Rb. Gelderland, 23-12-2019, nr. AWB - 18 , 2134 tm 18, 2136

Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [plaats] , per waardepeildata 1 januari 2014, 1 januari 2015 en 1 januari 2016 voor de kalenderjaren 2015, 2016 en 2017 vastgesteld op respectievelijk € 6.113.000, € 19.072.000 en € 24.112.000. In de desbetreffende geschriften zijn ook de aanslagen onroerende-zaakbelasting gebruiker bekend gemaakt.

Verweerder heeft bij uitspraken op bezwaar van 7 maart 2018 de waarden en de daarop gebaseerde aanslagen gehandhaafd.

Eiseres heeft daartegen bij brief van 18 april 2018, ontvangen door de rechtbank op 19 april 2018, beroep ingesteld.

Verweerder heeft de op de zaken betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend.

Eiseres heeft daarop bij brief van 8 november 2018 een nadere reactie gegeven.

Het eerste onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 21 november 2018.

Dit onderzoek is geschorst om partijen de gelegenheid te geven elkaar meer inzicht te geven in een aantal relevante feiten en om elkaar inzicht te verschaffen in de op grond daarvan berekende waarden van de onroerende zaak. De rechtbank heeft partijen daarbij uitgenodigd tevens de mogelijkheid van een compromis te beproeven.

Vervolgens hebben partijen stukken gewisseld en zijn zij een aantal malen met elkaar in overleg geweest. Daarbij zijn door verweerder nog stukken naar de rechtbank gestuurd op 21 december 2018, 13 maart 2019, 2 april 2019 en 22 oktober 2019. Door eiseres zijn stukken naar de rechtbank gestuurd op 29 januari 2019, 1 april 2019 en 29 oktober 2019. Deze stukken zijn telkens in afschrift verstrekt aan de wederpartij.

Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaats gevonden op 11 november 2019.

Op beide zittingen is namens eiseres verschenen haar gemachtigde en zijn namens verweerder verschenen [persoon B] en [persoon C] , taxateur.

Feiten

1. Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak. De aandeelhouder van eiseres, [persoon D] B.V., is eigenaar van de onroerende zaak. In de onroerende zaak exploiteert eiseres een hotel (hierna: het hotel).

2. Het hotel is gebouwd in 1982 en is gelegen aan de [AXX] . In 2015 is het hotel gerenoveerd en uitgebreid van 4 naar 17 verdiepingen. Het hotel heeft een vloeroppervlakte van 19.620 m2, waarvan 6.138 m2 oudbouw en 13.482 m2 nieuwbouw. De grondoppervlakte bedraagt 28.678 m2. Na de nieuwbouw zijn bij het hotel 450 parkeerplaatsen gerealiseerd. Daarnaast zijn bij de nieuwbouw een tankstation, een autowasstraat, een fitnessgelegenheid en een casino gerealiseerd. Deze zijn voor de WOZ afzonderlijk gewaardeerd.

Geschil

3. In geschil is de waarde van het hotel op de waardepeildata. Meer specifiek is in geschil of het hotel moet worden gewaardeerd volgens de huurwaardekapitalisatiemethode (hierna: HWK-methode) en de gecorrigeerde vervangingswaardemethode (hierna: GVW-methode) of volgens de discounted cash-flow methode (hierna: DCF-methode).

4. Eiseres is van mening dat het hotel dient te worden gewaardeerd volgens de DCF-methode uit de Taxatiewijzer van de Vereniging Nederlandse Gemeenten voor hotels (hierna: Taxatiewijzer). Daartoe heeft zij aangevoerd dat niet de investeringen leidend zijn voor de waardering, maar het resultaat daarvan. In dat verband heeft eiseres opgemerkt dat een potentiële koper niet de investeringen in de Van der Valk-formule zou willen overnemen. Volgens eiseres leidt de DCF-methode tot een betere waardering, omdat die meer is toegespitst op verschillende hoteltypen en locaties. Ook zou verweerder de fundering van de nieuwbouw volledig in de waardering hebben betrokken, terwijl die ook betrekking heeft op het tankstation, de autowasstraat, de fitnessgelegenheid en het casino. Op basis van de gegevens van verweerder concludeert eiseres dat het hotel op de waardepeildata dient te worden gewaardeerd op achtereenvolgens € 3.300.000, € 7.250.000 en € 12.000.000.

5. Verweerder is van mening dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft verweerder taxatierapporten overgelegd, opgemaakt op 1 juni 2018 door [persoon C] , WOZ-taxateur. In deze taxatierapporten is het hotel op de waardepeildata gewaardeerd op € 7.744.000, € 19.506.000 en € 25.313.000.

Beoordeling van het geschil

6. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend (artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ). Deze waarde wordt voor niet-woningen bepaald door middel van de HWK-methode, door middel van een vergelijking met referentieobjecten of door middel van de DCF-methode (artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ en artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (URIW)). In afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde voor niet-woningen bepaald volgens de GVW-methode, indien dat tot een hogere waarde leidt (artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ). Eveneens in afwijking in zoverre van het tweede lid wordt de waarde van een gebouwd eigendom in aanbouw bepaald volgens de GVW-methode bedoeld in het derde lid (artikel 17, vierde lid, van de Wet WOZ). Bij de berekening van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ, voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken wordt een zodanige factor voor functionele veroudering toegepast dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van die onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak (artikel 4, vierde lid van de URIW).

7. De bewijslast voor de juistheid van de vastgestelde waarden rust op verweerder. Dit houdt in dat verweerder aannemelijk dient te maken, rekening houdend met wat eiseres daartegenover heeft aangevoerd, dat hij de waarden niet te hoog heeft vastgesteld.

8. Bij de waardebepaling in de taxatierapporten heeft verweerder gebruik gemaakt van de richtlijnen uit de Taxatiewijzer. Ook eiseres baseert zich daarop. Ter zitting is duidelijk geworden dat, als verweerder het in dat kader over de HWK-methode heeft en eiseres over de DCF-methode, zij beide doelen op dezelfde methodiek uit de richtlijnen, maar met toepassing van andere variabelen. De rechtbank zal zich in deze uitspraak eveneens baseren op de richtlijnen uit de Taxatiewijzer.

Waardepeildatum 1 januari 2014 (belastingjaar 2015)

9. De waarde in het taxatierapport voor het jaar 2015 van € 7.744.000 heeft verweerder berekend op basis van de HWK-methode uit de Taxatiewijzer. Deze methode heeft verweerder toegepast, omdat sprake was van een bestaand hotel. Hierbij is middels een rekenmodel de huurwaarde bepaald aan de hand van een eveneens modelmatig berekende omzet. Deze huurwaarde is vervolgens gekapitaliseerd.

10. De enige variabelen die volgens verweerder in het model zijn ingevoerd, zijn 80 kamers met een kamerprijs van € 75 per nacht en een bezettingsgraad van 75%. Het model heeft op basis daarvan een totale omzet berekend, dat wil zeggen overnachtingenomzet, restaurantomzet, verhuur van zalen en overige omzet, van € 2.881.579. De bijbehorende modelmatig berekende huurwaarde bedraagt € 576.316 (20% van de omzet). Deze huurwaarde wordt gekapitaliseerd met een factor 12,5. Na een aantal eveneens modelmatige verminderingen resteert een waarde van € 6.444.503. Deze waarde is vermeerderd met een waarde voor extra grond van € 1.300.000 (13.000 m2 × € 100) en leidt tot een totale getaxeerde waarde van (afgerond) € 7.744.000. Deze extra grond is later gebruikt voor de nieuwbouw en de parkeerplaatsen.

11. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de beschikte waarde met deze taxatie niet aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank baseert dat oordeel op de toelichtende tekst in de Taxatiewijzer (onderdeel 1.5 Methodiek). Een huurwaarde van 20% van de totale omzet is dan te hoog. Een dergelijk percentage zou kunnen gelden als de omzet alleen uit overnachtingen zou bestaan, maar voor alle andere omzetcategorieën hanteert de Taxatiewijzer lagere percentages. Uit dezelfde toelichtende tekst leidt de rechtbank af dat ook een kapitalisatiefactor van 12,5 voor dit hotel te hoog is, aangezien het hotel buiten de grote steden ligt. Verweerder heeft de door hem gehanteerde hogere huurwaarde en kapitalisatiefactor niet onderbouwd, anders dan door te stellen dat deze rechtstreeks uit het rekenmodel voortvloeien. Gelet op de toelichtende tekst is deze onderbouwing onvoldoende.

12. Eiseres staat een waarde van € 3.300.000 voor. Ook deze waarde acht de rechtbank niet aannemelijk. Eiseres betoogt dat uitgegaan moet worden van de gerealiseerde omzet in plaats van een modelmatig berekende omzet, maar de omzetcijfers die zij overlegt over de jaren 2013, 2014 en 2015 van € 2.980.534, € 2.989.673 en € 4.544.821 zijn hoger dan de door verweerder modelmatig berekende omzet. Deze stelling helpt haar dus niet. Verder verwijst eiseres naar een aantal ingebrachte transacties van volgens haar vergelijkbare hotelpanden. Hieruit volgt volgens eiseres een gemiddelde transactieprijs per kamer van € 29.000, terwijl de transactieprijs per kamer op basis van de door verweerder beschikte waarde op meer dan het dubbele uitkomt. Verweerder betwist dat de door eiseres ingebrachte transacties vergelijkbaar zijn en wijst erop dat deze (deels) in verhuurde staat zijn. Het object aan de Burgemeester Burgerslaan 50 te ‘s-Hertogenbosch is volgens verweerder bovendien in een veel slechtere staat verkocht. Tegenover deze betwisting heeft eiseres de vergelijkbaarheid niet nader onderbouwd. De rechtbank gaat hier daarom aan voorbij.

13. Nu geen van beide partijen de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt zal de rechtbank de waarde op waardepeildatum 1 januari 2014 in goede justitie vaststellen op € 5.000.000. De rechtbank heeft daarbij de berekening van verweerder als uitgangspunt genomen, maar gaat uit van een lagere normhuur en een lagere kapitalisatiefactor.

14. Gelet op het voorgaande zal het beroep voor het jaar 2015 (zaaknummer 18/2134) gegrond verklaard worden.

Waardepeildata 1 januari 2015 en 2016 (belastingjaren 2016 en 2017)

15. De waarden in de taxatierapporten voor de jaren 2016 en 2017 van € 19.506.000 en € 25.313.000 zijn berekend op basis van de GVW-methode. Deze methode heeft de taxateur toegepast, omdat sprake was van hoofdzakelijk nieuwbouw. De Taxatiewijzer adviseert de GVW-methode bij nieuwbouw, omdat pas na ongeveer drie jaar een volwassen exploitatie wordt bereikt en daarom pas dan de omzetcijfers voldoende maatgevend zijn.

16. De waarde is tot stand gekomen door uit te gaan van een vervangingswaarde van € 1.462 per m2. Deze waarde is door de taxateur bepaald door een gemiddelde te nemen van de bouwkosten van een studentenhotel in Eindhoven en Hotel Van der Valk in Hoorn. De bouwkosten bedroegen voor het hotel in Eindhoven € 20.300.000 bij een oppervlakte van 15.655 m² en voor het hotel in Hoorn € 26.200.000 bij een oppervlakte van 16.117 m². Voor de (gerenoveerde) oudbouw is uitgegaan van een lagere vervangingswaarde van € 1.096 (75% van € 1.496) in verband met het verschil in bouwjaar en bouwwijze tussen de nieuwbouw en de oudbouw. Van de delen van de oudbouw die leeg staan in de betreffende jaren is alleen de ruwbouw nog in de waardering meegenomen, waarbij een afschrijving is gehanteerd van 25%. Voorts is rekening gehouden met correcties voor technische en functionele veroudering.

17. Op waardepeildatum 1 januari 2015 (toestandsdatum 1 januari 2016) leidt dit tot een getaxeerde waarde van € 19.506.324. Daarbij is de taxateur ervan uitgegaan dat de nieuwbouw voor 75% gereed was en dat de oudbouw voor 50% was gerenoveerd.

18. Op waardepeildatum 1 januari 2016 (toestandsdatum 1 januari 2017) leidt dit tot een getaxeerde waarde van € 25.313.250. Daarbij is de taxateur ervan uitgegaan dat de nieuwbouw volledig gereed was en dat de oudbouw voor 75% was gerenoveerd.

19. Eiseres is ook voor deze jaren van mening dat waardering moet plaatsvinden op basis van de richtlijnen uit de Taxatiewijzer en bepleit waarden van € 7.250.000 per waardepeildatum 1 januari 2015 en € 12.000.000 per waardepeildatum 1 januari 2016.

20. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de beschikte waarden voor de belastingjaren 2016 en 2017 aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de Wet WOZ de door de taxateur gehanteerde GVW-methode voorschrijft bij objecten in aanbouw. Ook de Taxatiewijzer, waarnaar beide partijen verwijzen, adviseert de GVW-methode, ook als het hotel niet meer in aanbouw zou zijn, omdat het rekenmodel uitgaat van hotels die een zekere mate van volwassen exploitatie hebben bereikt, hetgeen de eerste jaren na het gereed komen van de bouw en de renovatie nog niet het geval is.

21. Voor een lagere waardering op basis van de door eiseres naderhand ingediende omzetcijfers over 2017 (€ 7.723.930) is naar het oordeel van de rechtbank geen ruimte nu 2017 het eerste volledige jaar is dat de nieuwbouw gereed was en de renovatie van de oudbouw pas in 2017 is voltooid. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat de door de taxateur van verweerder gehanteerde cijfers voor de berekening volgens de GVW-methode en de gehanteerde gereedheidspercentages onvoldoende gemotiveerd door eiseres zijn betwist. Eiseres heeft weliswaar aangevoerd dat zij een vervangingswaarde op basis van een gemiddelde tussen de bouwkosten van een studentenhotel in Eindhoven en een Van der Valkhotel in Hoorn te hoog vindt, maar zij heeft dit niet nader onderbouwd. Ook de totale investering die in het hotel is gedaan geeft geen aanleiding voor de conclusie dat de taxateur door van dit gemiddelde uit te gaan van een verkeerde veronderstelling is uitgegaan. Deze totale investering bedraagt tenminste (afgerond) € 17.480.000 exclusief alles wat als inventaris, bestaande oudbouw, apart afgebakende objecten en grond kan worden aangemerkt. Eiseres heeft ter zitting nog gesteld dat de oudbouw voor deze jaren op nihil zou moeten worden gewaardeerd, maar de rechtbank is van oordeel dat dit niet mogelijk is, alleen al omdat naast de nieuwbouw ook de oudbouw in exploitatie is en wel degelijk een waarde vertegenwoordigt. Tenslotte heeft eiseres aangevoerd dat de waarde volgens de GVW-methode in geen geval hoger kan zijn dan de bedrijfswaarde. Eiseres heeft echter niet vermeld hoe hoog de bedrijfswaarde dan zou moeten zijn. De rechtbank is van oordeel dat, nu in het belastingjaar 2016 de nieuwbouw en de renovatie, respectievelijk in het belastingjaar 2017 de renovatie nog niet geheel gereed waren en er nog geen volwassen exploitatie is bereikt, er geen aanleiding is om de waardering volgens de GVW-methode neerwaarts bij te stellen vanwege een vooralsnog slechts verondersteld lagere bedrijfswaarde. Eiseres verwijst ook hier naar een aantal door haar ingebrachte transacties van volgens haar vergelijkbare hotelpanden, vergelijk overweging 13 hiervoor. De rechtbank gaat ook nu, om dezelfde redenen, hieraan voorbij.

22. Op grond van het voorgaande zullen de beroepen voor de jaren 2016 en 2017 (zaaknummers 18/2135 en 18/2136) ongegrond worden verklaard.

23. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiseres in verband met de behandeling van het beroep in de zaak met nummer 18/2134 redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 1.280 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting en 0,5 punt voor het verschijnen op de tweede zitting met een waarde per punt van € 512 en een wegingsfactor 1). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken.

De rechtbank:

- verklaart het beroep in zaaknummer 18/2134 gegrond;

- vernietigt de betreffende uitspraak op bezwaar;

- vermindert de WOZ-waarde met waardepeildatum 1 januari 2014 tot € 5.000.000;

- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelasting 2015 dienovereenkomstig;

- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- verklaart de beroepen met de zaaknummers 18/2135 en 18/2136 ongegrond;

- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres ten bedrage van € 1.280;

- gelast dat verweerder het door eiseres betaalde griffierecht van € 338 vergoedt.