HR, 06-04-2012, nr. 11/00929

De in 2.1 onder a en b samengevatte klachten hebben deze gemeenschappelijke noemer dat zij alle betrekking hebben op de vraag of [verweerder] c.s. door zich in de op 7 juni 2000 uitgebrachte dagvaarding mede op de vochtoverlast van de muren van de parterre te beroepen wel binnen bekwame tijd in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW van dat gebrek aan [eiser] c.s. kennis hebben gegeven. Omdat het gaat om een koop van een onroerende zaak, is die vraag te beantwoorden naar de regels die gelden voor een niet-consumentenkoop.

Het hof stelt in de rov. 4 en 6 van het eindarrest, in cassatie onbestreden, vast dat er kort na de overdracht van de woning op 1 juli 1999 de muren op de begane grond zeer vochtig waren, dat die vochtigheid abnormaal was en ten slotte dat daarmee de woning niet beschikte over een in artikel 5.3 van de koopovereenkomst gegarandeerde eigenschap. In artikel 7:23 lid 1, tweede volzin BW is bepaald dat, wanneer aan de gekochte zaak een eigenschap ontbreekt die de zaak volgens de verkoper bezat, dan de kennisgeving van het gebrek dient plaats te vinden binnen bekwame tijd nadat het gebrek is ontdekt. De in artikel 5.3 van de koopovereenkomst opgenomen garantie dat de woning bij de overdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik — in casu bewoning — nodig zijn, impliceert dat volgens [eiser] c.s. bij de woning geen sprake zou zijn van abnormale vochtigheid in de muren van de parterre. Een en ander betekent dat [verweerder] c.s. gehouden waren [eiser] c.s. van de abnormale vochtigheid van de muren van de parterre in kennis te stellen vanaf het moment dat zij bekend waren met die abnormale vochtigheid van de muren. De vraag vanaf welk tijdstip [verweerder] c.s. met de abnormale vochtigheid bekend hadden behoren te zijn, speelt derhalve niet. De op deze vraag betrekking hebbende klachten van de hierboven in 2.1 onder a samengevatte klachten treffen om deze reden geen doel. Omtrent het beroep op de stelling dat [eiser] c.s. aan [verweerder] c.s. voorafgaande aan het sluiten van de koop hebben geadviseerd om een bouwtechnisch onderzoek uit te voeren, zij volledigheidshalve nog opgemerkt dat die stelling niet zozeer van belang is voor de thans in cassatie aan de orde gestelde vraag of er sprake is van een kennisgeven binnen bekwame tijd als wel voor de vraag of onvoldoende onderzoek voorafgaande aan het sluiten van de overeenkomst er aan in de weg staat een gebrek als een non-conformiteit aan te merken.

De bekendheid in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW met een gebrek, waarbij de termijn voor het kennisgeven van het gebrek ingaat, vormt een gekwalificeerde bekendheid. Van die bekendheid is nog geen sprake, zodra de koper aan de hand van uiterlijke verschijnselen al wel ziet dat er van een gebrek sprake is. Heeft de koper in redelijkheid kunnen menen dat een onderzoek door een deskundige nodig is om een (beter) beeld van de aard, ernst en oorzaak van het gebrek te verkrijgen ten einde zo met voldoende precisie de verkoper te kunnen inlichten, dan heeft hij de ruimte om dat onderzoek, zij het met voortvarendheid, te laten uitvoeren. Die ruimte is er met name, indien de koper een particulier is en zelf niet over de benodigde deskundigheid beschikt. Een en ander volgt met name uit de rov. 3.3.4 jo. 3.4.3 uit het HR-arrest [A/B] van 29 juni 2007.8.

Tijdens de comparitie van partijen heeft [verweerster 2], een van de verweerders in cassatie, inderdaad verklaard dat na ongeveer anderhalve maand is gemerkt dat er een vochtprobleem achter de voorzetwanden op de begane grond was.9. Daarmee is echter nog niet gegeven dat er toen ook al sprake was van bekendheid in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW met abnormale vochtigheid. De verklaring van [verweerster 2] impliceert dat niet. [verweerder] c.s. — particulieren en niet deskundig op bouwkundig vlak — hebben het nodig gevonden dat ook een deskundige van de Vereniging Eigen Huis naar de hen gaandeweg gebleken gebreken, waaronder de vochtigheid van de muren van de parterre, een onderzoek zou doen.10. Dat zij daarbij niet de vereiste voortvarendheid hebben betracht, is door [eiser] c.s. in de vorige instanties niet naar voren gebracht; in het cassatiemiddel wordt ook niet naar een stelling van die inhoud of strekking gewezen. Het rapport van de Vereniging Eigen Huis vermeldt ten aanzien van de draag- en scheidingswanden van de begane grond dat deze zeer vochtig zijn, en ten aanzien van de voorzetwanden dat zij deels ernstig gerot zijn en dat er kans op schimmelvorming is. De herstelkosten worden geraamd op een bedrag van fl. 10.000,- à fl. 15.000,-.11. Hiermee werd een door een buitenstaander geschetst beeld van de toestand van de muren op de begane grond verkregen, wat aan [eiser] c.s. kon worden voorgelegd. Tegen de zojuist vermelde achtergrond bezien, is niet onjuist of onbegrijpelijk dat het hof van oordeel is dat op 11 april 2000 met name de vochtigheid van muren en zwamvorming bekend (in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW) is geworden. Die klachten van de in 2.1 onder a samengevatte klachten, waarbij ervan wordt uitgegaan dat [verweerder] c.s. al snel nadat zij de gekochte woning zijn gaan bewonen met de abnormale vochtigheid van de muren van de parterre bekend (in de zin van artikel 7:23 lid 1 BW) zijn geworden, slagen dan ook niet.

Gelet op wat hierboven in 2.4 is opgemerkt, brengt de zojuist vermelde gang van zaken bij [verweerder] c.s. mee dat met het kennisnemen door hen van het rapport van de Vereniging Eigen Huis voor hen ook de termijn inging, waarbinnen de kennisgeving van de het vochtigheidsprobleem in de muren van de parterre aan [eiser] c.s. diende te worden uitgevoerd.

De kennisgeving geschiedde met de op 7 juni 2000 uitgebrachte dagvaarding, dus bijna twee maanden later. Het hof acht dat aan het slot van rov. 3 van het tussenvonnis d.d. 31 oktober 2007 nog een kennisgeving binnen bekwame tijd, omdat [eiser] c.s. niet benadeeld zijn doordat de aanvullende klachten aangaande de gevolgen van inwerking van vocht op de woning eerst op 7 juni 2000 aan hen bekend zijn gemaakt.

Of de belangen van de verkoper wel of niet zijn geschaad door de door de koper aangehouden termijn voor kennisgeving van een gebrek, vormt een gezichtspunt dat een (belangrijke) rol kan spelen bij de beantwoording van de vraag of van een voor de kennisgeving aangehouden termijn kan worden gezegd dat daarmee sprake is van een kennisgeven binnen bekwame tijd; zie rov. 3.3.4 van het arrest [A/B] en rov. 3.3.2 van het arrest [C/D] van 25 maart 2011.12.

In het kader van de hierboven in 2.1 onder b samengevatte klachten wordt in de eerste plaats aangevoerd dat [verweerder] c.s. omtrent het wel of niet benadeeld zijn van [eiser] c.s. door de door hen aangehouden klachttermijn niets hebben gesteld, zodat er sprake is van een treden buiten de grenzen van de rechtsstrijd door het hof door de vraag van het wel of niet benadeeld zijn van [eiser] c.s. in de beoordeling te betrekken. Op zichzelf wordt terecht aangevoerd dat [verweerder] c.s. zich niet hebben uitgelaten over een benadeling van [eiser] c.s. door de voor de kennisgeving van het vochtigheidsprobleem aangehouden termijn van kennisgeving. Niettemin slaagt de klacht, naar het voorkomt, niet. Dat het hof de vraag van benadeling van [eiser] door de zojuist genoemde termijn in zijn beoordeling heeft betrokken, vindt, zo schijnt het toe, hierin zijn verklaring dat [eiser] c.s. enige malen gedurende de procedure hebben gesteld dat zij pas een jaar na de eigendomsdracht van de gebreken in kennis zijn gesteld.13. Daarin heeft het hof kennelijk mede gelezen dat [eiser] c.s. van mening zijn dat het aanhouden door [verweerder] c.s. van die termijn voor hen nadelig is geweest. Dat dit de gedachtegang van het hof is geweest, vindt hierin bevestiging dat het hof het antwoord op de vraag of er sprake van benadeling van [eiser] c.s. is geweest, zoekt in wat zij verder ten processe hebben aangevoerd. Een en ander betekent dat niet kan worden gezegd dat het hof buiten de grenzen van de rechtsstrijd is getreden door de vraag van benadeling van [eiser] c.s. door de door [verweerder] c.s. voor de kennisgeving aangehouden termijn in zijn beoordeling te betrekken.

Een volgende klacht is dat het hof in ieder geval vanwege de betwisting van de zijde van [eiser] c.s. niet als vaststaand heeft kunnen aannemen dat er geen nadeel van [eiser] c.s. is geweest doordat [verweerder] c.s. een jaar wachtten met klagen over vocht in de woning. De betwisting wordt als volgt omschreven: ‘[eiser] c.s. daarentegen hebben (van) een groot aantal aspecten aangegeven dat zij niet meer kunnen beoordelen wat er precies aan de hand is geweest respectievelijk moet zijn geweest, nu ten onrechte [verweerder] c.s. een jaar lang niets gemeld hebben, en dat alles veel te onduidelijk is.’ Ook deze klacht slaagt niet.

Omtrent de omschrijving van de betwisting valt in de eerste plaats op te merken dat daarbij ten onrechte ervan wordt uitgegaan dat [verweerder] c.s. ten onrechte een jaar lang niets hebben gemeld. Zoals hierboven in 2.3 uiteengezet, ontstond pas op 11 april 2000 voor [verweerder] c.s. de gehoudenheid om het vochtigheidsprobleem bij de muren van de parterre te gaan melden. Maar ook hiervan afgezien, is de omschrijving van de betwisting veel te vaag. Niet alleen wordt niet nader aangegeven wat onder ‘een groot aantal aspecten’ moet worden verstaan, maar ook wordt niet naar vindplaatsen in de processtukken aan de zijde van [eiser] c.s. verwezen. Anders gezegd, er wordt met de omschrijving van de betwisting geenszins duidelijk gemaakt, waarom het hof niet als vaststaand heeft kunnen aannemen dat [eiser] c.s. niet zijn benadeeld door de termijn die [verweerder] c.s. hebben aangehouden voor het kennisgeven aan [eiser] c.s. van het zich bij de muren van de parterre aangetroffen vochtprobleem.

De klacht in § 28 van het cassatiemiddel over het miskennen door het hof van de devolutieve werking van het appel treft geen doel, omdat niet wordt aangegeven welke in eerste aanleg gevoerde weren in appel opnieuw behandeld hadden moeten worden.

De klacht in § 27 van het cassatiemiddel dat het hof heeft miskend dat de bewijslast ten aanzien van de nakoming van de klachtplicht met betrekking tot het vochtprobleem op [verweerder] c.s. rust, en de klacht in § 30 van het cassatiemiddel dat het hof heeft miskend dat op een partij, die stellingen aanvoert ter betwisting van door de andere partij gestelde feiten, niet gehouden is die stellingen te bewijzen, slagen niet, omdat niet wordt aangegeven waaruit van de beweerde miskenning blijkt.

De klachten in § 29 van het cassatiemiddel over het passeren van het bewijsaanbod van [eiser] c.s., het stellen van te hoge eisen aan het leveren van tegenbewijs en het zich schuldig maken van het hof aan een ontoelaatbare bewijsprognose stranden hierop dat niet wordt duidelijk gemaakt dat en waarom een en ander het hof valt te verwijten.