Rb. Rotterdam (vzr.), 14-04-2011, nr. 374978 / KG ZA 11-237

vonnis

RECHTBANK ROTTERDAM

Sector civiel recht

zaaknummer / rolnummer: 374978 / KG ZA 11-237

Vonnis in kort geding van 14 april 2011

in de zaak van

de stichting

STICHTING COM.WONEN,

gevestigd te Rotterdam,

eiseres,

advocaat mr. C. Greven-van Noord te Rotterdam,

tegen

1. [gedaagde 1],

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

in persoon verschenen,

2. [gedaagde 2],

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

advocaat mr. E.E. Nauta-Rijsdijk te Rotterdam.

Partijen zullen hierna Com.wonen en [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden.

De procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding d.d. 23 maart 2011;

- de producties van Com.wonen

- de producties van [gedaagde 1] en [gedaagde 2]

- de pleitnota van mr. M. Blagojevic namens Com.wonen;

- de pleitnota van mr. Nauta-Rijsdijk.

Partijen hebben hun standpunten nader toegelicht tijdens de mondelinge behandeling d.d. 31 maart 2011.

Ten slotte is vonnis bepaald.

De feiten

In dit kort geding merkt de voorzieningenrechter de navolgende - voor de onderhavige beoordeling van belang zijnde - feiten als tussen partijen vaststaand aan.

[gedaagde 1] huurt sinds 14 februari 2008 van Com.wonen de woning aan de [adres 1] (hierna ook wel: 'de woning'). [gedaagde 2] is de echtgenote van [gedaagde 1] en zij houdt met hun twee minderjarige kinderen haar hoofdverblijf in de woning.

In artikel 7 van de op de huurovereenkomst toepasselijke huurvoorwaarden staat onder meer:

'Algemene verplichtingen van de huurder

(...)

5 De huurder gebruikt de woning als een goed huurder en overeenkomstig de bestemming van woonruimte. (...)'

6 Het is niet toegestaan om in de woning hennep te kweken, XTC te produceren, of andere activiteiten te verrichten die op grond van het Strafrecht strafbaar zijn gesteld of prostitutie te bedrijven.

7 De huurder voorkomt dat omwonenden overlast of hinder hebben van hem, huisgenoten, huisdieren of derden die zich vanwege de huurder in de woning of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.

(...)

10 De huurder mag alleen met schriftelijke toestemming van de verhuurder de woning geheel of gedeeltelijk onderverhuren of aan derden in gebruik geven. De huurder moet vooraf een schriftelijk verzoek indienen bij de verhuurder.'

[gedaagde 1] huurt sinds 16 september 2006 respectievelij[adres 2a] 2008 de garages aan het [adres 2] (hierna ook wel: 'de garages').

Op 4 februari 2011 is in de woning een hennepkwekerij met 209 hennepplanten ontdekt. Deze kwekerij is ontmanteld door Roteb Service.

Ten aanzien van zowel de woning als de garages is een huurachterstand ontstaan. Berekend tot en met de maand maart 2011 gaat het om de volgende bedragen:

EUR 2.061,45 woning;

EUR 170,97 garage [adres 2a];

EUR 80,28 garage [adres 2b].

[gedaagde 2] heeft een verzoekschrift strekkende tot echtscheiding ingediend bij de rechtbank te Rotterdam. [gedaagde 1] verblijft op dit moment niet in de woning.

Het geschil

Com.wonen vordert - samengevat - het volgende:

1. ontruiming van de woning;

2. ontruiming van de garages;

3. hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van EUR 2.061,45 ter zake van achterstallige huur met betrekking tot de woning;

4. veroordeling van [gedaagde 1] tot betaling van EUR 170,97 respectievelijk EUR 80.28 ter zake van achterstallige huur met betrekking tot de garages;

5. hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en [gedaagde 2] tot betaling van een gebruiksvergoeding voor elke maand dat zij de woning na verstrijking van de termijn waarbinnen de ontruiming naar het oordeel van de voorzieningenrechter moet hebben plaatsgevonden, in bezit zullen houden,

6. veroordeling van [gedaagde 1] tot betaling van een gebruiksvergoeding voor elke maand dat hij de garages na verstrijking van de termijn waarbinnen de ontruiming naar het oordeel van de voorzieningenrechter moet hebben plaatsgevonden, in bezit zal houden,

7. hoofdelijke veroordeling van gedaagden in de kosten van dit geding, vermeerderd met de wettelijke rente daarover indien niet binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis aan de veroordeling is voldaan.

[gedaagde 1] heeft betoogd dat de vordering sub 1, voor zover tegen [gedaagde 2] gericht, moet worden afgewezen; tegen de overige vorderingen heeft [gedaagde 1] geen verweer gevoerd. Het verweer van [gedaagde 2] strekt tot afwijzing van de vorderingen van Com.wonen voor zover deze tegen haar gericht zijn.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

De beoordeling

Spoedeisend belang

Ten aanzien van het spoedeisend belang heeft Com.wonen gesteld dat de exploitatie van de hennepkwekerij een ernstige tekortkoming oplevert, waartegen zij streng moet optreden om precedentwerking te voorkomen. Daarbij kan, aldus Com.wonen, niet van haar worden verlangd dat zij de reeds bestaande huurachterstanden nog verder laat oplopen. De voorzieningenrechter acht het spoedeisend belang hiermee gegeven.

Vorderingen betreffende de garages

Aangezien [gedaagde 1] de vorderingen van Com.wonen voor zover deze betrekking hebben op de garages (vorderingen sub 2, 4 en 6) niet apart heeft weersproken, liggen deze vorderingen voor toewijzing gereed.

Vorderingen betreffende de woning

Ontruiming

[gedaagde 1] heeft ter zitting erkend dat hij op de zolderkamer van de woning een hennepkwekerij heeft geëxploiteerd. Daarmee staat vast dat [gedaagde 1] in strijd met artikel 6 van de toepasselijke algemene voorwaarden en tevens in strijd met zijn verplichtingen als goed huurder heeft gehandeld. Dit levert een aan [gedaagde 1] toerekenbare tekortkoming in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst op die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Gelet op de ernst van deze tekortkoming kan van Com.wonen in redelijkheid niet worden verlangd dat [gedaagde 1] nog langer gebruikt maakt van de woning ook al is de huurovereenkomst nog niet rechtsgeldig geëindigd. [gedaagde 1] zal de woning dan ook moeten ontruimen, voor zover dat nog niet is gebeurd.

Op grond van artikel 7: 266 lid 2 BW is [gedaagde 2] naast [gedaagde 1] hoofdelijk aansprakelijk voor de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dit betekent dat de tekortkoming van [gedaagde 1] ook aan [gedaagde 2] kan worden tegengeworpen, zelfs als [gedaagde 2] - zoals zij heeft betoogd - niets van de hennepkwekerij afwist.

[gedaagde 2] heeft echter betoogd dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst ten opzicht van haar niet rechtvaardigt omdat zij niet wist dat haar man in de woning een hennepkwekerij exploiteerde. Zij heeft in dit verband naar voren gebracht dat zij een bruidsmodezaak heeft en lange werkdagen maakt. Op enig moment heeft haar man voorgesteld dat zij niet langer in de zolderkamer zouden slapen, maar beneden in een kleinere kamer, zodat op de zolderkamer spullen van een vriend van haar man konden worden opgeslagen. [gedaagde 2] was het met deze verhuizing eens omdat zij het veiliger vond dat hun jongste kind, dat 's nachts vaak naar hun slaapkamer kwam, dan niet de trap op hoefde. [gedaagde 1] heeft de naam van de vriend genoemd en verteld dat hij in een asielzoekerscentrum verbleef. [gedaagde 2] heeft niet verder gevraagd. Pas toen haar dochter op 4 februari 2011 belde om te vertellen dat er politie in huis was, is zij te weten gekomen dat er hennep werd gekweekt, zo heeft [gedaagde 2] verklaard.

[gedaagde 1] heeft ter zitting bevestigd dat [gedaagde 2] niet van de kwekerij afwist. Hij heeft dat bewust voor haar geheim gehouden. Het binnenbrengen van de benodige spullen en het verzorgen van de planten gebeurde overdag als [gedaagde 2] niet thuis was. Terwijl één grote ventilator voldoende zou zijn geweest om geur van hennepplanten in andere delen van de woning te voorkomen, heeft hij voor de zekerheid toch twee grote ventilatoren geplaatst, aldus [gedaagde 1].

Com.wonen heeft zich op het standpunt gesteld dat [gedaagde 2] ten minste een vermoeden moet hebben gehad van het bestaan van de hennepkwekerij. Com.wonen heeft daarbij gewezen op de omvang van de kwekerij, te weten 209 hennepplanten op een oppervlakte van 11 m2, de apparatuur die de woning binnen gebracht moet zijn, de geur die hennepplanten met zich meebrengen en de verandering in het verbruik van stroom en water door de kwekerij.

De voorzieningenrechter heeft de indruk dat als [gedaagde 2] inderdaad niet van de kwekerij afwist, dit vooral komt doordat zij daarvan niet wilde afweten. Het bevreemdt dat [gedaagde 2] bij haar echtgenoot geen nadere inlichtingen heeft gevraagd over de vriend van [gedaagde 1] en diens spullen die in de zolderkamer zouden worden opgeslagen, zeker nu deze opslag kennelijk de aanleiding was om zelf naar een kleinere slaapkamer te verhuizen. Verder acht de voorzieningenrechter het gelet op de omvang van de kwekerij onaannemelijk dat er voor [gedaagde 2] geen enkele aanwijzing is geweest dat de zolderkamer anders dan alleen voor de opslag van goederen werd gebruikt. [gedaagde 2] had daarvan ten minste enig vermoeden moeten hebben, zodat het op haar weg lag daarover bij haar echtgenoot duidelijkheid te verkrijgen. Naar voorlopig oordeel valt [gedaagde 2], zelfs als zij inderdaad niet van de hennepkwekerij afwist, op dit punt wel enig verwijt te maken.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en rekening houdend met de ernst van de tekortkoming, rechtvaardigt de tekortkoming van [gedaagde 1] naar het oordeel van de voorzieningenrechter ook ten aanzien van [gedaagde 2] de ontbinding van de huurovereenkomst en, vooruitlopend daarop, de ontruiming van de woning.

Ook los van de hennepkwekerij is er naar het oordeel van de voorzieningenrechter grond voor toewijzing van de vordering tot ontruiming omdat, zoals Com.wonen onbetwist heeft gesteld, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] een achterstand in de huurbetaling van meer dan drie maanden hebben laten ontstaan.

[gedaagde 2] heeft gesteld dat zij van deze betalingsachterstand niet op de hoogte was en dat zij inmiddels één maand huur aan Com.wonen heeft voldaan. Com.wonen heeft ter zitting echter laten weten dat de gestelde betaling op de ochtend van de zitting (nog) niet door haar was ontvangen en [gedaagde 2] heeft geen bewijs van betaling overgelegd, hetgeen wel van haar had mogen worden verwacht. Voorshands is dan ook onvoldoende aannemelijk dat deze betaling daadwerkelijk is gedaan.

Zelfs als [gedaagde 2] wel één maand huur heeft voldaan, staat dit naar het oordeel van de voorzieningenrechter overigens niet aan de ontbinding van de huurovereenkomst wegens betalingsachterstand in de weg. Het had immers op de weg van [gedaagde 2] gelegen om, nadat zij ontdekte dat er een betalingsachterstand was, het gehele achterstallige bedrag zo spoedig mogelijk te voldoen of contact op te nemen met Com.wonen over een betalingsregeling. De enkele betaling van één maand huur is dan ook onvoldoende.

Het bovenstaande voert tot de slotsom dat de ontruiming jegens [gedaagde 2] ook op grond van betalingsachterstand toewijsbaar is.

Een afweging van de belangen van Com.wonen enerzijds en [gedaagde 2] anderzijds leidt niet tot een ander oordeel over de toewijsbaarheid van de vordering.

[gedaagde 2] heeft belang bij het behouden van deze woonruimte voor zichzelf en de kinderen, mede omdat de kinderen vlakbij de woning op school zitten en er hun vriendjes hebben. Daartegenover staat echter het belang van Com.wonen bij het handhaven van de voor huurders geldende regels betreffende hennepteelt, waarbij de risico's op schade en ander nadeel voor Com.wonen en anderen groot zijn. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter weegt dit belang van Com.wonen zwaarder dan de belangen van [gedaagde 2]. Dat de hennepkwekerij inmiddels is ontmanteld en het risico van deze specifieke hennepkwekerij is weggenomen, doet daaraan niet af. De tekortkoming die zich heeft voorgedaan wordt daarmee immers niet tenietgedaan en Com.wonen heeft er, mede met het oog op het voorkomen van dergelijke gevallen in de toekomst, groot belang bij daartegen op te treden.

Het voorgaande brengt met zich mee dat de woning door [gedaagde 1] en [gedaagde 2] zal moeten worden ontruimd. In afwijking van de vordering zal de termijn voor de ontruiming worden bepaald op drie weken te rekenen van de datum van de betekening van dit vonnis.

Betaling achterstallige huurtermijnen

Hiervoor is reeds overwogen dat tussen partijen vaststaat dat er een betalingsachterstand van meer dan drie maanden is ontstaan en dat [gedaagde 2] naar het oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij nadien nog één maand huur heeft voldaan. De vordering van Com.wonen tot betaling van de achterstallige huur zal dan ook worden toegewezen. De voorzieningenrechter gaat er daarbij vanuit dat Com.wonen, voor zover te zijner tijd mocht blijken dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] nog betalingen hebben verricht die in mindering strekken op het bedrag van de achterstallige huur, dit vonnis in zoverre niet zal executeren.

Vergoeding voor gebruik na verstrijken ontruimingstermijn

Uit het voorgaande vloeit voort dat ook de vordering als vermeld in punt 3.1. sub 5 toewijsbaar is.

Kosten van de procedure

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Com.wonen worden begroot op:

- dagvaarding EUR 90,81

- griffierecht 568,00

- salaris advocaat 816,00

Totaal EUR 1.474,81

De beslissing

De voorzieningenrechter

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] om binnen drie weken na betekening van dit vonnis het pand aan de [adres 1] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van Com.wonen zijn, en de sleutels af te geven aan Com.wonen,

veroordeelt [gedaagde 1] om binnen drie weken na betekening van dit vonnis de garages aan het [adres 2] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken tenzij deze zaken van Com.wonen zijn, en de sleutels af te geven aan Com.wonen,

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan Com.wonen te betalen een bedrag van EUR 2.061,45 ter zake van de huurachterstand met betrekking tot de woning berekend tot en met maart 2011, te vermeerderen met de wettelijke rente over de huurtermijnen vanaf de respectieve vervaldata van de huurtermijnen tot aan de dag der algehele voldoening,

veroordeelt [gedaagde 1] om aan Com.wonen te betalen een bedrag van EUR 251,25 (170,97 plus 80,28) ter zake van de huurachterstand met betrekking tot de garages berekend tot en met maart 2011, te vermeerderen met de wettelijke rente over de huurtermijnen vanaf de respectieve vervaldata van de huurtermijnen tot aan de dag der algehele voldoening,

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, om aan Com.wonen te betalen een bedrag van EUR 686,69 voor elke maand dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de woning na het verstrijken van de in punt 5.1. vermelde termijn in bezit zullen houden, waarbij een ingegane maand voor een volle maand gerekend zal worden,

veroordeelt [gedaagde 1] om aan Com.wonen te betalen een gebruiksvergoeding van EUR 56,99 respectievelijk EUR 40,14 voor elke maand dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de garages aan het [adres 2] na het verstrijken van de in punt 5.2. vermelde termijn in bezit zullen houden, waarbij een ingegane maand voor een volle maand gerekend zal worden,

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hoofdelijk, des dat de een betalende de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van Com.wonen tot op heden begroot op EUR 1.474,81, te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf veertien dagen na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C. Bouwman, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 april 2011 in tegenwoordigheid van mr. H.J. Wieman-Bart, griffier.

2171/1729

374978 / KG ZA 11-237

14 april 2011