag of ingebrekestelling van de Woningbouwvereniging vereist was. Daarop toch ketste bij de kantonrechter de hele zaak af. De rechtbank echter honoreerde de desbetreffende grief II, hoewel die eigenlijk slechts inhield dat de kantonrechter ten onrechte had overwogen dat de huurster(s) de Woningbouwvereniging niet in gebreke had(den) gesteld. De rechtbank besliste dat zulk een ingebrekestelling niet nodig was. De klacht in cassatie tegen dat oordeel is vervat in de schriftuur onder 2.6.1. en vooral onder 2.6.ii. Van de zijde van de huurster is volgehouden dat het oordeel van de rechtbank juist was terwijl namens haar ook is aangevoerd (a) dat nu vordering tot het aanbieden van een woning is vervallen en alleen de vordering tot schadevergoeding is overgebleven, reeds daarom een ingebrekestelling niet (meer) nodig was en (b) dat de Woningbouwvereniging alsnog na het wijzen van het vonnis in eerste aanleg veiligheidshalve in gebreke is gesteld. De kantonrechter overwoog op dit punt:

De Woningbouwvereniging heeft de maatregelen genomen, die onder de vaststaande feiten met de letters d. t/m i. zijn aangeduid.

Daaruit valt af te leiden dat de Woningbouwvereniging omzichtig en zorgvuldig te werk is gegaan; niet dat zij niet (langer) van plan is om zich er voor in te zetten dat de gestelde overlast voor eiseressen ophoudt. Onder die omstandigheden is een ingebrekestelling vereist, alvorens sprake kan zijn van een verplichting tot schadevergoeding.

Uit de stukken blijkt dat eiseressen de Woningbouwvereniging niet in gebreke hebben gesteld, doch hebben volstaan met het aandringen op een spoedige oplossing, hetgeen overigens gezien de lange tijd die is verstreken sinds [betrokkene 1] hun buurman werd niet onbegrijpelijk is.

De vorderingen tot betaling van schadevergoeding ter zake gederfd woongenot zullen derhalve als onvoldoende gegrond worden afgewezen.

De rechtbank daarentegen overwoog:

Geintimeerde heeft zich op het standpunt gesteld, dat geen sprake van wanprestatie is omdat zij niet in gebreke is gesteld. De rechtbank verwerpt dit verweer omdat uit de houding van geintimeerde blijkt, dat zij geen procedure tegen de heer [betrokkene 1] wilde beginnen. Dat blijkt in de eerste plaats uit het feit, dat zij daarvan klaarblijkelijk uitdrukkelijk afzag nu appellante geen verklaring als getuige wilde afleggen. Verder blijkt dit ook uit de brief van 22 augustus 1991 van de directeur van geintimeerde aan de raadsman van appellante nu hij, na een opsomming van hetgeen geintimeerde gedaan heeft kennelijk concluderend opmerkt: "Wij zijn van mening dat wij voor beide cliënten ons best gedaan hebben". Kennelijk was voor geintimeerde de discussie gesloten.

Uit de vergelijking van deze twee passages blijkt dat kantonrechter en rechtbank op het beslissende punt diametraal tegenover elkaar staan: de kantonrechter oordeelt dat toen de huurster rechtsmaatregelen liet nemen de zaak nog volop in beweging was en dat de Woningbouwvereniging daarom zonder ingebrekestelling niet behoefde te rekenen op een procedure (strekkende tot schadevergoeding). De rechtbank daarentegen oordeelt – nadat ze eerst had vastgesteld dat de Woningbouwvereniging jegens de huurster de plicht had een huurontbindingsactie in te stellen tegen [betrokkene 1] – dat uit twee omstandigheden blijkt dat zij tot zodanig procederen niet bereid was. Onweersproken –en bovendien rechtens juist- is dat als duidelijk is dat een schuldenaar toch niet bereid is om na te komen, zoals uit een uitdrukkelijke verklaring kan blijken maar ook kan worden afgeleid uit diens houding, een ingebrekestelling niet vereist is alvorens tot schadevergoeding te procederen. Wat wordt aangevoerd in de klachten is (I) dat voor de Woningbouwvereniging niet duidelijk was dat de huurster wenste dat zij een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst zou beginnen tegen [betrokkene 1] (klacht onder 2.6.ii.) en (II) dat de rechtbank op grond van het door haar aangevoerde omtrent de inhoud van de brief van 22 augustus 1991 niet mocht concluderen dat de Woningbouwvereniging de discussie gesloten achtte en daarom niet meer in gebreke behoefde te worden gesteld (klacht onder 2.6.i.) Wat betreft (I): Wat de huurster wenste, en wat uit de gevoerde correspondentie voor de Woningbouwvereniging ook terdege duidelijk kon en moest zijn, was dat deze laatste zodanige maatregelen zou treffen dat de overlast aan de huurster aangedaan door de huurder [betrokkene 1] zou ophouden. Niet alleen was het daarvoor in het geheel niet nodig dat de Woningbouwvereniging wist wat de huurster van haar verlangde, maar kan gezegd kan worden dat uit de dagvaarding zelfs blijkt dat het voeren van een ontruimingsactie niet specifiek en zeker niet in de eerste plaats door de huurster verlangd werd. Ze had evel liever andere haar zinnende woonruimte gekregen om zo van overlast en persoon van [betrokkene 1] af te zijn. Waar het om gaat is dat de Woningbouwvereniging wist dat de huurster bleef verlangen dat haar verhuurster de overlast zou doen ophouden, dat de Woningbouwvereniging na een aanvankelijke poging om andere woonruimte voor de huurster te vinden, die op niets uitliep niet verder door wilde gaan en met name niet de volgens de rechtbank laatst overgebleven mogelijkheid: procederen ter hand wilde nemen. Daarom gaat de klacht onder 2.6.i. naar het mij voorkomt niet op. Wat betreft (II): Deze klacht faalt, dunkt mij, reeds omdat zij slechts opkomt tegen een van de door de rechtbank aangegeven gronden waarom een ingebrekestelling niet nodig was (te weten: de tweede) terwijl de eerst opgegeven reden de beslissing zelfstandig kan dragen. Immers, de rechtbank kwam tot de conclusie dat de maatregel die de Woningbouwvereniging moest treffen om aan de overlast een einde te maken, nu verhuizing van de huurster niet een aanvaardbare oplossing bleek, bestond uit het entameren van een proces tegen [betrokkene 1] en vervolgens stelt zij , feitelijk en niet onbegrijpelijk vast, dat de Woningbouwvereniging van het entameren van zo’n proces "klaarblijkelijk uitdrukkelijk" afzag. In het verdere verloop van deze conclusie zal ik de in de cassatie-schriftuur aangegeven volgorde in acht nemen. Onder 2.1 wordt aangegeven dat de in mijn conclusie ook vooropgezette regel ontleend aan art. 1592 B.W. slechts uitzondering lijdt "bij aanwezigheid van klemmende redenen" en dat de rechtbank tot het bestaan van zulk een uitzondering heeft besloten zonder dat er van die klemmende redenen sprake was, wat getuigt van een onjuiste rechtsopvatting. Die klemmende redenen zijn al naar gelang men het aardig of onaardig wil zeggen een vondst of een verzinsel van de advocaat van de Woningbouwvereniging. Uit de rechtspraak volgt dat de verhuurder slechts dan bij feitelijkheden van derden tot het treffen van maatregelen tegen dezen en ten behoeve van (een van) zijn huurders verplicht kan zijn, als die derde ook een huurder van hem is, dat het van de omstandigheden afhangt of en welke verplichting voor de verhuurder in een concreet geval bestaat en dat slechts bij ernstige schending van de regel:

Gij zult aan omwonende geen overlast bezorgen

op de verhuurder de plicht kan rusten een huurontbindingsactie tegen de last veroorzakende huurder in te stellen ten behoeve van de last ondervindende huurder(s).Wil men dat vatten onder de term: klemmende redenen, dan kan ik daar geen bezwaar tegen aanvoeren maar als de term andere, bijzondere eisen zou stellen dan deze, dan vindt zij in recht en rechtspraak geen steun.De klacht slaagt niet.

Onder 2.2 wordt de eis van bijzondere klemmende redenen losgelaten maar ten eerste aangevoerd, dat, als de huurder verplicht is maatregelen te treffen op de wijze als hier bedoeld, aan hem "een grote mate van beleidsvrijheid" toekomt, waar het betreft de soort van te treffen maatregel. Ik ben van mening dat die beleidsvrijheid slechts bestaat voor zover de rechter de keuze van de maatregel (eventueel het achterwege laten van iedere maatregel) onder de gegeven omstandigheden redelijk en billijk oordeelt. Dat blijkt ook wel uit H.R. 17 december 1982 NJ 1983, 511 onder 3.2. 2e alinea, laatste volzin, 3.3. en 3.5. De beslissing gegeven onder 3.3. reageerde op het cassatiemiddel onder b) waaruit ik citeer:

Het hof heeft miskend, dat de overlast …. geen althans onvoldoende ernstige wanprestatie jegens de Woningbouwvereniging oplevert om ontbinding van de huurovereenkomst (…) te rechtvaardigen, terwijl het aan de Woningbouwvereniging is om te beslissen of zij gezien haar sociale functie en taak en de juridische merites van de zaak al dan niet overgaat tot het instellen van de bedoelde procedure, terwijl zij in redelijkheid kon komen tot de beslissing, dat het instellen van een dergelijke procedure niet verantwoord is.

Deze reactie luidde als volgt:

…. In ’s Hofs beslissing dat er ten tijde van zijn uitspraak een rechtsplicht van de Woningbouwvereniging jegens S. bestond om wel zo’n procedure in te stellen, ligt besloten dat de Woningbouwvereniging zulks in redelijkheid en billijkheid niet mocht nalaten. Voor zover het onderdeel ertoe strekt te betogen dat de waardering van de omstandigheden in verband met het belang ervan voor het aannemen van bedoelde rechtsplicht, geheel of gedeeltelijk aan het oordeel van de rechter is onttrokken, berust het op een onjuiste rechtsopvatting.

Uit de conclusie van A.G. Biegman Hartogh, voorafgaande aan dit arrest citeer ik:

Voorts meen ik in dit onderdeel te lezen de stelling dat aan eiseres als woningbouwvereniging, gezien haar speciale functie en taak, een soort van vrij beleid zou toekomen dat door de rechter slechts in beperkte mate mag worden getoetst. Indien het onderdeel een dergelijke stelling in zou houden, kan ik hiervoor geen steun in het recht vinden…..

De eerste klacht vervat onder 2.2. faalt derhalve. De tweede klacht houdt in dat die beleidsvrijheid in elk geval bestaat als de derde tegen wie de maatregelen moeten worden genomen eveneens huurder van de betreffende verhuurder is, en ook bewoner van een blok of groep van woningen waarin andere huurders van de betreffende verhuurder wonen. Dan, aldus de uitgewerkte klacht, hangt de vraag of de verhuurder tot maatregelen verplicht is, en welke maatregelen dan het meest in aanmerking komen, af van de afweging van een groot aantal factoren, waaronder bijvoorbeeld (volgen zeven factoren). Nu is juist onder de hier weergegeven condities, en anders bijna nooit (zie hoofdregel) de verhuurder bij feitelijke last tot actie verplicht. Dat het gaat om een blok of groep van woningen is ook vanzelfsprekend omdat overlast van feitelijke aard door de ene huurder aan de andere huurder aangedaan, bijna steeds zal plaatsvinden als de woningen in elkaars onmiddellijke nabijheid staan. De catalogus van omstandigheden is zeker niet zonder waarde: de rechter kan in een concreet geval met deze of een deel daarvan rekening houden zo vaak hij moet beoordelen of de verhuurder door niet of in geringe mate actie te nemen toch aan zijn rechtsplicht heeft voldaan. Maar deze omstandigheden zijn niet gelijk te stellen aan wettelijke of jurisprudentiele eisen waarmee de rechter bij de beslissing moet rekening houden. Aan de rechtbank wordt in dit verband verweten dat zij aan haar oordeel niet mede ten grondslag heeft gelegd de beoordeling van de vraag of het andere beleid dat St. Joseph in feite heeft gevoerd viel binnen de beoordelingsmarge, die in dit opzicht aan deze diende te worden gelaten. Ik heb reeds gezegd dat die beoordelingsmarge maar zeer betrekkelijk is. In het oordeel van de rechtbank ligt bovendien, klaar als bergwater, besloten, dat het andere beleid van de Woningbouwvereniging, zo dat nog bestond nadat de poging om aanvaardbare andere woonruimte te vinden voor de huurster was mislukt, onder de gegeven omstandigheden niet voldeed aan de eisen van redelijkheid en billijkheid. Daar wordt dan in het vervolg van de klacht nog een beetje om heen gepirouetteerd met bijvoorbeeld de stelling dat de Woningbouwvereniging in de door de rechtbank vastgestelde omstandigheden de haar toekomende beleidsvrijheid ten aanzien van de geboden maatregelen, niet te buiten ging. Ik herhaal maar weer: die beleidsvrijheid bestond niet, voor zover zij onverenigbaar was met wat de rechtbank onder de door haar vastgestelde omstandigheden redelijk en billijk vond. De klachten onder 2.2. falen.

Onder 2.3. wordt betoogd dat op grond van het onder a) tot en met e) aangevoerde rechtens onjuist is de uitspraak van de rechtbank dat het onder de door haar vastgestelde omstandigheden "op de weg lag" van de Woningbouwvereniging om in althans kort na juli 1991 tegen [betrokkene 1] een vordering tot ontbinding van de huur in te stellen.Het argument onder a is, dat het aanvankelijk ook over een andere eiseres ging die niet als deze bejaard was. In haar vonnis heeft de rechtbank echter dit argument alleen doen gelden voor de overgebleven huurster en die is bejaard. Terecht heeft de rechtbank het belangrijk gevonden dat de huurster wegens haar gevorderde leeftijd niet met het voeren van procedures zou worden belast.Het argument onder b houdt voor zover nu nog van belang in, dat de huurster eenmaal een aan haar aangeboden woning heeft geweigerd. Ik ga er nu maar aan voorbij dat de Woningbouwvereniging steeds heeft volgehouden dat niet zij maar de reeds eerdergenoemde Stichting woonruimte kon aanbieden en mede op die grond bij de kantonrechter winst heeft behaald. Belangrijker is dat uit de processtukken niet naar voren is gekomen, dat de huurster deze woning volstrekt tegen alle redelijkheid in niet heeft willen accepteren. Men zal toch in aanmerking moeten nemen dat wie door overlast van derden als het ware gedwongen wordt elders zijn toevlucht te nemen, niet reeds daarom verplicht is een woning, die haar/hem niet zint te accepteren.Het argument onder c verdient maar aandacht. Het gaat over de vraag of de rechtbank nu eigenlijk wel mocht eisen dat de Woningbouwvereniging in of kort na juli 1991 een huurontbindingsvordering zou instellen nu de huurster en haar aanvankelijke mede-eiseres niet wilden getuigen in deze zaak, terwijl toentertijd […] en […] ook nog niet bij de Woningbouwvereniging bekend waren als getuigen die over de overlast konden verklaren. Ik vind dat de rechtbank hier op het kantje balanceert maar nog net binnen boord blijft. Zij overwoog:

Kennelijk heeft geintimeerde het instellen van een dergelijke vordering ook overwogen, maar daarvan afgezien omdat appellante geen verklaring als getuige wenste af te leggen. Het argument om die vordering niet in te stellen is echter niet steekhoudend, omdat geintimeerde, nog afgezien van de vraag of zij had moeten berusten in het feit, dat appellante liet weten niet te willen getuigen, bewijs bijeen had kunnen brengen medewerkers door (de auditu) verklaringen van haar medewerkers, de verklaring van b.v. de dochter van appellante en die van b.v. […] of […].

Hierbij moet uitgangspunt zijn dat, zoals de rechtbank vastgesteld heeft, er sprake was van langdurige en ernstige overlast voor de huurster. Het was niet gelukt aan de huurster haar zinnende andere woonruimte te verschaffen. Onder die omstandigheden kon de rechtbank m.i. ondanks de weigering van de huurster en eventueel van (een) ander(en) om in die zaak te getuigen

- welke weigering voortkwam uit de niet onbegrijpelijke angst voor represailles, en welke angst er ook wel toe zal hebben geleid dat verhuizen werd geprefereerd boven een procedure waarbij [betrokkene 1] werd aangepakt -

op de door haar aangevoerde gronden tot de vaststelling komen dat het op de weg lag van de Woningbouwvereniging om te gaan procederen. Ik merk daarbij op dat de brief van […] dateert van voor de procedure en dat bij repliek in eerste aanleg namens onder meer de huurster is gesteld dat deze Van […] meermalen bij de huismeester en de Woningbouwvereniging over overlast geklaagd heeft. Voorts was de Woningbouwvereniging in elk geval verplicht een onderzoek in te stellen en, hoewel zij dat in zeker zin gedaan heeft, dat onderzoek had ook moeten dienen na te gaan of er elders voor de stellingen van de huurster bewijs was. Juist is natuurlijk ook dat de huurster op zich genomen verplicht was om getuigenis af te leggen. Ik zou dus menen dat ook deze omstandigheid(heden) aan het bestreden oordeel van de rechtbank niet in de weg staat. Het argument onder d valt nog weer eens in drie onderdelen uiteen. Zij komen er alle op neer dat het nog niet zo duidelijk is dat [betrokkene 1] –en niet een ander- overlast aan, onder andere, de huurster berokkende, en wel zodanige dat de Woningbouwvereniging daar na een zeker tijdstip op de door de rechtbank vastgestelde wijze op had moeten reageren.Ik antwoord daarop dat de rechtbank feitelijk en in cassatie daarom onaantastbaar in haar vonnis heeft vastgesteld, dat het, naar de Woningbouwvereniging wist, [betrokkene 1] was, die de overlast waarover de huurster klaagde, veroorzaakte en dat de omvang en de ernst van die overlast groot waren.Het onder e aangevoerde, op zich juist, heb ik hiervoor reeds aan een nogal uitvoerige bespreking onderworpen. Uit niets blijkt dat de huurster niet wilde dat tegen [betrokkene 1] geageerd zou worden, zij wilde er alleen uit angst liever niet zelf bij betrokken worden. De conclusie moet zijn dat de onder a tot en met e aangevoerde feiten en omstandigheden er niet toe kunnen leiden dat het bestreden oordeel van de rechtbank geen stand kan houden. Nu de klacht onder 2.4.i. Zover ik het nog kan overzien, heeft deze klacht geen zelfstandige betekenis nu de hiervoor bedoelde gronden onder a tot en met e in deze klacht worden gebezigd om te betogen: (A) dat zich geen klemmende of gewichtige redenen voordeden op grond waarvan de Woningbouwvereniging verplicht was tegen [betrokkene 1] te gaan procederen. (B) dat de Woningbouwvereniging de grenzen van haar beleidsvrijheid niet te buiten ging door niet te gaan procederen tegen [betrokkene 1]. Ik geloof dat de klemmende redenen geen eigen betekenis hebben in deze context en dat de beleidsvrijheid van de Woningbouwvereniging in feite niet bestond. Daarom kunnen die twee niet, ook niet met behulp van al het onder a) tot en met e) aangevoerde, de beslissing van de rechtbank aantasten.

Onder 2.4.ii wordt het wroetwerk voortgezet. We moeten nu abstraheren van de klacht onder 2.4.i maar de onder a) tot en met e) vermelde omstandigheden stevig vasthouden. Deze leiden er volgens de klacht immers toe dat de rechtbank niet zonder miskenning van de maatstaven van redelijkheid en billijkheid tot het oordeel kon komen dat op de Woningbouwvereniging de verplichting jegens de huurster rustte om tegen [betrokkene 1] te gaan procederen. Bij middelonderdeel 2.3. heb ik betoogd dat ik de in de klacht neergelegde opvatting, dat de rechtbank op grond van het daar onder a) tot en met e) aangevoerde niet tot haar daar bestreden oordeel kon komen, ondanks enige twijfel te aanzien van punt c) niet kon onderschrijven. Het zou toch ronduit raar zijn als ik nu ging verklaren dat de rechtbank toch niet tot dat oordeel had mogen en kunnen komen omdat zij daardoor de maatstaven van redelijkheid en billijkheid had miskend.

De klacht onder 2.4.iii stipt een motiveringsgebrek aan dat ook bestaat als de klachten onder 2.4.i en 2.4.ii niet op mochten gaan, welke laatste veronderstelling ik zo-even tot de mijne heb gemaakt. De omstandigheden onder a) tot en met e) doen weer mee, maar ook de veelheid van factoren die aan de orde komen bij de bepaling van de beleidsvrijheid van de verhuurder (onder meer de zeven factoren genoemd onder 2.2).

En dat samenspel veroorzaakt dat het bij gebreke van nadere redengeving onduidelijk is op grond van welke doorslaggevende "of althans" voldoende gewichtige argumenten de rechtbank tot haar oordeel kon komen dat de Woningbouwvereniging jegens haar huurster de plicht had tegen [betrokkene 1] tot ontruiming te gaan procederen.Het is mijn schuld niet dat ik in herhaling verval. Ik moet immers op de klachten ingaan. Die onduidelijkheid bestaat niet. De rechtbank heeft in haar vonnis onder 3.3, tweede vierde, vijfde en zesde alinea aangegeven welke de doorslaggevende en gewichtige gronden waren die haar tot deze beslissing hebben gebracht.

De klacht onder 2.4.iv houdt in dat zo de rechtbank de onder 2.3. a) tot en met e) genoemde feitelijke omstandigheden buiten beschouwing heeft gelaten omdat zij meende dat die omstandigheden niet als vaststaand mochten worden aangemerkt, zij daardoor aan alle kanten fout zit. Immers al die omstandigheden waren deugdelijk gesteld en het merendeel daarvan was ook komen vast te staan. Naar het mij voorkomt behoefde de rechtbank deze feiten niet uitdrukkelijk in haar oordeel te betrekken nu deze kennelijk aan dat oordeel dat steunde op andere gronden die gewichtiger waren, niet af kon doen. Waarom dat zo was heb ik, men zal het zich mogelijk herinneren, reeds besproken bij de behandeling van de klacht onder 2.3.

Onder 2.5.1 staat deze klacht: de rechtbank overweegt onder meer:

"geïntimeerde heeft in die tijd ook omgezien naar vervangende woonruimte voor appellante, doch zij is er niet in geslaagd appellante aanvaardbare woonruimte aan te bieden".

Als, zo de klacht, die overweging zo zou moeten worden begrepen dat de rechtbank daarmee vaststellingen heeft willen doen die afwijken van het hiervoor in middelonderdeel 2.3. sub b betoogde, dan zou die overweging van een onjuiste rechtsopvatting blijk geven en/of onvoldoende begrijpelijk zijn, want de kantonrechter had, in appel onweersproken, vastgesteld dat aan de huurster wel woonruimte was aangeboden. Dat laatste is juist: vonnis kantonrechter, pag. 2 onder 1. Overigens is aan deze huurster maar een keer aan De Bank een huis aangeboden. Maar het middel mist feitelijke grondslag. De rechtbank heeft bedoeld te zeggen en kon het op deze wijze ook zeggen, dat wel (een keer) via de Woningbouwvereniging aan de huurster een andere woning is aangeboden maar dat deze voor haar niet aanvaardbaar was. Zoals ik bij de bespreking van dat punt reeds opmerkte kan dat best een mooie woning geweest zijn, immers dat betekent nog niet dat zo’n woning ook aanvaard moet worden of aanvaardbaar is. Paleis Soestdijk kan men zonder echt bezwaar mooi noemen maar als het mij zou worden aangeboden, zou het me niet conveniëren. Het gaat er in zulke gevallen dan ook om of de, ter afwending van de overlast, aangeboden andere woning, zonder enige redelijke grond wordt geweigerd en dat moet dan de Woningbouwvereniging aannemelijk maken. De huurster was niet verplicht de aangeboden woning, ook als ze mooi, was zonder meer te aanvaarden tenzij zij kon aantonen of aannemelijk maken dat die voor haar in het geheel niet geschikt was.Onder 2.5.ii wordt aangevoerd dat het mogelijk is dat de rechtbank zich bij haar hiervoor onder 2.5.i geciteerde overweging heeft laten inspireren door de ontkenning aan de zijde van de huurster, bij pleidooi gedaan, dat aan haar andere woonruimte zou zijn aangeboden. Ik houd hardnekkig vol dat de rechtbank met haar overweging niets anders bedoeld heeft dan ik hierboven heb uiteengezet: wel aanbieding van een woning, maar een die voor de huurster niet aanvaardbaar bleek. Als dat juist zou zijn, dan mist ook deze klacht feitelijke grondslag. In de tweede alinea onder 2.5.ii wordt de "hier veronderstelde gedachtengang" van de rechtbank ongerijmd genoemd voor zover zij de passages van de pleitnota op pagina’s 9 en 14 zo zou hebben gelezen als was aan de huurster wel een andere woning aangeboden maar niet een aanvaardbare. Ik weet niet wat de rechtbank uit deze passages precies heeft gedestilleerd. Wel weet ik dat ze van uit de processtukken in hun geheel bezien kon en mocht komen tot de vaststelling dat er wel een huis aan de huurster was aangeboden maar dat dat huis voor haar niet aanvaardbaar was en dat zij die gedachte heeft neergelegd in de overweging die ik bij de bespreking van de klacht onder 2.5.i heb geciteerd.

Aan de klachten onder 2.6.i en 2.6.ii heb ik reeds aandacht besteed.

De klachten onder 3.1., 3.2. en 3.3. a en b betreffende de toekenning van een schadevergoeding aan de huurster van ƒ. 3600,-- Ook daarover heb ik reeds meer aan het beging van deze conclusie enige gedachten geventileerd. Vooropgesteld moet worden, dat deze procedure op grond van de overgangsregeling volgens de regels van het oude B.W. moet worden beoordeeld. In dat oude B.W. stond de rechtspraak argwanend tot afwijzend tegenover schadevergoeding op grond van wanprestatie bij tenuitvoerlegging van overeenkomsten als er sprake was van immateriële schade. Onder 3.1 wordt aangevoerd:

Schade als gevolg van een aantasting van het privéleven als hier bedoeld, en ook schade als gevolg van gevoelens van angst en nervositeit, komt niet voor vergoeding door schadevergoeding in geld in aanmerking; en dat is althans het geval wanneer niet aan degene die terzake aansprakelijk wordt gehouden opzet, of althans een zwaarwegend verwijt kan worden toegerekend. Omstandigheden die i.c. toewijzing van een dergelijke schadevergoeding zouden rechtvaardigen waren niet gesteld, en zijn althans door de Rechtbank niet vastgesteld.

Onder 3.2. wordt vervolgens aangevoerd dat rechtens onjuist is het oordeel van de rechtbank dat gederfd huurgenot mede als vermogensschade is te beschouwen en althans

het in dit oordeel geïmpliceerd liggende oordeel dat de betreffende schade in de gegeven omstandigheden in aanmerking zou komen voor vergoeding in de vorm van schadevergoeding in geld. Schade bestaand in gederfd huurgenot kan niet in enig relevant opzicht van de hiervoor in middelonderdeel 3.1. bedoelde schade worden onderscheiden; en ook als een dergelijk onderscheid wel mogelijk zou zijn, geldt het sub 3.1. opgemerkte ook voor de hier bedoelde schade.

Omtrent deze beide klachten het volgende. Ik denk dat de eerste van deze klachten juist is maar dat de tweede geen doel treft als gevolg waarvan de juistheid van de eerste klacht de Woningbouwvereniging in mijn opvatting niet kan baten. De rechtbank heeft overwogen:

Overigens merkt de rechtbank op, dat gederfd huurgenot mede als vermogensschade is te beschouwen, een argument te meer om de vordering van appellante toe te wijzen. Namens de huurster is bij verweer in cassatie aangevoerd dat dit een opmerking ten overvloede van de rechtbank is, die de beslissing niet draagt. Nu is het altijd wat vreemd gesteld met beslissingen ten overvloede. Als de niet ten overvloede gegeven motivering deugdelijk is, heeft een partij die terecht beweert dat de ten overvloede gegeven motivering fout is, daar niets aan. Maar als de niet ten overvloede gegeven motivering niet deugt, is de ten overvloede gegeven motivering niet overvloedig meer. Anders gezegd als zij juist is en de beslissing zelfstandig kan dragen, blijft daarom de beslissing in stand.Nu zie ik niet goed waarom de beslissing van de rechtbank dat derving van huurgenot vermogensschade is, ten overvloede zou zijn gegeven. Een reden temeer, zegt de rechtbank en ik lees: nog een andere reden. Maar ook als er wel sprake is van een motivering ten overvloede gaat deze, in mijn opvatting, een rol spelen, omdat de eerste motivering me niet juist lijkt. Het is wel zo, dat de redenen elkaar niet echt verdragen: iets wat vermogensschade is, kan niet tegelijk zijn niet-vermogensschade=immateriële schade. Maar dat namens de huurster de schade wegens derving van huurgenot is aangemerkt als immateriële schade (en daarom als niet vermogensschade) betekent nog niet dat de rechtbank niet mocht overwegen dat schade door derving van huurgenot vermogensschade is. Het lijkt me een bijna klassiek voorbeeld van toepassing van art. 48 Rv. Het beestje is verkeerd genoemd, maar alle gegevens voor een juiste benoeming zijn present. Het lijkt mij voorts niet aan twijfel onderhevig dat schade door derving van huurgenot, aantasting in een verbintenisrechtelijk recht, waarvoor met vermogen betaald moet worden (huursom) oplevert vermogensschade. Die is niet gemakkelijk op een bepaalde geldsom te waarderen, maar dat is een verschijnsel dat niet typisch is voor immateriële schade. Ook bij vermogensschade kennen wij schade die ex aequo et bono begroot moet worden en dit is hiervan een voorbeeld. Het bedrag van ƒ. 3600,-- lijkt misschien willekeurig maar ik denk dat de rechtbank het zo vlot heeft toegewezen omdat zij van oordeel was dat de vermogensschade door derving van huurgenot door de huurster ook wel wat hoger gesteld had kunnen worden en dat het gevorderde bedrag dus zeker kon worden toegewezen. Vanuit deze optiek kunnen de klachten, in samenhang bezien, niet tot vernietiging van het vonnis leiden.

De klacht onder 3.3.a. gaat over het volgende: misschien heeft de rechtbank wel bij haar beslissing tot toewijzing van de gevraagde schadevergoeding mede in aanmerking genomen dat de huurster zich er op heeft beroepen dat haar schade te kwalificeren zou zijn als, of op een lijn te stellen met lichamelijk letsel. Dat –mogelijke- oordeel zou zowel rechtens onjuist zijn als een motiveringsgebrek opleveren. Ik denk dat deze klacht weer feitelijke grondslag mist. Bovendien mist zij in mijn opvatting belang, omdat die inhoudt dat de rechtbank de schadevergoeding heeft bepaald en toegewezen op grond van ex aequo et bono begrote vermogensschade in de vorm van derving van huurgenot.

De klacht onder 3.3.b. houdt in dat de klachten van de huurster en haar dientengevolge geleden schade niet in relevante mate veroorzaakt kunnen zijn door het nalaten van de zijde van de Woningbouwvereniging om een huurontbindingsactie tegen [betrokkene 1] in te stellen. De schade toch was (aa) voor een belangrijke deel reeds geleden voorafgaande aan het aan de Woningbouwvereniging verweten nalaten (dat optrad in juli 1991 of kort daarna) terwijl (bb) niet aannemelijk is dat, ook al zou de Woningbouwvereniging in of kort na juli 1991 een procedure tot ontbinding van de huur tegen [betrokkene 1] zijn begonnen de door deze laatste veroorzaakte overlast daardoor op korte of afzienbare tijd zou zijn opgehouden. Ik heb mij met deze kwestie al beziggehouden en toen gesteld dat ik daarop in verband met de derde groep klachten nog terug moest komen. Dat gebeurt nu daarom ook. De schade die de huurster van de Bouwvereniging kan claimen is die welke voortvloeit uit de wanprestatie van deze laatste bestaande in het niet procederen tegen [betrokkene 1] in juli 1991 of kort daarna. Deze schade is het geldelijk equivalent van het derven van huurgenot en dat op zijn vroegst vanaf het intreden van de wanprestatie, daarom vanaf juli 1991 of kort daarna en niet over de tijd daaraan voorafgaande teruglopende tot 1989. De rechtbank wees haar vonnis op 12 januari 1993 en daarom kon zij als de schade ten laste van de Woningbouwvereniging ging lopen in juli 1991 of kort daarna heel goed ex aequo et bono een bedrag van ƒ. 3600 toewijzen voor ongeveer 18 maanden derving van huurgenot. Of de rechtbank zich gerealiseerd heef dat die schade in elk geval niet voor juli 1991 kon aanvangen, zal ik wel nooit te weten komen, maar het is heel goed mogelijk want rechtbanken weten meestal veel meer dan wat ze tot uitdrukking brengen. Dat komt omdat ze het zo druk hebben. De klacht onder 3.3.b. (mijn aanduiding aa) kan daarom geen doel treffen. Maar de Woningbouwvereniging had door in juli 1991 of kort daarna een procedure aan te spannen tegen [betrokkene 1] de door deze veroorzaakte overlast nog niet kunnen stop zetten. Dit was alleen nog maar een door de rechtbank noodzakelijk geoordeelde voorwaarde voor het doen stoppen van hinder. En daarom, aldus de klacht onder bb, is ook de schade wegens derving van huurgenot nog geruime na juli 1991 geen gevolg van de wanprestatie van de Woningbouwvereniging. Dit is een logische redenering, maar ik zou deze keer een beetje van die logica af willen wijken. Wie verplicht is op straffe van wanprestatie per juli 1991 of kort daarna te gaan procederen

- met als beoogd resultaat de ontbinding van de huurovereenkomst met een huurder en diens ontruiming van het gehuurde, teneinde op die manier aan de door deze veroorzaakte schade een einde te maken -

maar dat niet doet, moet er zich niet op kunnen beroepen dat de schade nog lange tijd niet voor zijn rekening komt en misschien zelfs in het geheel niet zal komen om de reden dat, als hij wel begonnen zou zijn te procederen in juli 1991 of kort daarna een en ander ook het geval zou zijn. Dat toch zou betekenen dat zo iemand iedere schadevergoeding zou kunnen ontgaan door wanprestatie te plegen, want wanneer als gevolg van een wel verplichte maar niet gevoerde procedure iemand gedwongen zal worden tot ontruiming, zal nooit van zijn leven aan wie dan ook bekend worden. Mede daarbij in aanmerking genomen dat de huurster kort voordat de rechtbank vonnis wees op grond van de overlast die de Woningbouwvereniging niet op de wijze zoals dat volgens de rechtbank moest gebeuren, bestreden heeft, de wijk heeft moeten nemen naar een andere (koop) woning

- waaruit zonneklaar blijkt dat het voor haar in de gehuurde woning niet meer om te harden was -

ben ik van mening dat in een geval als dit de schade geclaimd kan worden vanaf het moment dat de wanprestatie wordt gepleegd.Ik acht de middelen niet gegrond en concludeer tot verwerping van het beroep.

de Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden,