Hof Amsterdam, 18-09-2018, nr. 17/00378

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 20 februari 2016 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres] voor het jaar 2016 vastgesteld op € 86.000 (hierna: WOZ-beschikking).

Het daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 12 december 2016, ongegrond verklaard.

Het tegen die uitspraak ingestelde beroep heeft de rechtbank in haar uitspraak niet-ontvankelijk verklaard.

Het tegen de uitspraak van de rechtbank ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 28 juli 2017. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 augustus 2018. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

Belanghebbende is huurder van de onroerende zaak [adres] (hierna: de woning). Zij betaalt een ‘kale huur’ van € 448,16.

Eigenaar van de woning is woningcorporatie de [woningstichting Y] .

In de aan belanghebbende bekendgemaakte WOZ-beschikking is de waarde van de woning vastgesteld op € 86.000.

Bij het hogerberoepschrift is als bijlage een stuk met als opschrift ‘ [woningstichting Y] en huurdersorganisaties tekenen overeenkomst over betaalbaarheid’ overgelegd waarin onder meer het volgende is vermeld:

“24 april 2017 – Goed nieuws voor de huurders van [woningstichting Y] : zij betalen komende jaren slechts een bescheiden of géén huurverhoging. Dit is vastgelegd in een overeenkomst die de corporatie en Samenwerkende Huurdersorganisaties (SHO) dinsdag 25 april jongstleden tekenen. (…) Streefhuur als uitgangspunt De jaarlijkse huuraanpassing per 1 juli is bij [woningstichting Y] afhankelijk van de afstand tussen de huidige huur en de streefhuur. De streefhuur is de huurprijs die volgens de corporatie past bij de kwaliteit van de woning en bij [woningstichting Y] tweederde van de maximale huurprijs die volgens het woningwaarderingssysteem (WWS) mag worden gevraagd. De corporatie vraagt geen huurverhoging als de netto huur hoger is dan de streefhuur en een gematigde huurverhoging als de huur lager is dan de streefhuur. (…)Welke huuraanpassing geldt voor mij?(…)

 Is uw huidige huur extreem hoger dan de streefhuur? Dan verlaagt [woningstichting Y] uw huur.(…)

Wat is de streefhuur De streefhuur is de reële huurprijs die wordt gevraagd als een woning vrijkomt. De streefhuren die [woningstichting Y] hanteert liggen op ongeveer 2/3 van de maximale huren. De maximale huur is wat [woningstichting Y] wettelijk mag vragen voor uw woning.”

Ter zitting van het Hof is onder meer het volgende verklaard:

“Gemachtigde mr. Van Yperen

(…)De heffingsambtenaar heeft in de uitspraak op bezwaar aangenomen dat er een belang voor belanghebbende, de huurder van het object [adres] , aanwezig was.Een dag voor de zitting werd ik gebeld door de griffier van de rechtbank, die meedeelde dat de kwestie van het procesbelang op de zitting aan de orde zou komen. Ter zitting is

aangevoerd dat het belang van belanghebbende is gelegen in de vaststelling van de maximale huurprijs die verband houdt met de voor de woning vastgestelde WOZ-waarde. Bij verlaging van de WOZ-waarde in de door ons voorgestelde zin, zou belanghebbende een lagere huurprijs kunnen bedingen.

- U houdt mij bijlage 6.2 van het hoger beroepschrift voor (‘beleid [woningstichting Y] inzake streefhuur’). U vraagt mij of de passage onder de vraag “Wat is de streefhuur” niet ook zo zou kunnen worden gelezen dat dit enkel ziet op een huuraanpassing van de woning als deze vrijkomt voor een nieuwe huurder. Neen, zo lees ik dat niet. Het is mijns inziens ruimer geformuleerd. Het is een voortdurende toets. Ook een ‘zittende huurder’ kan een beroep doen op dit beleid en vragen om een huurverlaging. Dit is ook hier gebeurd; uit de stukken blijkt dat belanghebbende wel degelijk een huurverlaging heeft gekregen. U vraagt mij of belanghebbende zonder dit beleid ook een procesbelang had gehad. Neen, het is naar mijn mening niet zo dat elke huurder die een lagere WOZ-waarde bepleit, per definitie een procesbelang heeft.

De heffingsambtenaar

- Ik ben van mening dat belanghebbende geen procesbelang heeft. Ik sluit mij dus aan bij hetgeen de rechtbank in haar uitspraak heeft geoordeeld. Over het beleid van de streefhuur heb ik contact gehad met [woningstichting Y] . Zij hebben medegedeeld dat, in tegensteling tot hetgeen gemachtigde betoogt, het beleid van de streefhuur alleen geldt bij nieuwe huurders.

Een zittende huurder, zoals belanghebbende, kan dus geen beroep doen op het beleid inhoudende dat [woningstichting Y] een huur hanteert van 2/3 van de maximale wettelijke huur. Dit beleid wordt dus alleen toegepast in het geval een woning vrijkomt. U houdt mij voor dat, gelet op hetgeen de gemachtigde betoogt, er een interpretatieverschil mogelijk is over de toepassing van het huur(prijs)beleid van [woningstichting Y] . U vraagt mij vervolgens of reeds dit niet betekent dat belanghebbende een procesbelang heeft. Neen, de tekst van bijlage 6.2 is wat mij betreft helder.

Vervolgens schorst de voorzitter het onderzoek ter zitting voor een raadkameroverleg.Na heropening van het onderzoek deelt de voorzitter aan partijen mee dat het Hof voorlopig van oordeel is dat belanghebbende ten aanzien van de onderhavige WOZ-beschikking een procesbelang heeft.(…)

Gemachtigde mr. Van Yperen

Gelet op het voorlopig oordeel van het Hof ben ik van mening dat de zaak teruggewezen moet worden naar de rechtbank.

De heffingsambtenaar

Ik heb verder niets meer toe te voegen. U vraag mij of [woningstichting Y] , als eigenaar van de woning, in deze procedure er belang bij heeft om zich uit te laten over de WOZ-waarde.Dat belang is er wel degelijk. Ik denk ook wel dat [woningstichting Y] als partij betrokken zou willen worden in deze procedure. (…)”

( a) In hoger beroep is in geschil is of belanghebbende een belang heeft bij de door haar gestelde lagere waarde en – in verband daarmee – of de rechtbank belanghebbende terecht niet-ontvankelijk heeft verklaard in haar beroep.

( b) Indien moet worden geoordeeld dat belanghebbende een belang heeft en het beroep ten onrechte niet-ontvankelijk is verklaard, is de vastgestelde WOZ-waarde van de woning in geschil.

Oordeel rechtbank 4.1. De rechtbank heeft het volgende overwogen:

“1. In geschil is of verweerder de waarde de woning met het bedrag van € 86.000 te hoog heeft vastgesteld. Alvorens aan die vraag wordt toegekomen, dient echter eerst de vraag te worden beoordeeld of eiseres als huurder van de woning procesbelang heeft bij deze procedure.

2. Een beroep is niet-ontvankelijk indien beroep wordt ingesteld door iemand die geen procesbelang bij de desbetreffende beslissing van de rechtbank heeft. Er is sprake van voldoende belang als de indiener door zijn beroep in een gunstiger positie kan komen te verkeren.

3. Eiseres is huurder van de woning. De woning is een sociale huurwoning. De verhuurder is De [woningstichting Y] . De gemachtigde van eiseres heeft ter zitting verklaard dat de huidige maandelijkse huurprijs € 448,16 bedraagt, dat zij sinds 2014 geen verhuurverhoging meer hoeft te betalen en dat de huur per 1 juli 2017 met € 11,52 wordt verlaagd. Ter zitting heeft de gemachtigde van eiseres voorts verklaard dat de huur van een door de woningstichting [woningstichting Y] verhuurde woning nooit meer bedraagt dan twee derde van de maximale huurprijs.

4. De WOZ-waarde heeft via het puntenstelselsysteem invloed op de maximale huurprijs die voor een sociale huurwoning kan worden gevraagd. De rechtbank stelt vast dat bij deze huurprijs de maximale huurprijs voor de woning volgens het woningwaarderingsstelsel € 672,24 zou bedragen. Volgens de tabel van het woonwaarderingsstelsel levert dit 133 punten op. De in geding zijnde WOZ-waarde van € 86.000 leidt dit tot (afgerond) 25 punten. Uit het bezwaarschrift blijkt echter dat volgens eiseres aan de woning 115 punten moeten worden toegerekend. Ter zitting is gesproken over 92 punten, maar ook over 115 en 116 punten. Deze punten leiden niet tot een huurprijs die eiseres betaalt. Daarmee is niet duidelijk in welke mate een verlaging van de WOZ-waarde daadwerkelijk tot een verlaging van de huurprijs van eiseres zou kunnen leiden. Wellicht bestaat de bedoeling dat eiseres twee derde van de maximale huurprijs betaalt, doch mogelijk bestaat tussen eiseres en de [woningstichting Y] geen overeenstemming welke maximale huurprijs geldt. Hetgeen eiseres heeft gesteld ter zitting, onder meer dat de huurprijs enkele jaren bevroren is geweest, wijst ook op het bestaan van een conflict hierover. Onder die omstandigheden is onvoldoende onderbouwd dat een verlaging van de WOZ-waarde daadwerkelijk tot een lagere huurprijs leidt. Een ander relevant belang zou kunnen zijn dat de woningstichting de huurwoning aan eiseres als zittende huurder te koop zou zijn aangeboden, maar dat is niet gesteld of gebleken. De rechtbank overweegt voorts dat de griffier voorafgaande aan de zitting de gemachtigde telefonisch op de hoogte heeft gesteld dat het procesbelang ter zitting door de rechtbank aan de orde zou worden gesteld. De gemachtigde heeft zich derhalve op die vraag kunnen voorbereiden en is ter zitting niet met die vraag overvallen.

5. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat eiseres geen procesbelang heeft. Het beroep zal daarom niet-ontvankelijk worden verklaard.”

Standpunt belanghebbende 4.2.1. In hoger beroep heeft belanghebbende gesteld dat indien de WOZ-waarde wordt verlaagd naar de door haar bepleite waarde van € 56.000, de daarbij behorende maximale huur € 512,74 bedraagt en dat de streefhuur dan uitkomt op € 341,83 (= € 512,74 x 2/3), hetgeen een substantieel lagere huur is dan de (kale) huur van € 448,16 die belanghebbende thans betaalt. Hieruit volgt dat belanghebbende een belang heeft bij een lagere WOZ-waarde.

4.2.2. Tevens stelt belanghebbende dat, indien zij geen belang zou hebben, dit reeds in de bezwaarfase had moeten worden vastgesteld en dat de rechtbank dan het beroep gegrond had moeten achten, de uitspraak op bezwaar had moeten vernietigen en het bezwaar niet-ontvankelijk had moeten verklaren.

Standpunt heffingsambtenaar 4.3. De heffingsambtenaar heeft betwist dat het beleid van de [woningstichting Y] om van de maximale huurprijs af te wijken, reden vormt om de hoogte van de WOZ-waarde ter discussie te stellen. Voorts heeft de heffingsambtenaar betwist dat belanghebbende aan het beleid van de [woningstichting Y] een recht op een lagere huur kan ontlenen, voordat haar woning vrijkomt.

Oordeel Hof 4.4.1. Tussen partijen is niet in geschil dat de maximale huurprijs van de [woningstichting Y] – te weten de huurprijs die [woningstichting Y] op grond van de wet mag vragen – (mede) gebaseerd is op de WOZ-waarde van de desbetreffende woning. Tussen partijen is voorts niet in geschil dat de door belanghebbende gestelde uitleg van het beleid van de [woningstichting Y] , bij de door haar gestelde WOZ-waarde tot een lagere huur leidt dan de huur die zij thans verschuldigd is.

4.4.2. Het geschil tussen partijen heeft zich in hoger beroep toegespitst op de vraag of aan het beleid van de [woningstichting Y] de door belanghebbende gestelde uitleg moet worden gegeven. Gelet op de aan deze feitelijke kwestie – mogelijk – te verbinden gevolgen voor dedoor belanghebbende verschuldigde huur, heeft belanghebbende naar het oordeel van het Hof een belang bij de onderhavige procedure. De rechtbank heeft ten onrechte overwogen dat onvoldoende is onderbouwd dat een verlaging van de WOZ-waarde daadwerkelijk tot een lagere huurprijs leidt en die overweging (mede) van belang geacht voor haar oordeel over de aanwezigheid van een procesbelang van belanghebbende. Voor de aanwezigheid van een dergelijk belang is voldoende dat op grond van hetgeen belanghebbende heeft gesteld een lagere dan de vastgestelde WOZ-waarde voor haar tot een lagere huur zou kunnen leiden en beantwoording van deze vraag enig rechterlijk (feitelijk en/of juridisch) onderzoek vergt. Deze situatie doet zich voor indien de uitleg van belanghebbende van het beleid van de woningcorporatie juist is. Dat deze uitleg door de heffingsambtenaar wordt betwist doet aan de aanwezigheid van een procesbelang van belanghebbende bij de onderhavige zaak niet af.

Slotsom 4.5. Het Hof concludeert dat belanghebbende ten onrechte niet-ontvankelijk is verklaard in haar beroep. Nu zij voor deze situatie te kennen heeft gegeven dat de zaak wordt teruggewezen naar de rechtbank, zal het Hof de zaak terugwijzen teneinde het beroep tegen de uitspraak op bezwaar opnieuw te beoordelen met inachtneming van hetgeen is overwogen in 4.4.1 en 4.4.2.

Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende in hoger beroep op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. De voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn opgenomen in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht (het Besluit).

Voor het onderhavige geval zijn dat de in onderdeel a vermelde kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief op: 1 punt (indienen hogerberoepschrift) + 1 punt (verschijnen ter zitting) x € 501 x 0,50 (wegingsfactor) = € 501.

Het Hof:

- vernietigt de uitspraak van de rechtbank;

- wijst de zaak terug naar de rechtbank, teneinde opnieuw uitspraak te doen op het beroepmet inachtneming van de uitspraak van het Hof;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de kosten van belanghebbende in hoger beroep tot eenbedrag van € 501, en

- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende het ter zake van het hoger beroep betaaldegriffierecht ad € 124 te vergoeden.

De uitspraak is gedaan door mrs. E.A.G. van der Ouderaa, voorzitter, H.E. Kostense en R.C.H.M. Lips, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van M. Jansen, als griffier. De beslissing is op 18 september 2018 in het openbaar uitgesproken.

Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.

2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:

a. de naam en het adres van de indiener;

b. een dagtekening;

c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

d. de gronden van het beroep in cassatie.

Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.

In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.