Rb. Den Haag, 22-01-2016, nr. C/09/501152 / KG ZA 15-1858

2. [gedaagde 2],

3. [gedaagde 3],

4. [gedaagde 4],

allen wonende te [woonplaats] ,

gedaagden, verweerders in het incident,

advocaat mrs. R.F. de Jong en J.W.C. Bruins te Amsterdam,

waarin zich heeft gevoegd:

het kerkgenootschap

Klooster Euphrasia,

eiseres in het incident,

gevestigd te Bloemendaal, advocaat mr. E. de Groot te Haarlem.

Partijen worden hierna respectievelijk aangeduid als ‘Ad Hoc’, ‘ [gedaagde 1] c.s.’ en ‘Klooster Euphrasia’.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding, met producties;

- de door gedaagden overgelegde producties;

- de incidentele conclusie tot voeging, met producties;

- de op 8 januari 2016 gehouden mondelinge behandeling van de zaak, waarbij door Ad Hoc, [gedaagde 1] c.s. en Klooster Euphrasia pleitnotities zijn overgelegd.

Ter zitting is vonnis bepaald op heden.

Klooster Euphrasia heeft gevorderd zich te mogen voegen aan de zijde van Ad Hoc in de procedure tussen Ad Hoc en [gedaagde 1] c.s. Ter zitting van 8 januari 2016 hebben Ad Hoc en [gedaagde 1] c.s. verklaard geen bezwaar te hebben tegen de voeging. Klooster Euphrasia is vervolgens toegelaten als gevoegde partij, aangezien zij aannemelijk heeft gemaakt dat zij daarbij voldoende belang heeft. Voorts is niet gebleken dat de toewijzing van de gevorderde voeging in de weg staat aan de vereiste spoed bij dit kort geding en de goede procesorde in het algemeen.

Op grond van de stukken en het verhandelde ter zitting van 8 januari 2016 wordt in dit geding van het volgende uitgegaan.

Op grond van de “Overeenkomsten tot Tijdelijk Gebruik” van 20 oktober 2014, van 21 januari 2015 en van 13 november 2014 hebben [gedaagde 1] c.s. ieder van Ad Hoc, tegen een maandelijkse vergoeding van € 220,--, een kamer in de voormalige bedrijfsruimte aan de [adres] te Bloemendaal (verzorgingshuis [verzorgingshuis], hierna: [verzorgingshuis]) in gebruik gekregen, met het oog tijdelijk verblijf ter beperking van het risico van ingebruikname van [verzorgingshuis] door derden zonder recht of titel (verblijf als ‘antikraakwacht’), dit in afwachting van herbestemming van [verzorgingshuis]. In de overeenkomsten is onder meer het volgende opgenomen:

“Overwegende:

(…)

Dat deze vergoeding strekt tot bestrijding van de bedrijfskosten van Ad Hoc Beheer, en derhalve niet aan de eigenaar / beheerder van het object ten goede komt, en kan dan ook niet aan huur in de zin van het Burgerlijk Wetboek kan worden gelijkgesteld. De werking van de redelijkheid en billijkheid en de goede trouw verzetten zich bovendien tegen een eventueel beroep op de wettelijke bepalingen over huur. Een dergelijk beroep (uit welken hoofde dan ook) is in strijd met de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst;

Dat Ad Hoc Beheer door de eigenaar/beheerder van het object uitdrukkelijk ie gemachtigd om op eigen naam jegens gebruiker alle bevoegdheden uit te oefenen In verband met onderhavige overeenkomst, alle bevoegdheden in geval van niet nakoming van deze overeenkomst door de gebruiker daaronder begrepen, zowel in als buiten rechte;

Dat gebruiker bereid is - en dat zijn leefsituatie toelaat- zijn verblijfsrecht afhankelijk te stellen van opzegging op korte termijn door Ad Hoc Beheer, dat hij zich ermee akkoord verklaart dat dit gebruik korte tijd na opzegging als na te melden zal moeten eindigen en het object moet worden ontruimd;

Dat gebruiker zich realiseert dat hij geen beroep zal kunnen doen op huurbescherming, niet alleen omdat het beoogd gebruik van het object naar zijn aard van korte duur zal zijn, doch tevens omdat tegenover dat gebruik geen tegenprestatie aan de eigenaar / beheerder verschuldigd is of zal worden voldaan, en dat een beroep op huurbescherming bovendien in strijd is met de bedoeling van partijen en de redelijkheid en billijkheid zich tegen een dergelijk beroep verzet;

Dat partijen een nadere regeling wensen vast te stellen met betrekking tot de voor hen over en weer uit deze gebruiksovereenkomst voortvloeiende rechtsgevolgen.

Zijn overeengekomen als volgt:

(…)

Statistisch te verwachten duur van het gebruik

4. De gemiddelde duur van verblijf van een gebruiker in een object als ten deze bedoeld is naar ervaringsregelen ongeveer acht maanden. Deze verblijfsduur ie echter louter indicatief, en Ad Hoc Beheer noch de eigenaar / beheerder kunnen enige aansprakelijkheid aanvaarden indien in concrete gevallen een gebruiker mocht worden teleurgesteld in zijn toekomstverwachtingen met betrekking tot de duur van het in het object toegestane verblijf. Gebruiker is zich bewust van de bijzondere en tijdelijke aard van deze overeenkomst.

Gebruiker realiseert zich dan ook dat daarom geen absolute zekerheid kan worden verschaft over de te verwachten duur van het tijdelijk gebruik. De werkelijke duur zal in ieder geval over het algemeen beperkt (kort) en tijdelijk zijn.

(…)

Opzegging overeenkomst tot tijdelijk gebruik

28. Deze overeenkomst kan te allen tijde en door elk van partijen zonder opgave van redenen schriftelijk worden opgezegd, met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste 28 dagen. Een opzegging door Ad Hoc Beheer moet worden gericht een het adres van het object. Een opzegging door gebruiker moet worden gericht aan het adres van dat regiokantoor ven Ad Hoc Beheer waar gebruiker zich heeft Ingeschreven en de overeenkomst met betrekking tot het object in kwestie is aangegaan. (…)

Boetebepaling

30. Voor iedere dag of gedeelte van een dag gedurende welke gebruiker nalatig blijkt of blijft aan het sub 28 (‘Oplevering bij einde van het gebruik’) of sub 29 (‘Gebruik zonder recht of titel / kraken en/of sub 12 (‘Verbod tot in gebruik geven aan derden’) bepaalde te voldoen, alsmede voor iedere overtreding van het sub 23 (‘inschrijvingsplicht’) bepaalde, verbeurt gebruiker ten gunste van Ad Hoc Beheer een zonder voorafgaande aanmaning of ingebrekestelling onmiddellijk opeisbare boete van € 500,- (zegge: vijfhonderd euro), onverminderd het recht van Ad Hoc Beheer op onverkorte nakoming en/of volledige schadeloosstelling.

Woonplaatskeuze

31. (…) Alle geschillen tussen partijen, betrekking hebbende op deze overeenkomst en/of het object, zullen worden beslecht door de bevoegde rechter te ‘s-Gravenhage, met uitzondering van die geschillen waarvan de Kantonrechter kennisneemt (…).”

Op basis van de “Overeenkomst tot Lastgeving” van 26 juni 2014 treedt Ad Hoc bij vorenbedoelde overeenkomsten op als middellijk vertegenwoordiger en beheerder namens Klooster Euphrasia, eigenaar van [verzorgingshuis]. In de overeenkomsten betreft het (telkens) een onzelfstandige verblijfsruimte, bestaande uit kamers op de tweede verdieping (units 36, 15, 16 resp. 13) van [verzorgingshuis].

Op basis van de overeenkomst van lastgeving is Ad Hoc door Klooster Euphrasia gevolmacht om units in [verzorgingshuis] aan bewoners ter beschikking te stellen, een en ander in afwachting van de realisatie van eenandere ontwikkeling van de voormalige bedrijfsruimte. De overeenkomst brengt voorts mee dat Ad Hoc alle rechten en bevoegdheden kan uitoefenen die de wet aan een middellijk vertegenwoordiger toekent, waaronder de bevoegdheid om op eigen naam in rechte op te treden ter zake eventuele geschillen ten aanzien van het (tijdelijke) gebruik van de verblijfsruimten.

Op 7 oktober 2015 heeft Klooster Euphrasia aan Ad Hoc de overeenkomst van opdracht opgezegd en verzocht om de overeenkomsten met de tijdelijke gebruikers op te zeggen, omdat de kosten (onder andere van het energieverbruik) tot onaanvaardbare hoogte waren opgelopen, en zij zich dientengevolge genoodzaakt zag om het tijdelijke gebruik niet langer toe te staan.

Op 7 oktober 2015 heeft Ad Hoc daarom de overeenkomsten tot tijdelijk gebruik met [gedaagde 1] c.s. schriftelijk opgezegd, met aanzegging om de bij hen in gebruik zijnde verblijfsruimten op 4 november 2015 leeg, opgeruimd en bezemschoon op te leveren en alle bij hen in bezit zijnde sleutels in te leveren.

Na overleg met [gedaagde 1] c.s. heeft dhr. [directeur] , directeur van Klooster Euphrasia, ingestemd met uitstel van de opleveringsverplichting tot 30 november 2015.

Op 30 november 2015 heeft Ad Hoc aan [gedaagde 1] c.s. een sommatiebrief doen uitgaan, dit onder verwijzing naar de boetebepaling in de overeenkomsten tot tijdelijk gebruik, met sommatie om uiterlijk 6 december 2015 tot oplevering over te gaan.

Zakelijk weergegeven vordert Ad Hoc

a. a) [gedaagde 1] c.s. ieder te veroordelen om de door hen gebruikte verblijfsruimten aan de [adres] te Bloemendaal, zijnde kamers op de tweede verdieping (units 36.0, 15.0, 16.0 en 13.0) van de voormalige bedrijfsruimte Verzorgingtehuis [verzorgingshuis], binnen drie dagen na de betekening van het hier te wijzen vonnis te ontruimen en ontruimd te houden en daarin niet terug te keren, met machtiging van Ad Hoc om de ontruiming zo nodig zelf te doen uitvoeren met behulp van politie en justitie, zulks voor ieder van hen op straffe van dwangsommen als hij/zij hiermee in gebreke blijft;

b) [gedaagde 1] c.s. ieder te veroordelen om aan Ad Hoc te voldoen een bedrag van € 500,-- per dag als geldboete voor iedere dag, of gedeelte daarvan, gedurende welke hij/zij na 30 november 2015 in gebreke is om de door hem/haar gebruikte verblijfsruimte(n) leeg en ontruimd aan Ad Hoc op te leveren;

c) [gedaagde 1] c.s. ieder te veroordelen om binnen drie dagen na de betekening van het hier te wijzen vonnis alle sleutels welke zij van bedoelde bedrijfsruimte in hun bezit hebben aan Ad Hoc of aan de namens haar optredende deurwaarder tegen deugdelijk ontvangstbewijs af te geven, zulks voor ieder van hen op straffe van dwangsommen als hij/zij hiermee in gebreke blijft;

een en ander met veroordeling van [gedaagde 1] c.s. in de kosten van de procedure.

Daartoe wordt - samengevat - aangevoerd. De met [gedaagde 1] c.s. gesloten overeenkomsten tot gebruik zijn rechtsgeldig door Ad Hoc opgezegd. [gedaagde 1] c.s. hebben echter geen gevolg gegeven aan de aanzegging om tot ontruiming over te gaan en zijn daarom vanaf op 30 november 2015 in verzuim. Bij brief van die datum zijn [gedaagde 1] c.s. in gebreke gesteld en gesommeerd uiterlijk op 6 december 2015 aan hun ontruimingsverplichtingen te voldoen. Daarbij heeft Ad Hoc aanspraak gemaakt op betaling van de overeengekomen boete wegens niet-tijdige ontruiming, zoals vastgelegd in artikel 30 van de Overeenkomst tot Tijdelijk Gebruik. [gedaagde 1] c.s. zijn naar aanleiding van de opzeggingsbrieven van Ad Hoc ten onrechte niet tot ontruiming over gegaan. Ad Hoc heeft een spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen. Zij is immers jegens Klooster Euphrasia contractueel verplicht om de verblijfsruimten van [gedaagde 1] c.s. op 1 december 2015 leeg en ontruimd op te leveren, bij gebreke waarvan zij door Klooster Euphrasia aansprakelijk gesteld kan worden voor schade die deze mocht lijden ten gevolge van vertraging bij de oplevering.

[gedaagde 1] c.s. voeren gemotiveerd verweer, dat hierna, voor zover nodig, zal worden besproken.

In de tussen Ad Hoc en [gedaagde 1] c.s. gesloten overeenkomsten is opgenomen dat alle over deze overeenkomsten tussen partijen opkomende geschillen zullen worden beslecht door de bevoegde rechter te Den Haag, met uitzondering van die geschillen waarvan de kantonrechter kennisneemt. Bij wijze van incident stellen [gedaagde 1] c.s. echter voor alle weren dat de voorzieningenrechter van deze rechtbank niet bevoegd is om van de vorderingen kennis te nemen. Onder verwijzing naar artikel 108 Rv stellen zij dat het partijen in beginsel vrij staat bij overeenkomst een andere rechter aan te wijzen dan die welke volgens de wettelijke regeling bevoegd is. Zij stellen zich op het standpunt dat die keuzevrijheid wordt beperkt, nu in zaken van huur van woonruimte op basis van artikel 7:290 BW uitsluitend de rechter bevoegd is van de plaats waar de betreffende onroerende zaak is gelegen. De voorzieningenrechter van de rechtbank Den Haag is daarom onbevoegd en dient de zaak te verwijzen naar de rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem, in welk arrondissement Bloemendaal is gelegen, aldus nog steeds [gedaagde 1] c.s. Nu uit de hierna vermelde overwegingen zal volgen dat naar het oordeel van de voorzieningenrechter van een huurovereenkomst geen sprake is, worden [gedaagde 1] c.s. niet gevolgd in hun standpunt dat de voorzieningenrechter van deze rechtbank onbevoegd is.

Ten aanzien van de gevorderde ontruiming heeft Ad Hoc als spoedeisend belang aangevoerd dat zij jegens Klooster Euphrasia contractueel verplicht is om – kort weergegeven – [verzorgingshuis] leeg en ontruimd op te leveren en dat zij door Klooster Euphrasia aansprakelijk gesteld kan worden bij niet tijdige oplevering. In deze stellingen is voldoende grond gelegen om een spoedeisend belang aan de zijde van Ad Hoc aan te nemen ten aanzien van de door haar gevorderde ontruiming.

Dit geldt echter niet ten aanzien van de gevorderde geldboete. Niet is gesteld of gebleken dat en om welke reden Ad Hoc de uitkomst van een terzake de geldboete in te stellen bodemprocedure niet kan afwachten. Reeds vanwege het ontbreken van spoedeisend belang komt deze vordering dan ook niet voor toewijzing in aanmerking.

Aan de orde is de vraag of [gedaagde 1] c.s. gehouden zijn om over te gaan tot ontruiming van de verblijfsruimtes die zij in [verzorgingshuis] in gebruik hebben. Bij deze beoordeling geldt als uitgangspunt dat voor toewijzing in kort geding van de vordering tot ontruiming slechts plaats is als het in zodanig hoge mate waarschijnlijk te achten is dat deze vordering in een eventueel aan te spannen bodemprocedure toewijsbaar is dat het verantwoord is daarop in kort geding bij wijze van voorziening bij voorraad vooruit te lopen.

[gedaagde 1] c.s. stellen zich op het standpunt dat hen een beroep toekomt op huurbescherming. Daartoe voeren zij aan dat zij voor de verblijfsruimten maandelijks ieder een bedrag van € 220,-- aan Ad Hoc betalen. Weliswaar is in de overeenkomst tot tijdelijk gebruik bepaald dat deze vergoeding strekt ter bestrijding van de bedrijfskosten, maar Ad Hoc heeft volgens [gedaagde 1] c.s. op geen enkele wijze inzage gegeven in de opbouw van deze bedrijfskosten, zodat de prijs die zij maandelijks betalen aan Ad Hoc als financiële tegenprestatie moet worden aangemerkt voor het gebruik van de ruimten. Deze vergoeding dient daarom als huur te worden aangemerkt, aldus [gedaagde 1] c.s. Zij hebben voorts nog aangevoerd dat er geen sprake is van huur die naar zijn aard van korte duur is, alsmede dat het beroep op huurbescherming niet kan afstuiten op de eisen van redelijkheid en billijkheid.

Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is er in het onderhavige geval geen sprake van een huurovereenkomst. Daartoe wordt als volgt overwogen. Huur is de overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, een zaak of een gedeelte daarvan in gebruik te verstrekken en waarbij de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie (artikel 7:201 BW). Het verschil tussen een bruikleenovereenkomst en een huurovereenkomst is daarin gelegen dat het hij een bruikleenovereenkomst gaat om het in gebruik geven van een zaak om niet terwijl er bij een huurovereenkomst sprake dient te zijn van een voldoende vastomlijnde tegenprestatie. Voor de vraag hoe de overeenkomsten met [gedaagde 1] c.s. moeten worden gekwalificeerd is bepalend de inhoud van de overeenkomst in het licht van hetgeen partijen bij het aangaan van de overeenkomst omtrent het gebruik voor ogen stond.

Uit de tussen partijen gesloten overeenkomsten volgt dat het gebruik van de ruimten

slechts tijdelijk was, in afwachting van verkoop, verhuur, renovatie, sloop of een andere omwikkeling van [verzorgingshuis], dat de gebruikers van de ruimten, in dit geval [gedaagde 1] c.s., bereid zijn hun verblijfsrecht afhankelijk te stellen van opzegging op korte termijn en dat dit gebruik korte tijd later zal eindigen en het object alsdan moet worden ontruimd. Uit de bepalingen van de overeenkomst volgt verder dat de door de gebruikers te betalen vergoeding dient ter bestrijding van de bedrijfskosten van Ad Hoc en niet aan huur kan worden gelijkgesteld. Opgenomen is ook dat “gebruiker zich realiseert dat hij geen beroep zal kunnen doen op huurbescherming, niet alleen omdat het beoogd gebruik van het object naar zijn aard van korte duur zal zijn, doch tevens omdat tegenover dat gebruik geen tegenprestatie aan de eigenaar / beheerder verschuldigd is”. Voorts is in de overeenkomsten opgenomen dat de werking van de redelijkheid en billijkheid en de goede trouw zich er tegen verzetten dat (toch) een beroep wordt gedaan op huurbescherming, alsmede dat een dergelijk beroep in strijd is met de bedoeling van partijen. Uit deze bepalingen volgt naar het oordeel van de voorzieningenrechter expliciet dat partijen niet beoogd hebben een huurovereenkomst te sluiten.

[gedaagde 1] c.s. stellen zich voorts nog op het standpunt, nu Ad Hoc heeft nagelaten voldoende te duiden hoe haar bedrijfskosten zijn opgebouwd, de door hen betaalde maandbedragen moeten worden aangemerkt als financiële tegenprestatie en daarmee als huurprijs. Daarin worden zij niet gevolgd. Ad Hoc heeft een opsomming gegeven van de activiteiten die zij financiert uit het totaal aan maandelijks te innen bruikleenvergoedingen, zoals beheer, communicatie, incasso, 24 uur bereikbaarheidsdienst, administratie, acquisitie. onderhoud en overhead. Dit wordt in de gegeven situatie afdoende geacht ter onderbouwing van haar stelling dat dit bedrag dient als vergoeding van de exploitatiekosten.

Uit het voorgaande volgt dat voorshands voldoende aannemelijk is dat de tussen partijen gesloten overeenkomsten niet kunnen worden aangemerkt als huurovereenkomsten (waarmee ook het onder 5.1. opgevoerde betoog inzake de onbevoegdheid van de voorzieningenrechter wordt verworpen). [gedaagde 1] c.s. kunnen zich daarom niet met recht beroepen op bepalingen van huurbescherming. De overeenkomsten zijn derhalve in beginsel opzegbaar, met inachtneming van de daarin opgenomen opzegtermijn. [gedaagde 1] c.s. kunnen zich ook niet met recht beroepen op de redelijkheid en billijkheid. In de overeenkomsten is immers expliciet bepaald dat zij zich niet op huurbescherming kunnen beroepen.

Gezien het voorgaande is met de vereist mate van waarschijnlijkheid te verwachten dat de bodemrechter, mocht hij over het voorliggende geschil komen te oordelen, de vordering tot ontruiming zal toewijzen. De vordering tot ontruiming zal daarom worden toegewezen. De bij deze ontruiming door [gedaagde 1] c.s. in acht te nemen termijn wordt vastgesteld op één week na de betekening van dit vonnis.

De vordering strekkende tot machtiging van Ad Hoc om de ontruiming zo nodig zelf te doen bewerkstelligen, zo nodig met behulp van de sterke arm van justitie en politie, komt niet voor toewijzing in aanmerking. Ingevolge artikel 556 Rv geschiedt gedwongen ontruiming immers door de deurwaarder die ingevolge artikel 557 Rv geen machtiging nodig heeft om de veroordeling tot ontruiming ten uitvoer te leggen. Zo nodig kan de deurwaarder bij de ontruiming de hulp van het openbaar gezag inroepen.

De vordering tot afgifte van de sleutels is ook toewijsbaar. Oplegging van een dwangsom, als stimulans tot nakoming van de te geven beslissing, is daarbij aangewezen. De op te leggen dwangsom zal worden gematigd en gemaximeerd. Voorts zal worden bepaald dat de op te leggen dwangsom vatbaar is voor matiging door de rechter, voor zover handhaving daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, mede in aanmerking genomen de mate waarin aan de veroordeling is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid daarvan.

[gedaagde 1] c.s. zullen, als de in het ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van dit geding.

De voorzieningenrechter:

- veroordeelt [gedaagde 1] c.s. ieder om de door hem/haar gebruikte verblijfsruimten aan de [adres] te Bloemendaal, bestaande uit kamers op de tweede verdieping (units 36.0, 15.0, 16.0 en 13.0), van de voormalige bedrijfsruimte (Verzorgingtehuis [verzorgingshuis]) binnen één week na de betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden en daarin niet terug te keren, zulks op straffe van een dwangsom van € 100,-- voor iedere dag dat hij/zij hiermee in gebreke blijven, tot een maximum van € 5.000,--;

- veroordeelt [gedaagde 1] c.s. ieder om binnen één week na de betekening van dit vonnis alle sleutels welke hij/zij van bedoelde bedrijfsruimte in hun bezit heeft aan Ad Hoc of een namens haar optredende deurwaarder tegen deugdelijk ontvangstbewijs af te geven, zulks op straffe van een dwangsom van € 100,-- voor iedere dag dat hij/zij hiermee in gebreke blijven, tot een maximum van € 5.000,--;

- bepaalt dat bovenstaande dwangsom vatbaar is voor matiging op de wijze zoals onder 5.12. is vermeld;

- veroordeelt [gedaagde 1] c.s. in de kosten van dit geding, tot dusver aan de zijde van zowel Ad Hoc als Klooster Euphrasia begroot op € 1.529,-- waarvan € 816,-- aan salaris advocaat en € 613,-- aan griffierecht, aan de zijde van Ad Hoc te vermeerderen met € 84,36 aan dagvaardingskosten;

- verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.E. Groeneveld-Stubbe en in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2016.