Hof 's-Gravenhage, 24-06-2005, nr. 03/1144

Het gaat in deze zaak, kort gezegd en voor zover in hoger beroep van belang, om het volgende.

Bij schriftelijke huurovereenkomst heeft Intrahof met in-gang van 1 maart 2000 tot en met 31 november 2011 aan Bart Smit verhuurd de win-kelruimte aan de Lange Kerkstraat 50 te Goes (hierna: de winkelruimte). Het betreft zogenaamde arti-kel 7A:1624 (thans 7:290) BW bedrijfsruimte.

De aanvangshuurprijs bedraagt ƒ 35.625,-- (€ 16.165,92) exclusief BTW per periode van drie kalendermaanden, jaarlijks - voor het eerst per 1 maart 2001 - geïndexeerd.

De huur is bij vooruitbetaling verschuldigd vóór of op de eerste dag waarop de beta-lingen betrekking hebben. De eerste betaal-periode vervalt per 1 maart 2000 en de volgende kwartaaltermijn per 1 juli 2000.

Onder het kopje "Het gehuurde, bestemming, gebruik" is in de huurovereen-komst onder meer als volgt bepaald:

Onder het kopje "Bijzondere bepalingen" is in de huurovereenkomst onder meer als volgt bepaald:

In de huurovereenkomst (artikel 2) is bepaald dat de "alge-me-ne bepalingen huur-over-een-komst winkelruimte (…)" van die overeenkomst deel uitmaken behou-dens voor zover daarvan in die overeenkomst uitdrukkelijk is afgeweken.

Artikel 14 van die algemene bepalingen luidt als volgt:

Per brief van 5 juni 2000 heeft de advocaat van Bart Smit aan Intrahof onder meer als volgt gemeld:

Nadat Bart Smit in juni 2000 had geklaagd over wateroverlast bij de voorpui - bij regenval in combinatie met wind uit een bepaalde richting - heeft Intrahof aldaar een sleuf laten aanbrengen. Nadat Bart Smit op 29 augustus 2000 meldde dat er deson-danks nog steeds wateroverlast bestond, is in opdracht van Intrahof in november 2000 een nieuwe dorpel aangebracht. Die dorpel moest worden besteld en daarbij gold een levertijd.

Na klachten in juni 2000 van Bart Smit ter zake van de draagkracht van de vloer van de 1e verdieping heeft Intrahof heeft begin november 2000 een provisorische ver-steviging laten aanbrengen. In februari 2001 (na de uitverkoopperiode) is in opdracht van Intra-hof een perma-nen-te versteviging aangebracht.

Per brief van 15 december 2000 heeft Bart Smit aan Intrahof medegedeeld dat zij met ingang van 1 mei 2000 een verlaging van de huurprijs wenst tot ƒ 5.937,50 (€ 2.694,32) per maand exclusief BTW. Intrahof heeft daarmee niet ingestemd.

Met ingang van de maand juli 2001 heeft Bart Smit de huurbetalingen gestaakt.

Intrahof heeft Bart Smit bij brief van 19 juli 2001 onder meer als volgt ge-schre-ven:

“Ondanks onze aanmaning van 10 dezer staat de hieronder gespecificeerde vordering op u nog steeds open (…) Overeenkomstig het bepaalde in de met u gesloten huur-over-eenkomst bent u een boete-rente verschuldigd gelijk aan 2% per maand (of een ge-deelte daarvan) over de te laat betaalde faktuurbedragen. Tevens wijzen wij U uit-drukkelijk op het gestelde in arti-kel 10 lid 5 van de onderhavige huurovereenkomst.

Wij verzoeken - en voor zover nodig sommeren - u de huurachterstand binnen 5 dagen na heden telefonisch (…) te voldoen bij niet of niet tijdige voldoening waarvan wij u reeds nu voor-alsdan in gebreke stellen.”

In zijn brief van 24 oktober 2001 heeft de advocaat van Intrahof aan de advo-caat van Bart Smit onder meer als volgt geschreven:

“Inmiddels betaalt uw cliënte al geruime tijd geen huurpenningen meer. (…) In haar brief van 19 juli jl. heeft zij dan ook uitdrukkelijk een beroep gedaan op het boetebeding van artikel 10.5 van de huurovereenkomst. Gelet op het flagrante karakter van de wan-prestatie van uw cliënte zal de verbeurde boete in reconventie gevorderd worden. De in-gevolge artikel 10.5 verbeurde boete beloopt tot op heden, gerekend vanaf 28 juli jl., in totaal ƒ 89.000,--, nog afgezien van de overigens verschuldigde rente en kosten en de verschuldigde hoofdsom. Het boetebedrag wordt iedere dag dat betaling uitblijft ƒ 1.000,-- hoger.”

Bart Smit heeft in eerste aanleg (bij dagvaarding van 12 september 2001) ge-vor--derd -kort gezegd en voor zover in hoger beroep nog van belang-:

Intrahof heeft in reconventie gevorderd (na vermeerdering) € 142.645,63 ter za-ke van achterstallige huur en verbeurde boetes, met wettelijke rente vanaf 29 ja-nuari 2002 en proceskosten.

De advocaat van Bart Smit heeft in de brief van 29 oktober 2001 aan de advo-caat van Intrahof onder meer als volgt geschreven:

De advocaat van Intrahof heeft per brief van 9 november 2001 aan de advocaat van Bart Smit onder meer laten weten -zakelijk weergegeven- dat het inmiddels op de derdenrekening ontvangen bedrag zal worden teruggestort omdat een betaling waarover Intrahof niet de vrije beschikking krijgt niet wordt geaccep-teerd en dat der-halve nog steeds boetes worden verbeurd. Die terugstorting heeft vervolgens ook plaatsgevonden.

Bart Smit heeft op 12 juni 2002 een bedrag gelijk aan de op dat moment ach-ter-stallige huur (in totaal € 80.073,55, zijnde de huur t/m het tweede kwartaal 2002) vol-daan.

Bij conclusie van 9 december 2002 is de vordering van Intrahof gewijzigd in € 145.210,= (bestaande uit € 142.487,= aan verbeurde boetes en € 2.723,= aan bui-tengerechtelijke kosten), met wettelijke rente vanaf 28 januari 2002 en proces-kosten.

De rechtbank heeft de vorderingen in conventie en reconventie afgewezen en alle proceskosten gecompenseerd.

In hoger beroep is het navolgende aan de orde.

De grieven in het principale en het incidentele appel leggen het geschil in volle om-vang aan het hof voor. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

Intrahof heeft - in het principaal appèl - haar hierboven sub 1.17 vermelde vor-dering vermeerderd met € 3.884,= ter zake van door haar met het oog op het door Bart Smit doen betalen van huurpennin-gen, contractu-ele boete en rente gemaakte bui-ten-gerechtelijke kosten en proceskos-ten.

Bart Smit heeft - in het incidenteel appèl - haar vordering vermeerderd en vordert thans - zakelijk weergegeven -:

De inleidende dagvaarding in eerste aanleg dateert van 12 september 2001. Der-hal-ve zal het hof het geschil beoordelen op basis van het huurrecht zoals dit vóór 1 augustus 2003 luidde.

Bart Smit legt - voor zover in hoger beroep gehandhaafd - de navolgende verwij-ten ten grondslag zowel aan haar vorderingen als aan haar verweer (opschortings-recht) tegen de vorde-ringen van Intrahof:

Naar het oordeel van het hof verwijt Bart Smit Intrahof terecht dat zij haar niet voor of bij het sluiten van de huur-overeenkomst heeft geïnformeerd omtrent haar geschil met de gemeente over de ge-vel-verbouwing die afwijkt van de verleende bouwver-gun-ning, zeker gezien het risico van eventuele bestuursdwang ter zake. Ook nadien heeft Intrahof onvoldoende reke-ning gehouden met de onzekerheid die dit - naar zij had moeten begrijpen - bij Bart Smit als huurster van de winkelruimte kan meebren-gen. Bij Intrahofs betoog, inhou-dende dat de beslissing van de gemeente - kort ge-zegd: niet in behandeling nemen van het verzoek betreffende de lichtreclame zolang de gevel niet alsnog in overeen-stem-ming met de bouwvergunning is, zie hierboven sub 1.5., onhoudbaar is en dat Bart Smit daarom daartegen in het geweer had moe-ten komen, miskent Intrahof dat het een feit van algemene bekendheid is dat gevel-recla-me mede wordt beoordeeld tegen de achtergrond van de gevel waarop zij wordt aan-ge-bracht, zodat niet bij voor-baat vast staat dat bedoeld standpunt van de ge-meen--te onhoudbaar is.

Echter, voor toewijzing van Bart Smits vorderingen ter zake c.q. hono-re-ring van haar beroep op een op-schor---tingsrecht is nodig dat door Bart Smit in vol-doende mate wordt onderbouwd dat zij daardoor schade lijdt c.q. ter zake een rech-tens relevant belang heeft. Daarvan is naar het oordeel van het hof geen sprake. Immers, Bart Smit heeft haar (door Intrahof betwiste) stelling, inhoudende dat zij als de gevel wel overeenkomstig de bouwvergunning zou zijn verbouwd, wel toestem-ming voor de door haar gewenste lichtreclame zou hebben verkregen, niet concreet onder-bouwd. Voorts heeft Bart Smit niet voldoende onderbouwd dat zij tengevolge van het niet ge-kregen hebben van die toestemming schade heeft ge-leden. De vergelijking van de om--zet in de winkelruimte met die in haar filiaal in Am-ster-dam Os-dorp is daarvoor - overigens ook volgens het door Bart Smit overgelegde "des-kundi-gen-rapport" dat een beduidend genuanceerdere be-nadering indiceert - onvol-doen-de. Daarbij is in aan-mer-king genomen dat de on-weer-sproken wel aangebrachte translu-cente aanduiding van haar naam ("E-PLAZA") met afmetingen van 200 bij 170 cm boven de ingang van de winkel-ruimte als omschreven in de hierboven sub 1.5. ge-ci-teerde brief van haar advocaat, hetgeen correspondeert met de daarvan in het geding gebrachte fo-to's, op zijn zachtst gezegd, ook duidelijke attentiewaarde heeft. Voorts speelt daarbij een rol dat Bart Smit gedurende inmiddels een aantal jaren in het geheel niets in de richting van de gemeente heeft onder-no-men en dus klaar-blij-kelijk ook niet heeft ge-pro-beerd om in overleg met de gemeente tot een tijdelijke op-lossing te komen. Dit laatste zou bij een economisch belang zoals door haar ge-steld voor de hand hebben gelegen en had ook - in het kader van scha-de-beperking - van haar mogen worden ver--langd.

Het bovenstaande leidt tot het oordeel dat het hierboven sub 4.a bedoelde verwijt Bart Smit niet kan baten.

vloer 1e verdieping

Bart Smit stelt zich op het standpunt dat de draagkracht van de vloer van de 1e ver----dieping minder is dan zij op basis van de overeenkomst mocht verwachten. Intra-hof heeft dit gemotiveerd weersproken. Bart Smit heeft vervolgens niet concreet aan-gegeven wat zij - in termen van belastbaarheid - van die vloer mocht verwachten, en op basis waarvan, en in hoeverre daaraan niet is voldaan. Dat de wijze waarop zij die vloer feitelijk heeft belast voor haar gebruikelijk was en leidde tot doorbuigen en/of ver-zakken van de vloer is in dit verband te algemeen en niet voldoende, mede gelet op hetgeen in de artikelen 1.2, 1.4 en 10.2 van de huurovereenkomst is bepaald (zie hierboven sub 1.2. en 1.3.). Bart Smit heeft derhalve niet aan haar stelplicht voldaan. Ook dit verwijt kan haar derhalve niet baten. Aan bewijslevering met betrekking tot de omvang van de gestelde schade - eventueel door middel van deskun-digenbericht - ter zake komt het hof dan ook niet toe.

Ten overvloede wordt nog het navolgende overwogen.

Kort na het melden van het betreffende verwijt heeft Intrahof een tijdelijke ver-ste-viging laten aanbrengen en in februari 2001 een permanente (zie hierboven sub 1.8.). Zij was daartoe naar eigen zeggen niet verplicht maar is daartoe overgegaan uit com-merciële overwegingen en ter verhoging van de economische waarde van het pand. Daarna voldeed de vloer onweersproken aan de verlangens van Bart Smit, zodat er in juli 2001 uit dien hoofde hoe dan ook geen basis voor verlaging c.q. opschorting van de huurbetaling meer was.

Opschorting met het oog op compensatie met een vordering ter zake van huur-ver-laging over een periode in het verleden dan wel schadevergoeding stuit af op het bepaalde in artikel 14.1 van de algemene bepalingen (eerste zin, passage tussen lig-gende streepjes; zie hierboven sub 1.4.).

voorpui niet waterbestendig

In het licht van hetgeen hierboven sub 1.6. als vaststaand is aangenomen heeft Bart Smit onvol-doende onderbouwd dat Intrahof op haar klachten niet adequaat heeft gereageerd. Voorts heeft Bart Smit - na de betwisting van Intrahof - onvoldoende (con---creet) on-der-bouwd dat zij als gevolg van een en ander schade heeft geleden. Daar-bij is in aanmerking geno-men dat uit de door Bart Smit ter zake overgelegde fo-to's blijkt dat er weliswaar water bij de ingang naar binnen is gelopen doch ook dat dit zich niet verder uitstrekt dan de vrije inloopruimte bij die ingang. Ook dit verwijt kan Bart Smit derhalve niet baten.

in het incidentele appèl voorts

Uit de in het geding gebrachte stukken omtrent de stand van zaken van het ge-schil tussen Intrahof en de gemeente omtrent de verbouwing van de voorgevel, die als zodanig niet zijn weersproken, blijkt dat de gemeente - inmiddels - nog uitsluitend verlangt dat de voorgevel in een andere kleur wordt geverfd (namelijk okergeel in plaats van wit) alsmede dat het middelste van de drie kleine bovenste raampjes in de voorgevel aan de bovenkant wordt verhoogd en aan de linker- en rechterzijde wordt verbreed. Naar het oordeel van het hof heeft Bart Smit onvoldoende onderbouwd dat de door de gemeente verlangde aanpassingen - als daarvan daadwerkelijk spra-ke zal zijn nu Intrahof het met deze wijzigingen niet eens is - niet kunnen plaatsvinden op een wijze die het gebruik van het gehuurde geheel of nagenoeg geheel onver-let laat. Evenmin is door Bart Smit onderbouwd dat er re-den is om te veronderstellen dat Intrahof niet - zoals Bart Smit uiteraard wel van In-tra-hof mag verlangen - alles in het werk zal stellen om de eventuele verbouwing zonder dan wel met geringe overlast te doen plaatsvinden. Immers, door Bart Smit is niet weersproken dat bij de eer-dere aan-passingen van het gehuurde ter zake afstemming heeft plaatsgevonden en dat is gezocht naar een tijdstip dat zo min mogelijk belemmerend voor de verkoop van de win-kelartikelen zou zijn. Derhalve ontbreekt het voor toewijzing van de hier-boven sub 2.3 sub IV bedoelde vordering vereiste belang.

Zoals uit het bovenstaande blijkt, heeft Bart Smit haar (belang bij) haar vorderin-gen, ook die ter zake van ver-wij-zing naar de schadestaat voor nog te lijden schade, alsmede haar beroep op partiële vernietiging wegens dwaling en onrechtmatige daad, naar het oordeel van het hof onvoldoende onderbouwd. Ter zake van reeds ge-leden schade was door Bart Smit in eerste aanleg geen schadestaat gevorderd, zo-dat de rechtbank ter zake niet had kunnen/mogen verwijzen naar de schadestaat.

Het bovenstaande leidt - in onderlinge samenhang bezien - tot het oordeel dat de grieven falen, dat het vonnis van de rechtbank voor zover de vordering in conventie is afgewezen zal worden bekrachtigd, alsmede dat de in hoger beroep vermeerderde eis van Bart Smit zal worden afgewezen. Voor wat betreft de proceskosten in eerste aanleg verwijst het hof naar hetgeen hierna sub 24. wordt overwogen. Bart Smit zal voorts als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het ge-ding in het incidenteel hoger beroep.

in het principaal appèl voorts

Uit hetgeen hierboven is overwogen vloeit voort dat Bart Smit niet gerechtigd was om de huurbetalingen te staken c.q. op te schorten zoals zij heeft gedaan.

contractuele boete

Intrahof heeft in hoger beroep uitdrukkelijk en in zoverre in afwijking van hetgeen door haar in eerste aanleg is aangevoerd, gesteld dat het bepaalde in artikel 10.5 van de huurovereenkomst een uitdrukkelijke afwijking inhoudt van hetgeen in artikel 14.2 van de algemene bepalingen is bepaald (zie hierboven sub 1.3. en 1.4.). Dit is ver-vol-gens door Bart Smit niet weersproken zodat het hof daarvan zal uitgaan. Als ge-volg van het bepaalde in artikel 2 van de huurovereenkomst (zie hierboven sub 1.4.) is ar-tikel 14.2 van de algemene bepalingen tussen partijen derhalve niet van toepas-sing.

Met de hierboven bedoelde brief van 19 juli 2001 (zie hierboven sub 1.10) is, met inachtneming van de daarin gestelde termijn van vijf dagen dus vanaf 24 juli 2001, op zich vol-daan aan de in artikel 6:93 BW voor het vorderen van nakoming van een boe-te--be-ding - artikel 10.5 van de huurovereenkomst moet als een boetebeding in de zin van artikel 6:91 BW wor-den aangemerkt - vereiste ingebrekestelling. Voor zover eni-ge boete wordt gevorderd over de periode vóór 25 juli 2001 wordt deze dan ook af--gewezen. En voor zover enige boete wordt gevorderd over de periode van 25 t/m 27 juli 2001 wordt deze afgewezen omdat niet is voldaan aan de in artikel 10.5 be-paal-de termijn van acht dagen.

Het hof is van oordeel dat Bart Smit als gevolg van de inhoud van die brief van 19 ju-li 2001 door Intrahof zozeer op het verkeerde been gezet dat dit naar maat-sta-ven van redelijkheid en billijkheid aan het vorderen van de in arti-kel 10.5 bedoelde boe-te met ingang van 28 juli 2001 (zie hierboven sub 14, laatste zin) - voor zover uit-gaand boven voormelde 2% per maand of gedeelte daarvan - in de weg staat. Im-mers, in de brief wordt in de eerste plaats en uit-voerig een beroep op de boete van artikel 14.2 van de algemene bepalin-gen ge---daan, waar-na wordt verwezen naar arti-kel 10.5 zo-nder de inhoud daarvan te ver-woor-den en zon-der zelfs maar het woord boete daarbij te noemen. Nu niet ter dis-cus-sie (meer) staat dat het systeem van de huurover-een-komst en de algemene be-pa-lin-gen als ge-volg van artikel 2 van de huur-overeenkomst aldus is, dat het gaat om "òf, òf" en niet om "èn, èn", wordt door de in-houd van de brief de indruk gewekt dat - voors--hands - aan boete niet meer dan 2% per maand of gedeelte daarvan wordt ge-vorderd.

Die indruk is eerst weggenomen met de brief van 24 oktober 2001 (zie hier-boven sub 1.11.). De brief van 23 juli 2001 was daartoe niet toereikend, aangezien de daarin ge-hanteerde term "contractuele verplichtingen" in het licht van het voor-gaan-de onvol-doen-de specifiek was. Voorts dient bij een en ander te worden uitgegaan van een re-de--lij-ke termijn vanaf dat moment, zeker nu uit artikel 10.5, tweede alinea, moet wor-den afgeleid dat "aan-zeg-ging" van de boete dient plaats te vinden en er aldus enige tijd de gelegenheid moet be-staan om het verbeuren van de boete alsnog te voor-ko-men. Het hof stelt die termijn op acht dagen - overeenkomstig die welke in artikel 10.5 is vermeld - zodat deze eindigde op 1 november 2001. Voor zover Intrahof over de periode van 28 juli 2001 t/m 1 november 2001 méér dan die 2% per maand of ge-deelte daarvan vordert, zal dit derhalve worden afgewe-zen. Aldus resteert over deze periode: 4 x 2% x € 19.716,69 (huur 3e kwartaal) plus 1x 2% x € 19.716,69 (huur 4e kwartaal), neerkomend op € 1.971,67

Anders dan Bart Smit heeft betoogd, is het verbeuren van de contractuele boete niet geëindigd op het moment waarop de hierboven sub 1.14. en 1.15 bedoelde beta-ling op de derdenrekening van de advocaat van Intrahof plaatsvond. Immers, de daar--bij uitdrukkelijk gestipuleerde beperking (kort gezegd: niet doorbetalen maar on-der u hou-den; zie hierboven sub 1.15.) is door Intrahof niet ge-accepteerd en Intrahof hoef-de dat ook niet. Derhalve eindigde het verbeuren van de boete (in ieder geval) op het mo-ment waarop Bart Smit met de huurbetalingen weer "bij" was, en onweer-spro-ken sedertdien is gebleven, namelijk op 12 juni 2002 (zie hierboven sub 1.16.). De ver-beurde boete à f 1.000,= per dag bedraagt over de periode van 2 november 2001 t/m 11 juni 2002, zijnde 222 dagen, derhalve in beginsel f 222.000,= (zijnde € 100.739,21).

Met betrekking tot het beroep op matiging van de in beginsel verbeurde boetes ad € 100.739,21 geldt het navolgende.

Het onderhavige boetebeding geldt als prikkel voor de schul-denaar om zijn plich--ten te vervullen en het heeft niet de functie van een vooraf gefixeerde schade-ver--goeding en bevat één bedrag voor vele, mogelijk sterk uiteenlopende tekortko-min-gen. Nagegaan dient te worden of de door Bart Smit inge-roepen omstandigheden ma----tiging van de boete rechtvaardigen, zulks in het licht van de overige omstan-dig-he-den van het geval. De rechter dient daarbij terughoudend te zijn.

Bart Smit voert de navolgende argumenten aan. Intrahof heeft door de te late huurbetaling geen andere scha-de geleden dan de wettelijke rente. Zij heeft steeds ge-tracht tot een minnelijke regeling te komen, maar Intrahof ging daar niet op in. In-tra-hof heeft stilgezeten, heeft niet gereageerd op brieven van Bart Smit en heeft beta-ling van de huurpenningen onder voorwaarden op de derdenrekening van haar advo-caat niet willen aanvaarden.

Het hof stelt voorop dat betaling van de huur de primaire verplichting van Bart Smit als huurder is en dat Bart Smit over een periode van in totaal maar liefst ruim 11 maanden in het geheel geen huur heeft betaald. Over de periode waarop de boete ex artikel 10.5 van de huurovereenkomst (in beginsel volledig) is verbeurd bedroeg de ach-terstand aan-vankelijk de huur over twee kwartalen en dit is geleidelijk opgelopen naar vier kwar---talen.

Bart Smit huurt in Nederland diverse winkels waarbij, zoals zij bij pleidooi heeft aan-ge-geven, haar vastgoedafdeling bij het aangaan van de huurover-een-komst haar be-lan-gen behartigt. Zij moet daarom in dit verband als een aan Intra-hof gelijkwaar-dige partij worden beschouwd.

Artikel 10.5 is opgenomen in de huur-over-eenkomst zelf, en wel onder de bijzondere bepalingen, hetgeen de daarmee ver-band houdende "attentie-waarde" heeft.

Voorts is daarmee een evident zwaardere "straf" op niet tijdig betalen gezet dan uit de algemene voorwaarden zou zijn voortgevloeid.

Bart Smit werd voorts vanaf 5 juni 2000 door een advocaat bijgestaan.

Hetgeen hierbo-ven met betrekking tot de klachten van Bart Smit is over-wogen brengt mee dat er geen basis voor opschorting was, en al hele-maal niet voor opschorting van de vol-le-dige huur en gedurende een zo lange periode.

Tegen voormelde achtergrond valt het niet mee willen werken aan een minnelijke re-ge-ling, stilzitten, niet reageren op brieven - waaronder die over de problemen tussen Intrahof en de gemeente Goes met betrekking tot de gevel, iets wat voor Bart Smit wel degelijk van evident belang was - en niet-accepteren van de door Bart Smit een-zijdig opgelegde beperking bij het op de derdenrekening overgemaakte bedrag te zeer in het niet, en levert een en -an-der on-voldoende basis voor matiging op. Anderzijds is er naar het oordeel van het hof een al te disproportionele discrepantie tussen de met ingang van 2 november 2001 verbeurde boete van uiteindelijk € 100.739,21 en de schade die Intrahof ten gevolge van de te late betaling lijdt, welke schade kan worden ge-steld op de wettelijke rente over het achterstallige bedrag.

Daarom wordt - alles in aanmerking geno-men - de in beginsel verbeurde boete van € 100.739,21 gematigd als volgt: met ingang van 2 november 2001 wordt het te verbeuren be-drag per dag gesteld op € 100,=, met ingang van 1 januari 2002 wordt dat € 200,= per dag en met ingang van 1 april 2002 € 300,=, zodat in totaal (ter ver-mijding van misver-stand: naast het hierboven sub 17. bedoelde bedrag van € 1.971,67) is ver-beurd € 45.600,=. Bij het voorgaande is er mee reke-ning gehou-den dat over de be-treffende periode, gelet op hetgeen hierna sub 20.3. wordt overwogen, niet tevens sprake is van toewijzing van wettelijke rente over de achterstallige huur.

wettelijke rente over de achterstallige huur

Nu de huur op de in de huurovereenkomst bepaalde vervaldata was verschul-digd, was Bart Smit bij gebreke van betaling vanaf dat moment automatisch in ver-zuim.

De wettelijke rente over de achterstallige huur over het derde kwartaal 2001 is derhalve in ieder geval verschuldigd over de hierboven sub 16. bedoelde periode van 1 t/m 27 juli 2001, waarbij in aanmerking is genomen dat over die periode geen boe-te-be-drag is toegewezen. Deze rente is als zodanig niet weersproken en zal dan ook wo-rden toegewezen. Dit komt neer op 27/365 x 8% x € 19.716,69, zijnde € 116,68.

Nu in de brief van 19 juli 2001 met geen woord wordt gesproken over de wet-telijke rente brengt hetgeen hierboven sub 17. is overwogen mutatis mutandis mee dat over de periode van 28 juli 2001 t/m 24 oktober 2001 geen plaats is voor toewij-zing van wettelijke rente naast de toegewezen 2% per maand of gedeelte daarvan.

Omdat bij de matiging van de boete over de periode van 25 oktober 2001 t/m 11 juni 2002 (zie hierboven sub 19.4) als uitgangspunt is genomen dat er over deze periode niet tevens wettelijke rente is verschuldigd, komt die wettelijke rente niet voor toe-wij-zing in aanmerking.

Het bovenstaande brengt mee dat de wettelijke rente over de achterstallige huur slechts toewijsbaar is tot een bedrag van € 116,68.

wettelijke rente over de wettelijke rente en de contractuele boete

In hoger beroep wordt door Intrahof - na eiswijziging - de wettelijke rente over de wettelijke rente en de verbeurde boete gevorderd met ingang van 12 juni 2002. Nu de verschuldigdheid als zodanig niet is weersproken zal deze over de toegewezen be-dra-gen (€ 116,68, € 1.971,67 en € 45.600,=) worden toegewezen.

buitengerechtelijke kosten en proceskosten

In het in eerste aanleg (na eisvermeerdering) gevorderde bedrag van € 145.210,= was reeds een bedrag van € 2.723,= aan buitengerechtelijke kosten begrepen (zie hier-boven sub 1.17). In hoger beroep vordert Intrahof ter zake van buitengerechte-lij-ke kosten en proceskosten € 3.884,=. Het hof begrijpt uit Intrahofs onderbou-wing van die vor--dering in ho-ger beroep dat ter zake uitsluitend laatstbe-doeld bedrag wordt ge-vor-derd. Intrahof on-derbouwt voornoemd bedrag door over-legging van facturen van haar advocaat. Uit deze facturen blijkt dat deze betrekking hebben op werkzaamhe-den in het vierde kwar-taal 2001 en daarna. Aangezien de dagvaarding in eerste aan-leg in con-ventie is uitgebracht op 12 september 2001 en de eis in reconventie van In-trahof dateert van 19 november 2001, heeft Intrahof naar het oordeel van het hof on-vol-doen-de onder-bouwd dat sprake is van andere werkzaam-heden dan die waarvoor de proceskosten een vergoeding plegen in te sluiten. Deze vordering zal dan ook wor--den afgewezen.

conclusie in het principaal appel

Het bovenstaande leidt tot het oordeel dat de grieven in zoverre terecht zijn voor-ge-dragen. Het vonnis van de rechtbank voor zover de vordering in reconventie is af-ge-wezen zal dan ook worden vernietigd en de hierboven sub 17., 19.4., 20.4. en 21. bedoelde vorde-rin-gen zullen alsnog worden toegewezen. Voor wat betreft de proces-kosten in eerste aanleg wordt verwezen naar hetgeen hierna sub 24. wordt over-wo-gen. Nu beide partijen op wezenlijke punten in het ongelijk worden gesteld zullen de kosten van het geding in hoger beroep worden gecompenseerd.

in het principaal en het incidenteel hoger beroep voorts

De rechtbank heeft de kosten in conventie en in reconventie samengevoegd en vervolgens gecompenseerd. Hetgeen hierboven is overwogen en beslist leidt er toe dat deze beslissing niet in stand kan blijven. Bart Smit zal als de in het ongelijk ge-stel-de partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg in con-ventie. De kosten van het geding in eerste aanleg in reconventie zullen worden ge-compenseerd, aangezien beide partijen op wezenlijke punten in het ongelijk zijn ge-steld.

Uit praktische overwegingen zal het vonnis van de rechtbank in zijn geheel wor-den vernietigd en zal het dictum geheel opnieuw worden geformuleerd.

vernietigt het vonnis van de rechtbank Middelburg, sector kanton, locatie Mid-del-burg, van 24 februari 2003, in conventie en in reconventie gewezen tussen partijen;

en opnieuw rechtdoende:

in conventie

wijst de vorderingen af;

veroordeelt Bart Smit in de kosten van het geding in eerste aanleg, tot 24 febru-ari 2003 (datum vonnis rechtbank) aan de zijde van Intrahof begroot op nihil aan verschotten en € 2.537,50 aan salaris gemachtigde;

in reconventie

veroordeelt Bart Smit om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Intrahof te betalen:

wijst af het meer of anders gevorderde;

compenseert de kosten van het geding in eerste aanleg aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;

in het principaal appèl voorts

wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde;

compenseert de kosten van het geding in het principaal hoger beroep aldus dat iedere partij de eigen kosten draagt;

in het incidenteel appèl voorts

wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde;

veroordeelt Bart Smit in de kosten van het incidenteel appèl, tot op dit arrest aan de zijde van Intrahof begroot op nihil aan verschotten en € 2.446,50 aan salaris procureur.

in het principaal en incidenteel appèl voorts

verklaart al de hierboven vermelde veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. C.G. Beyer-Lazonder, L.F.A. Husson en M.H. van Coe-ver-den en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 juni 2005 in aanwe-zig-heid van de grif-fier.