Hof Amsterdam, 26-06-2012, nr. 200.069.352/01

De partijen worden hierna (ook) [appellant] en [geïntimeerde] Project genoemd.

Bij dagvaarding van 23 juni 2010 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Haarlem van 24 maart 2010, in deze zaak onder zaak-/rolnummer 158527 / HA ZA 09-854 gewezen tussen hem als gedaagde en [geïntimeerde] Project als eiseres.

Bij memorie van grieven heeft [appellant] vier grieven tegen het vonnis aangevoerd, een productie in het geding gebracht en geconcludeerd, zakelijk weergegeven, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en alsnog de vorderingen van [geïntimeerde] Project zal afwijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] Project tot opheffing van het gelegde conservatoir beslag en met veroordeling van [geïntimeerde] Project in de kosten van het geding in beide instanties.

Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] Project de grieven bestreden, bewijs aangeboden en geconcludeerd, zakelijk weergegeven, dat het hof het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen en de vorderingen van [appellant] in zijn memorie van grieven zal afwijzen met veroordeling van [appellant], uitvoerbaar bij voorraad, in de kosten van — naar het hof begrijpt — het hoger beroep.

Ten slotte is arrest gevraagd op de stukken van beide instanties.

De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.8 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof van de aldus vastgestelde feiten zal uitgaan.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

[appellant] heeft van [geïntimeerde] Project twee appartementsrechten gekocht die recht geven op een woning en een garage in het in aanbouw zijnde appartementencomplex ‘[A]’ te [a-plaats], voor een koop-/aanneemsom van € 511.000,-- inclusief BTW. De in mei 2008 ondertekende overeenkomst (‘de Overeenkomst’) bepaalt onder meer:

Aan de Overeenkomst zijn de Algemene Bepalingen voor de koop-/aannemingsovereenkomst voor appartementsrechten, versie 25 november 2003 gehecht waarin onder meer het volgende is bepaald:

Bij brief van 12 november 2008 heeft [geïntimeerde] Project aan [appellant] onder meer geschreven dat de benodigde bouw- en sloopvergunningen voor het starten van de bouw zijn verleend, dat de bouw van ‘[A]’ is gestart op 10 november 2008 en dat hij binnenkort zal worden ingelicht over de kopersbijeenkomst.

In een ongedateerde brief die op 4 december 2008 door [appellant] is afgegeven op het kantoor van [B] makelaars te [a-plaats], heeft [appellant] aan [geïntimeerde] Project onder meer geschreven:

Blijkens de begeleidende brief van [B] aan [geïntimeerde] Project gaf [appellant] daarbij als reden aan, dat hij afziet van de koop van het appartement omdat hij het op dat moment toch een te groot financieel risico vond, o.a. vanwege het feit dat zijn huidige woning nog niet was verkocht.

[appellant] heeft niet voldaan aan de (herhaalde) verzoeken van de notaris om het eindsaldo van de afrekening van € 282.896,60 te voldoen en om ten kantore van de notaris te verschijnen voor het passeren van de akte van levering.

Bij aangetekende brief van 7 mei 2009 van haar raadsman heeft [geïntimeerde] Project [appellant] medegedeeld dat zij de koop-/aannemingsovereenkomst buitengerechtelijk ontbindt en heeft zij [appellant] gesommeerd om de boete ter hoogte van 10% van de koopsom te betalen, te vermeerderen met aanvullende schade (bestaande uit makelaars- en notariskosten). [appellant] heeft geen betaling verricht.

Op 28 mei 2009 is, na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter van de rechtbank Alkmaar, op verzoek van [geïntimeerde] Project ten laste van [appellant] de onroerende zaak aan het [a-straat] [1–3] te [b-plaats] in conservatoir beslag genomen.

[geïntimeerde] Project vordert in dit geding dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van de contractuele boete van € 51.100,--, aanvullende schade bestaande uit makelaarskosten van € 5.110,- en notariskosten van € 598,--, een en ander te vermeerderen met rente en kosten (waaronder buitengerechtelijke incassokosten en nakosten). De rechtbank heeft de vorderingen tot vergoeding van aanvullende schade en van buitengerechtelijke incassokosten afgewezen en de overige vorderingen van [geïntimeerde] Project toegewezen. Daartoe overwoog de rechtbank — samengevat — dat, anders dan [appellant] had betoogd, artikel 13 van de Overeenkomst zo moet worden uitgelegd dat deze een opschortende voorwaarde bevat, waarop alleen de ondernemer, [geïntimeerde] Project, een beroep toekomt.

Ook in hoger beroep staat de vraag naar de uitleg van artikel 13 van de Overeenkomst centraal. De grieven van [appellant] lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

[appellant] betoogt, samengevat, dat artikel 13 van de overeenkomst twee opschortende voorwaarden bevat maar dat de artikel 13 lid 1, tweede zin, luidende ‘De overeenkomst is ontbonden als op 1 december 2008 aan de onderneming geen onherroepelijke bouwvergunning is verleend.’ geen opschortende maar een ontbindende voorwaarde behelst. Nu op 1 december 2008 de verleende bouwvergunning niet onherroepelijk was, is de ontbindende voorwaarde automatisch ingetreden waardoor de overeenkomst is ontbonden.

Volgens [geïntimeerde] Project maakt artikel 13 lid 1, tweede zin deel uit van een opschortende voorwaarde waarop, krachtens de tekst van artikel 13, uitsluitend door haar een beroep kan worden gedaan. Nu zij de opschortende voorwaarde niet heeft ingeroepen, is de overeenkomst niet ontbonden.

Bij de uitleg van artikel 13 van de Overeenkomst en de vraag of artikel 13 lid 1, tweede zin als een opschortende voorwaarde voor (uitsluitend) [geïntimeerde] Project dan wel als een ontbindende voorwaarde moet worden uitgelegd, is de zogenaamde Haviltex-maatstaf bepalend. In dat verband is van belang dat [appellant] een natuurlijke persoon is van wie voldoende aannemelijk is dat hij bij het aangaan van de overeenkomst (de bouw en aankoop van een appartement met garage) niet handelde in de uitoefening van een beroep of bedrijf, zodat hij als consument mag worden aangemerkt. [geïntimeerde] Project is een bedrijfsmatig opererende projectontwikkelaar. Voorts is door [geïntimeerde] Project bij gelegenheid van de comparitie van partijen gesteld dat de overeenkomst op haar verzoek is opgesteld, in samenspraak met de notaris en de makelaar. [appellant] is, zoals hij tijdens diezelfde comparitie van partijen heeft verklaard, bij het opstellen van de overeenkomst niet betrokken geweest: hij heeft die toegestuurd gekregen en voor kennisgeving aangenomen. Verder is gesteld noch gebleken dat [appellant] over de tekst van deze zinsnede in de overeenkomst met [geïntimeerde] Project heeft onderhandeld en evenmin, dat hij bij de totstandkoming van de overeenkomst professionele juridische bijstand heeft gehad (afgezien van de rol van de notaris). Als algemeen gezichtspunt geldt dat, waar de tekst van de overeenkomst eventuele onduidelijkheden bevat, of voor meerdere uitleg vatbaar is, voornoemde omstandigheden kunnen meebrengen dat de overeenkomst in beginsel in het voordeel van [appellant] moet worden uitgelegd.

Voor wat betreft de tekst van de overeenkomst overweegt het hof als volgt.

[geïntimeerde] Project stelt dat artikel 13 lid 1, tweede zin onderdeel uitmaakt van artikel 13, dat door de ondernemer in te roepen opschortende voorwaarden betreft, en dat de zinsnede in de context van dat gehele artikel moet worden uitgelegd. Zij wijst er daarbij op dat artikel 13 aanvangt met te bepalen dat de ondernemer (lees: [geïntimeerde] Project) zich het recht voorbehoudt tot opschorting van de overeenkomst onder de volgende voorwaarden, waarna in twee artikelleden twee voorwaarden worden geformuleerd. De betreffende zinsnede maakt van de eerste voorwaarde in lid 1 deel uit. Artikel 13 vervolgt met te bepalen dat wanneer de ondernemer aanspraak maakt op enige opschortende voorwaarde, hij dit binnen vijf werkdagen nadat de opschortingsgrond zich voordoet schriftelijk aan (onder andere) de koper moet meedelen. Bezien in deze context dient artikel 13 lid 1 als een recht tot het inroepen van een voorwaarde worden uitgelegd, dat aan (uitsluitend) Project [geïntimeerde] toekomt. Deze voorwaarde betreft de ontvangst van een onherroepelijke werkbare bouwvergunning. Artikel 13 lid 1, tweede zin moet dan in de uitleg van [geïntimeerde] Project kennelijk zo worden verstaan dat als zij het recht inroept, de overeenkomst is ontbonden indien de onherroepelijke bouwvergunning niet op 1 december 2008 is verleend.

Geïsoleerd van de hierboven geschetste context van artikel 13, heeft artikel 13 lid 1, tweede zin een geheel andere betekenis, namelijk dat bij gebreke aan een onherroepelijke bouwvergunning op 1 december 2008 de overeenkomst tussen partijen zonder meer is ontbonden. Dat is de uitleg die [appellant] voorstaat.

Hoewel aan [geïntimeerde] Project moet worden toegegeven dat een onderdeel van een bepaling in een overeenkomst in beginsel binnen de context van die bepaling moet worden uitgelegd, is in het onderhavige geval de uitleg die [geïntimeerde] Project voorstaat naar 's hofs oordeel niet zodanig onmiskenbaar en voor de hand liggend dat [appellant], als niet-professionele koper, die uitleg ook zo begrepen moet hebben. Daarvoor is met name de wijze waarop artikel 13 lid 1 tweede zin binnen de context van artikel 13 moet worden beschouwd, onvoldoende eenduidig; door de onomwonden formulering kan deze ook als een zelfstandige bepaling worden opgevat die geen relatie met de context van artikel 13 heeft. In dat verband wijst het hof er bovendien op, dat ook in de uitleg van [geïntimeerde] Project de voorwaarde als een (weliswaar van de inroeping van [geïntimeerde] Project afhankelijke) ontbindende voorwaarde moet worden aangemerkt, en niet — zoals de overige tekst van artikel 13 suggereert en [geïntimeerde] Project ook voorstaat — als een opschortende voorwaarde.

Daar komt nog bij dat ook [appellant] als koper er, zoals hij ook heeft gesteld, belang bij heeft dat het appartementencomplex waarin hij een woning heeft gekocht over een onherroepelijke bouwvergunning beschikt, zodat een ontbindende voorwaarde in de overeenkomst voor het geval die onherroepelijke bouwvergunning vóór 1 december 2008 ontbreekt, ook zijn belang dient. Dan ligt in de rede dat hij de — op zichzelf duidelijke — tekst van artikel 13 lid 1, tweede zin zo heeft opgevat dat deze er inderdaad ook toe strekte om dat belang te dienen.

Tegen de hierboven geschetste achtergrond dient de uitleg van [appellant] te prevaleren boven die van [geïntimeerde] Project. [appellant] mocht artikel 13 lid 1, tweede zin dan ook opvatten als een (afzonderlijke) ontbindende voorwaarde die, onafhankelijk van hetgeen voor het overige in artikel 13 is bepaald, meebrengt dat de overeenkomst is ontbonden nu op 1 december 2008 geen onherroepelijke bouwvergunning was verleend. Dat [geïntimeerde] Project heeft gesteld dat zij artikel 13 slechts om haar eigen belang te dienen heeft opgenomen, maakt dat niet anders.

Dit oordeel brengt mee dat de grieven slagen. Het hof zal het vonnis van de rechtbank daarom vernietigen en de vorderingen van [geïntimeerde] Project alsnog afwijzen. [geïntimeerde] Project zal, als de in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep.

Het hof:

vernietigt het vonnis van rechtbank Haarlem van 24 maart 2010 met zaak/rolnummer 158527 / HA ZA 09-854;

en opnieuw rechtdoende:

wijst de vorderingen af;

veroordeelt [geïntimeerde] Project om binnen vijf dagen na de datum van dit arrest het onder [appellant] gelegde conservatoir beslag op de onroerende zaak aan het [a-straat] [1–3] te [b-plaats] op te heffen;

veroordeelt [geïntimeerde] Project tot betaling van de proceskosten en begroot die kosten, voor zover tot heden aan de kant van [appellant] in het geding in eerste aanleg gevallen op € 1.185,--wegens verschotten en € 1.788,-- aan salaris advocaat, en voor zover in het hoger beroep gevallen, op € 1.617,93 wegens verschotten en € 1.631,-- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. W.J. Noordhuizen, G.C.C. Lewin en C.C. Meijer en in het openbaar uitgesproken op dinsdag 26 juni 2012 door de rolraadsheer.