Hof Arnhem-Leeuwarden, 12-02-2013, nr. 200.102.129

Het geding in hoger beroep

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Vervolgens heeft [appellante] de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. Gelet op artikel CIII van de Wet herziening gerechtelijke kaart (Staatsblad 2012, 313) wordt in deze voor 1 januari 2013 aanhangig gemaakte zaak uitspraak gedaan door het hof Arnhem-Leeuwarden, zittingsplaats Arnhem.

De vaststaande feiten

Het hof gaat in hoger beroep uit van de feiten zoals beschreven in de rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.5 van het tussenvonnis van 23 februari 2011.

De motivering van de beslissing in hoger beroep

Het gaat in dit geding kort samengevat over het volgende. Bij koopovereenkomst van 15 september 2006 heeft [appellante] de hoekwoning met opstallen aan de [adres] te [woonplaats] van [geïntimeerden] gekocht. De woning is op 17 november 2006 geleverd en in decem-ber 2006 hebben [appellante] en haar moeder hun intrek in de woning genomen. Op [adres], het buurperceel, woont [X] (hierna: [X]). Hij oefent op het adres een eenmanszaak uit onder de naam Landbouwmechanisatiebedrijf [X]. Bij brief van 2 juni 2009 heeft [appellante] [geïntimeerden] medegedeeld dat zij niet heeft geleverd gekregen wat zij mocht verwachten.

In eerste aanleg heeft [appellante] – kort samengevat – gehele/gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst, althans vernietiging/opheffing nadeel gevorderd, alles met schadever-goeding nader op te maken bij staat. De rechtbank heeft de vorderingen afgewezen en [appellante] veroordeeld in proceskosten. Het hoger beroep richt zich tegen het eindvonnis van 23 no-vember 2011.

[appellante] stelt dat [geïntimeerden] op grond van artikel 7:17 BW en artikel 7:15 BW is tekortge-schoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst. In hoger beroep heeft zij haar eis gewijzigd. Zij vordert thans – kort samengevat – verklaringen voor recht, gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst met vermindering van de koopprijs nader op te maken bij staat, veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van de contractuele boete van

€ 42.500 en tot voldoening van gevolgschade nader op te maken bij staat, subsidiair ophef-fing van het nadeel nader op te maken bij staat op grond van dwaling, meer subsidiair scha-devergoeding op grond van onrechtmatige daad.

[appellante] heeft bij inleidende dagvaarding en de memorie van grieven een groot aantal stukken overgelegd uit de procedures tussen haar en [X]. Zij heeft veelal echter onvoldoende geconcretiseerd op welk stuk of welke passage daarin zij in het bijzonder een beroep wenst te doen. Voor zover in die stukken gegevens te vinden zouden zijn die de stel-lingen van [appellante] zouden kunnen ondersteunen, gaat het hof daaraan dan voorbij.

De eerste grief gaat over de door [appellante] ondervonden overlast van de bedrijfsactivitei-ten van [X]. De rechtbank heeft geoordeeld dat [appellante], die ter comparitie heeft verklaard dat zij in het voorjaar van 2007 geconfronteerd werd met overlast, te laat heeft geklaagd door eerst bij brief van 2 juni 2009 [geïntimeerden] in kennis te stellen van die overlast. [appellante] stelt daartegenover dat haar pas eind 2008/in 2009 is gebleken dat op het naastgelegen perceel een illegaal bedrijf is gevestigd dat de overlast veroorzaakt, hetgeen door [geïntimeerden] is verzwegen.

Het hof oordeelt als volgt. Onder bijzondere omstandigheden kan het feit dat het woongenot van de aangekochte woning wordt aangetast door ernstige overlast van buurper-celen tot de conclusie leiden dat de verkoper is tekortgeschoten in de nakoming van zijn ver-plichtingen. Naar het oordeel van het hof dient die overlast naar objectieve maatstaven de normale grenzen van wat in de betreffende omgeving geduld moet worden in belangrijke mate te overschrijden, hetgeen erop neerkomt dat de overlast langdurig, frequent en indrin-gend moet zijn.

Een tekortkoming kan er naar het oordeel van het hof niet op worden gegrond dat acti-viteiten op een buurperceel illegaal zouden zijn. Van de verkoper kan niet worden gevergd dat hij onderzoek doet naar (mogelijke) activiteiten van omwonenden en naar de rechtmatig-heid daarvan. Hij hoeft er ook niet voor in te staan. [appellante] heeft niet aangevoerd dat het in dit geval anders zou zijn. Voor haar stelling dat [geïntimeerden] ervan op de hoogte was dat [X] zijn bedrijfsactiviteiten zonder vergunning uitvoerde en daarom zijn mededelingsplicht heeft geschonden, heeft [appellante] tegenover de betwisting daarvan onvoldoende gesteld. Tot slot is het hof het eens met de rechtbank dat [geïntimeerden] niet verplicht was [appellante] mede te delen dat [X] in 2000 "voor zichzelf" was begonnen.

Het gaat er dus om of [appellante] tijdig heeft geklaagd over de door haar ondervonden over-last en niet of zij tijdig heeft geklaagd over de illegaliteit van de activiteiten van [X]. Met de rechtbank oordeelt het hof dat [appellante] gelet op alle feiten en omstandigheden niet binnen bekwame tijd heeft geklaagd. [geïntimeerden] heeft aangevoerd dat indien hij eerder op de hoogte was gesteld, en niet pas toen de verhouding tussen [appellante] en [X] al was geëscaleerd, hij nog bemiddelingspogingen had kunnen ondernemen om mogelijke schade te voorkomen. Het hof acht dit een gerechtvaardigd belang bij tijdige kennisgeving. [appellante] heeft [geïntimeerden] de kans op schadebeperking en de-escalatie ontnomen door hem pas nadat een en ander fors was geëscaleerd – vanaf april 2009 volgens [appellante] – op de hoogte stellen van haar klachten. Dat pogingen van [geïntimeerden] om te bemiddelen bij voorbaat kansloos zouden zijn, doet hier, zo al juist, niets aan af. Bovendien wijst het hof erop dat [geïntimeerden] onbetwist heeft aangevoerd dat hij altijd een goede relatie heeft gehad met [X]. Zij zijn van 1991 tot 2006 buren geweest. Daarnaast heeft [geïntimeerden] destijds in goede harmonie zijn woning aan [appellante] verkocht zoals het hof afleidt uit de tussen partijen gewisselde brieven (producties 15-17 inleidende dagvaarding). De positie van [geïntimeerden] is daarom belangrijk anders dan de door [appellante] genoemde bemiddelaars als de wethouder, de architect en een adviseur (randnummer 39 memorie van grieven) die niet geslaagd zijn in hun pogingen. Tot slot valt, anders dan [appellante] tijdens de comparitie in eerste aanleg heeft betoogd, uit het antwoord van [geïntimeerden] op de brief van 2 juni 2009 niet af te leiden dat [geïntimeerden] geen bemiddelende rol had willen spe-len. De grief faalt dus.

Ook indien hierover anders zou moeten worden geoordeeld, heeft [appellante] onvoldoende toegelicht dat zij van het buurperceel hinder heeft ondervonden als in de hiervoor onder rov. 4.6 bedoelde zin. Zij heeft in de inleidende dagvaarding slechts aangevoerd dat haar geruime tijd na de overdracht en "heel geleidelijk aan" duidelijk werd dat [X] bedrijfsmati-ge werkzaamheden verrichtte. Onder randnummer 8 vermeld zij over de hinder: "Het rijden met de vorkheftruck levert een probleem op met betrekking tot de fundering van de bebou-wing van [appellante] en voorts brengt dit grote geluidsoverlast met zich mee. De mobiele opslag-tank betreft een vrachtwagen die ook lasapparatuur bevat. Deze vrachtwagen staat gepar-keerd in de tuin van [X] direct aan de erfgrens van [appellante] en binnen 50 meter vanaf haar woning. [appellante] vreest bodemverontreiniging als gevolg van de olie opslag en aanwezig-heid van deze vrachtwagen." [appellante] heeft haar stellingen ter zake niet genoegzaam nader geconcretiseerd of toegelicht. Deze stellingen zijn op zichzelf en in samenhang beschouwd onvoldoende voor het aannemen van overlast als bedoeld onder rov. 4.6.

[appellante] heeft er nog op gewezen dat [geïntimeerden] in de verkoopbrochure en ook in de ver-koopbesprekingen heeft medegedeeld dat de woning is gelegen op een rustige locatie. Daar-aan heeft [appellante] echter niet de verwachting mogen ontlenen dat zij volledig gevrijwaard zou blijven van omgevingsgeluiden van welke aard dan ook. Bovendien heeft [geïntimeerden] erop ge-wezen dat de woning in landelijk gebied, buitenaf is gelegen, aan het water (de Vecht), en dat percelen aldaar een grote omvang hebben. Op het andere buurperceel heeft een aanne-mersbedrijf een grote schuur in gebruik en aan de overkant van de woning van [appellante] is een restaurant gevestigd. Een gemeentewerf ligt vlakbij. De aanwezigheid van zwaarder materi-eel (vorkheftruck, vrachtwagen) is niets bijzonders, aldus [geïntimeerden]. [appellante] heeft een en ander niet weersproken. Waar de woning dus rustig is gelegen, is ook sprake van bedrijvigheid en gebruikelijke activiteiten in het buitengebied. Daarop heeft [appellante] haar verwachtingen moeten afstemmen. Tot slot heeft [appellante] er weliswaar op gewezen dat haar moeder wegens haar inva-liditeit en psychische instabiliteit behoefte heeft aan een rustige woonomgeving, maar zij heeft niet gesteld dat [geïntimeerden] heeft gegarandeerd dat de woonomgeving zou voldoen aan de specifieke eisen die de (psychische) gezondheid van de moeder van [appellante] kennelijk aan het woongenot stellen.

[appellante] heeft nog aangevoerd dat de rechtbank verzuimd heeft te beoordelen of subsidi-air sprake is van dwaling, meer subsidiair onrechtmatige daad waarop volgens haar artikel 7:23 BW niet van toepassing is. Het feitencomplex waarop [appellante] haar stellingen ter zake stoelt, is hetzelfde feitencomplex dat aan de tekortkoming ten grondslag is gelegd. De klacht-termijn van artikel 6:89 BW die hier geldt, vindt daarom dezelfde invulling als hiervoor over de klachttermijn van artikel 7:23 BW is overwogen. [appellante] heeft bij haar betoog dus geen belang.

De tweede grief gaat over het ontbreken van bouwvergunningen voor opstallen op het door [appellante] gekochte perceel. Naar aanleiding van een verzoek om handhaving door [X], heeft de gemeente [woonplaats] [appellante] aangeschreven. De gemeente heeft aangekon-digd handhavend te willen optreden tegen de zonder bouwvergunning gebouwde schuur en garage op haar perceel en een last onder dwangsom opgelegd. Vervolgens is een bestuurs-rechtelijke procedure gevolgd en heeft de gemeente van vervolgstappen afgezien. Inmiddels heeft [appellante] deze opstallen op het perceel verwijderd voor nieuwbouw. Daarmee is aan de strijdige situatie een einde gekomen, zo begrijpt het hof.

[appellante] stelt zich op het standpunt dat het ontbreken van bouwvergunningen een tekort-koming oplevert. Haar schade bestaat uit kosten en inkomstenderving vanwege het handha-vingstraject. [geïntimeerden] heeft onweersproken aangevoerd dat de schuur en de garage al meer dan 50 jaren bestonden en, zo begrijpt het hof, dat hij er niet van op de hoogte was dat die opstallen destijds zonder bouwvergunning zijn gebouwd. De gemeente heeft volgens hem nooit eerder problemen gemaakt van het ontbreken van bouwvergunningen.

Het hof oordeelt als volgt. In beginsel levert het ontbreken van bouwvergunningen een tekortkoming op in de nakoming van de verplichtingen van [geïntimeerden]. Het hof verwijst naar het arrest van de Hoge Raad van 25 februari 2005, LJN: AR5383 (Fabels/Meenderink) waar-uit het hof mede afleidt dat de koper mag verwachten dat gekochte opstallen met de ten tijde van de bouw vereiste bouwvergunningen zijn gebouwd. Gelet echter op het feit dat het ver-zoek om handhaving is uitgelokt door het conflict tussen [X] en [appellante], de gemeen-te het handhavingstraject niet heeft doorgezet, [appellante] op eigen initiatief de opstallen heeft verwijderd ten behoeve van nieuwbouw en [geïntimeerden] kennelijk niet op de hoogte is geweest van het ontbreken van de benodigde bouwvergunningen, oordeelt het hof dat de tekortko-ming de gevorderde gedeeltelijke ontbinding niet rechtvaardigt. Hierbij neemt het hof in aanmerking dat niet valt in te zien dat [geïntimeerden] de aanwezigheid van de vereiste bouwver-gunningen heeft gegarandeerd, alleen omdat in de verkoopbrochure is opgenomen dat er ruimte is voor het bouwen van een grote schuur, wat iets anders is dan garanderen dat de bestaande bebouwing planologisch is toegestaan.

[appellante] heeft verder na betwisting onvoldoende nader toegelicht dat meer vergunningen (voor de bestaande uitweg en het bestaande hek) ontbreken. Uit de brief van 24 november 2011 van de gemeente blijkt niet van verplichte vergunningen die voor het bestaande hek en de bestaande uitweg zouden ontbreken. De gemeente wijst in die brief louter op de mogelijk-heid dat een uitwegvergunning ten behoeve van de geplande nieuwbouw nodig zou kunnen zijn. In de bij memorie van grieven overgelegde stukken (producties 40 en 41) is sprake van een nieuw hek en een gewijzigde uitweg. Zonder nadere toelichting die ontbreekt, kan niet worden aangenomen dat [appellante] kosten heeft moeten maken voor het alsnog verkrijgen van vereiste vergunningen voor de bestaande uitweg en het bestaande hek. Ook indien hierover anders geoordeeld zou moeten worden, geldt hetzelfde voor deze mogelijk ontbrekende ver-gunningen als dat het hof hiervoor onder 4.14 heeft overwogen.

Ten aanzien van de dwaling oordeelt het hof dat sprake is geweest van wederzijdse dwaling die gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden voor rekening van [appellante] moet blijven. Daarbij komt dat [appellante] niet heeft geconcretiseerd welk nadeel zij heeft ondervonden dat opgeheven zou moeten worden. Een schadestaatprocedure is niet aan de orde omdat de veroordeling tot opheffing van nadeel geen schadevordering betreft (6:97 BW). Tot slot kan een onrechtmatige daad niet worden aangenomen op grond van de gestelde feiten en omstan-digheden. De tweede grief strandt op dit alles.

In de derde grief keert [appellante] zich tegen de oordelen van de rechtbank over het gebruik van een stukje grond door [X] en de klachten van [appellante] over de beplantingen op de erfgrens. Volgens [appellante] heeft [X] zijn hek bevestigd aan het hek van voorheen [geïntimeerden] en daarmee een stuk grond in gebruik dat aan [appellante] toekomt. [geïntimeerden] heeft dit laatste erkend - al wist hij het voor de verkoop niet - en aangevoerd dat hij destijds met [X] is overeengekomen dat hij zijn hek aan het hek van [geïntimeerden] mocht vastlassen op-dat beide hekken elkaar stabiliseerden. Eerst na een kadastrale uitmeting in 2009 is gebleken dat hierdoor ook een stukje grond door [X] in gebruik is genomen. Het hof leidt hieruit af dat [geïntimeerden] aan [X] een persoonlijk gebruiksrecht heeft toegekend dat zich, naar later is gebleken, ook uitstrekte over een deel van de eigen grond van [geïntimeerden].

Wat de erfbeplanting betreft, is [appellante] na de overdracht gebleken dat [geïntimeerden] toen hij eigenaar was de erfbeplanting op het erf van [X] bijhield en ook een heg op het perceel van de andere buur. Kennelijk is er sprake geweest van een gebruik of mondelinge afspraak tussen de toenmalige buren. Het hof begrijpt het standpunt van [appellante] aldus dat bei-de buren hun erfbeplanting nu niet zelf onderhouden en ervan uitgaan of verzocht hebben dat [appellante] dat zal gaan doen. [appellante] verzet zich daartegen.

Bij de beoordeling van deze gestelde tekortkomingen, hanteert het hof het volgende uitgangspunt. In beginsel kan een uit een overeenkomst voortvloeiend recht alleen worden uitgeoefend tegenover degene(n) die partij was (waren) bij de overeenkomst (hier: [geïntimeerden] en zijn buren). Een uit een overeenkomst voortvloeiend recht kan in het algemeen niet wor-den geldend gemaakt tegenover een derde ([appellante]), iemand die geen partij was bij de over-eenkomst. Om te bewerkstelligen dat een verplichting uit een met betrekking tot een onroe-rende zaak gesloten overeenkomst blijft bestaan in geval van overgang van de zaak onder bijzondere titel, bestaat de mogelijkheid zogenaamde kettingbedingen te maken. Deze heb-ben geen zakelijke werking. Verder is in artikel 6:252 BW de mogelijkheid geschapen dat degene die een recht heeft op een registergoed, met betrekking tot dat goed een kwalitatieve verplichting aangaat om iets te dulden of niet te doen. Een dergelijke verplichting is verbon-den aan de kwaliteit van rechthebbende. Draagt de rechthebbende zijn goed over dan komt deze te rusten op de nieuwe rechthebbende. In zoverre heeft het kwalitatieve recht zakelijke werking, het kan immers worden tegengeworpen aan een derde die geen partij was bij de overeenkomst. Voor doorwerking van de bedingen is vereist dat bedongen zal moeten zijn dat de verplichting zal overgaan op degenen die het onroerend goed onder bijzondere titel verkrijgen.

Nu gesteld noch gebleken is dat het gebruik van [X] van een stukje grond of het bijhouden van de erfbeplanting zijn vervat in een kettingbeding of een kwalitatieve ver-plichting, is [appellante] daaraan niet gebonden. [X] heeft jegens haar geen gebruiks-recht/aanspraak op gebruik. Enige garantie heeft [geïntimeerden] dan ook niet geschonden. Beide buren kunnen [appellante] niet aanspreken op het onderhoud van de op hun erf staande beplantin-gen. Het hof wijst nog op artikel 5:44 BW. De grief strandt hierop.

De vierde grief gaat over een na overdracht gebleken erfdienstbaarheid die niet in de koopakte of leveringsakte is genoemd. Het betreft een erfdienstbaarheid ter zake de voortuin. Beplanting en afscheidingen in de voortuin mogen niet hoger dan 1 m zijn. Deze erfdienst-baarheid is in 1934 gevestigd en geldt ook voor de andere voortuinen van de percelen van het bouwblok waarin de woning van [appellante] is gelegen (nrs. 2, 4, 6 en 8), met het doel het vrije uitzicht op de Vecht voor alle buren te waarborgen.

Nog daargelaten dat [appellante] niet heeft weersproken dat zij alle beplanting uit de voor-tuin heeft verwijderd en de voortuin heeft betegeld en daarom moet worden aangenomen dat zij zelf geen beperking ondervindt van de erfdienstbaarheid, kan ook niet zonder meer wor-den aangenomen dat deze erfdienstbaarheid de waarde van de woning vermindert. Daartoe heeft [appellante] onvoldoende gesteld tegen de achtergrond van de ligging van haar perceel en het belang dat met de erfdienstbaarheid is gediend. Niet ontkend kan worden dat de ligging aan de Vecht met vrij uitzicht daarop een belangrijke waardebepalende factor is van de percelen aan de Machinekade. Een erfdienstbaarheid die ertoe strekt die waardevermeerderende om-standigheid te handhaven door van alle bewoners te eisen dat de beplanting in de voortuin niet zo hoog wordt dat het uitzicht op de Vecht wordt ontnomen, zal eerder een waardever-hogend effect hebben dan een waardevermindering bewerkstelligen. [geïntimeerden] heeft dat ook aangevoerd en [appellante] heeft daarop onvoldoende gerespondeerd. Bij deze stand van zaken komt het hof aan (deskundigen)bewijs niet toe.

Hoewel het bestaan van deze erfdienstbaarheid niet uitdrukkelijk door [appellante] is aan-vaard en dus voor risico komt van [geïntimeerden] (artikel 7:15 BW), gaat het daaraan door [appellante] verbonden rechtsgevolg - waardevemindering - niet op. Daarom faalt de grief. Het hof wijst er voorts op dat artikel 7:20 BW in beginsel de rechtsgevolgen van een schending van artikel 7:15 BW regelt. Artikel 7:20 BW bepaalt dat indien de zaak behept is met een last of een beperking die er niet op had mogen rusten, de koper kan eisen dat de last of beperking wordt opgeheven, mits de verkoper hieraan redelijkerwijs kan voldoen. In onderhavig geval kan van [geïntimeerden] redelijkerwijs niet gevergd worden dat hij het ertoe leidt dat onderhavige erf-dienstbaarheid wordt opgeheven, mede met het oog op het belang van de omwonenden en de rechtsopvolgers van [appellante]. Om dezelfde redenen gaat het beroep op dwaling en onrechtmati-ge daad niet op. Niet kan immers worden aangenomen dat deze erfdienstbaarheid nadeel teweegbrengt of schade veroorzaakt.

Bij de vijfde grief heeft [appellante] geen belang omdat zij de door de rechtbank buiten be-schouwing gelaten stellingen in hoger beroep alsnog heeft aangevoerd en het hof deze in zijn beoordeling heeft betrokken. Hetzelfde geldt voor de zesde grief.

De gewijzigde eis ten aanzien van de contractuele boete dient te worden afgewezen omdat er geen grondslag is voor (gedeeltelijke) ontbinding van de koopovereenkomst. Ove-rigens gaat het hof ervan uit dat de contractuele boete ter hoogte van 10% van de koopsom alleen verschuldigd is bij algehele ontbinding van de overeenkomst, nu de in artikel 10.2 vermelde ontbinding tegenover het recht op nakoming staat. Algehele ontbinding heeft [appellante] niet gevorderd en zij heeft de overeenkomst evenmin buitengerechtelijk ontbonden. Verder is niet gebleken dat [geïntimeerden] overeenkomstig artikel 10.1 van de koopovereenkomst in gebreke is gesteld. De vordering betreffende de gevolgschade zal het hof eveneens afwijzen omdat een grondslag ontbreekt. Al het voorgaande brengt mee dat ook de zevende grief strandt.

Slotsom

Het hoger beroep faalt zodat het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [appellante] in de kosten van het hoger beroep veroordelen.

De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerden] zullen worden vastgesteld op € 666 aan griffierecht en op € 1.631 voor salaris advocaat (1 punt x tarief IV).

De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank te Utrecht van 23 november 2011;

wijst de gewijzigde eis af;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerden] vastgesteld op € 666 voor verschotten en op € 1.631 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief;

verklaart dit arrest voor zover het de hierin vermelde proceskostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.E. de Boer, K.J. Haarhuis en Th.C.M. Willemse en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2013.