Rb. Leeuwarden, 22-12-2004, nr. 56323 HA ZA 03-26

Aan de deskundige is gevraagd wat een redelijk bedrag is voor het laten uitvoeren van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden aan de woning en voor de herinrichting van delen van de woning die noodzakelijkerwijs vervangen dienden te worden. Ook is de deskundige gevraagd of [eiseres] noodgedwongen elders heeft moeten verblijven als gevolg van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden.

De deskundige heeft de kosten voor de noodzakelijke herstelwerkzaamheden begroot op 46.383,14 euro incl. BTW (fl. 102.215,00). De aftrek nieuw voor oud is door de deskundige begroot op 1.005,12 euro (fl. 2.215,00) zodat de totale kosten begroot zijn op 45.378,02 euro incl. BTW (fl. 100.000,00). Onder deze kosten zijn begrepen het overzetten van het glas in het nieuwe voordeurkozijn en het terugplaatsen van het glas na het lassen van kozijnen. Voorts zijn onder deze kosten begrepen de kosten van een keukenmeubel, overeenkomstig het gesloopt model, en één keer zwamonderzoek.

De kosten voor het herinrichten van delen van de woning die noodzakelijkerwijs vervangen dienden te worden zijn door de deskundige begroot op 2.600,27 euro (fl. 5.730,25). Hieronder zijn onder meer begrepen de kosten voor de vloerbedekking, gordijnen etc.

Voorts heeft [eiseres] in de visie van de deskundige noodgedwongen elders moeten verblijven als gevolg van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden.

De rechtbank ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de bevindingen en de conclusies van de deskundige. De rechtbank zal de bevindingen en de conclusies van de deskundige overnemen en tot de hare maken.

De rechtbank zal de gevorderde kosten voor de uitgevoerde herstelwerkzaamheden aan de woning dan ook tot een bedrag van 45.378,02 euro toewijzen. Hieronder vallen de posten 1, 2, 4, 5, 10 en 20 onder nr. 13 van de dagvaarding (de gevorderde kosten voor de uitgevoerde herstelwerkzaamheden door de aannemer, de kosten voor glas, de kosten voor de herinrichting van de keuken en de kosten van één inspectieonderzoek).

Omdat uit het deskundigenrapport blijkt dat er uitsluitend herstelwerk heeft plaatsgevonden vanaf de kruipruimte c.q. begane grond tot aan het plafond van de begane grond vallen de gevorderde kosten behorende bij post 22 (herstel van het dak en de goot) niet onder het bedrag van 45.378,02 euro.

De kosten voor de herinrichting van delen van de woning zullen tot een bedrag van 2.600,27 euro worden toegewezen. Hieronder vallen de posten 6 t/m 9 en 12 onder nr. 13 van de dagvaarding (de gevorderde kosten voor verf, vloerbedekking en overige materialen).

De gevorderde kosten voor opslag, verhuizing en vervangend verblijf van in totaal 2.758,81 euro acht de rechtbank eveneens toewijsbaar (posten 13 t/m 17 onder nr. 13 van de dagvaarding).

De overige gevorderde bedragen van in totaal 6.043,75 euro (posten 3, 11, 18, 19, 21 en 22 onder nr. 13 van de dagvaarding) zullen als onvoldoende betwist worden toegewezen.

[eiseres] heeft een bedrag aan buitengerechtelijke (incasso)kosten gevorderd. De rechtbank hanteert het uitgangspunt dat het moet gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.

[eiseres] heeft wel gesteld dat de gevorderde kosten daadwerkelijk zijn gemaakt, maar nagelaten is een omschrijving te geven van de verrichtingen, anders dan die ter voorbereiding van de processtukken en ter instructie van de zaak. Derhalve dient er van te worden uitgegaan, dat vóór de aanvang van het geding geen andere of meer kosten zijn gemaakt dan die welke ter voorbereiding van een geding in het algemeen redelijk en noodzakelijk zijn. Die kosten moeten worden aangemerkt als betrekking hebbende op verrichtingen waarvoor de in de artikelen 237 t/m 240 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bedoelde kosten een vergoeding plegen in te sluiten. De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal daarom worden afgewezen.

Uit het voorgaande volgt dat de vordering van [eiseres] tot een bedrag van 56.780,85 euro zal worden toegewezen. Voorts zal de wettelijke rente gevorderd vanaf 10 juni 2002 worden toegewezen. [gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten waaronder begrepen de kosten van het gelegde beslag en de kosten van de deskundige.

De vordering

De vordering van [eiseres] strekt er toe dat de rechtbank, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

primair, [gedaagde] veroordeelt tot betaling van een schadevergoeding ter hoogte van een bedrag van 90.218,45 euro, vermeerderd met de buitengerechtelijke kosten ad 1.452,-- euro, vermeerderd met de wettelijke rente over 90.218,45 euro vanaf 10 juni 2002 tot en met de dag der algehele voldoening,

subsidiair, de overeenkomst partieel ontbindt in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met een bedrag ter hoogte van de schade ad 90.218,45 euro, vermeerderd met de buitengerechtelijke kosten ad 1.452,-- euro, vermeerderd met de wettelijke rente over 90.218,45 euro vanaf 10 juni 2002 tot en met de dag der algehele voldoening,

meer subsidiair, de overeenkomst partieel vernietigt in die zin dat de koopprijs wordt verminderd met een bedrag ter hoogte van 90.218,45 euro vermeerderd met de buitengerechtelijke kosten ad 1.452,-- euro,

met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure, alsmede in de kosten van het gelegde beslag.

[gedaagde] heeft tegen de vordering verweer gevoerd met conclusie tot niet-ontvankelijk verklaring van [eiseres] in haar vorderingen, danwel tot ontzegging daarvan als zijnde ongegrond en/of onbewezen, zulks met veroordeling van [eiseres] in de kosten van het geding.

Vaststaande feiten

Tussen partijen staat als gesteld en niet of onvoldoende betwist, alsmede op grond van de niet-betwiste inhoud van de overgelegde producties onder meer het volgende vast:

Bij koopovereenkomst van 10 augustus 2000 heeft [eiseres] van [gedaagde] gekocht een woning te [woonplaats eiseres] aan de [adres] (hierna: de woning) voor een koopprijs van fl. 320.000,-- (145.209,67 euro) kosten koper. De woning is op 15 november 2000 aan [eiseres] geleverd.

In de artikelen 5.1 en 5.3 van de koopovereenkomst is het volgende bepaald:

[eiseres] heeft de woning geschilderd en ingericht en heeft omstreeks half december 2000 de woning betrokken. Begin 2001 hebben vrienden van [eiseres] met een bouwkundige achtergrond geconstateerd dat er wellicht iets aan de woning mankeerde. Naar aanleiding daarvan heeft [eiseres] begin maart 2001 door HAK-BOA te Ouderkerk a/d Amstel een inspectieonderzoek laten verrichten. Tijdens dit onderzoek zijn de volgende gebreken geconstateerd:

Bij brief van 27 maart 2001 is [gedaagde] door [eiseres] op de hoogte gesteld van de conclusies van het rapport van HAK-BOA en aansprakelijk gesteld voor de door [eiseres] gestelde gebreken aan de woning, te weten zwamvorming, lekkage en slechte ventilatie. [gedaagde] heeft niet gereageerd op deze brief.

Op 18 april 2001 is in opdracht van [eiseres] een tweede inspectie-onderzoek uitgevoerd dat met name was gericht op de houtaantastende schimmels. Deze inspectie, waarbij [gedaagde] ook aanwezig was, is verricht door NEDON, adviesbureau voor de bestrijding van houtaantasting en vocht. De conclusies van dit onderzoek zijn vastgelegd in een rapport van 26 april 2001. In dit rapport wordt geconcludeerd dat de aangetroffen schade veroorzaakt door houtaantastende schimmels dermate groot is dat niet anders kan worden geconcludeerd dan dat de schimmel (zwam) al jaren aanwezig moet zijn geweest. [eiseres] is geadviseerd om zo spoedig mogelijk tot bestrijding van de zwam over te gaan.

Bij brief van 8 mei 2001 is [gedaagde] namens [eiseres] op de hoogte gesteld van de conclusies van het rapport van Nedon. Meegedeeld is dat begonnen is met werkzaamheden ter bestrijding van de zwam, zoals het slopen van gedeelten in de hal en de keuken. [gedaagde] is in de gelegenheid gesteld om de herstelwerkzaamheden, zoals genoemd op pagina 3 van het rapport van Nedon, door een aannemer te laten uitvoeren. Hem is verzocht om dit binnen 5 dagen na dagtekening van de brief kenbaar te maken, bij gebreke waarvan hij van rechtswege in verzuim is en aansprakelijk zal worden gesteld voor de schade.

Bij brief van 1 juni 2001 heeft de rechtsbijstandverzekeraar van [gedaagde] aan de advocaat van [eiseres] meegedeeld dat [gedaagde] niet zonder meer kan instemmen met de conclusies van het rapport van Nedon en van mening is dat hij niet aansprakelijk is voor de gestelde schade.

Op 21 augustus 2001 heeft een onderzoek door de door [gedaagde] ingeschakelde deskundige, Lameijer Exon B.V. (verder: Lamon), plaatsgevonden. De conclusies van dit onderzoek zijn vastgelegd in een rapport van 21 januari 2002. Uit dit onderzoek blijkt wederom dat het hout van de woning als gevolg van zwam is aangetast. Ook blijkt dat de ventilatie in de woning dient te worden aangepast.

Op 22 augustus 2001 is een aannemer met herstelwerkzaamheden begonnen. Tijdens deze herstelwerkzaamheden werden andere gebreken zichtbaar, zoals een rotte vloer en een gebrekkige staat van de goten en een aantal ramen.

[gedaagde] heeft [eiseres] 1.000,- euro betaald voor de schade als gevolg van een paal, die reeds voor de verkoop aan [eiseres] door de riolering was geslagen.

Beoordeling van het geschil

[eiseres] stelt dat er sprake is van non-conformiteit als gevolg van de in de woning geconstateerde zwamvorming, lekkages, slechte staat van de gootaftimmering, slechte ventilatie en de aantasting van het hout door houtrot. Zij heeft [gedaagde] aansprakelijk gesteld voor de kosten van het verrichten van herstelwerkzaamheden, het herinrichten van de woning en de kosten van vervangend verblijf elders. [gedaagde] betwist dat er sprake is van non-conformiteit. In zijn visie was de woning ten tijde van de overdracht geschikt voor normaal gebruik. Dit verweer wordt door de rechtbank verworpen. De rechtbank heeft hierbij in aanmerking genomen dat partijen op grond van artikel 5.3 van de koopovereenkomst overeengekomen zijn dat de woning bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik als woning met een permanent gebruik nodig zijn. Door [gedaagde] is niet betwist dat de door [eiseres] geconstateerde gebreken ten tijde van de eigendomsoverdracht in de woning aanwezig waren. Voorts staat als onvoldoende door [gedaagde] betwist vast dat voor het uitvoeren van de werkzaamheden ter bestrijding van de zwamvorming, voor het herstellen van lekkages en voor het verbeteren van de ventilatie de gehele benedenverdieping van de woning, waaronder de vloer, moest worden vernieuwd. Ook dienen er nog werkzaamheden te worden uitgevoerd ter vervanging van de dakbedekking, dakkapel en de goot aan de voorgevel. Anders dan [gedaagde] heeft aangevoerd betekent dit naar het oordeel van de rechtbank dat er geen sprake is van een normaal gebruik van de woning in de zin van artikel 5.3 van de koopovereenkomst. Al deze gebreken, die naar het oordeel van de rechtbank met elkaar samenhangen, maken een normaal gebruik van de woning immers niet mogelijk. Dat de gebreken voor een bedrag van zo'n 10% van de koopsom hersteld hadden kunnen worden, zoals [gedaagde] heeft aangevoerd, is hierbij naar het oordeel van de rechtbank niet relevant.

Er is dus sprake van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde] in de nakoming van de koopovereenkomst. De vraag is of deze tekortkoming [gedaagde] kan worden toegerekend, zoals [eiseres] stelt. [gedaagde] heeft onder meer als verweer aangevoerd dat hij op grond van de exoneratieclausule van artikel 5.1 van de koopovereenkomst niet aansprakelijk kan worden gesteld voor de schade. Wat betreft deze clausule is de rechtbank van oordeel dat de bepaling in artikel 5.3 van de koopovereenkomst een expliciete garantie bevat waardoor in dat geval een beroep op de exoneratieclausule niet mogelijk is.

Wat betreft de verhouding onderzoeksplicht/mededelingsplicht heeft [eiseres] gesteld dat [gedaagde] zijn mededelingsplicht heeft geschonden omdat hij van de gebreken op de hoogte was of had behoren te zijn. [gedaagde] heeft als verweer aangevoerd dat hij in het geheel niet met de gebreken bekend was, ondanks dat hij een verbouwing aan de woning heeft uitgevoerd. Voorts heeft [gedaagde] aangevoerd dat [eiseres] haar onderzoeksplicht heeft geschonden omdat zij geen onderzoek heeft laten uitvoeren naar de staat van de woning terwijl het toch een oude woning betrof. Ten aanzien van deze verweren merkt de rechtbank op dat wanneer een koper bepaalde inlichtingen had behoren te geven de eisen van redelijkheid en billijkheid zich ertegen verzetten dat de verkoper ter afwering daarvan kan aanvoeren dat de koper te weinig onderzoek heeft verricht. De mededelingsplicht prevaleert dus boven de onderzoeksplicht. Hierbij wordt onder de mededelingsplicht niet alleen verstaan wat een verkoper wist maar ook wat hij behoorde te weten. In de onderhavige zaak staat vast dat de goot in een slechte staat verkeerde en dat onder andere de dakbedekking boven de berging, de dakkapel en diverse deurkozijnen, plinten en de wandbetimmering waren aangetast door zwamvorming danwel houtrot. Voorts staat vast dat [gedaagde] de woning vlak voor de verkoop zowel binnen als buiten heeft laten schilderen. Hij moet dus de staat van het houtwerk zijn nagegaan. Dit brengt naar het oordeel van de rechtbank met zich mee dat [gedaagde] in ieder geval had behoren te weten dat het houtwerk van de woning was aangetast door houtrot danwel zwamvorming en dat de goot in een slechte staat verkeerde. Ook de slechte ventilatie in de woning is een gebrek waarvan [gedaagde] naar het oordeel van de rechtbank op de hoogte had behoren te zijn. Hij had over dit alles dus behoren te spreken.

Uit het voorgaande volgt dat er sprake is van een toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de koopovereenkomst aan de zijde van [gedaagde]. [gedaagde] kan dus aansprakelijk worden gesteld voor de door [eiseres] geconstateerde gebreken. Door [eiseres] zijn twee deskundigenrapporten opgesteld na uitvoering van de zwaminspectie. Op basis van het rapport van Nedon (pagina 3) heeft [eiseres] herstelwerkzaamheden aan de woning laten uitvoeren. Daarna heeft zij de woning heringericht. De daarmee verband houdende kosten en de kosten van vervangende woonruimte zijn door [eiseres] vastgesteld op een totaal bedrag van 90.218,45 euro, terwijl in het rapport van Lamon, dat op verzoek van [gedaagde] is opgesteld, een bedrag van 13.488,60 euro wordt genoemd voor het laten uitvoeren van de werkzaamheden ter bestrijding van de zwamvorming. Hoewel de rechtbank hiervoor heeft beslist dat de schade van alle door [eiseres] geconstateerde gebreken voor vergoeding in aanmerking komt bestaat er een groot verschil tussen het rapport van Nedon en het rapport van Lamon dat op verzoek van [gedaagde] is opgesteld. Gelet hierop acht de rechtbank het wenselijk dat er een onafhankelijke deskundige wordt benoemd die aan de hand van de reeds opgemaakte rapporten van HAK-BOA, Nedon en Lamon bepaalt wat een redelijk bedrag is voor het laten uitvoeren van werkzaamheden ter herstel van de schade als gevolg van de door [eiseres] geconstateerde gebreken. Voorts zal aan de deskundige worden gevraagd een redelijk bedrag te noemen voor de kosten voor de herinrichting van de woning, zoals de keuken. Beide partijen zullen voor 50% worden belast met het betalen van het voorschot van de deskundige.

In afwachting van de uitkomsten van het deskundigenbericht wordt iedere verdere beslissing aangehouden.

beveelt dat een deskundigenbericht zal worden uitgebracht waarin de volgende vragen worden beantwoord:

benoemt tot deskundige:

Kalkulatieburo Sneek B.V.,

de heer G. Schuurmans,

Lemmerweg 51,

postbus 431,

8600 AK Sneek,

tel: 0515 - 415 922,

fax: 0515 - 416 030;

begroot het voorschot ter zake de kosten van de deskundige op 1650,-- euro + 313,50 euro BTW;

bepaalt dat [eiseres] en [gedaagde] elk de helft van het voorschot van de deskundige voldoen;

bepaalt dat [eiseres] en [gedaagde] elk een bedrag van ? 981,75 binnen 2 weken na deze uitspraak moeten storten op rekening 19.23.25.841 ten name van Gerecht 541 Arrondissement Leeuwarden onder vermelding van "deskundige, rolnummer 56323/HA ZA 03-26";

bepaalt dat de procureur van [eiseres] de relevante stukken binnen 1 week na de datum van dit vonnis in kopie aan de deskundige doet toekomen;

draagt de deskundige op om tot het onderzoek over te gaan na bericht van de griffier dat het voorschot is ontvangen en om binnen 3 maanden na ontvangst van dit bericht een schriftelijk rapport in te leveren ter griffie van deze rechtbank;

verwijst de zaak naar de rol van woensdag 6 oktober 2004 voor uitlating ex artikel 2.12 van het rolreglement;

houdt iedere verdere beslissing aan.