Hof 's-Gravenhage, 06-11-2012, nr. 200.074.760/01

Het gaat in deze zaak om het volgende.

Het is huurder en verhuurder niet toegestaan een andere bestemming aan het gehuurde te geven dan hiervoor omschreven in 1.2.

(...)

Deze overeenkomst is aangegaan voor een periode geldend vanaf 20 december 1995 tot en met 31 december 2005.

Na het verstrijken van de hiervoor in sub 2.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 jaar, derhalve tot en met 31 december 2010. Na verlenging wordt de overeenkomst voortgezet met aansluitende perioden van telkens één jaar.

Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van de huurperiode met inachtneming van een periode van tenminste één jaar.

(...)

8.1 Bij de bepaling van de huurprijs is rekening gehouden met het gebruik van de centrale voorzieningen door huurder, verhuurorganisatie en recreanten met wie de verhuurorganisatie een boekingsovereenkomst heeft gesloten.

8.2 Bij het einde van de huurovereenkomst zal huurder het gebruik van de centrale voorzieningen door verhuurder op alsdan vast te stellen voorwaarden en tarieven in rekening brengen.”.

Daaraan heeft zij ten grondslag gelegd dat een redelijke uitleg van artikel 9 van de leveringsakte meebrengt dat op [geïntimeerde sub 1 c.s.] de verplichting rust om bij te dragen in de algemene parkkosten en dat hij verplicht is de verhuur van het Park in stand te laten. De bepaling geldt jegens [geïntimeerde sub 1 c.s.] als een kwalitatieve verplichting. Verder stelt de Vereniging dat [geïntimeerde sub 1 c.s.] op grond van onrechtmatige daad en ongerechtvaardigde verrijking aan de kosten van de centrale voorzieningen dient bij te dragen, omdat [geïntimeerde sub 1 c.s.] wel gebruik maakt van die voorzieningen maar daarvoor niet betaalt. Meer subsidiair betoogt de Vereniging dat een dergelijke handelwijze naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

In het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vordering van de Vereniging afgewezen en haar veroordeeld in de proceskosten. Daarbij heeft de rechtbank overwogen dat uit de leveringsakte niet volgt dat sprake is van verplichtingen van Berkenhorst die op [geïntimeerde sub 1 c.s.] zijn overgegaan. Tevens is overwogen dat de verplichting om bij te dragen in de kosten van de centrale voorzieningen niet kan voortvloeien uit de beheer- en verhuur¬bemiddelings¬overeenkomst, omdat Berkenhorst zelf eigenaar was van de centrale voorzieningen.

De vordering acht de rechtbank evenmin toewijsbaar op grond van onrechtmatige daad dan wel ongerechtvaardigde verrijking. Daarbij is onder meer overwogen dat [geïntimeerde sub 1 c.s.] thans niet meer verzekerd is van een gegarandeerd rendement, waardoor van onredelijk handelen niet kan worden gesproken.

Ten slotte heeft de rechtbank overwogen dat [geïntimeerde sub 1 c.s.] wel heeft erkend dat hij dient bij te dragen in de kosten verbonden aan het gebruik van de bungalow die door de Vereniging worden voorgeschoten. Daartoe behoren in ieder geval de nutsvoorzieningen, de kosten van parktelevisie en het afvoeren van afval. [geïntimeerde sub 1 c.s.] heeft zich bereid verklaard deze kosten in het verleden en in de toekomst te voldoen. De vordering van de Vereniging tot betaling van de kosten is echter als onvoldoende gespecificeerd afgewezen.

De Vereniging komt in hoger beroep op tegen de afwijzing van haar vordering. In hoger beroep vordert de Vereniging, na wijziging van eis, (samengevat) vernietiging van het bestreden vonnis en toewijzing van na te melden vorderingen, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad. Voor de duidelijkheid heeft het hof deze, kennelijk cumulatief bedoelde, vorderingen genummerd I, II en III.

[geïntimeerde sub 1 c.s.] heeft verweer gevoerd. Hij heeft zich niet verzet tegen de wijziging van eis als zodanig. Nu de wijziging van eis niet in strijd is met de goede procesorde, zal het hof op de gewijzigde vordering beslissen.

Uit de memorie van grieven en de gewijzigde eis, alsmede de bij de memorie in het geding gebrachte realisatie 2010 die kennelijk een reactie is op de overweging van de rechtbank dat de vordering tot betaling van kosten onvoldoende gespecificeerd was, begrijpt het hof dat de Vereniging het geschil in volle omvang aan het hof voorlegt. De grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking.

Beoordeling van de primaire vordering onder I.

Deze vordering heeft, evenals in eerste aanleg, als strekking dat [geïntimeerde sub 1 c.s.] moet meebetalen aan de algemene parklasten, inclusief de lasten die met de verhuur van het park verband houden. In aanvulling op de in eerste aanleg aangevoerde grondslagen betoogt de Vereniging dat [geïntimeerde sub 1 c.s.] heeft te gelden als hoofdelijk schuldenaar ten aanzien van het onderhoud en de exploitatie van het Park, de bungalows en de centrale voorzieningen, zulks op grond van de in de memorie van grieven vermelde contractuele bepalingen, zoals opgenomen in de leveringsakte. Naar het hof begrijpt beroept de Vereniging zich hierbij met name op het zogenaamde ‘voortzettingsbeding’ met betrekking tot de beheer- en verhuurbemiddelings¬overeenkomst (zie artikel 9; geciteerd in rechtsoverweging 1.4) en de daarin opgenomen verhuurverplichting.

Het hof ziet voor deze ver gaande vordering geen deugdelijke grondslag. Vast staat dat [geïntimeerde sub 1 c.s.] zijn bungalow reeds in 2006 uit de verhuur heeft gehaald. Zo er al een (langere) verplichting van [geïntimeerde sub 1 c.s.] tot verhuur (en bijdrage in de kosten) was, dan bestond die hoogstens jegens Berkenhorst, niet jegens de Vereniging. Niet valt daarom in te zien op welke contractuele grond [geïntimeerde sub 1 c.s.] zou moeten bijdragen aan de algemene park-/ exploitatie¬kosten, die immers, zoals gezegd, verband houden met de verhuurbaarheid van het park.

Voor de goede orde wordt in dit verband nog opgemerkt dat de Vereniging niet aan [geïntimeerde sub 1 c.s.] kan tegenwerpen dat hij zijn bungalow uit de verhuur heeft gehaald, en wel reeds op grond van het feit dat na het faillissement van Berkenhorst door de curator alle lopende overeenkomsten (dus ook die tussen [geïntimeerde sub 1 c.s.] en Berkenhorst aangaande de verhuur van zijn bungalow en eventuele andere overeenkomsten) zijn beëindigd. Een beroep op artikel 9 van de Leveringsakte (zie rechtsoverweging 1.4 van dit arrest), waarbij [geïntimeerde sub 1 c.s.] de rechten en verplichtingen van Vinifera jegens Berkenhorst uit de huurovereenkomst tussen beide heeft over¬genomen, faalt dan ook, nu deze huurovereenkomst niet meer bestaat. Voor het overige sluit het hof zich aan bij rechtsoverweging 4.1 van het bestreden vonnis.

Onder deze omstandigheden levert de weigering van [geïntimeerde sub 1 c.s.] om bij te dragen aan deze (voor de verhuur noodzakelijke) (onderhouds)kosten evenmin een onrechtmatige daad op. Ook ongerechtvaardigde verrijking is niet aan de orde. Weliswaar heeft de Vereniging in haar grief IV met verwijzing naar 17 in de memorie van grieven, geklaagd over de afwijzing op de grondslag ongerechtvaardigde verrijking, maar het hof heeft in 17 van de memorie van grieven geen enkele aanvullende toelichting op dit punt kunnen vinden, zodat het hof aan deze grief voorbij gaat. Voor de volledigheid merkt het hof nog op dat de verwijzing in het schriftelijk pleidooi naar de stellingen in eerste aanleg, dit niet anders maakt, althans niet kan gelden als een onderbouwing van de klacht over de afwijzing op de grondslag ongerechtvaardigde verrijking. Het beroep op hoofdelijke aanspra¬kelijk¬heid faalt, nu er blijkens het voorgaande geen grondslag voor aansprakelijkheid is, laat staan een hoofdelijke. Het hof acht het voorts niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid dat [geïntimeerde sub 1 c.s.] niet wil bijdragen aan de algemene parklasten in de omvang, zoals in de primaire vordering bedoeld, nu hij niet bij de (met die lasten verband houdende) verhuur van bungalows is betrokken en daaruit dus ook geen inkomsten genereert. De tegen de afwijzing van de primaire vordering (onder I) gerichte klachten worden daarom verworpen.

Beoordeling van de subsidiaire vordering onder I

Deze vordering heeft als strekking dat [geïntimeerde sub 1 c.s.] moet meebetalen aan de algemene parklasten, niet zijnde de exploitatiekosten die met de verhuur samenhangen. Het gaat hierbij, aldus de Vereniging, om de kosten van algemeen parkonderhoud, zoals weergegeven in productie 4 memorie van grieven. De hoogste kostenpost hierbij is 1fte wegens algemeen parkmanagement (aanspreekpunt; controlerende taken, aansturing en toezicht).

Zoals hiervoor in rechtsoverweging 9 is overwogen, bestaat er geen contractuele band tussen [geïntimeerde sub 1 c.s.] en de Vereniging, zodat er evenmin ten aanzien van deze kosten een contractuele grondslag voor aansprakelijkheid kan worden aangewezen. De weigering van [geïntimeerde sub 1 c.s.] om aan deze kosten mee te betalen wordt in de gegeven omstandigheden niet onrechtmatig beoordeeld, terwijl voor ongerechtvaardigde verrijking onvoldoende is gesteld.

Rest de grondslag redelijkheid en billijkheid. De Vereniging heeft tal van – hierna te bespreken – feiten en omstandigheden aangevoerd, die het hof aanmerkt als een beroep op de eisen van redelijkheid en billijkheid die de rechtsverhouding beheersen die bestaat tussen eigenaren van bungalows in een vakantiepark als het onderhavige.

Het hof acht de hierop gebaseerde aansprakelijkheid van [geïntimeerde sub 1 c.s.] juist. De bungalows bevinden zich immers niet aan de openbare weg maar in een min of meer afgesloten park met eigen wegen en paden, terwijl de eigenaren in veel opzichten (ten aanzien van uitstraling, bereikbaarheid, voorzieningen en veiligheid) van elkaar afhankelijk zijn (ook in financieel opzicht), zelfs indien de verhuur buiten beschouwing wordt gelaten. De thans subsidiair opgevoerde kosten(posten) worden in een park van deze (grote) omvang redelijk geacht, ook die van 1 fte voor voornoemde werkzaamheden. Hierbij wijst het hof er boven¬dien nog op dat [geïntimeerde sub 1 c.s.] in redelijkheid niet voorbij kan gaan aan het feit dat het overgrote deel van de bungalows bestemd is voor de verhuur. Daarbij zal een volstrekte scheiding

tus¬sen kosten zónder en kosten mét verhuur niet altijd mogelijk zijn. Men denke bijvoorbeeld aan de groen¬voorziening. Deze strekt immers zowel ten voordele van de eigenaar/niet verhuur¬der als van de eigenaar/wél verhuurder. Enige bijdrage daaraan, zoals verdisconteerd in deze subsidiaire vordering, wordt redelijk geacht. [geïntimeerde sub 1 c.s.] kan en mag zijn ogen niet sluiten voor het feit dat de bungalows in het Park voor ongeveer 90% op regelmatige basis worden verhuurd. Dit is immers de opzet van het Park, hetgeen hem bij aankoop bekend was. Deze opzet is sindsdien niet/nauwelijks veranderd. De omstandigheid dat [geïntimeerde sub 1 c.s.] zijn bungalow (om welke reden dan ook) niet meer voor de verhuur beschikbaar stelt, betekent niet dat hij zich in de gegeven omstandigheden niets meer van de noden van het Park hoeft aan te trekken.

[geïntimeerde sub 1 c.s.] heeft nog aangevoerd dat hij nimmer heeft beoogd om betrokken te worden bij de exploitatie van het vakantiepark. Hij heeft slechts een belegging met een gegarandeerd rendement willen verkrijgen en beroept zich op zijn contractsvrijheid. Dit verweer wordt gepasseerd. Uit het voorgaande vloeit voort dat [geïntimeerde sub 1 c.s.] zich niet geheel aan zijn verantwoordelijkheid als ‘medeparkbewoner’ kan onttrekken. De Vereniging, waarin 90% van de bungalow-eigenaars is verenigd, heeft een gerechtvaardigd belang bij het behoorlijk regelen van de elementaire voorzieningen in het Park en een aanvaardbare verdeling van de daarmee gemoeide kosten. De Vereniging beoogt hieraan tegemoet te komen. Onder deze omstan¬digheden komt aan de bezwaren van [geïntimeerde sub 1 c.s.] tegen de Vereniging en de door haar ter hand genomen exploitatie geen doorslaggevende betekenis toe. Het hof acht [geïntimeerde sub 1 c.s.] dan ook mede verantwoordelijk voor de algemene parklasten, zoals onder I, subsidiair gevorderd.

[geïntimeerde sub 1 c.s.] heeft bij schriftelijk pleidooi (onder 13) nog aangevoerd dat ‘een verklaring voor recht’ veel te ver gaat, omdat de Vereniging naar verwachting onder het mom van zogenaamde ‘toekomstige kosten’ tal van bedragen in rekening zal brengen om daarmee de verminderde huuropbrengsten te compenseren, hetgeen voor [geïntimeerde sub 1 c.s.] niet acceptabel is. Dit verweer wordt verworpen, waarbij het hof ervan uitgaat dat de kostenopstelling, zoals thans in productie 4 bij memorie van grieven gehanteerd – met inachtneming van hetgeen hierna over centrale antennevoorziening wordt opgemerkt –, wordt gehandhaafd. Dit, gecombineerd met een accountantscontrole, wordt toereikend geacht ter waarborging van de belangen van [geïntimeerde sub 1 c.s.] in dit opzicht. Overigens is voor het door [geïntimeerde sub 1 c.s.] verwachte misbruik van de zijde van de Vereniging geen aanwijzing. Daarnaast staat het [geïntimeerde sub 1 c.s.] vrij om lid te worden van de Vereniging en daarin zijn stem te laten horen.

[geïntimeerde sub 1 c.s.] heeft ten aanzien van de kosten voor de centrale antenneaansluiting aangegeven per

1 januari 2010 geen gebruik meer te willen maken van deze voorziening en derhalve daar¬voor niet meer te willen betalen. Zoals in het bestreden vonnis onder 4.3 is vermeld, had [geïntimeerde sub 1 c.s.] in eerste aanleg zich nog bereid verklaard om de kosten van parktelevisie te zullen voldoen. Nu het een gemeenschappelijk betaalde voorziening betreft, heeft de Vereniging terecht aangevoerd dat [geïntimeerde sub 1 c.s.] niet zonder overleg of overgangsperiode heeft kunnen melden te willen stoppen met deze bijdrage die gebaseerd is op een collectief gebruik van een voor alle bungalows getroffen voorziening. [geïntimeerde sub 1 c.s.] zal dus tenminste enige overgangsperiode in acht moeten nemen.

Ten aanzien van de omvang van de opgevoerde kosten heeft [geïntimeerde sub 1 c.s.] nog aangevoerd dat (i) van een betrouwbare weergave van de kosten geen sprake is omdat van een accountantscontrole en goedkeuring door de leden niet blijkt, (ii) de kosten onvoldoende zijn gespecificeerd en (iii) kosten in rekening worden gebracht die verband houden met de verhuur. In reactie op onderdeel (i) heeft de Vereniging aangevoerd dat de jaarrekening van de Vereniging telkens is beoordeeld door Jong&Laan die elk jaar een begrotingsverklaring heeft afgegeven en dat de ledenvergadering de begroting en jaarstukken elk jaar heeft goedgekeurd. Hoewel hiertoe in de gelegenheid gesteld, heeft [geïntimeerde sub 1 c.s.] hierna zijn beroep op onbetrouwbaarheid van de gegevens niet herhaald en evenmin nader onderbouwd. Dat ten tijde van Berkenhorst lagere kosten in rekening werden gebracht, is onvoldoende om aan te nemen dat de thans in rekening gebrachte kosten te hoog zijn. Na het faillissement van Berkenhorst is immers een nieuwe situatie ontstaan waarbij de park- en exploitatiekosten op een andere wijze dan voorheen worden voldaan en geregeld.

Ook het verweer onder (ii) wordt gepasseerd. Nu de Vereniging als productie 4 bij memorie van grieven een kostenopstelling in het geding heeft gebracht met een onderverdeling van de diverse gemaakte kosten, en nu de Vereniging de verschillende kosten (onder meer) bij schriftelijk pleidooi heeft toegelicht, is het enkele beroep op het ontbreken van een goede specificatie onvoldoende gemotiveerd.

Ten aanzien van (iii) heeft de Vereniging toegelicht dat de algemene parklasten zien op kosten voor basisvoorzieningen die ook los van enige verhuur gemaakt moeten worden en dus voortvloeien uit de ligging van de bungalow op een Park waar algemeen toegankelijk groen onderhouden moet worden, waar wegen en overige infrastructuur onderhouden moeten worden en waar een aanspreekpunt en toezicht aanwezig moeten zijn. Zoals voortvloeit uit hetgeen hiervoor in rechtsoverweging 12 is overwogen, heeft de Vereniging, anders dan [geïntimeerde sub 1 c.s.] meent, daarmee een juist criterium gehanteerd. De kosten van onderhoud van groen, wegen en dergelijke en het parkbeheer, zijn kosten die hoofdzakelijk gemaakt worden voor het algemene beheer en niet specifiek voor de verhuur, ook al zullen deze uitgaven ook bijdragen aan de verhuurbaarheid van het Park. Dat [geïntimeerde sub 1 c.s.], zoals hij stelt, zelf zorg draagt voor het onderhoud van het groen en de infrastructuur bij de eigen bungalow, betekent nog niet dat ook het gemeenschappelijk groen, de wegen en dergelijke, niet onderhouden moet worden en dat de kosten daarvoor niet gezamenlijk betaald moeten worden. Ook zonder verhuur zouden dergelijke kosten gemaakt moeten worden op een vakantiepark met een voorzieningenniveau als vakantiepark de Berkenhorst. Het verweer van [geïntimeerde sub 1 c.s.] wordt dan ook gepasseerd.

Beoordeling van vordering II (gas, water, elektriciteit en zuiveringsheffing 2007-2010)

De Vereniging vordert terzake, kort gezegd, betaling van gas, water, elektriciteit en zuiveringsheffing gebaseerd op het eigen verbruik van [geïntimeerde sub 1 c.s.] in het verleden. [geïntimeerde sub 1 c.s.] heeft in deze procedure geen bezwaar gemaakt tegen betaling van de eigen verbruikskosten van gas, water en licht en de kosten die betrekking hebben op afvoer van huisafval en zuiveringslasten, zodat deze vordering voor toewijzing vatbaar is.

Beoordeling van vordering III

Tegen deze gevraagde verklaring voor recht is geen, althans geen voldoende kenbaar, bezwaar gemaakt, zodat deze zal worden toegewezen.

Uit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis wordt vernietigd en de vordering in hoger beroep gedeeltelijk zal worden toegewezen. Er is geen verweer gevoerd ten aanzien van de gevorderde BTW, rente en indexering, zodat ook deze worden toegewezen als gevorderd. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen, aangezien de onderdelen ten aanzien waarvan bewijs is aangeboden (het verloop van de zaak, het beheer en het rendement en de wijze waarop de Vereniging na het faillissement nieuwe contracten heeft afgesloten) niet meer relevant zijn. [geïntimeerde sub 1 c.s.] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de proceskosten, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep.

vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage van

verklaart voor recht dat [geïntimeerde sub 1 c.s.] gehouden is bij te dragen in de kosten die voor het park moeten worden gemaakt ook als er geen sprake zou zijn van een verhurend park (algemene parklasten) en veroordeelt [geïntimeerde sub 1 c.s.] tot het betalen van een bedrag van € 82,-- per maand vanaf de periode mei 2007, te vermeerderen met de btw, de wettelijke rente vanaf de 14e dag na ommekomst van iedere maand, en jaarlijks vanaf 1 januari 2012 te indexeren op basis van CPI alle huishoudens;

veroordeelt [geïntimeerde sub 1 c.s.] tot het betalen van een bedrag van € 1.919,79 ter zake van gas, water en elektriciteit en zuiveringsheffing over de jaren 2007 tot en met 2010, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 22 januari 2009 voor wat betreft de vóór deze datum vervallen maandbedragen en voor wat betreft na dat moment verschuldigd geworden maandbedragen vanaf de 14e dag na de betreffende maand;

verklaart voor recht dat [geïntimeerde sub 1 c.s.] aan de Vereniging dient te voldoen de reële door [geïntimeerde sub 1 c.s.] gemaakte kosten voor zuiveringsheffing, gas, water en elektriciteit, de laatste posten te bepalen aan de hand van de voor de bungalow van [geïntimeerde sub 1 c.s.] geplaatste tussenmeters; bepaalt dat zulks dient te geschieden op basis van een voorschotbedrag van € 60,-- per maand, met jaarlijkse verrekening van het voorschot aan de hand van de meterstanden, uiterlijk op 31 maart van het daarop volgende jaar;

veroordeelt [geïntimeerde sub 1 c.s.] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van de Vereniging tot op 30 juni 2010 begroot op € 405,79 aan verschotten en € 904,-- aan salaris advocaat;

veroordeelt [geïntimeerde sub 1 c.s.] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de Vereniging tot op heden begroot op € 507,93 aan verschotten en € 3.129,-- aan salaris advocaat;

verklaart deze beslissing ten aanzien van de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad en wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, H.J.H. van Meegen en

J.C.N.B. Kaal en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 6 november 2012 in aanwezigheid van de griffier.