Rb. Utrecht, 14-11-2007, nr. 223491/ HA ZA 06-2877

Tussen partijen is niet (langer) in geschil dat [gedaagde c.s.] de overeenkomst niet is nagekomen en dat de overeenkomst per 13 september 2006 buitengerechtelijk is ontbonden. De gevorderde verklaring voor recht kan aldus worden toegewezen.

De vraag die nu aan de rechtbank voorligt, is of [gedaagde c.s.] hierbij toerekenbaar tekort is geschoten. Voor een geslaagd beroep op overmacht door [gedaagde c.s.] is nodig dat de tekortkoming niet aan zijn schuld te wijten is of voor zijn risico behoort te komen. Hoewel [gedaagde c.s.] onbedoeld en ongewenst in de door hem geschetste omstandigheden is terechtgekomen, is de rechtbank van oordeel dat de gevolgen daarvan voor zijn rekening dienen te komen. [gedaagde c.s.] heeft de verantwoordelijkheid voor de aanvraag en afwikkeling van de financiering van de aankoop van de woning overgedragen aan [x]. Indien [x] daarbij zijn verplichtingen jegens [gedaagde c.s.] niet nakomt, is dit een omstandigheid die in de relatie tussen [eiser c.s.] en [gedaagde c.s.] naar verkeersopvattingen voor rekening en risico van [gedaagde c.s.] komt. Het is immers [gedaagde c.s.] geweest die deze adviseur heeft ingeschakeld zodat hij voor diens kwaliteiten heeft in te staan. Daarbij komt dat toen het [gedaagde c.s.] niet (meer) lukte om nog contact met [x] te krijgen in verband met de financieringsaanvraag, het op zijn weg had gelegen om actie te ondernemen door bijvoorbeeld de wederpartij op de hoogte te stellen van de moeilijkheden of om bijvoorbeeld een andere adviseur in te schakelen. Op deze grond verwerpt de rechtbank tevens het verweer inhoudende dat [eiser c.s.] had behoren in te grijpen en dat het nalaten daarvan in de weg zou staan aan toerekening van de tekortkoming aan [gedaagde c.s.].

Ook het gegeven dat [gedaagde c.s.] wellicht de Nederlandse taal onvoldoende beheerste of anderszins onvoldoende op de hoogte bleek van de Nederlandse regelgeving of de in Nederland gebruikelijke gang van zaken bij de aankoop van een woning, is een omstandigheid die eveneens naar verkeersopvattingen voor rekening van [gedaagde c.s.] dient te komen. Zo had hij bijvoorbeeld een tolk kunnen inschakelen om ervoor te zorgen dat hij zich goed kon informeren ten aanzien van de verplichtingen die hij aanging bij de koop van de woning.

Schade door [eiser c.s.]

Vaststaat dat [eiser c.s.] daadwerkelijk schade heeft geleden nu zij haar huis niet per 1 juni 2006 maar eerst per 20 oktober 2006 heeft kunnen verkopen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft zij genoegzaam aangetoond dat zij gedurende de maanden juni tot en met oktober 2006 de woonlasten van in totaal EUR 2.710,49 netto heeft moeten dragen terwijl daar niet het gebruik van de woning tegenover stond en zij deze kosten niet had gemaakt wanneer [gedaagde c.s.] de verbintenis correct had nageleefd. [gedaagde c.s.] heeft immers niet bestreden dat de woning per 1 juni 2006 niet meer door [eiser c.s.] werd bewoond. Voorts heeft [eiser c.s.] inzicht gegeven in de berekening van deze netto maandlasten, welke bereke-ning op zichzelf niet door [gedaagde c.s.] is bestreden. De enkele suggestie van [gedaagde c.s.] dat er überhaupt geen sprake zou zijn van dubbele woonlasten acht de rechtbank in het licht van hetgeen door [eiser c.s.] is gesteld onvoldoende.

Ten aanzien van de gevorderde makelaarskosten ten bedrage van EUR 270,- is tijdens de comparitie van partijen duidelijk geworden dat het hierbij gaat om daadwerkelijk betaalde advertentiekosten in de maanden juni 2006 tot en met september 2006. Aangezien dit de periode is waarin [eiser c.s.] op zoek moest gaan naar een nieuwe koper voor haar leeg-staande huis nu [gedaagde c.s.] zijn verplichtingen niet nakwam, komen de advertentiekosten ook voor vergoeding door [gedaagde c.s.] in aanmerking nu zij het gevolg zijn van het tekortschieten door [gedaagde c.s.].

De vordering tot vergoeding van buitengerechtelijke kosten zal worden afgewezen. [eiser c.s.] heeft niet (voldoende onderbouwd) gesteld dat zij deze kosten daadwerkelijk heeft gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier.

Uit het voorgaande volgt dat de schade die [eiser c.s.] heeft geleden door de toerekenbare tekortkoming door [gedaagde c.s.], kan worden begroot op EUR 2.980,49 (EUR 2.710,49 + EUR 270,00).

Schadevergoeding en boete, matiging

Naast vergoeding van de geleden schade vordert [eiser c.s.] voorts de volledige boete van EUR 20.000,-. Artikel 6: 92 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. Anders is dit wanneer partijen van deze wettelijke bepaling hebben afgeweken en een zuiver boetebeding zijn overeengekomen. In dat geval zou zowel schadevergoeding als de volledige boete gevorderd kunnen worden. Het boetebeding waarop [eiser c.s.] zich beroept, betreft de bepaling uit de modelovereenkomst van de Nederlandse Vereniging van Makelaars waarvan in de rechtspraak eerder is bepaald dat dit beding – waarbij zowel de belangen van de koper als de verkoper in aanmerking zijn genomen - betekent dat de boete in plaats van de schadevergoeding treedt (waarbij als het ware een minimumniveau wordt vastgelegd) en dat pas recht op aanvulling daarvan bestaat indien en voorzover de schade het boetebedrag overtreft. Aangezien de hoogte van de schade de boete niet overtreft, is er geen plaats voor toekenning van zowel de gevorderde schadevergoeding als de boete en kan [eiser c.s.] alleen aanspraak maken op de boete.

Ten aanzien van de boete is de rechtbank van oordeel dat deze voor matiging in aanmerking komt. Uit artikel 6: 91 en artikel 6: 94 BW volgt dat een boetebeding - ongeacht of dit strekt tot vergoeding van schade of enkel tot aansporing om na te komen - op verzoek van de schuldenaar kan worden gematigd indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, maar niet tot minder dan de schadevergoeding op grond van de wet. In dit geval is de gevorderde boete van EUR 20.000,- buitensporig hoog in verhouding tot de daadwerkelijk geleden schade door [eiser c.s.] van EUR 2.980,49. De nieuwe koper heeft immers voor de woning eenzelfde koopsom betaald als aanvankelijk tussen [eiser c.s.] en [gedaagde c.s.] was overeengekomen. Ook wegen de omstandigheden waaronder [gedaagde c.s.] ongewild toerekenbaar tekort is geschoten, mee.

De rechtbank zal de boete aldus matigen tot EUR 5.000,- waarin dus tevens een vergoeding voor de geleden schade door [eiser c.s.] is inbegrepen.

De rechtbank zal de gevorderde rente over het toegewezen bedrag toewijzen vanaf 2 augustus 2006, nu geen verweer is gevoerd ten aanzien van dit onderdeel van de vordering.

[gedaagde c.s.] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

De kosten aan de zijde van [eiser c.s.] worden begroot op:

Met het oog op de vrijwaringsprocedure worden de kosten aan de zijde van [gedaagde c.s.] begroot op:

verklaart voor recht dat de koopovereenkomst tussen [eiser c.s.] en [gedaagde c.s.] per 13 september 2006 is ontbonden,

veroordeelt [gedaagde c.s.] hoofdelijk, zodat indien en voor zover de één betaalt ook de ander zal zijn bevrijd, om aan [eiser c.s.] te betalen een bedrag van EUR 5.000,00 (vijfduizend euro), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6: 119 BW over het toegewezen bedrag vanaf 2 augustus 2006 tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [gedaagde c.s.] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser c.s.] tot op heden begroot op EUR 1.789,39,

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. H. Phaff en in het openbaar uitgesproken op 14 november 2007.

w.g. griffier w.g. rechter