Hof 's-Hertogenbosch, 21-12-2017, nr. 16/03845

Ingevolge artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ, moet de waarde van een onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.

Ingevolge artikel 4, lid 1, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de in artikel 17, lid 2, van de Wet WOZ bedoelde waarde voor niet-woningen onder meer bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met niet-woningen waarvan marktgegevens bekend zijn, en door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (huurwaardekapitalisatie). Bij deze laatste methode wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald door de geïndiceerde huurprijs (bruto huurwaarde) te vermenigvuldigen met de kapitalisatiefactor.

De Rechtbank heeft geoordeeld dat partijen het erover eens zijn dat voor de waardering van de onroerende zaak de huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: HWK-methode) moet worden gehanteerd. In hoger beroep hebben partijen dit oordeel van de Rechtbank niet bestreden, zodat ook het Hof, aangezien het oordeel van de Rechtbank, gelet op de vaststaande feiten, geen blijk geeft van een onjuiste rechtsopvatting partijen zal volgen in hun keuze voor de gehanteerde waarderingsmethode.

De Heffingsambtenaar, op wie de bewijslast rust van de juistheid van de in geschil zijnde waarden van de onroerende zaak, beroept zich op een drietal – voor iedere waardepeildatum afzonderlijk opgemaakte taxatierapporten, gedagtekend 25 maart 2016, en ter ondersteuning daarvan op de gegevens van de in de rapporten opgenomen referentieobjecten.

(ii). Objectafbakening

Belanghebbende heeft ter zitting van het Hof zich op het standpunt gesteld dat de objectafbakening niet juist is. De Heffingsambtenaar betoogt dat die stelling tardief is.

Bij een afweging van het belang van belanghebbende bij behandeling van deze stelling tegenover het belang van een doelmatige en doelgerichte voortgang van de procedure, is de behandeling van die stelling niet in overeenstemming met een goede procesorde. Daarbij is in aanmerking genomen dat sprake is van een nieuw geschilpunt dat uitbreiding geeft aan de rechtsstrijd zoals deze zich heeft ontwikkeld tot aan het moment waarop deze stelling werd opgeworpen, het geen stelling betreft die ambtshalve dient te worden onderzocht, deze stelling tot een nader onderzoek van feitelijke aard dwingt dat – na het eerdere gehonoreerde bezwaar van belanghebbende ten aanzien van de objectafbakening - van de Heffingsambtenaar redelijkerwijs niet kan worden verwacht, dat niet valt in te zien waarom belanghebbende deze stelling niet in een eerder stadium van de procedure dan op de zitting van het Hof naar voren heeft kunnen brengen en waarbij het in de rede had gelegen dat belanghebbende gemotiveerd zou hebben beargumenteerd welke objectafbakening wordt voorgestaan, wat echter is nagelaten.

Een en ander leidt tot de conclusie dat de Heffingsambtenaar terecht zich erop beroept dat hij zich niet op deze stelling heeft kunnen voorbereiden en ter zitting niet adequaat daarop kan reageren. Gelet op vorenoverwogene zal belanghebbendes stelling omtrent de objectafbakening als tardief worden gepasseerd.

(iii). Waardering

Belanghebbende heeft zich zowel in eerste aanleg als in hoger beroep op het standpunt gesteld dat de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarden op voormelde waardepeildata te hoog zijn vastgesteld.

(iiia). Vergelijkingsobjecten

Belanghebbende heeft betoogd dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten niet voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.

De Heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift in eerste aanleg toegelicht dat een analyse is gemaakt van een aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkooptransacties en dat deze zijn gebruikt ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor:

Voor het jaar 2013, met als waardepeildatum 1 januari 2012, heeft de Heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de verkooptransacties [adres 2] 24 te [woonplaats] en [adres 3] 16 te [D] .

Voor het jaar 2014, met als waardepeildatum 1 januari 2013 en voor het jaar 2015, met als waardepeildatum 1 januari 2014, heeft de Heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de verkooptransacties [adres 2] 24 en [adres 4] 60 te [woonplaats] .

De vergelijkingsobjecten zijn alle winkels inclusief woning.

De Rechtbank heeft geconcludeerd dat de vergelijkingsobjecten qua type voldoende vergelijkbaar zijn. In hoger beroep zijn geen feiten of omstandigheden gesteld die in eerste aanleg niet waren gesteld en die een nieuw of ander licht op de zaak werpen. Het Hof onderschrijft dit oordeel van de Rechtbank en maakt het tot het zijne.

(iiib). Kapitalisatiefactor

Voor het jaar 2013 heeft de Heffingsambtenaar voor [adres 2] 24 een kapitalisatiefactor van 11,3 gehanteerd en voor [adres 3] 16 een kapitalisatiefactor van 10,1. Op basis daarvan heeft hij de kapitalisatiefactor van de onroerende zaak vastgesteld op 11.

Voor het jaar 2014 heeft de Heffingsambtenaar voor [adres 2] 24 een kapitalisatiefactor van 11 gehanteerd en voor [adres 4] 60 een kapitalisatiefactor van 10,9. Op basis daarvan heeft hij de kapitalisatiefactor van de onroerende zaak vastgesteld op 10,7.

Voor het jaar 2015 heeft de Heffingsambtenaar voor [adres 2] 24 een kapitalisatiefactor van 11 gehanteerd en voor [adres 4] 60 een kapitalisatiefactor van 10,9. Op basis daarvan heeft hij de kapitalisatiefactor van de onroerende zaak vastgesteld op 10,5.

(iiic). Leegstand

Belanghebbende heeft betoogd dat op de waardepeildata sprake was van 30 per cent leegstand in de omgeving van de onroerende zaak en gesteld dat de Heffingsambtenaar daarmee niet voldoende rekening heeft gehouden bij de vaststelling van de kapitalisatiefactoren van de onroerende zaak.

De taxateur van de Heffingsambtenaar heeft dit gemotiveerd betwist en heeft erop gewezen dat er weliswaar sprake was van leegstand, maar niet in de mate als door belanghebbende gesteld.

Met de Rechtbank constateert het Hof dat belanghebbende haar stelling niet heeft onderbouwd. Na de betwisting van haar stelling door de Heffingsambtenaars taxateur, had van belanghebbende mogen worden verwacht dat zij dienaangaande met een (verdere) onderbouwing van de stelling zou komen, hetgeen niet in eerste aanleg, noch in hoger beroep is geschied.

Dit leidt tot het oordeel dat niet aannemelijk is geworden dat de Heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de (gevolgen van) leegstand in de omgeving van de onroerende zaak.

(iiid). Kwaliteit en onderhoud

Belanghebbende heeft aangevoerd dat de kwaliteit en het onderhoud van de onroerende zaak door de Heffingsambtenaar niet goed gekwalificeerd zijn.

Vaststaat dat de onroerende zaak op 17 augustus 2015 door de Heffingsambtenaars taxateur inpandig is opgenomen. De kwaliteit is bepaald op 2 (matig) en het onderhoud op 3 (gemiddeld). De Heffingsambtenaar heeft ter zitting in eerste aanleg toegelicht dat het onderhoud op het moment van inpandige opname in 2015 gemiddeld was en dat er geen reden is om aan te nemen dat het de jaren ervoor slechter was. Hij heeft erop gewezen dat ook de gehanteerde vergelijkingsobjecten allemaal oudere panden betreffen.

Met de Rechtbank constateert het Hof dat belanghebbende haar stelling, gelet op de gemotiveerde betwisting dienaangaande door de Heffingsambtenaar, niet voldoende heeft onderbouwd. De stelling wordt derhalve verworpen.

(iiie).. Verloedering

Belanghebbende heeft in haar bezwaarschrift gesteld dat sprake is van verloedering en dat de gemeente zeker een bepaald verwijt valt te maken. Waaruit die verloedering bestaat en welk verwijt de gemeente kan worden gemaakt, is door belanghebbende niet ook niet in het latere verloop van de procedure uit de doeken gedaan. Belanghebbende heeft derhalve niet voldaan aan zijn stelplicht. De stelling wordt verworpen.

(iiif). De door belanghebbende bepleite kapitalisatiefactor

De Rechtbank heeft, na te hebben geconstateerd dat belanghebbende de door haar bepleite kapitalisatiefactor van 7,9 enkel met een bottom-up-berekening heeft onderbouwd, terecht overwogen dat de bottom-up methode pas aan de orde komt in het geval dat voldoende marktgegevens ontbreken ter bepaling van de kapitalisatiefactor. Transactiecijfers vormen naar vaste rechtspraak doorgaans een betere onderbouwing van de in artikel 17, tweede lid, van Wet WOZ in verbinding met artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ gezochte waarde. Aangezien in de onderhavige zaak voldoende marktgegevens aanwezig zijn, kan niet worden volstaan met een bottom-up berekening ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor. Op die gronden heeft de Rechtbank de door belanghebbende voorgestane kapitalisatiefactor terecht niet aannemelijk geacht.

(iiig). Conclusie ten aanzien van de kapitalisatiefactor

De Heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactoren van de vergelijkingsobjecten inzichtelijk gemaakt door een bottom-up onderbouwing van die kapitalisatiefactoren in de taxatierapporten op te nemen. Ter zitting van de Rechtbank heeft de Heffingsambtenaar bevestigd dat de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten zijn geïndexeerd naar de diverse waardepeildata en dat van daaruit de kapitalisatiefactoren voor de objecten zijn berekend.

4,13.2. De Rechtbank is, gelet op de door de Heffingsambtenaar gegeven onderbouwing en de daarop ter zitting gegeven toelichting, tot het oordeel gekomen dat de door de Heffingsambtenaar gehanteerde kapitalisatiefactoren voor de onroerende zaak niet te hoog zijn.

In hoger beroep heeft belanghebbende haar in eerste aanleg gehouden betoog herhaald. Zij heeft geen nieuwe feiten en omstandigheden aangevoerd die het Hof tot een ander oordeel brengt dan dat van de Rechtbank. Het Hof maakt het juiste oordeel van de Rechtbank tot het zijne.

iv. Hoorzitting

Belanghebbende heeft in eerste aanleg en in hoger beroep betoogd dat geen mondelinge hoorzitting heeft plaatsgevonden die in formeel en materieel opzicht aan alle daaraan in redelijkheid te stellen eisen voldeed. Zo zijn de uiteindelijke notulen van de hoorzitting niet ter goedkeuring c.q. ter becommentariëring aan de gemachtigde van belanghebbende voorgelegd.

De Rechtbank heeft geoordeeld dat deze beroepsgrond faalt en heeft dienaangaande geoordeeld dat uit de stukken van het geding blijkt dat de hoorzitting op 2 december 2015 heeft plaatsgevonden, dat een verslag van de hoorzitting aan de uitspraak op bezwaar van 14 december 2015 is toegevoegd en daarvan onderdeel uitmaakt. De Rechtbank heeft voorts geoordeeld dat van de gestelde onzorgvuldigheden ten aanzien van de hoorzitting in de bezwaarfase niet is gebleken. Uit hetgeen dienaangaande door belanghebbende naar voren is gebracht, is de Rechtbank niet gebleken dat de weergave van de hoorzitting zoals gevoegd bij de uitspraak op bezwaar onjuist of onvolledig is.

In hoger beroep zijn geen feiten en omstandigheden gesteld die de hiervoor vermelde oordelen bestrijden.

Terecht heeft de Rechtbank geoordeeld dat uit artikel 7:7 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) weliswaar volgt dat van het horen een verslag wordt opgemaakt, maar de wet schrijft niet voor in welke vorm het verslag dient te worden gegoten en hoe uitgebreid het dient te zijn. Ook is er geen wettelijke verplichting het verslag aan een belanghebbende toe te zenden alvorens een beslissing op bezwaar te nemen.

Het Hof sluit zich bij vorenvermelde overweging van de Rechtbank aan en maakt die tot de zijne.

(v). Onrechtmatige overheidsdaad

Ten aanzien van de door belanghebbende gestelde onrechtmatige overheidsdaad c.q. strijd met de beginselen van behoorlijk bestuur, heeft de Rechtbank terecht als volgt geoordeeld. De vaststelling van het OZB-tarief is een zelfstandige bevoegdheid van de raad van de gemeente. De belastingrechter is in beginsel niet bevoegd om over het in de belastingverordening vastgelegde tarief te oordelen, tenzij deze tariefstelling of tariefstijging in strijd is met een hogere wettelijke regeling, of leidt tot een willekeurige of onredelijke belastingheffing die de wetgever bij het toekennen van deze bevoegdheid niet op het oog kan hebben gehad, dan wel in strijd is met enig rechtsbeginsel. De bevoegdheid van de raad van de gemeente om op grond van de Verordening OZB te heffen is gebaseerd op de artikelen 220 en verder van de Gemeentewet. In artikel 219, tweede lid, van de Gemeentewet is bepaald dat de gemeentelijke belastingen worden geheven naar in de belastingverordening te bepalen maatstaven, met dien verstande dat het bedrag van een gemeentelijke belasting niet afhankelijk mag worden gesteld van het inkomen, de winst of het vermogen. De Gemeentewet bevat geen bepalingen meer waarin de OZB-tarieven of de verhoging van die tarieven worden gemaximeerd. Belanghebbende heeft haar stelling dat het door de raad van de gemeente vastgestelde OZB-tarief in strijd is met een hogere wettelijke regeling niet onderbouwd.

Gelet op het vorenoverwoge is de Rechtbank terecht tot het oordeel gekomen dat van onredelijke of willekeurige belastingheffing geen sprake is.

(vi). Aanslag gebruikersbelasting

Ter zitting van het Hof heeft belanghebbende aangevoerd dat zij voor het jaar 2015 ten onrechte is aangeslagen als gebruiker van de onroerende zaak.

In reactie daarop heeft de Heffingsambtenaar – onweersproken – medegedeeld dat op basis van de lokale regelgeving er maar één persoon/instantie als eigenaar of gebruiker op de WOZ-beschikking kan worden vermeld, en dat als er meerdere eigenaren of gebruikers zijn de Heffingsambtenaar één van hen kan aanwijzen als belanghebbende. Aangezien in het onderhavige geval meerdere gebruikers van de onroerende zaak zijn, heeft de Heffingsambtenaar belanghebbende aangewezen als degene aan wie de aanslag gebruikersbelasting wordt opgelegd.

Gelet op vorenoverwogene stond het de Heffingsambtenaar vrij de onderhavige aanslag gebruikersbelasting aan belanghebbende op te leggen. De klacht van belanghebbende faalt derhalve.

Slotsom

Gelet op al het vorenoverwogene heeft de Heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem voor de onroerende zaak vastgestelde waarde

-per waardepeildatum 1 januari 2012 (voor het kalenderjaar 2013) van € 204.000,

-per waardepeildatum 1 januari 2013 (voor het kalenderjaar 2014) van € 196.000 en

-per waardepeildatum 1 januari 2014 (voor het kalenderjaar 2015) van € 182.000

niet te hoog zijn vastgesteld. Dit leidt tot de slotsom dat het hoger beroep ongegrond is.

Ten aanzien van het griffierecht

Er zijn geen redenen aanwezig zijn om te gelasten dat aan belanghebbende het door haar betaalde griffierecht geheel of gedeeltelijk wordt vergoed.

Ten aanzien van de proceskosten

Er zijn geen termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Awb.

5. Beslissing

Het Hof verklaart het hoger beroep ongegrond.

Aldus gedaan op 21 december 2017 door P.J.J. Vonk, voorzitter, P.A.G.M. Cools en A.J. Kromhout, in tegenwoordigheid van J.M.A. Beckers, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. Aangezien de voorzitter en de griffier zijn verhinderd, zal P.A.G.M. Cools de uitspraak ondertekenen.

Het aanwenden van een rechtsmiddel:

Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.