Rb. 's-Gravenhage, 27-10-2010, nr. 348603 - HA ZA 09-3292

Goedvast is een handelaar in onroerend goed. Zij koopt en verkoopt onroerend goed.

Goedvast heeft een voormalig kantoorpand (appartementsrecht) aan de [A-straat te plaats A] (hierna: het pand) gekocht, verbouwd tot vier afzonderlijke woningen, vervolgens in 2005 in vier onderappartementsrechten gesplitst en deze onderappartementsrechten aan particulieren verkocht.

[eisers gezamenlijk] zijn elk eigenaar van één van de genoemde appartementsrechten. Zij hebben de appartementen gekocht met de bedoeling deze als woonhuis voor zichzelf te gebruiken.

[eiseres A1] ([A-straat-A]), [eiseres B1] ([A-straat-B]) en [eiser C] ([A-straat-C]) hebben hun woning rechtstreeks van Goedvast gekocht. [eiseres A1] is na de overdracht van de woning aan de [A-straat-A] aan haar een geregistreerd partnerschap aangegaan met [eiser A2]. De woning maakt deel uit van hun gemeenschap van goederen. Het appartementsrecht van [eiser C] is destijds gekocht door en geleverd aan hem en zijn partner. Zij zijn dus gemeenschappelijk eigenaar geworden. Na hun uiteengaan is het appartementsrecht bij akte van verdeling en levering van 23 juni 2008 aan [eiser C] geleverd. [eisers A, eiseres B1 en eiser C] worden hierna gezamenlijk ook wel aangeduid als 'de kopers'.

[eiser D] heeft zijn woning ([A-straat-D]) gekocht van Ovaa, de eerste eigenaar na de verbouwing daarvan door Goedvast.

Bij brief van 9 juli 2008 heeft de gemeente Den Haag (hierna: de gemeente) aan de bewoners van het pand medegedeeld dat er geen huisnummerbesluit voor dit pand was afgegeven en dat op korte termijn een inspectie zou plaatsvinden ten behoeve van mogelijke legalisatie van de inmiddels gebruikte huisnummers.

Bij brief van 13 augustus 2008 heeft de gemeente aan de bewoners van het pand bekend gemaakt dat zij voornemens was om handhavend op te treden omdat er illegale bouw was geconstateerd, inhoudend het veranderen van het kantoor in vier wooneenheden zonder dat een bouwvergunning was verleend. Bij deze brief was een conceptbesluit gevoegd, waarin de bewoners werd bevolen het pand binnen zes weken in de oorspronkelijke staat terug te brengen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 10.000. De werking van dit besluit kon worden opgeschort door een aanvraag om een bouwvergunning in te dienen.

Bij afzonderlijke brieven van 22 augustus 2008 is Goedvast door [eiseres A1] en [eiser C] aansprakelijk gesteld voor de door hen te lijden schade als gevolg van het feit dat de woningen zonder bouwvergunning waren verbouwd en geen geldig huisnummer hadden. Goedvast heeft daarop gereageerd door mede te delen dat zij alsnog een bouwvergunning zou aanvragen.

Goedvast heeft op 29 september 2008 en 5 december 2008 bij de gemeente aanvragen voor een bouwvergunning ingediend. Deze aanvragen zijn op 2 april 2009 door de gemeente buiten behandeling gesteld omdat Goedvast bepaalde gegevens niet had verstrekt.

[eisers gezamenlijk] hebben daarna bouwmanagementbureau The Room Industry (hierna: TRI) ingeschakeld. Op 18 mei 2009 heeft TRI de woningen geïnspecteerd en geconstateerd dat is gebouwd in strijd met wettelijke voorschriften en dat er sprake is van ernstige gebreken.

Vervolgens hebben [eisers gezamenlijk] zelf, begeleid door TRI, op 19 juni 2009 een aanvraag voor een bouwvergunning ingediend. Deze aanvraag is - ook na bezwaar en beroep - afgewezen. Aan de afwijzing ligt ten grondslag dat de bestaande situatie op diverse punten in strijd is met de wettelijke voorschriften. De belangrijkste afwijzingsgronden zijn:

Bij brief van 24 juni 2009 is Goedvast namens alle eisers aansprakelijk gesteld.

Van de zijde van Goedvast heeft overleg met de gemeente plaatsgevonden over de aanpassingen die alsnog aan het pand zouden moeten plaatsvinden om voor afgifte van een bouwvergunning in aanmerking te komen. Goedvast heeft daartoe een architect ingeschakeld en advies gevraagd aan de Adviescommissie praktijktoepassing brandveiligheidsvoorschriften. Dit advies is in juni 2010 uitgebracht en bevestigt de stelling van Goedvast dat de woningen na het aanbrengen van een sprinklerinstallatie zouden kunnen voldoen aan de brandveiligheids-voorschriften, ook zonder dat een tweede vluchtweg aanwezig is.

[eiseres B1] heeft haar woning in mei 2008 verkocht aan mevrouw [E] (hierna: [mevrouw E]) voor een prijs van € 253.500. Levering was voorzien op 8 augustus 2008. [mevrouw E] heeft echter de koop ontbonden en aanspraak gemaakt op een boete van 10% van de koopprijs. Tijdens een procedure voor deze rechtbank heeft [eiseres B1] een minnelijke regeling met [mevrouw E] getroffen, inhoudend dat [eiseres B1] aan [mevrouw E] € 10.000 betaalt en de notariskosten met betrekking tot de overeengekomen levering - zo deze in rekening worden gebracht - voor haar rekening neemt.

[eisers gezamenlijk] hebben beslag doen leggen op 45 (aandelen in) registergoederen van Goedvast.

Nu Goedvast voorts niet bestrijdt dat de kopers schade hebben geleden en/of zullen lijden, kan de gevorderde verklaring voor recht worden toegewezen.

De door [eisers A] en [eiseres B1] gevorderde ontbinding

Met betrekking tot de door [eisers A] en [eiseres B1] gevorderde ontbinding voert Goedvast aan dat in de leveringsakte is opgenomen dat verkoper en koper afstand doen van elk recht om ontbinding van die overeenkomst te vorderen. Ter zitting is naar voren gekomen dat partijen hierover destijds, bij de totstandkoming van de koopovereenkomsten en de opstelling van de aktes van levering, niet met elkaar hebben gesproken. Namens Goedvast is verklaard dat deze bepaling in de akte is opgenomen omdat dit standaard is. De rechtbank acht dan ook aannemelijk dat de notaris deze bepaling niet op verzoek van (een van) partijen, maar oudergewoonte in de akte heeft opgenomen in verband met de zakelijke werking van de ontbinding onder het oude burgerlijk recht. Betwijfeld moet worden of deze afstand van recht wel daadwerkelijk door partijen is bedoeld. De rechtbank kan dat echter in het midden laten omdat zij - met [eisers A] en [eiseres B1] - van oordeel is dat het beroep van Goedvast op deze afstand van recht naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Daarbij neemt de rechtbank naast de wijze van totstandkoming van de afstand van recht het volgende in aanmerking.

De gevorderde ontbinding zal dus worden toegewezen. Goedvast dient [eisers A] en [eiseres B1] de door hen betaalde koopsom terug te betalen. [eisers A] en [eiseres B1] hebben gevorderd dat Goedvast de koopsom binnen drie maanden of zo veel eerder of later als zij wensen dient terug te betalen. Tegen deze betalingstermijn heeft Goedvast geen verweer gevoerd. Bij toewijzing zoals gevorderd zouden [eisers A] en [eiseres B1] echter van Goedvast kunnen verlangen dat deze een dag na dit vonnis betaalt. Dat acht de rechtbank niet redelijk. Daarom zal zij in het dictum een ondergrens van drie weken opnemen. [eisers A] en [eiseres B1] dienen hun appartementsrecht aan Goedvast terug te leveren. Goedvast stelt terecht dat zij dit dienen te doen vrij van beslag, hypotheek of verhuur, zoals het appartementsrecht ook aan hen is geleverd.

Het gevorderde gebod aan Goedvast mee te werken aan de teruglevering zal eveneens worden toegewezen. Het feit dat een vonnis waarin de ontbinding van een koopovereenkomst van een onroerend goed wordt uitgesproken in de openbare registers kan worden ingeschreven, maakt niet dat teruglevering niet meer nodig is. De enkele inschrijving van dit vonnis tot ontbinding bewerkstelligt immers niet de eigendomsoverdracht, nu niet gevorderd is dat dit vonnis in plaats zal treden van de notariële akte tot levering (artikel 3:300 BW).

Schadevergoeding bij ontbinding

Het gevolg van de ontbinding is dat Goedvast aan [eisers A] en [eiseres B1] de schade dient te vergoeden die deze lijden als gevolg van het feit dat geen nakoming van de overeenkomst heeft plaatsgevonden maar ontbinding plaatsvindt. Deze schade kan vastgesteld worden door twee situaties te vergelijken: die waarin [eiseres A1] en [eiseres B1] een appartement zonder enig gebrek geleverd zouden hebben gekregen en die na teruglevering van het appartement aan Goedvast en terugbetaling van de koopsom. Dat betekent dat (bijvoorbeeld) wèl plaats is voor vergoeding van een eventuele winstderving bij waardestijging van het appartement (waarop [eisers gezamenlijk] in de schadestaatprocedure aanspraak willen maken), maar geen plaats is voor vergoeding van de kosten die zij hebben gemaakt voor aankoop van hun appartementen. Deze kosten zouden zij immers ook hebben gemaakt als Goedvast de overeenkomst onberispelijk was nagekomen.

De kosten van teruglevering van het appartement aan Goedvast zijn nodig geworden als gevolg van de ontbinding. Goedvast moet deze kosten dus voldoen. Goedvast betoogt echter dat de vordering tot betaling van de kosten van teruglevering (thans) niet kan worden toegewezen omdat de hoogte van deze kosten nog niet bekend is. Goedvast miskent daarmee dat voldoende is dat de hoogte van deze kosten bepaalbaar is. De rechtbank is van oordeel dat dit het geval is voor zover het gaat om de kosten van de notaris, kadastrale kosten en overdrachtsbelasting (voor zover verschuldigd). In zoverre zal de vordering worden toegewezen. Voor zover [eiseres A1] en [eiseres B1] nog andere kosten van teruglevering vergoed willen hebben, kunnen zij deze aan de orde stellen in de schadestaatprocedure.

De kosten die [eiseres B1] heeft moeten betalen als gevolg van het niet doorgaan van de levering van haar appartement aan [mevrouw E] en de winst die zij daardoor heeft gederfd zijn eveneens het gevolg van het feit dat Goedvast haar verplichtingen niet juist is nagekomen en dienen door deze te worden vergoed. De rechtbank is van oordeel dat [eiseres B1] voldoende heeft onderbouwd dat zij winst heeft gederfd en dat zij kosten heeft moeten betalen omdat de levering niet is doorgegaan als gevolg van het feit dat illegaal was verbouwd. [eiseres B1] heeft immers de koopovereenkomst met [mevrouw E] overgelegd, waaruit de koopprijs en het daarin opgenomen boetebeding blijkt, een makelaarsnota en het proces-verbaal van de zitting van 9 september 2009. Uit dit laatste stuk blijkt dat de rechtbank van oordeel is dat [mevrouw E] de overeenkomst terecht heeft ontbonden wegens non-conformiteit - meer in het bijzonder bestaand in het ontbreken van een geldig huisnummer en het in strijd met de Woningwet zijn van het appartement - en dat [eiseres B1] kennelijk op die grond een bedrag aan [mevrouw E] schuldig heeft erkend. De rechtbank zal Goedvast veroordelen tot betaling aan [eiseres B1] van € 47.446,05 (€ 36.500 aan gederfde winst - het verschil tussen de door [eiseres B1] betaalde aankoopprijs van € 217.000 en de verkoopprijs aan [mevrouw E] van € 253.500 - alsmede € 10.000 voor de aan [mevrouw E] betaalde boete en € 946,05 aan makelaarskosten).

De vorderingen van [eiser C] tot partiële ontbinding en vergoeding van de herstelkosten

De rechtbank zal de vordering van [eiser C] tot partiële ontbinding afwijzen nu [eiser C] geen belang heeft bij partiële ontbinding. Hij wenst immers geen ontbinding maar vergoeding van de herstelkosten. Voor dit laatste is het echter niet nodig dat hij (partiële) ontbinding vordert. Nu de vordering tot partiële ontbinding wordt afgewezen, behoeft de rechtbank de verweren van Goedvast tegen deze vordering niet te bespreken.

Goedvast heeft onbestreden gesteld dat [eisers gezamenlijk] ieder een andere bijdrageplicht hebben aan de Vereniging van Eigenaars voor zover het gaat om herstelkosten van de gemeenschappelijke ruimtes ([eisers A] 25/100ste, [eiseres B1] 20/100ste, [eiser C] 34/100ste en [eiser D] 21/100ste). Ingevolge artikel 5:113 lid 3 BW zijn appartementseigenaars voor een deelbare schuld jegens derden in dezelfde verhouding aansprakelijk als hun interne bijdrageplicht. Dat betekent dat de eigenaren (na ontbinding voor drie appartementen: Goedvast) niet ieder dezelfde schade lijden. Ieder zal zo nodig herstel van zijn eigen appartement moeten bekostigen en een wisselend aandeel in de kosten van herstel van de gemeenschappelijke delen. Goedvast stelt dus terecht dat [eiser C] niet zonder meer vergoeding van een kwart van de begrote herstelkosten kan vorderen. Hierbij speelt tevens een rol dat nog niet duidelijk is welk deel van de herstelkosten toe te rekenen is aan de gemeenschappelijke delen.

Evenzo terecht stelt Goedvast dat de hoogte van de schade nog niet kan worden vastgesteld, omdat nog niet duidelijk is met welke aanpassingen de gemeente uiteindelijk genoegen zal nemen.

De rechtbank zal de beslissing over de vergoeding van de herstelkosten dan ook aanhouden. Zij zal de zaak naar de rol verwijzen opdat [eiser C] zich nader, met stukken onderbouwd, kan uitlaten over de hoogte van de schade en zijn aandeel daarin. Op dit moment ziet de rechtbank nog geen aanleiding een deskundige te benoemen voor de begroting van de schade, zoals Goedvast voorstaat. TRI heeft immers al een onderbouwd rapport uitgebracht. Zodra bekend is welke aanpassingen nodig zijn, zal Goedvast daarop gemotiveerder kunnen en moeten reageren, waarna opnieuw beoordeeld kan worden of het oordeel van een deskundige nodig is. De rechtbank geeft [eiser C] en Goedvast overigens in overweging om met elkaar op dit punt in overleg te treden. Het lijkt immers weinig zinvol extra kosten te maken voor berekening van het aandeel van [eiser C] in de herstelkosten als Goedvast uiteindelijk toch alle herstelkosten voor haar rekening moet nemen.

De vordering van [eiser D]

Onrechtmatige daad

[eiser D] grondt zijn vordering niet op wanprestatie, zoals de kopers, maar op onrechtmatige daad. Hij heeft immers geen koopovereenkomst met Goedvast gesloten, zodat hij - anders dan op grond van artikel 6:251 BW - geen daarop gegronde rechten jegens Goedvast kan uitoefenen. Goedvast stelt dat [eiser D] de beperkingen die verbonden zijn aan de rechten van de koper, zoals de plicht om tijdig te klagen, niet kan omzeilen door te kiezen voor een vordering uit onrechtmatige daad. De rechtbank volgt Goedvast daarin, doch dit verweer kan haar niet baten, nu ook ten aanzien van [eiser D] op grond van het hiervoor onder 5.5 overwogene moet gelden dat het beroep van Goedvast op de vervaltermijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

[eiser D] heeft ter onderbouwing van zijn stelling dat Goedvast onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld het volgende naar voren gebracht.

Goedvast heeft bestreden dat zij willens en wetens zonder bouwvergunning heeft gebouwd, maar zij heeft niet kunnen uitleggen hoe dat mogelijk was. De rechtbank had Goedvast op dit punt ter zitting willen bevragen, maar Goedvast is niet ter zitting verschenen. Haar advocaat heeft ter zitting slechts gesteld dat de toenmalige directie van Goedvast er niet bij heeft stilgestaan en te makkelijk met de eis van een bouwvergunning is omgegaan. Nu het in het algemeen ongeloofwaardig voorkomt dat een ondernemer die handelt in onroerend goed niet weet dat voor de verbouwing van een kantoorpand in appartementen een bouwvergunning moet worden aangevraagd en nu Goedvast in deze zaak in het bijzonder geen verklaring heeft kunnen geven voor het feit dat zij zonder bouwvergunning heeft verbouwd, houdt de rechtbank het ervoor dat Goedvast de appartementen wel degelijk in de volle wetenschap dat een bouwvergunning nodig was zonder vergunning heeft verbouwd en daarna verkocht. Daarmee heeft Goedvast bewust het risico genomen dat de kopers en ook opvolgend kopers geconfronteerd zouden worden met aanschrijvingen van de gemeente en met kosten om de appartementen alsnog aan de wettelijke voorschriften te laten voldoen.

De rechtbank volgt voorts [eiser D] in zijn stelling dat Goedvast onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld door een woning in het verkeer te brengen die niet voldoet aan de brandveiligheidsvoorschriften. Goedvast heeft weliswaar aangevoerd dat dit niet onrechtmatig is omdat het voor [eiser D] kenbaar was dat er geen tweede vluchtweg aanwezig was, maar uit deze stelling van Goedvast volgt niet dat het voor [eiser D] kenbaar was of had moeten zijn dat de woning niet aan de brandveiligheids-voorschriften voldeed. Als eerder overwogen stelt Goedvast immers zelf dat ook woningen zonder tweede vluchtweg kunnen voldoen aan de brandveiligheids-voorschriften. Door een woning in het verkeer te brengen die niet voldeed aan de brandveiligheidsvoorschriften heeft Goedvast toekomstige bewoners als [eiser D] blootgesteld aan een gevaarlijke situatie en daarmee jegens hem in strijd gehandeld met hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt, ook al heeft dat gevaar zich nog niet verwezenlijkt. Goedvast heeft niet bestreden dat [eiser D] als gevolg van de brandonveiligheid van zijn appartement last heeft van onzekerheid en slapeloze nachten en geconfronteerd wordt met de onverkoopbaarheid van het appartement, hetgeen zijn bewegingsvrijheid belemmert. [eiser D] heeft onbestreden gesteld dat hij wil terugkeren naar zijn geboorteland, Australië, maar daarvan weerhouden wordt doordat hij zijn appartement niet kan verkopen.

De rechtbank is derhalve van oordeel dat de stellingen die [eiser D] aan zijn vordering ten grondslag legt, zijn komen vast te staan en dat deze stellingen, in onderling verband bezien, moeten leiden tot de conclusie dat Goedvast onrechtmatig jegens [eiser D] heeft gehandeld en dat zij de schade die [eiser D] als gevolg van deze onrechtmatige daad heeft geleden moet vergoeden. De door [eiser D] gevorderde verklaring voor recht zal dus worden toegewezen.

Schadevergoeding

Goedvast heeft niet bestreden dat de waardevermindering/de kosten van herstel van het appartement is aan te merken als schade die in zodanig verband staat met het door haar in het verkeer brengen van het appartement - zonder dat dit aan de bouwvoorschriften/brandveiligheidseisen voldeed - dat deze schade haar, mede gezien de aard van haar aansprakelijkheid (onrechtmatige daad) en van de schade, als een gevolg van deze daad moet worden toegerekend.

[eiser D] heeft schadevergoeding in natura gevorderd, in die zin dat Goedvast zijn appartement tegen de door hem betaalde koopprijs van hem moet overnemen. Goedvast brengt tegen deze vordering op zich terecht in dat de hoofdregel is dat schadevergoeding wordt voldaan in geld en dat daarvan alleen in bijzondere situaties mag worden afgeweken. Het is echter niet juist, zoals Goedvast stelt, dat enkel aanleiding zou zijn voor schadevergoeding in natura als de schade niet op enig bedrag is vast te stellen. De rechtbank is van oordeel dat in dit geval sprake is van een bijzondere situatie. Schadevergoeding in geld zou betekenen dat [eiser D] gedurende een veel langere tijd schade lijdt dan bij schadevergoeding in natura. Bij schadevergoeding in geld zou [eiser D] eerst moeten afwachten welke eisen de gemeente stelt, vervolgens op welk bedrag de herstelkosten begroot worden en zou hij ten slotte pas na voltooiing van de herstelwerkzaamheden zijn appartement kunnen verkopen. Al die tijd zou [eiser D] gedwongen zijn overleg met de gemeente te voeren ter voorkoming van het verbeuren van dwangsommen en zou hij in een brandonveilige woning moeten wonen en niet kunnen verhuizen. Goedvast kan dit niet van hem vergen. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de gevorderde schadevergoeding in natura in dit geval een passende wijze van schadevergoeding is. Goedvast heeft onvoldoende onderbouwd dat hierdoor voor haar sprake is van een hogere financiële last dan bij schadevergoeding in geld. Weliswaar moet zij meer geld aan [eiser D] betalen dan bij vergoeding van de herstelkosten, maar daartegenover staat dat zij een appartement verwerft dat waarde vertegenwoordigt. Bovendien zou zij bij betaling van schadevergoeding in geld waarschijnlijk meer aanvullende kosten (bijvoorbeeld van vervangende woonruimte gedurende de herstelperiode) aan [eiser D] moeten voldoen dan bij betaling van schadevergoeding in natura.

Goedvast heeft ten slotte nog opgeworpen dat deze wijze van schadevergoeding erop neerkomt dat [eiser D] ontbinding van zijn koopovereenkomst verkrijgt. Bij een echte ontbinding zou echter recht bestaan op restitutie van de betaalde overdrachtsbelasting, terwijl bij overdracht van het appartement aan Goedvast nogmaals overdrachtsbelasting betaald moet worden. Dit is het gevolg van de keuze die [eiser D] gemaakt heeft om Goedvast aan te spreken en niet te kiezen voor een ontbindingsvordering tegen Ovaa, de verkoper. De rechtbank acht het redelijk dat [eiser D] deze keuze gemaakt heeft. De verkoper valt immers geen enkel verwijt te maken. Deze zou - naar redelijkerwijs valt aan te nemen - in een procedure Goedvast in vrijwaring hebben opgeroepen, maar zelf ook geconfronteerd zijn met kosten en moeite. Deze worden hem bespaard (en de kosten worden ook Goedvast bespaard) doordat [eiser D] de keuze gemaakt heeft Goedvast rechtstreeks aan te spreken. Doordat [eiser D] in deze procedure gelijktijdig met de andere eisers tegen Goedvast procedeert, wordt bovendien bewerkstelligd dat Goedvast gelijktijdig tegenover alle eigenaren weet wat van haar verlangd wordt, hetgeen een efficiënte afdoening bevordert. [eiser D] heeft zich bovendien bereid verklaard in overleg met Goedvast en Ovaa te bezien of de kwestie praktisch op te lossen is, mits Goedvast de daaraan verbonden kosten voor haar rekening neemt. Het staat partijen uiteraard vrij in onderling overleg de kwestie anders op te lossen dan in het dictum van dit vonnis vermeld staat.

De rechtbank zal dus bepalen dat Goedvast de door [eiser D] geleden schade dient te vergoeden door zijn appartement van hem terug te kopen tegen de oorspronkelijk door [eiser D] betaalde koopprijs. Dat deze koopprijs niet marktconform zou zijn geweest is door Goedvast niet voldoende onderbouwd en doet overigens niet ter zake nu Goedvast de door [eiser D] geleden schade dient te vergoeden en niet die van een willekeurige andere - marktconform handelende - koper. Aan de gevorderde betalingstermijn zal de rechtbank op dezelfde gronden als overwogen bij [eisers A] en [eiseres B1] in het dictum een ondergrens van drie weken opnemen.

Anders dan Goedvast stelt, heeft [eiser D] voorts wel degelijk belang bij de gevorderde medewerking aan levering, al is het maar om niet langer als eigenaar van het appartement door de gemeente te kunnen worden aangeschreven.

[eiser D] heeft voorts vergoeding van € 31.339,87 aan door hem bij de notaris betaalde aankoopkosten gevorderd. Gelijk hiervoor onder 5.10 bij de vordering van [eisers A] en [eiseres B1] overwogen, zal de rechtbank deze kosten niet toewijzen omdat deze niet te beschouwen zijn als - in dit geval - een gevolg van de onrechtmatige daad van Goedvast.

De overige vorderingen

Dwangsommen

De gevorderde dwangsommen zullen eveneens worden toegewezen. Anders dan Goedvast stelt, hebben deze geen betrekking op een veroordeling tot betaling van een geldsom. Goedvast voert nog aan dat er geen aanleiding is voor oplegging van een dwangsom en dat de gevorderde dwangsom ten onrechte niet gelimiteerd is, omdat zij de kwestie serieus oppakt. De rechtbank kan echter uit de feiten op geen enkele wijze afleiden dat Goedvast tot op heden al dan niet uit eigen beweging getracht heeft de kosten en moeite van [eisers gezamenlijk] op enigerlei wijze op zich te nemen of te verzachten. Daarom ziet zij wel degelijk aanleiding een dwangsom aan de veroordelingen te verbinden. De oplegging van dwangsommen dient als prikkel tot nakoming. Eventueel verbeurde dwangsommen dienen daarom - anders dan Goedvast stelt - niet in mindering te komen op de door Goedvast te betalen schadevergoeding.

Kosten deskundige

Ten aanzien van de vordering tot vergoeding van de kosten van de door [eisers gezamenlijk] ingeschakelde deskundige TRI ad € 41.611,34 heeft Goedvast aangevoerd dat het niet nodig was deze kosten te maken omdat Goedvast immers al bezig was met het aanvragen van een bouwvergunning. De rechtbank verwerpt dit verweer. [eisers gezamenlijk] hebben TRI immers pas ingeschakeld toen de aanvragen van Goedvast door de gemeente buiten behandeling waren gesteld. Daarmee staat voldoende vast dat het redelijk was een eigen deskundige in te schakelen. De rechtbank is voorts van oordeel dat [eisers gezamenlijk] voldoende hebben onderbouwd dat de voor TRI gemaakte kosten redelijk zijn. Goedvast heeft weliswaar aangevoerd dat de hoogte van de gemaakte kosten volstrekt onredelijk is omdat volgens haar de kosten niet hoger kunnen zijn dan de kosten die zij heeft gemaakt voor de architect die zij heeft ingeschakeld, maar zij heeft niet gesteld hoe hoog deze kosten (al dan niet bij benadering begroot) zijn. Bovendien hebben [eisers gezamenlijk] alle gespecificeerde nota's van TRI in het geding gebracht en heeft Goedvast niet aangevoerd dat bepaalde werkzaamheden niet nodig waren of dat de door TRI gehanteerde tarieven onredelijk zijn. De rechtbank zal de vordering tot betaling van de kosten van TRI dus toewijzen.

Immateriële schade

De gevorderde vergoeding voor immateriële schade zal worden afgewezen nu [eisers gezamenlijk] onvoldoende gesteld hebben om tot het oordeel te kunnen komen dat zij door het handelen van Goedvast in hun persoon zijn aangetast of dat is voldaan aan een van de andere eisen die de wet aan vergoeding van immateriële schade stelt.

Proceskosten (inclusief beslagkosten)

Als grotendeels in het ongelijk gestelde partij zal Goedvast bij eindvonnis worden veroordeeld in de proceskosten. Aan de zijde van [eisers gezamenlijk] worden deze tot op heden begroot op € 15.823,17, namelijk:

€ 4.938 aan griffierecht (inclusief griffierecht beslagrekest),

€ 85,98 aan kosten dagvaarding (inclusief B.T.W.),

€ 1.166,19 aan kosten beslag- en betekeningsexploot en

€ 9.633 aan salaris procureur (dagvaarding 1 punt, comparitie 1 punt, akte 0 punt, beslagrekest 1 punt à tarief VIII van € 3211 per punt).

in reconventie

Goedvast heeft aan haar vordering tot opheffing van de door [eisers gezamenlijk] gelegde beslagen ten grondslag gelegd dat deze beslagen vexatoir zijn omdat de vordering van [eisers gezamenlijk] zal moeten worden afgewezen. Uit het in conventie overwogene volgt dat de vordering van [eisers gezamenlijk] zal worden toegewezen. Nu Goedvast overigens geen feiten aanvoert ter onderbouwing van haar stelling dat het beslag vexatoir is, zal de vordering tot opheffing worden afgewezen, evenals de vordering tot vergoeding van de door Goedvast als gevolg van het gelegde beslag geleden schade.

Nu [eisers A], [eiseres B1] en [eiser D] hun appartement niet behouden, kan er reeds op deze grond geen sprake van zijn dat zij voordeel behalen door realisatie van de tweede vluchtweg. Ook ten aanzien van [eiser C] zal de vordering worden afgewezen, nu Goedvast onvoldoende heeft gesteld om te kunnen aannemen a) dat uiteindelijk een tweede vluchtweg zal worden gerealiseerd en niet op andere wijze aan de brandveiligheidsvoorschriften zal worden voldaan b) dat na realisatie van de tweede vluchtweg de woning als zodanig meer waard is dan de oorspronkelijk door [eiser C] gekochte woning (waarvan destijds immers mocht worden aangenomen dat deze voldeed aan de bouwvoorschriften/brandveiligheidsvoorschriften, zodat het hieraan voldoen was verdisconteerd in de waarde). Op dezelfde grond kan niet worden aangenomen dat het vereiste van de aanwezigheid van een tweede vluchtweg een onvoorziene omstandigheid is.

Als in het ongelijk gestelde partij zal Goedvast worden veroordeeld in de proceskosten, aan de zijde van [eisers gezamenlijk] tot op heden begroot op:

€ 3.211 aan salaris procureur (0,5 punt conclusie van antwoord in reconventie en 0,5 punt comparitie, tarief VIII).