Rb. Noord-Nederland, 13-03-2015, nr. C18/154827/KG ZA 15-63

Het verloop van de procedure blijkt uit:

Vonnis is bepaald op heden.

Sargasso is een onderneming die onder meer een groothandel in verbrandings-motoren, pompen en compressoren voert.Brons houdt zich sinds 2005 bezig met het voeren en in standhouden van het Brons Motoren Museum.

Brons heeft sinds 1 februari 2008 van Control Seal gehuurd een deel van het perceel [adres] te [plaats], kadastraal bekend onder sectie [kadastrale gegevens], ook wel bekend als “Oude fabriek met Witte kantoor”.De huurprijs bedroeg € 2.000,00 per maand. Brons fungeerde, met instemming van Control Seal, jarenlang als onderverhuurder voor Sargasso, alsmede voor stichting De Zijlen.

Sinds november 2013 is er op verzoek van Control Seal een wijziging doorgevoerd, in die zin dat Control Seal vanaf die datum rechtstreeks aan de verschillende genoemde huurders verhuurt. Sinds november 2013 wordt derhalve een deel van het perceel [adres] te [plaats], kadastraal bekend onder sectie [kadastrale gegevens], van Control Seal gehuurd door Sargasso, Brons en stichting De Zijlen.De huurprijs is in totaal voor de drie huurders gelijk aan de oude huurprijs. Over andere

voorwaarden is wel onderhandeld tussen partijen, maar tot op heden is daarover geen overeenstemming ontstaan.

Tussen eisers en Control Seal zijn de verhoudingen in 2014 bekoeld.

De huurovereenkomsten met Sargasso en Brons is door Control Seal opgezegd bij brieven van respectievelijk 4 september 2014 en 30 september 2014. Daarbij is ontruiming aangezegd tegen 1 november 2014, respectievelijk 1 februari 2015.

Sargasso en Brons hebben in dat kader op de voet van artikel 7:230a eerste lid BW een verzoekschrift ingediend bij de kantonrechter van deze rechtbank, met daarin het (voorwaardelijke) verzoek om de termijn, waarbinnen ontruiming zou moeten plaatsvinden, te verlengen tot één jaar na het eindigen van deze huurovereenkomst, derhalve tot en met 1 november 2015 respectievelijk 1 februari 2016. De mondelinge behandeling van dat verzoekschrift is voorzien op 26 maart 2015.

Bij schrijven van 5 februari 2015 heeft Control Seal Sargasso en Brons het volgende bericht:

‘We willen u informeren dat er een urgente status is ontstaan omtrent het genoemde gebouw en waar u zich op dit moment huisvestigt. Het gebouw zal op zeer korte termijn onderwerp zijn van grote urgente verbouwing en reconstructie. Het is ons onder de aandacht gebracht dat wij met spoed het resterende asbest binnen en buiten het gebouw te verwijderen. De huidige installaties voldoen niet meer aan de huidige normen en veiligheidsregels. Het is ons onder de aandacht gebracht dat door de leeftijd van het gebouw (ongeveer 130 jaar) en langdurig gebrek aan onderhoud en investeringen in het gebouw er een urgente situatie is ontstaan en dat de veiligheid in het gebouw niet langer te garanderen is, onder de huidige condities. Door deze urgente situatie en om het gebouw te redden is er op korte termijn groot onderhoud nodig. De onderhoud betreft ondermeer:

Controleren, vernieuwen evt. vervangen van alle elektrische leidingen en installaties om het brandgevaar te verkleinen.

Het is noodzakelijk on de verwarmingsinstallatie en gastoevoer te controleren, vervangen of te vernieuwen om de installatie weer te laten voldoen aan de huidige regelgeving en het risico op brandgevaar te verkleinen.

Het is noodzakelijk om het dak te repareren, omdat de dakconstructie wegens langdurig lekken is aangetast en het gevaar dreigt dat deze instort.

Het is noodzakelijk om de ramen en deuren te repareren omdat er veel corrosie is en het risico bestaat dat ramen uit de sponningen vallen en dat hierbij gewonden vallen.

Het is noodzakelijk om het gebouw weer te laten voldoen aan de bestaande veiligheidsregelgeving, milieu eisen etc.

Voortzetting van de huidige situatie zonder uitvoer van bovenstaande verbeteringen, kunnen fatale gevolgen hebben voor de ingezetenen i.v.m. een sterk verhoogd risico op brandgevaar of instortingsgevaar.

In het belang van de veiligheid is noodzakelijk om het gebouw voor een periode te sluiten om de reconstructies uit te voeren.

De reconstructietijd wordt geschat op 6 tot 12 maanden. De urgente reparaties zijn al enkele jaren ingepland en zullen starten vanaf einde februari 2015.

We verontschuldigen ons voor dit ongemak maar onze mening is dat veiligheid voorop staat. We moeten het gebouw redden voor de toekomst en de veiligheid kunnen garanderen.

Omdat de huurcontracten zijn opgezegd, adviseren wij u om het gebouw zsm. te evacueren en om een alternatieve ruimte te zoeken voor de toekomst.

Na de reconstructie is de verwachting dat het gebouw in gebruik wordt genomen voor uitbreiding van de groei van Control Seal en zullen er in eerste instantie naar verwachting 20 werknemers in ondergebracht worden. Op langere termijn worden er naar verwachting werkplaatsen gecreëerd voor 50 werknemers. De reconstructie is opgezet om het uiterlijk van het gebouw te behouden in originele staat, echter de installaties zullen voldoen aan de huidige standaards, regel-en wetgeving.’

Bij e-mail van 23 februari 2015 is Control Seal namens Sargasso en Brons verzocht c.q. gesommeerd om een nadere onderbouwing over te leggen van de noodzaak van de desbetreffende renovatie. Tevens is zij bij voormeld schrijven gesommeerd om Sargasso en Brons de toegang tot de parkeerplaats bij het gehuurde wederom te verschaffen. Hierop heeft Control Seal niet gereageerd.

Bij e-mail van 24 februari 2015 heeft de raadsman van Sargasso en Brons Control Seal gewezen op het ontbreken van een plan van aanpak met betrekking tot de geplande werkzaamheden. Bovendien is Control Seal gewezen op de noodzaak en haar verplichting om enige overlast tot een noodzakelijk minimum te beperken, in dier voege dat het gehuurde (inclusief dak) deugdelijk afgesloten dient te blijven.

Op donderdag 26 februari 2015 is Control Sea met de werkzaamheden op het dak van het gehuurde begonnen.

De arbeidsinspectie heeft het werk op vrijdag 27 februari 2015 laten stilleggen en

de werklieden van het dak doen halen.

Nadat het werk enige dagen heeft stil gelegen, zijn de werkzaamheden weer hervat.

Als gevolg van de door Control Seal geïnitieerde werkzaamheden is het gehuurde pand thans niet wind- en waterdicht. Sargasso en Brons worden daardoor in hun bedrijfsvoering beperkt. Zonder nadere maatregelen dreigt schade te ontstaan, onder meer aan de in het museum aanwezige (antieke) motoren.

De vordering van Sargasso en Brons strekt ertoe:

I. Control Seal te veroordelen bij vonnis, althans binnen een (1) uur na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, onder afgifte van de sleutels, aan eisers en hun bezoekers de vrije en onbeperkte toegang te verschaffen tot het gehuurde aan de [adres] te [plaats], en deze toegang als zodanig ook onbeperkt verschaft te houden, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50.000, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, voor iedere dag of deel daarvan dat Control Seal in gebreke blijft om aan dit vonnis te voldoen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van€ 5.000.000, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie vast te stellen bedrag;

II. Control Seal te veroordelen bij vonnis, althans binnen een (1) uur na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, te gehengen en te gedogen, dat eisers en hun bezoekers onverkort en onbeperkt gebruik kunnen maken van de parkeerplaatsen bij het gehuurde, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, voor iedere dag of deel daarvan dat Control Seal in gebreke blijft om aan dit vonnis te voldoen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 100.000, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie vast te stellen bedrag;

III. Control Seal te veroordelen bij vonnis, althans binnen een (1) uur na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, opdat zij de werkzaamheden aan het gehuurde staakt en gestaakt houdt tot na een onherroepelijke uitspraak in de lopende ontruimingsbeschermingszaak, en ook nadien niet eerder dan na 14 dagen na afgifte aan eisers van een deugdelijk en onderbouwd plan van aanpak met daarin tenminste opgenomen welke partij, welke werkzaamheden wanneer gaat verrichten, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50.000,00, althans een in goede Justitie vast te stellen bedrag, voor iedere dag of deel daarvan dat Control Seat in gebreke blijft om aan dit vonnis te voldoen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 5.000.000, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie vast te stellen bedrag;

IV. Control Seal te veroordelen bij vonnis, althans binnen een (1) uur na betekening van het in dezen te wijzen vonnis, om het gehuurde binnen 6 uren na (betekening van) het in deze te wijzen vonnis wind- en waterdicht zal worden gemaakt en behouden zal blijven, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 50.000, althans een in goede justitie vast te stellen bedrag, voor iedere dag of deel daarvan dat Control Seal in gebreke blijft om

aan dit vonnis te voldoen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van€ 5.000.000, althans een door de voorzieningenrechter in goede justitie vast te stellen bedrag;

V. Om, bij gebreke van voldoening aan het onder 1 tot en met IV gevorderde eisers te machtigen een en ander zelf te bewerkstelligen, met behulp van de sterke arm van politie en justitie en zulks op kosten van Control Seal;

VI. Control Seal te veroordelen in de kosten van deze procedure;

VII. Control Seal te veroordelen in de nakosten.

Control Seal heeft verweer gevoerd.

De vordering van Control Seal strekt ertoe:

L Sargasso Marine Service B.V. en Stichting Appingedammer Brons Motoren Museum te

veroordelen bij vonnis Control Seal B.V. de vrije en onbeperkte toegang te verschaffen tot

het perceel aan de [adres] te [plaats] en deze toegang als zodanig en

onbeperkt verschaft te houden zulks op straffe van een dwangsom van €50.000, althans

een in goede justitie vast te stellen bedrag voor iedere overtreding c.q. iedere dag of deel

daarvan dat Sargasso Marine Service BV, en/of Stichting Appingedammer Brons Motoren

Museum in gebreke blijft om aan dit vonnis te voldoen met een maximum aan te

verbeuren dwangsommen van € 5.000.000, althans een door de Voorzieningenrechter in

goede Justitie vast te stellen bedrag;

II. Sargasso Marine Service B.V. en Stichting Appingedammer Brons Motoren Museum te

veroordelen bij vonnis Control Seal B.V. onverkort en onbeperkt in de gelegenheid te

stellen de door haar aangekondigde werkzaamheden aan het door Sargasso Marine

Service B.V. en Stichting Appingedammer Brons Motoren Museum van Control Seal B.V.

gehuurde uit te voeren en Control Seal SV. in dat kader de vrije toegang te verschaffen

tot het gehuurde alsmede Control Seal B.V. in de gelegenheid te stellen materialen en/of

gereedschappen op of rond het gehuurde te plaatsen en/of op te slaan, voor onbepaalde

tijd althans voor een door de Voorzieningenrechter vast te stellen termijn, zulks op

verbeurde van een dwangsom van € 50.000, althans in goede justitie vast te stellen

bedrag of voor Iedere dag of een deel daarvan dat partijen In gebreken blijven om aan dit

vonnis voldoen met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 5.000.000,

althans een door de Voorzieningenrechter in goede justitie vast te stellen bedrag;

III. Om bij gebreke van voldoening aan het onder I. en II. gevorderde Control Seal B.V. te

machtigen een en ander zelf te bewerkstellingen met behulp van de sterke arm van politie

en Justitie zulks op kosten van Sargasso Marine Service B.V. en Stichting Appingedammer

Brons Motoren Museum;

IV. Sargasso Marine Service B.V. en Stichting Appingedammer Brons Motoren Museum te

veroordelen in de kosten van deze procedure.

Sargasso en Brons hebben verweer gevoerd.

De vordering onder I is door Control Seal niet betwist. Deze is derhalve voor toewijzing vatbaar.

Control Seal heeft zich tegen de vordering onder II verweerd met de stelling dat de parkeerplaatsen geen deel uitmaken van het gehuurde. Sargasso en Brons hebben dat betwist. In dit kort geding kan geen uitsluitsel worden verkregen over hetgeen partijen zijn overeengekomen over het gebruiksrecht ter zake.Control Seal heeft evenwel niet betwist dat zij Sargasso en Brons tot voor kort steeds in de gelegenheid heeft gesteld om gebruik te maken van de parkeerplaatsen bij het door hen gehuurde pand. Voorts heeft zij geen feiten of omstandigheden gesteld op grond waarvan geconcludeerd zou moeten worden dat thans in redelijkheid van haar niet gevergd kan worden dat Sargasso en Brons, als voorheen, van de parkeerplaatsen gebruik zullen maken. Daarom gaat de voorzieningenrechter er voorshands vanuit dat Sargasso en Brons ter zake een recht van gebruik heeft, zodat de vordering onder II eveneens toewijsbaar is.

Control Seal heeft niet betwist dat het gehuurde thans niet wind- en waterdicht is en evenmin dat zij geen maatregelen heeft getroffen om te voorkomen dat Sargasso en Brons schade zullen leiden als gevolg van de werkzaamheden. Tevens staat vast dat Control Seal voorafgaand aan de werkzaamheden niet in overleg met Sargasso en Brons is getreden om het huurgenot zoveel als redelijkerwijs mogelijk veilig te stellen en schade en overlast te voorkomen. Voor zover de thans uitgevoerde werkzaamheden al niet aangemerkt kunnen worden als renovatie in de zin van het bepaalde in artikel 7:220 tweede lid BW -partijen verschillen daaromtrent van mening- en Control Seal mitsdien in strijd hebben gehandeld met de daarmee samenhangende wettelijke verplichting om Sargasso en Brons voorafgaand aan de werkzaamheden een redelijk schriftelijk voorstel te doen, moet voorshands worden geconcludeerd dat Control Seal zich niet heeft gedragen zoals een goed verhuurder betaamt, en meer in het bijzonder artikel 7:203 BW heeft geschonden, door de onderhavige ingrijpende werkzaamheden aan te vangen zonder daarbij rekening te houden met de gerechtvaardigde belangen van Sargasso en Brons. Niet betwist is dat het pand door toedoen van Control Seal thans niet wind- en waterdicht is en dat Sargasso en Brons derhalve schade (dreigen te) lijden. De vordering die ertoe strekt dat Control Seal het gehuurde pand wind- en waterdicht maakt is derhalve voor toewijzing vatbaar, met dien verstande dat Control Seal aan Sargasso en Brons zo veel als redelijkerwijs mogelijk het ongestoord huurgenot moeten verschaffen en er mitsdien voor zal moeten zorgen dat Sargasso en Brons in het gebruik van het gehuurde als groothandel, respectievelijk museum niet worden gehinderd door wind en neerslag.

Sargasso en Brons gaan in hun vordering uit van een termijn van zes uren na betekening van het vonnis. Die termijn acht de voorzieningenrechter, gelet op de omvang van de te treffen maatregelen, te kort. De voorzieningenrechter zal de termijn bepalen op 24 uren. Daarbij is in aanmerking genomen dat bij de behandeling van het kort geding aan Control Seal al is meegedeeld dat zij rekening dient te houden met een beslissing als de onderhavige.

Sargasso en Brons hebben zich er bij de behandeling van het kort geding niet tegen verzet dat Control Seal zal doorgaan met de werkzaamheden aan het dak als zij daardoor geen schade leiden en niet gehinderd worden in hun bedrijfsvoering. In zoverre is het onder III gevorderde niet ongeclausuleerd toewijsbaar. Dat neemt niet weg dat Control Seal niet onverkort gerechtigd is om de onder 2.6. bedoelde werkzaamheden uit te voeren. In dit verband verwijst de voorzieningenrechter naar hetgeen hierna onder 6.2. wordt overwogen.

Control Seal heeft geen verweer gevoerd tegen (de hoogte van) de gevorderde dwangsommen. Niettemin ziet de voorzieningenrechter aanleiding die te beperken als in het dictum is weergegeven. Bij de mate van de beperking neemt de voorzieningenrechter in aanmerking dat Control Seal niet heeft betwist dat in eerdere kort gedingen ten aanzien van haar opgelegde dwangsommen haar niet hebben weerhouden de daaraan verbonden veroordeling ten gunste van Sargasso en Brons niet na te komen.

Control Seal zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Sargasso en Brons worden begroot op:

- dagvaarding € 77,84

- griffierecht 613,00

- salaris advocaat 816,00

Totaal € 1.506,84.

De vordering onder I vooronderstelt dat Control Seal het recht heeft tot onbeperkte toegang tot het gehuurde. Daarmee miskent Control Seal dat Sargasso en Brons in beginsel het uitsluitend gebruiksrecht hebben van het gehuurde en dat Control Seal als verhuurder slechts toegang heeft voor zover het huurrecht dat toelaat. De vordering is mitsdien niet toewijsbaar.Ten overvloede overweegt de voorzieningenrechter dat Sargasso en Brons Control Seal natuurlijk de toegang tot het gehuurde dienen te verschaffen als dat noodzakelijk is voor de uitvoering van de in conventie bedoelde maatregelen. Dat geldt eveneens voor de uitvoering van noodzakelijke werkzaamheden aan het gehuurde voor zover Control Seal de in dat verband geldende wettelijke formaliteiten in acht heeft genomen.

Bij gebreke van enig ander aanknopingspunt gaat de voorzieningenrechter er vanuit dat in de vordering onder II met “de door haar aangekondigde maatregelen” de maatregelen genoemd in de onder 2.6. bedoelde brief van Control Seal worden bedoeld. Voorshands zijn die maatregelen, althans een deel daarvan, aan te merken als maatregelen in de zin van het bepaalde in artikel 7:220 tweede lid BW. Nu Control Seal Sargasso en Brons op de voet van die bepaling geen redelijk schriftelijk voorstel heeft gedaan, is dit onderdeel van de vordering niet toewijsbaar.

Control Seal zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van Sargasso en Brons worden begroot op het salaris advocaat ad € 263,50 (factor 0,5 × tarief € 527,00).

De voorzieningenrechter

in conventie

veroordeelt Control Seal binnen één (1) uur na betekening van dit vonnis aan Sargasso en Brons en hun bezoekers de vrije en onbeperkte toegang te verschaffen tot het gehuurde aan de [adres] te [plaats], en deze toegang als zodanig ook onbeperkt verschaft te houden, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 25.000,00, voor iedere dag of deel daarvan dat Control Seal in gebreke blijft hieraan te voldoen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 1.000.000,00;

veroordeelt Control Seal binnen één (1) uur na betekening van dit vonnis, te gehengen en te gedogen, dat Sargasso en Brons en hun bezoekers onverkort en onbeperkt gebruik kunnen maken van de parkeerplaatsen bij het gehuurde, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000 voor iedere dag of deel daarvan dat Control Seal in gebreke blijft om aan dit vonnis te voldoen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 50.000,00;

veroordeelt Control Seal binnen één (1) uur na betekening van dit vonnis de werkzaamheden aan het gehuurde te staken en gestaakt te houden, tenzij Sargasso en Brons door de werkzaamheden (vanwege passende maatregelen) in hun bedrijfsvoering niet gehinderd worden en geen schade leiden, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 25.000,00 voor iedere dag of deel daarvan dat Control Seat in gebreke blijft om aan dit vonnis te voldoen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 1.000.000,00;

veroordeelt Control Seal om binnen 24 uren na betekening van dit vonnis te bewerkstelligen dat Sargasso en Brons Sargasso en Brons in het gebruik van het gehuurde als groothandel, respectievelijk museum niet worden gehinderd door wind en neerslag, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 25.000,00 voor iedere dag of deel daarvan dat Control Seal in gebreke blijft om aan dit vonnis te voldoen, met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 1.000.000,00;

machtigt Sargasso en Brons om bij gebreke van voldoening aan de veroordelingen onder 7.1. tot en met 7.4 Sargasso en Brons een en ander zelf te bewerkstelligen, met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van Control Seal;

veroordeelt Control Seal in de proceskosten, aan de zijde van Sargasso en Brons tot op heden begroot op € 1.506,84;

veroordeelt Control Seal in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 131,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat Control Seal niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 68,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

wijst de vorderingen af;

veroordeelt Control Seal in de proceskosten, aan de zijde van Sargasso en Brons tot op heden begroot op € 263,50;

verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.J. Duinkerken en in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2015.1.