Rb. Middelburg, 23-05-2007, nr. 55071 HA ZA 06-545

[GEDAAGDEN] als kopers, en [EISERS] als verkopers, hebben op 15 augustus 2006 een koopovereenkomst gesloten ter zake een registergoed gelegen aan [adres], te Wilhelminadorp, gemeente Goes voor een koopsom van € 415.000,--.

In voormelde koopovereenkomst is onder meer het volgende opgenomen:

“Artikel 4 Waarborgsom/bankgarantie

Tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen is de koper verplicht uiterlijk op 7 september 2006 bij de notaris als waarborgsom een bedrag te storten van 41.500,-- .

Artikel 13 Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete

(…)

Indien één der partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld,

gedurende 8 dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen, daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom (…), is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen:

(…) b. of de overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van tien procent van de koopprijs.

Artikel 14 Ontbindende voorwaarden

Deze overeenkomst zal, mits met inachtneming van het navolgende ontbonden (kunnen)

worden als koper niet voor 28 augustus 2006 een toezegging heeft gekregen voor het aangaan van een of meer geldleningen ter financiering van het bij deze gekochte tot een totale hoofdsom van ten minste € 415.000,-- (…). Koper zal ter verkrijging van de financiering al het hem mogelijke verrichten en kan op deze ontbindende voorwaarde alleen een beroep doen door aan de notaris ten minste twee schriftelijke afwijzingen over te leggen”.

Op 21 augustus 2006 nemen [GEDAAGDEN] telefonisch contact op met [DE MAKELAAR], de

makelaar van [EISERS] (verder: [DE MAKELAAR]), om door te geven dat de Rabobank niet bereid is de woning te financieren. [DE MAKELAAR] heeft [EISERS] hierbij op artikel 14 van de koopovereenkomst gewezen.

[EISERS] vorderen dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [GEDAAGDEN] zal veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [EISERS] te voldoen een bedrag van € 41.500,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 oktober 2006 tot aan de dag der algehele voldoening en in de kosten van de procedure.

Ter onderbouwing van hun vordering voeren [EISERS] onder meer aan dat [GEDAAGDEN] met het achterwege laten van het betalen van de waarborgsom hun verplichtingen uit de koopovereenkomst niet zijn nagekomen. Vanwege de hieruit voortvloeiende ontbinding van de overeenkomst zijn [GEDAAGDEN] ingevolge artikel 13 van de overeenkomst verplicht een boete van € 41.500,-- aan [EISERS] te betalen.

[EISERS] verklaren ter comparitie dat de wijziging in artikel 14 van de koopovereenkomst dat de termijn van het financieringsvoorbehoud tot 28 augustus 2006 gold, met instemming van beide partijen is aangebracht en geparafeerd door hen in aanwezigheid van [DE MAKELAAR]. Deze korte termijn werd overeengekomen omdat [GEDAAGDEN] de woning meteen wilden kopen en er meerdere gegadigden waren. Op 21 augustus 2006 hoorden [EISERS] van [DE MAKELAAR] dat de Rabobank niet kon voorzien in de financiering van [GEDAAGDEN] Ook hebben [GEDAAGDEN] via [DE MAKELAAR] nog een andere bank benaderd voor financiering, maar hebben zij hun verzoek ingetrokken voordat deze bank tot een beoordeling is gekomen.

[EISERS] stellen voorts dat [GEDAAGDEN] door [DE MAKELAAR] zijn gewezen op de formele bepalingen van artikel 14 waaronder dat de stukken van de financiering bij de notaris dienden te worden overhandigd. Ter onderbouwing van het voorgaande leggen zij een verklaring van [DE MAKELAAR] over. De bevestiging van de Rabobank, zo stellen [EISERS], hebben [GEDAAGDEN] pas op 9 oktober 2006 bij de notaris overhandigd. Met het te laat overleggen van één in plaats van twee afwijzingen hebben [GEDAAGDEN] niet voldaan aan de vereisten van artikel 14 van de koopovereenkomst zodat hen hierdoor geen beroep op het financieringsvoorbehoud toekomt.

[EISERS] stellen dat de boete niet gematigd dient te worden. De geleden schade is onder meer gelegen in de dubbele woonlasten die zij dragen omdat het huis nog niet verkocht is. Per 1 februari 2007 zou [EISER SUB 2] namelijk in een nieuw huis gaan wonen. Ook is de koopprijs van de woning, met het verstrijken van de tijd, gedaald.

Bij een latere verkoop, die uiteindelijk niet is doorgegaan, was deze namelijk al € 390.000,-- zodat de schade in ieder geval € 25.000,-- bedraagt. Ten slotte voeren [EISERS] aan dat de OZB-waarde van het huis € 420.000,-- is.

[GEDAAGDEN] voeren verweer. Zij betogen dat er tijdig een beroep op de

ontbindende voorwaarden van artikel 14 van de koopovereenkomst is gedaan. De termijn liep namelijk tot 28 augustus 2006 en op 21 augustus 2006 hebben [GEDAAGDEN] aan [DE MAKELAAR] laten weten dat de financiering bij de Rabobank niet doorging. Volgens [GEDAAGDEN] is de ratio van de ontbindende voorwaarde dat het bericht van een beroep op een financieringsvoorbehoud de verkopende partij bereikt en hebben [GEDAAGDEN] met hun mededeling aan [DE MAKELAAR] hieraan voldaan. [GEDAAGDEN] verkeerden in de veronderstelling dat de bank de afwijzing rechtstreeks aan de notaris zou sturen vandaar dat deze pas op een later moment is overhandigd.

Er is niet verzocht om een afwijzing van een andere geldverstrekker zodat dit in redelijkheid niet geëist kon worden van [GEDAAGDEN] en daarbij komt dat [GEDAAGDEN] dachten dat als de Rabobank als hun eigen bank hen al niet wilde financieren, een andere bank dit ook niet zou willen.

Subsidiair verzoeken [GEDAAGDEN] de rechtbank de boete te matigen aangezien [GEDAAGDEN] tijdig [DE MAKELAAR] hebben medegedeeld dat de Rabobank niet wenste te financieren. [EISERS] konden daardoor vanaf 21 augustus 2006 al andere gegadigden benaderen. Ook is het boetebedrag disproportioneel hoog en de eventueel geleden schade door [EISERS] bedraagt slechts een fractie van het bedrag van de boete. De door [EISERS] gestelde schade van € 25.000,-- is niet geleden aangezien het huis nog niet verkocht is. Van de verkoopwaarde is bekend dat deze meestal hoger ligt dan de WOZ-waarde.

[GEDAAGDEN] betogen voorts dat meeweegt dat zijzelf onervaren zijn in het kopen van onroerende goederen en dat [EISERS] terzijde zijn gestaan door een makelaar.

De beoordeling

Kern van het geschil tussen partijen is of [GEDAAGDEN] tijdig een beroep

op de ontbindende voorwaarde zoals vastgelegd in artikel 14 van de koopovereenkomst hebben gedaan. Ter comparitie is vast komen te staan dat partijen de termijn voor het in artikel 14 opgenomen financieringsbehoud in de koopovereenkomst gezamenlijk hebben gesteld op 28 augustus 2006.

Op grond van artikel 14 lid 1 van de koopovereenkomst dienen [GEDAAGDEN] voor

28 augustus 20006 ‘al het hen mogelijke te verrichten ter verkrijging van de financiering en is een beroep op de ontbindende voorwaarde alleen mogelijk door aan de notaris ten minste twee schriftelijke afwijzingen over te leggen’. Vast staat dat [GEDAAGDEN] op 21 augustus 2006 slechts telefonisch aan de makelaar één afwijzing heeft kenbaar gemaakt. De schriftelijke bevestiging van deze afwijzing is op 9 oktober 2006 aan de notaris overgelegd. Derhalve hebben [GEDAAGDEN] niet voldaan aan de formele eisen die artikel 14 lid 1 stelt aan het inroepen van de ontbindende voorwaarde.

Wanneer een koper weliswaar niet (volledig) aan de (vorm)voorschriften van artikel 14 lid 1 voldoet, maar het doel van deze voorschriften wel op een andere wijze wordt bereikt, kan het niet naleven van de vormvoorschriften de koper onder omstandigheden niet worden tegengeworpen. Dit kan het geval zijn als het de verkoper tijdig duidelijk is geworden dat de koper terecht een beroep heeft gedaan op de ontbindende voorwaarde.

Uit de stelling van [GEDAAGDEN] dat de telefonische mededeling van [GEDAAGDEN] aan [DE MAKELAAR] dat de Rabobank niet wenste te financieren voldoende was, volgt niet dat [EISERS] daaruit hebben moeten afleiden dat [GEDAAGDEN] een beroep deden op de ontbindende voorwaarde.

Immers staat vast dat [DE MAKELAAR] [GEDAAGDEN] op 21 augustus 2006 nog op de vereisten van artikel 14 heeft gewezen zodat [GEDAAGDEN] op de hoogte waren hoe zij een beroep hierop moesten doen. Daarbij komt dat de brief van 29 augustus 2006 waarin wordt aangegeven dat er op dat moment nog geen beroep op artikel 14 was gedaan, bij [GEDAAGDEN] bekend is. [EISERS] hebben ten slotte onweersproken gesteld dat [GEDAAGDEN] via [DE MAKELAAR] een andere bank voor de financiering hadden benaderd zodat zij ook hierom niet uit de mededeling aan [DE MAKELAAR] konden afleiden dat de koop geen doorgang zou vinden of dat [GEDAAGDEN] niet op een andere manier de financiering rond zouden kunnen krijgen. [GEDAAGDEN] waren er derhalve van op de hoogte dat [EISERS] er van uitgingen dat [GEDAAGDEN] de ontbindende voorwaarde niet hadden ingeroepen.

De gedachte van [GEDAAGDEN] dat een andere bank hen niet zou willen financieren en het daarom niet verder pogen een financiering rond te krijgen, is een omstandigheid die aan hen toegerekend kan worden. Op de koper rust immers de plicht actief te zoeken naar mogelijkheden om een passende financiering te vinden om de ontbindende voorwaarde niet in vervulling te doen gaan.

Hieruit volgt dat [GEDAAGDEN] de ontbindende voorwaarde niet rechtsgeldig hebben ingeroepen zodat zij aan [EISERS] de contractuele boete verschuldigd zijn.

[GEDAAGDEN] hebben de rechtbank verzocht om matiging van de boete en ingevolge artikel 6:94 BW kan de rechtbank indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de boete matigen. Daarvoor is echter slechts ruimte in uitzonderlijke gevallen. Voor matiging weegt onder meer mee of het boetebedrag buitensporig is ten opzichte van het bedrag van de geleden schade.

Het overeengekomen boetebedrag van 10% van de koopprijs is gebruikelijk en algemeen aanvaard bij transacties betreffende woningen. Een boetebeding in koopovereenkomsten betreffende woningen heeft ten doel de koper een sterke prikkel tot nakoming te geven aangezien de ontbinding van een dergelijke koop al snel aanzienlijke schade tot gevolg kan hebben. Vanwege (de gewijzigde voortzetting van) hun woonsituatie hebben partijen er ook groot belang bij dat een dergelijke overeenkomst wordt nagekomen.

Met het niet betalen van de waarborgsom is door [GEDAAGDEN] een tekortkoming begaan die ruimte geeft voor algehele ontbinding van de koopovereenkomst en het boetebedrag is daarop afgestemd.

Het verweer van [GEDAAGDEN] dat het boetebedrag ten opzichte van de schade buitensporig hoog zou zijn, houdt voorts geen stand aangezien de omvang van de schade voor [EISERS] thans nog niet kan worden bepaald. Het huis is immers, voor zover de rechtbank bekend is, nog niet verkocht.

Ook het verweer van [GEDAAGDEN] dat zij onervaren waren in het kopen van een onroerend goed, gaat niet op aangezien vast staat dat [DE MAKELAAR] na de mededeling dat de financiering niet doorging, hen op artikel 14 van de koopovereenkomst heeft gewezen.

Uit voorgaande volgt dat de rechtbank de boete niet zal matigen. De boete zal derhalve zoals gevorderd worden toegewezen.

[GEDAAGDEN] zullen als de in het ongelijk gestelde partij, veroordeeld worden in de proceskosten.

veroordeelt [GEDAAGDEN] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [EISERS] te voldoen een bedrag van € 41.500,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 12 oktober 2006 tot aan de dag der algehele voldoening,

veroordeelt [GEDAAGDEN] in de proceskosten, aan de zijde van [EISERS] tot op heden begroot op € 2.786,87, waarvan € 915,-- aan griffierecht, € 83,87 aan explootkosten en € 1.788,-- aan salaris procureur,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.