Hof Den Haag, 19-01-2016, nr. 200.168.561/01

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.168.561/01

Repnummer rechtbank : 3773476 RP VERZ 15-50019

inzake

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

hierna te noemen: [appellante] ,

advocaat: mr. P.B. Rietberg,

tegen

gevestigd te Den Haag,

verweerster,

hierna te noemen: de VvE,

advocaat: mr. R.J.A.M. Besselink.

Bij beroepschrift, ingekomen ter griffie op 22 april 2015, is [appellante] in hoger beroep gekomen van de beschikking van de rechtbank Den Haag, team kanton, locatie Den Haag (hierna: de kantonrechter) van 23 maart 2015 (hierna: de beschikking). [appellante] heeft één grief tegen die beschikking aangevoerd. De VvE heeft een verweerschrift ingediend en daarbij de grief bestreden. Vervolgens heeft [appellante] het proces-verbaal van de zitting in eerste aanleg overgelegd en een akte van uitlating tevens akte overlegging stukken en een akte overlegging stukken ingediend. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 2 november 2015. Ter zitting zijn de standpunten van partijen nader toegelicht. Beide advocaten een pleitnota overgelegd. Vervolgens is een datum voor beschikking bepaald.

1. Het gaat in deze zaak om het volgende.

Bij notariële akte van 18 juni 1976 is een perceel grond met daarop gestichte of nog te stichten opstallen in de gemeente ’s-Gravenhage aan en nabij onder andere de [[...]weg] gesplitst in 20 appartementsrechten. Bij notariële akte van 21 juni 1976 is een van die 20 appartementsrechten ondergesplitst in 151 appartementsrechten en is de VvE opgericht. Deze laatste appartementsrechten zijn gelegen aan het […] te ’s-Gravenhage en betreffen het appartementencomplex […]

Door de eerste eigenaar is een groot deel van het appartementsrecht [appartement 2] bij het appartementsrecht [appartement 1] gevoegd, waardoor het woongedeelte van [appartement 1] aanzienlijk is vergroot. De splitsingsakte van 21 juni 1976 is dienovereenkomstig gewijzigd bij notariële akte van 14 september 1977.

[appellante] is sinds 2006 eigenaar van de appartementsrechten [appartement 1] en [appartement 2] .

In de splitsingsakte van 21 juni 1976 is van toepassing verklaard het reglement van splitsing in appartementsrechten, hierna: het splitsingsreglement. Artikel 17 lid 1 en lid 2 van het splitsingsreglement luiden als volgt:

“1. Een eigenaar kan zijn appartementsrecht, recht gevende op het uitsluitend gebruik van een woning, slechts in zijn geheel in gebruik geven.

2. Indien een eigenaar zijn appartementsrecht met inbegrip van het medegebruik van de gemeenschappelijke gedeelten en/of gemeenschappelijke zaken aan een ander in gebruik wil geven zal die ander het gebruik slechts kunnen verkrijgen na ondertekening van een in duplo opgemaakte en gedateerde verklaring, dat hij het reglement en het huishoudelijk reglement, alsmede een besluit als bedoeld in artikel 876.c. van het Burgerlijk Wetboek – voorzover die op een gebruiker betrekking hebben – zal naleven.

Van deze verklaring behouden zowel de gebruiker als de administrateur een exemplaar.”

Op verzoek van de algemene ledenvergadering heeft de Raad van Toezicht in samenwerking met de NAVB onderzocht of een nieuwe Akte van Splitsing wenselijk is. De commissie die dit onderzoek heeft gedaan, de Commissie onderzoek wijziging Akten van Splitsing, komt met de volgende aanbeveling:

“De commissie geeft als aanbeveling om de AvS niet te wijzigen en dus te handhaven in de huidige vorm. Met betrekking tot ondersplitsing van appartementen en het onderverhuren van de parkeerplaats en/of woning voor korte termijn aan derden kan een mondeling beroep worden gedaan op eigenaren om dit zoveel mogelijk te voorkomen, aangezien dit vaak de leefbaarheid en het gebruik van het gebouw niet ten goede komt.(…)”

[X] , eigenaar van appartement nummer […] , heeft bij brief van 11 mei 2013 aan de VvE geschreven, voor zover van belang:

“Mij is ter oren gekomen dat eigenaren van een appartement in ons complex, Vereniging Eigenaars […] , Scheveningen, hun appartement hebben verbouwd danwel gesplitst, en daarna verhuurd voor kortere of langere tijd.

Graag zou ik van de Bestuurder willen weten of het juist is dat een eigenaar of eigenaren hun appartement verbouwd hebben met het oogmerk dit te verhuren, danwel ter verhuur aan te bieden of aangeboden hebben.

Zo dit juist is zou ik gaarne willen weten of dit gelet op de op de appartementen van toepassing zijnde “Splitsingsakte” of wel “Huishoudelijk Reglement”, geoorloofd is.(…)”

In de notulen van de algemene ledenvergadering van 16 december 2014 staat, voor zover relevant, het volgende:

“3.c. Ondersplitsing woningen

De brief van de heer [X] ( […] ) is aan Rijssenbeek advocaten, de huisadvocaat van de VVE, voorgelegd. Deze heeft de zaak getoetst en geeft de onderstaande uitleg.

‘Gelet op het bepaalde in art. 17 lid 1 van het splitsingsreglement mag de eigenaar van het appartementsrecht [appartement 1] , dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de 3-kamerwoning op de 6e/7e verdieping met de daarbij behorende berging en auto-opstelplaats slechts in zijn geheel in gebruik geven. Hoewel goed verdedigbaar is dat het verhuren van het appartement aan meerdere mensen strijdig is met die bepaling, zal er m.i. wel rekening moeten worden gehouden hoe lang het appartement aan meerdere mensen wordt verhuurd en welke belangen er zijn nu een vordering in te stellen tot beëindiging van de bestaande huursituatie. Daarbij zal ook rekening moeten worden gehouden met de belangen van de huurders.’

De ALV vindt unaniem dat van de bekende adressen de eigenaren een brief dienen te krijgen met een verwijzing naar het verbod en het verzoek c.q. sommatie, wanneer een huurder vertrekt de ondersplitsing te beëindigen. Betreffende eigenaren worden tevens verzocht om binnen een redelijke termijn te reageren, zodat de ALV kan worden ingelicht. Indien een eigenaar zich niet houdt aan de Akte van splitsing zal melding worden gedaan bij de Gemeente Den Haag en kunnen ook overige stappen worden ondernomen.”

3. In eerste aanleg heeft [appellante] - voor zover in hoger beroep van belang - op grond van artikel 5:129 BW juncto artikel 5:130 BW verzocht om het in rov. 2.7 weergegeven besluit (hierna: het besluit) nietig te verklaren dan wel te vernietigen. De kantonrechter heeft dat verzoek afgewezen en daartoe overwogen dat het besluit in overeenstemming is met artikel 17 van het splitsingsreglement en dus rechtsgeldig.

De grief van [appellante] is gericht tegen voormelde beslissing van de kantonrechter. [appellante] betoogt dat gedurende de acht/negen jaar dat zij eigenaar is, de VvE nimmer een beroep heeft gedaan op artikel 17 lid 1 en 2 van het splitsingsreglement zodat zij erop mocht vertrouwen dat de wijze waarop zij het appartement gebruikt, was toegestaan. [appellante] stelt voorts dat zij erop mocht vertrouwen dat de VvE conform de aanbeveling van de Commissie onderzoek wijziging Akten van Splitsing een beroep op haar zou doen gedaan om de ondersplitsing dan wel het verhuren van het appartement aan derden voor een korte termijn zoveel mogelijk te voorkomen, hetgeen niet is gebeurd. In de visie van [appellante] is er sprake van discriminatie omdat de VvE alleen met betrekking tot haar appartement een handhavingsbesluit heeft genomen. [appellante] voert verder aan dat met het nemen van het handhavingsbesluit sprake is van misbruik van recht althans dat het handhavingsbesluit in strijd is met de redelijkheid en billijkheid omdat i) het appartement gedurende 38 jaar is ondergesplitst en op die wijze is gebruikt en ii) er geen vergelijkbare situatie is met de andere appartementen in het complex doordat de vorige eigenaren het [appartement 1] aanzienlijk hebben vergroot. [appellante] is van mening dat handhaving beperkt zou moeten blijven tot die gevallen waar de leefbaarheid van het appartementencomplex wordt aangetast. [appellante] stelt tot slot dat zij niet handelt in strijd met artikel 17 van het splitsingsreglement omdat lid 1 bepaalt dat het appartementsrecht slechts in zijn geheel in gebruik kan worden gegeven. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [appellante] dat toegelicht, stellende dat thans nummer [appartement 2] bij haar in gebruik is en dat zij nummer [appartement 1] – het gehele appartement – in gebruik heeft gegeven aan derden, met dien verstande dat sprake is van drie huurovereenkomsten, en dat zij zelf van dat appartement geen gebruik van maakt. Het doel van artikel 17 is overbewoning te voorkomen. Nu het appartement nummer [appartement 1] royaal bemeten is (groter dan de gemiddelde appartementen in het complex) en beschikt over drie aparte units waarbij elke unit een eigen badkamer en keuken heeft, valt de verhuur binnen het doel van deze bepaling, aldus nog steeds [appellante] .

Het hof stelt vast dat het besluit er in feite op neerkomt dat [appellante] op grond van artikel 17 lid 1 van het splitsingsreglement de unitsgewijze ingebruikgeving van het appartement dient te beëindigen bij vertrek van de huurder(s). Voorop wordt gesteld dat volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad bij de uitleg van notariële leverings- en vestigingsakten betreffende registergoederen een objectieve maatstaf geldt. Het komt aan op de in de splitsingsstukken tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling, die moet worden afgeleid uit de in de akte gebezigde bewoordingen, uit te leggen naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. De ratio moet worden gezocht in het voor registergoederen geldende stelsel van publiciteit en de betrouwbaarheid van de openbare registers. In het verlengde van deze ratio moet worden aangenomen dat bij de uitleg van leverings- en vestigingsakten een beperking geldt ten aanzien van de in aanmerking te nemen gegevens: deze zullen objectief (dat wil zeggen voor derden) uit dan wel aan de hand van de ingeschreven akte kenbaar moeten zijn. Volgens deze maatstaf moeten de bewoordingen “slechts in zijn geheel in gebruik geven” in artikel 17 lid 1 van het splitsingsreglement naar het oordeel van het hof aldus worden uitgelegd dat het appartement één geheel moet blijven en slechts als één geheel in gebruik mag worden gegeven en dus niet in delen of units in gebruik mag worden gegeven. Het hof verwerpt de stelling van [appellante] dat de strekking van de bepaling is dat bij ingebruikgeving aan een derde de eigenaar van het appartement er niet zelf mag blijven wonen, nu voor die uitleg geen aanknopingspunten zijn te vinden in de tekst en dat evenmin afgeleid kan worden uit de overige bepalingen van het splitsingsreglement. Vast staat dat [appellante] het appartement (nummer [appartement 1] ) feitelijk in drieën heeft opgesplitst en dat er geen sprake is geweest van een ondersplitsing die bij notariële akte is gerealiseerd (een juridische splitsing). [appellante] heeft de drie delen aan drie verschillende huurders in gebruik gegeven. Aldus handelt zij in strijd met artikel 17 lid 1 van het splitsingsreglement. Het feit dat de drie delen elk een eigen keuken en badkamer hebben, maakt dat niet anders. Aan de stelling van [appellante] dat het de bedoeling van de bepaling is om overbewoning te voorkomen gaat het hof bij gebreke van een voldoende onderbouwing voorbij.

Het beroep van [appellante] op het non-discriminatiebeginsel, het vertrouwensbeginsel en de redelijkheid en billijkheid, vertaalt het hof aldus dat [appellante] daarmee betoogt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de VvE alleen jegens haar en pas na langere tijd handhavend optreedt (artikel 6:248 lid 2 BW). Het hof verwerpt dit betoog. De VvE heeft er belang bij dat appartementseigenaars zich houden aan de bepalingen van het splitsingsreglement. Dat de VvE [appellante] eerst nu aanspreekt op haar gebruik van het appartement in strijd met het splitsingsreglement, kan de VvE niet worden tegengeworpen. Vast staat dat in 2011 een nieuwe beheerder is aangesteld, die volgens eigen zeggen vanaf het moment van haar aantreden “orde op zaken” heeft willen stellen. Naar het oordeel van het hof kan het de beheerder niet worden verweten dat zij pas actie heeft ondernomen toen zij door de brief van [X] van 11 mei 2013 op de hoogte werd gebracht van de feitelijke ondersplitsing van het appartement van [appellante] en het in gebruik geven van het appartement aan verschillende huurders. De stelling van [appellante] dat het besluit enkel jegens haar is genomen faalt, omdat zulks niet volgt uit de tekst van de notulen. Concluderend is het hof van oordeel dat [appellante] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld waaruit volgt dat de redelijkheid en billijkheid zich tegen het met artikel 17 van het splitsingsreglement in het leven geroepen rechtsgevolg verzet. Het feit dat haar appartement beduidend groter is dan de andere appartementen in het complex is daartoe in elk geval niet voldoende.

[appellante] heeft in haar aktes en tijdens de mondelinge behandeling nieuwe gronden van beroep aangevoerd. Zo heeft zij onder meer in haar aktes en tijdens de mondelinge behandeling voor het eerst een beroep op verjaring gedaan. Ingevolge artikel 278 lid 1 jo. artikel 359 Rv dienen de gronden van beroep in het beroepschrift te worden vermeld. Na indiening van het beroepschrift is het slechts in uitzonderlijke gevallen toegestaan nieuwe gronden aan te voeren. Gesteld noch gebleken is dat [appellante] de gronden niet in het beroepschrift had kunnen aanvoeren of dat zich een andere uitzondering voordoet die rechtvaardigt dat alsnog na indiening van het beroepschrift nieuwe gronden worden aangevoerd. Ten overvloede overweegt het hof dat, wil er sprake zijn van verjaring, er twintig jaar onafgebroken en voortdurend en zichtbaar sprake moet zijn geweest van een situatie in strijd met artikel 17 lid 1 van het splitsingsreglement. Nu naar is gebleken het appartement nummer [appartement 1] eerst in 2006/2007 zodanig is verbouwd dat het in drie afzonderlijke delen kon worden verhuurd, is niet voldaan aan die eisen.

De slotsom luidt dat de grief faalt, dat de beschikking zal worden bekrachtigd en dat [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij zal worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep, zoals hierna in het dictum is bepaald.

Het hof

bekrachtigt de beschikking van de kantonrechter van 23 maart 2015;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van de VvE tot op heden vastgesteld op € 711,00 aan griffierecht en € 1.788,00 aan salaris voor de advocaat;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mrs. T.G. Lautenbach, J.E.H.M. Pinckaers en C.G. Beyer-Lazonder, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 januari 2016 in aanwezigheid van de griffier.