Hof Leeuwarden, 18-02-2004, nr. Rolnummers 9900226 en 9900383

''eind augustus 1996, naar ik meen 30 augustus, heb ik telefonisch concact opgenomen met de heer [A]. Ik was via onderzoek in het Kadaster erachter gekomen dat [eigenaaresse grond in Wiardaburen] eigenaresse was van grond in Wiardaburen, grond waarvoor mijn opdrachtgever MEGA belangstelling had. Ik traceerde [eigenaaresse grond in Wiardaburen] in een verpleegtehuis en kwam er zo ook achter dat [A] voor haar als bewindvoerder optrad. In bedoeld telefoongesprek met [A] heb ik openlijk verteld voor wie ik optrad en waarvoor mijn opdrachtgever de grond wilde gaan bestemmen. [A] toonde zich geïnteresseerd in verkoop van de grond. [A] vertelde mij dat hij niet alleen bewindvoerder was van [eigenaaresse grond in Wiardaburen], maar dat hij te zijner tijd ook de enige erfgenaam zou worden van [eigenaaresse grond in Wiardaburen]. Ook vertelde hij mij dat [eigenaaresse grond in Wiardaburen] ernstig ziek was. [A] toonde zich geïnteresseerd maar zei mij dat hij weinig verstand van dit soort zaken had en hij verwees mij daarom naar [getuige 2] die namens [eigenaaresse grond in Wiardaburen] het beheer over die gronden voerde. Deze verwijzing vond plaats zonder enig voorbehoud. Ik kende [getuige 2] omdat hij in dezelfde branche werkzaam is als ikzelf. Ik meen dat ik die zelfde avond nog telefonisch een afspraak met [getuige 2] heb gemaakt. In ieder geval heb ik uit mijn agenda kunnen afleiden dat ik op 3 september 1996 een oriënterend gesprek met [getuige 2] heb gehad op mijn kantoor in [vestigingsplaats]. In dat gesprek heb ik ook weer open kaart gespeeld. [getuige 2] wilde zich eerst gaan oriënteren. Uit het gesprek heb ik niet kunnen opmaken of [getuige 2] al contact met [A] had gehad. Vervolgens heb ik enkele malen telefonisch contact met [getuige 2] gehad. Op 19 december hebben wij elkaar getroffen. Tijdens die bijeenkomst heb ik namens MEGA een bod op de grond gedaan tegen de prijs van f 25,-- per vierkante meter. Ik heb dat bod op 20 december 1996 schriftelijk bevestigd. Vervolgens hadden wij weer enkele keren telefonisch contact. [getuige 2] liet blijken dat hij f 25,-- te weinig vond. Hij vroeg f 35,--. Op 9 januari 1997 heb ik in een gesprek met de directie van MEGA de ruimte gekregen om tot f 30,-- de meter te gaan. Ik was daar blij mee omdat ik wel aanvoelde dat [A] met f 25,-- niet akkoord zou gaan. Ik heb op 9 januari 1997 een bod van f 30,-- per vierkante meter aan [getuige 2] overgebracht. Dat gebeurde telefonisch. [getuige 2] zei mij dat hij ruggespraak moest houden met [A]. Op 11 januari 1997 heeft [getuige 2] mij telefonisch laten weten dat hij namens de familie [A] akkoord kon gaan met een prijs van f 30,-- per vierkante meter. Hij heeft dat ook per fax bevestigd. In mijn optiek waren we toen rond, omdat voordien al in grote lijnen overeenstemming was bereikt over de rest van de overeenkomst. De kwestie rond de pachter ging mij niet aan. [getuige 2] moest de pachter uitkopen en hij zou dat ook wel oplossen. Hij kende de pachter goed. Overigens zou de uitkoop van de pachter bij deze prijs ook nooit een verplichting van de koper hebben kunnen zijn omdat f 30,-- de vierkante meter op dat moment de hoogste prijs voor grond was die tot dan toe in Friesland was betaald. [getuige 2] wilde de zaak na 11 januari even laten rusten in verband met de successierechten. De grond in verpachte staat vertegenwoordigde immers een heel andere waarde, dan wanneer deze, conform hetgeen wij waren overeengekomen door MEGA zou zijn aangekocht. [getuige 2] heeft mij vervolgens op enig moment, ik vermoed begin juni 1997, gebeld en zei mij dat de zaak rond de successiebelasting was geregeld. [getuige 2] heeft aan [notariskantoor] gevraagd om het contract met de pachter op papier te zetten. Ik stond daar geheel buiten. Ik heb nimmer nagegaan of er sprake was van een volmacht of mandaat aan [getuige 2]. Ik ben er steeds vanuit gegaan dat [getuige 2] gewoon als makelaar heeft geopereerd. Het was mij bekend dat [getuige 2] een overeenkomst met MEGA had gesloten welke inhield dat zijn courtage door MEGA zou worden betaald. Ik neem aan dat het initiatief tot het sluiten van die overeenkomst van [getuige 2] is uitgegaan. Het is in deze regio heel gewoon om dergelijke overeenkomsten met de opdrachtgever van de wederpartij te sluiten. In het faxbericht van 17 juni 1997 aan [notariskantoor] heb ik medegedeeld dat de vergoeding voor [getuige 2] van MEGA zou moeten worden aangepast. Dat had te maken met het feit dat [getuige 2] zijn reeds gemaakte kosten nu vergoed wilde hebben en de courtage bij de overdracht. Mevrouw De Goede toont mij de conceptovereenkomst zoals die door [notariskantoor] met betrekking tot de uitkoop van de pachter is opgesteld. Ik heb er geen verklaring voor waarom MEGA onder die overeenkomst als partij staat vermeld. Ik wist wel dat [getuige 2] met de pachter een prijs van f 11,-- per vierkante meter had afgesproken. Hij heeft mij dat op 16 of 17 juni verteld.''

''als u zegt dat ik eind augustus 1996 door [getuige 1] ben benaderd in verband met eventuele aankoop van gronden in Wiardaburen en dat op 3 september tussen mij en [getuige 1] terzake een oriënterend gesprek heeft plaatsgevonden dan kan dat wel kloppen. Ik was op dat moment al een paar jaar beheerder van de gronden van [eigenaaresse grond in Wiardaburen] waar het in deze procedure om gaat. Ik ben als zodanig via een notaris aangesteld. Of ik op 3 september 1996 al contact had gehad met [A] weet ik niet meer. Ik weet wel dat ik na 3 september 1996 regelmatig telefonisch contact met [A] heb gehad. Ik heb hem gezegd dat we eruit moesten halen wat erin zat. Ik wist dat [A] ook contact had met notaris [getuige 4] de notaris van [eigenaaresse grond in Wiardaburen]. Ik heb steeds alles wat tussen mij en [getuige 1] werd besproken teruggekoppeld naar [A]. Ik heb ook duidelijk steeds aan [getuige 1] laten weten dat alles onder voorbehoud van toestemming van [A] geschiede. [A] heeft ook regelmatig zelf telefonisch contact met mij opgenomen. Als ik [A] belde en ik kreeg zijn vrouw aan de lijn dan werd ik altijd doorverbonden met meneer [A]. Ik kende [getuige 1] maar had bij mijn weten niet eerder zaken met hem gedaan. Ik kan mij herinneren dat er zijdens [getuige 1] een bod is gedaan van waarschijnlijk f 25,-- per vierkante meter. Ik heb direct te kennen gegeven dat ik met dat bod niet bij de familie [A] aan hoefde te komen. Na overleg met MEGA kwam [getuige 1] vervolgens met een bod van f 30,-- per vierkante meter. Terzijde merk ik hier op dat het in de onderhandelingen bij [getuige 1] net zo was als bij mij, hij kon niets zonder MEGA en ik kon niets zonder [A]. Naar aanleiding van het bod van f 30,-- heb ik aan [getuige 1] laten weten dat ik daarmee wel naar de familie [A] durfde te gaan. Ik heb dat bod met [A] besproken en hij heeft mij enige tijd later en naar ik aanneem na overleg met [getuige 4], laten weten dat het akkoord was. Op dat moment waren [getuige 1] en ik ook al in grote lijnen eens over wat er verder in het contract zou moeten komen te staan. Het contract zou echter door de juristen van MEGA worden opgesteld en moest nog wel door [A] in overleg met [getuige 4] worden goedgekeurd. Ik had voordat ik met die f 30,-- akkoord ging ook al een mondeling akkoord gesloten met de pachter van de gronden. De pachter zou f 11,-- de vierkante meter krijgen. [A] was ook daarmee akkoord. In mijn optiek was derhalve de overeenkomst rond toen we het eens waren over de prijs. Het contract moest echter natuurlijk wel worden opgesteld en goedgekeurd. In verband met de problematiek rond de successierechten heb ik via MEGA voor [A] een afspraak kunnen maken bij accountantskantoor [accountantskantoor]. Ik heb [A] wel geadviseerd de zaken met de belasting af te ronden alvorens de overeenkomst met MEGA te sluiten. Ik had met MEGA geregeld dat zij mijn courtage zouden betalen. Dat is in onze branche volstrekt te doen gebruikelijk. De opdracht die ik van [A] heb gekregen is door mij nooit schriftelijk aan hem bevestigd. Ik had geen volmacht en heb dus gewoon als makelaar geopereerd. De rol van [getuige 4] omschrijf ik als volgt. De familie [A] had alleen mij en daarom vond ik het wel fijn dat zij bij wijze van een soort second opinion op [getuige 4] konden terugvallen. Ik heb [A] ook aangeraden het definitieve contract door [getuige 4] te laten bestuderen. Ik heb daar minder verstand van. De mondelinge overeenkomst die ik met de pachter heb gesloten is waarschijnlijk niet schriftelijk vastgelegd. Ik beheer de betreffende boerderij met de daarbij behorende gronden voor de familie [A] nog steeds. Mijn contacten met de familie zijn nog steeds goed. Ik heb geen conflict met MEGA en ben ook niet met MEGA in een procedure verwikkeld. In de brief die zich als productie 1 bij de conclusie van dupliek in eerste aanleg bevindt, schrijf ik dat ik de opstelling van MEGA bijzonder vervelend vind. Ik kan nu niet meer goed aangeven wat ik daarmee heb bedoeld. Ik heb van Mega nog geen dubbeltje ontvangen. Mr Visser toont mij de fax met bijlage welke als productie 9 bij de conclusie van repliek in eerste aanleg is gevoegd. Ik kan mij de inhoud van bedoeld gesprek niet meer precies herinneren, maar er staan in de fax met bijlagen geen dingen die mij vreemd voorkomen. De punten die in die bijlage zijn genoemd met betrekking tot het definitieve contract heb ik niet van tevoren met [A] kunnen doorspreken omdat ze staande die vergadering zijn besproken. Ze zouden in het conceptcontract worden vastgelegd en dus altijd nog weer ter goedkeuring van [A] worden voorgelegd. De brief van 18 juli 1997 (productie 11) bij conclusie van repliek in eerste aanleg bevat een aantal punten naar waarvan ik aanneem dat ik ze eerst met [A] heb besproken, ik weet dat echter niet meer zeker.''

''Ik werk al negen jaar bij Mega en was in de onderhavige zaak samen met [directeur van Mega], directeur van Mega, de contactpersoon voor makelaar [getuige 1]. Ik heb [getuige 2] zelf één keer ontmoet en wel op 16 juni 1997. [getuige 1] was daarbij aanwezig. Hetgeen daar is afgesproken is neergelegd in de brief met bijlagen van 17 juni 1997 (productie 9 bij conclusie van repliek in het dossier no. 841/97). Er is nadrukkelijk ook over de pachtersvergoeding gesproken. [getuige 2] vertelde dat er hfl. 11,-- per m2 zou worden betaald en dat de pachter daarmee akkoord was. [getuige 2] heeft tijdens bedoelde bespreking geen voorbehouden gemaakt. Ik had dan ook het gevoel dat na die bespreking alles in kannen en kruiken was.''

''ik ben tot 1 september 1998 in dienst geweest bij notariskantoor [notariskantoor] in [vestigingsplaats] als notarisklerk. Mega was een vaste relatie van ons kantoor. Ik ga ervan uit dat ik bij de onderhavige zaak betrokken ben geraakt via makelaar [getuige 1]. Bij de achterliggende onderhandelingen ben ik nooit betrokken geweest. Ik kreeg de benodigde gegevens van [getuige 1] en heb deze in de concept-akten verwerkt. Daarnaast is er van onze kant wat recherchewerk gedaan in de kadasters. Bij het opstellen van de eerste concept-overeenkomst deed zich het probleem voor dat niet [A], maar [eigenaaresse grond in Wiardaburen] de werkelijke eigenaar was van de grond in kwestie. Ik heb toen op verzoek van [getuige 1] contact opgenomen met notaris [getuige 4] in [woonplaats] en ik heb deze kwestie met hem besproken. Het resultaat van ons overleg was dat zowel [huidige eigenaresse van de grond in Wiardaburen] als [A] als verkopende partij zijn opgenomen en dat de overeenkomst wordt gesloten onder de ontbindende voorwaarde dat de kantonrechter de bewindvoerder zou machtigen om tot verkoop over te gaan. Die bewindvoering op zich moest ook nog geregeld worden. Ik heb [getuige 4] vervolgens de concept-akte toegezonden. Ik denk dat dit is gebeurd op verzoek van makelaar [getuige 1]. Omdat het probleem zich kort daarna heeft opgelost door het overlijden van [eigenaaresse grond in Wiardaburen] heb ik met [getuige 4] verder geen contact gehad en ik heb hem ook niets meer toegestuurd. Ik heb wel een paar keer contact met [getuige 2] gehad, dat betrof een aantal aanvullende voorwaarden, welke in de concept-overeenkomst moesten worden verwerkt. Ik heb de diverse concept-akten steeds aan [getuige 2] gestuurd. Alleen de laatste concept-akte is rechtstreeks naar [A] gestuurd met het verzoek deze te ondertekenen. Ik heb daarop een reactie van [A] gekregen met het verzoek de kwestie voorlopig aan te houden en met de mededeling dat hij nog niet wenste te ondertekenen. Van een probleem met betrekking tot de successiebelasting was ik niet echt op de hoogte. Dat was ook de verantwoordelijkheid van [getuige 4]. De concept-overeenkomst met betrekking tot de kwestie ten aanzien van de pachter (produktie 2 bij de conclusie van antwoord in 841/97) is door mij opgesteld. Ik weet niet goed waarom Mega daarbij als derde partij is opgevoerd, maar ik kan mij voorstellen dat dat te maken heeft met het gegeven dat in die akte ook staat dat de pachter afstand doet van zijn recht op eerste koop. Het is nuttig dat Mega dat weet. Ik ben met u eens dat het opvoeren van Mega als partij in deze overeenkomst niet echt nodig was. De personalia van [A] zijn mij waarschijnlijk aangeleverd door [getuige 1]. Ik wordt geconfronteerd met de brief van 14 juli 1997, welke door mij is gestuurd aan de heer [getuige 2]. De brief bevindt zich als produktie 1 bij de conclusie van eis in eerste aanleg. In de 1e alinea van deze brief spreek ik van een ''daarbij behorende overeenkomst tussen de familie [A] en Mega Vastgoed B.V. " Ik weet niet meer waar ik daarbij op heb gedoeld. In art. 1 van de diverse concept-akten wordt gesproken over de collegiale samenwerking met [getuige 4]. Die clausule heeft niets te maken met goedkeuring of iets dergelijks, maar impliceert louter dat [getuige 4] op de hoogte werd gehouden en dat collegiaal met hem zou worden afgerekend. Hoe die afspraak over collegiale samenwerking tot stand is gekomen, kan ik mij niet herinneren. Ik heb mij met de achterliggende onderhandelingen nooit bemoeid. Ik heb alleen de gegevens in de diverse concept-akten verwerkt die mij door [getuige 1] en [getuige 2] zijn aangereikt."

Het hof stelt allereerst vast dat uit de verklaringen van de getuigen - in onderling verband en samenhang bezien tegen de achtergrond van de vaststaande feiten - in ieder geval is komen vast te staan dat kort voor het overlijden van [eigenaaresse grond in Wiardaburen] (op 28 januari 1997) een concept-koopovereenkomst op verzoek van Mega door [getuige 5] is gezonden aan notaris [getuige 4]. Uit het bij conclusie van repliek in eerste aanleg als productie 3 overgelegde faxbericht d.d. 11 januari 1997 van [getuige 2] aan [getuige 1] en uit hetgeen [getuige 2] dienaangaande als getuige heeft verklaard, blijkt genoegzaam dat [getuige 2] de voor die concept-overeenkomst benodigde gegevens aan [getuige 1] heeft verstrekt.

Mega heeft zich steeds (zie o.a. de conclusie van repliek in eerste aanleg onder 12) op het standpunt gesteld dat een eerste concept-koopakte op 15 januari 1997 aan alle betrokkenen is verzonden en dat het feit dat de eigendom nog berustte bij [eigenaaresse grond in Wiardaburen] heeft geleid tot opname in die akte van een ontbindende voorwaarde, welke als volgt luidt:

Mega heeft voorts gesteld dat nader overleg met notaris [getuige 4] heeft geleid tot aanpassing van die concept-koopakte, in die zin dat de hiervoor bedoelde ontbindende voorwaarde is gewijzigd als volgt:

Die aangepaste versie van de concept-koopakte, waarin [A] onder 1a als verkoper staat vermeld en zijn echtgenote, [B], als verkoper sub b, is vervolgens, aldus nog steeds Mega, op 22 januari 1997 aan alle betrokkenen verzonden.

Mede op basis van hetgeen de getuigen dienaangaande hebben verklaard, kan thans worden vastgesteld dat de akte waarover notaris [getuige 4] in het bijzonder spreekt ("Mijn verrassing werd groter toen er de week daarop een concept-overeenkomst naar mij werd toegezonden, waarin Mega en [A] als partijen stonden genoemd en waarin als ontbindende voorwaarde stond opgenomen het geval dat er geen bewind voor [eigenaaresse grond in Wiardaburen] zou worden ingesteld.....Nog diezelfde week overleed [eigenaaresse grond in Wiardaburen].") enkel de akte van 22 januari 1997 kan betreffen, welke akte door Mega bij conclusie van repliek in eerste aanleg als productie 5 is overgelegd.

In bedoelde akte is - overigens net als in de daaraan voorafgaande akte van 15 januari 1997 - een koopprijs van hfl 30,-- per m2 opgenomen.

Dat [A] met de inhoud van die concept-koopovereenkomst bekend moet zijn geweest, kan worden afgeleid uit hetgeen notaris [getuige 4] dienaangaande als getuige heeft verklaard. Nu [A c.s.] van die verklaring geen afstand hebben genomen, kan zulks thans als vaststaand worden aangenomen. Onder verwijzing naar hetgeen dienaangaande onder overweging 10 van het tussenarrest van 21 augustus 2002 is overwogen, stelt het hof vast dat het verweer van [A c.s.] bij dupliek in eerste aanleg en herhaald bij memorie na enquête onder 11, derhalve in zoverre is weerlegd.

De derde koopakte waarvan Mega melding maakt in haar stellingen, betreft de akte welke op 11 februari 1997 beweerdelijk aan alle betrokkenen is verzonden. Deze akte (productie 7 bij conclusie van repliek in eerste aanleg) behelst slechts wijzigingen in de tekst, verband houdende met het overlijden van [eigenaaresse grond in Wiardaburen]. De laatste concept-koopakte, welke - zoals tussen partijen vaststaat - bij brief d.d. 18 juli 1997 (productie 3 bij de conclusie van antwoord) rechtstreeks door [getuige 5] aan [A c.s.] is toegezonden, bevat ten opzichte van het concept van 11 februari 1997 enkele (geringe) aanpassingen, gebaseerd op de afspraken welke op 16 juni 1997 werden gemaakt tijdens een bespreking tussen [getuige 3], [getuige 2] en [getuige 1], als neergelegd in de brief van [getuige 1] aan [getuige 5] d.d. 17 juni 1997 (productie 9 bij conclusie van repliek in eerste aanleg). Deze aanpassingen betreffen de oppervlakte van de te verkopen onroerende zaak (was 6.00 ha, wordt 7.39.30 ha), het voornemen van de koper m.b.t. de grond (artikel 4 onder b van laatstbedoelde concept-koopovereenkomst), een extra ontbindende voorwaarde (art. 18 lid 2 van deze overeenkomst) en een indexatieclausule (art. 20 lid 5 van bedoelde overeenkomst). Beide laatste aanvullingen strekken duidelijk ten faveure van [A c.s.]

Dat [A c.s.] op voorhand hebben ingestemd met deze wijzigingen is gesteld noch gebleken. [A c.s.] hebben echter wel op de hen bij brief van 18 juli 1997 toegezonden concept-akte gereageerd, namelijk bij brief van 9 augustus 1997 (productie 4 bij de conclusie van antwoord in eerste aanleg). Uit deze brief kan echter niet worden opgemaakt dat [A c.s.] problemen hadden met de aanpassingen op basis van de hiervoor bedoelde bespreking d.d. 16 juni 1997.

Uit een en ander volgt dat [A] in ieder geval vanaf eind januari 1997 op de hoogte was van het (voorlopig) resultaat van de onderhandelingen tussen [getuige 2] en [getuige 1]. Als [A c.s.] het niet eens waren geweest met de essentialia (waaronder de prijs van hfl 30,-- per m2), van de concept- koopovereenkomst welke is verzonden op 22 januari 1997, had het toch op zijn minst voor de hand gelegen dat [A c.s.] [getuige 2] dienaangaande hadden teruggefloten. Dat zulks is geschied is gesteld noch gebleken en komt het hof ook niet waarschijnlijk voor, nu immers de concept-koopakte welke is verzonden op 18 juli 1997 - afgezien van de nader op 16 juni 1997 besproken punten - niet afwijkt van de overeenkomst uit januari 1997, welke [A] met [getuige 4] heeft besproken.

Terzijde tekent het hof hierbij aan dat uit hetgeen de getuige [getuige 4] heeft verklaard - en ook op dit punt hebben [A c.s.] geen afstand van die verklaring genomen - veeleer blijkt dat [A] in januari 1997 aanvankelijk haast had om de transactie ten spoedigste af te ronden in verband met een eventueel voorkeursrecht van de gemeente en dat die haast kort daarop is getemperd door het overlijden van [eigenaaresse grond in Wiardaburen], nu immers - zoals valt af te leiden uit hetgeen [getuige 4] dienaangaande heeft verklaard - eventuele onderhandelingen over de grondtransactie ten tijde van het overlijden van [eigenaaresse grond in Wiardaburen], grote fiscale consequenties met zich zouden brengen. Ook hieruit blijkt dat de betrokkenheid van [A c.s.] bij de onderhandelingen veel groter is geweest dan [A c.s.] in deze procedure willen doen voorkomen.

Op grond van het vorenoverwogene is het hof van oordeel dat is komen vast te staan dat partijen overeenstemming hebben bereikt over de grondtransactie, een en ander als neergelegd in de op 18 juli 1997 aan [A c.s.] gezonden concept-overeenkomst. Het gegeven dat niet is komen vast te staan dat [A c.s.] met de pachter tot overeenstemming zijn gekomen, alsmede de mogelijke problemen met de fiscus doen aan het vorenstaande niet af, nu een en ander Mega niet direct aangaat en terzake in de hiervoor bedoelde concept-koopovereenkomsten (verzonden op 22 januari 1997, respectievelijk op 18 juli 1997) geen voorbehoud is gemaakt

Slotsom

Mega is geslaagd in het haar opgedragen bewijs en haar primaire vordering komt alsnog voor toewijzing in aanmerking. [A c.s.] zullen, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, zowel in eerste aanleg, als in hoger beroep. De kosten in hoger beroep welke verband houden met de proceshandelingen na het tussenarrest van 8 augustus 2001 (4 pt) zullen over beide zaken worden verdeeld, zodat in beide zaken 3 punten tarief II in rekening zal worden gebracht.