Hof Arnhem, 30-06-2009, nr. 104.004.643

Deze zaak heeft betrekking op de in opdracht van [belanghebbende 1] door [appellante] uitgevoerde taxatie van 18 februari 2002 van de woning met grond van (op 11 juli 2003 overleden) [belanghebbende 1] en diens echtgenote [belanghebbende 2], staande en gelegen aan de [a-straat] [1] te [a-plaats]. Die taxatie is verricht teneinde inzicht te verkrijgen in de waarde van het als zekerheid te verschaffen object ten behoeve van een (hypothecaire) geldlening aan [belanghebbende 1] door Rabobank. [appellante] heeft het object voor een onderhandse waarde vrij van huur en gebruik getaxeerd op € 1.700.000,- en voor een executiewaarde vrij van huur en gebruik op € 1.530.000,-. Blijkens de na het taxatierapport opgemaakte ongedateerde verklaring van [appellante] is, uitgaande van het bij de woning betrokken perceel bosgrond, de onderhandse waarde (vrij van huur en gebruik) getaxeerd op € 1.750.000,- en de executiewaarde (vrij van huur en gebruik) op € 1.575.000,-. Rabobank heeft een hypotheekrecht op het object (en op het perceel grond gelegen nabij het object) verkregen voor een bedrag van € 2.000.000,-, vermeerderd met rente en kosten die zijn begroot op € 700.000. In april 2005 is de woning met grond onderhands verkocht voor € 900.000,-.

Rabobank stelt dat [appellante] onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door het object op onjuiste wijze te taxeren en daardoor bij Rabobank de schijn heeft gewekt van een goede zekerheid voor financiering. Daardoor is [appellante] jegens haar aansprakelijk voor het verschil tussen enerzijds de taxatie door [appellante] van de onderhandse waarde ad € 1.700.000,-/1.750.000,- en de executiewaarde ad € 1.530.000,-/1.575.000,- en anderzijds de werkelijke waarde, waardoor Rabobank met een restantschuld is blijven zitten. Rabobank houdt [appellante] voor de stijging van € 1.700.000,- naar € 2.000.000,- uitdrukkelijk niet aansprakelijk. Zij vordert als schadevergoeding deze restantschuld van [belanghebbende 1] aan haar, zijnde € 637.738,-. [appellante] voert daartegen verweer. De rechtbank wijst een bedrag van € 482.500,- toe, vermeerderd met wettelijke rente en kosten. Daartegen richt zich het principaal beroep. Tegen de vaststelling door de rechtbank van de (op de executiewaarde gebaseerde) waarde van het object en de proceskosten is het incidenteel beroep gericht.

Tegen voornoemde vonnissen van 16 november 2005 en 20 december 2006 heeft [appellante] geen grieven gericht of anderszins bezwaren aangevoerd, zodat zij in haar beroep tegen deze vonnissen niet-ontvankelijk zal worden verklaard.

Met de grieven I tot en met VI komt [appellante] op tegen het oordeel van de rechtbank (in haar vonnis van 27 september 2006 in onder meer rechtsoverwegingen 4.4–4.6) dat [appellante] jegens Rabobank onrechtmatig heeft gehandeld, door bij haar taxatie rekening te houden met een verwachtingswaarde — berustend op de belangstelling voor een deel van het perceel die bij een projectontwikkelaar zou bestaan — zonder aannemelijk te maken dat die belangstelling zodanig was geconcretiseerd door onderhandelingen en/of aanbiedingen dat die verwachtingswaarde gerechtvaardigd was; dat zij (vanuit de veronderstelling dat de taxatiewaarde onjuist was) een deskundige het object heeft laten taxeren; dat de taxatie (en de wijze waarop deze is uitgevoerd) door [appellante] onjuist is, en wel tot het beloop van het verschil tussen beide taxaties; dat door dit onrechtmatig handelen schade is veroorzaakt en (in haar vonnis van 10 oktober 2007) tegen de vaststelling van de omvang van de schade, waarbij de rechtbank het oordeel van het deskundigenbericht heeft overgenomen zonder op de bezwaren van [appellante] in te gaan.

Vast staat dat [appellante] bij haar taxatie van het object rekening heeft gehouden met een verwachtingswaarde, die berustte op de belangstelling voor (een gedeelte van) het perceel die bij een projectontwikkelaar of andere derden bestond. Gesteld noch anderszins is gebleken dat [appellante] heeft onderzocht hoe concreet die belangstelling was. Voorts staat vast dat [appellante] heeft nagelaten de voor de veronderstelde verwachtingswaarde bepalende omstandigheden in het taxatierapport te vermelden. Ook staat vast dat [appellante] bij de taxatie rekening heeft gehouden met in gang gezette, maar nog niet voltooide, verbouwingen van het object, zoals de aanleg van een buitenzwembad, de bouw van een gastenverblijf en de aanleg van de tuin, terwijl deze activiteiten, althans het bedrag van de nog uit te voeren werkzaamheden, eveneens niet uit het taxatierapport blijken; een voorbehoud op dit punt is evenmin gemaakt. Verder staat vast dat [appellante] op de hoogte was van het feit dat de taxatieopdracht aan haar was gegeven in verband met een financieringsaanvraag. Aldus was voor [appellante] voorzienbaar dat de desbetreffende financier van [belanghebbende 1] door voormeld taxatierapport schade zou kunnen leiden.

Gelet op één en ander was de taxatie door [appellante] onjuist en heeft [appellante] niet de zorgvuldigheid betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend (taxatie)makelaar mocht worden verwacht, reden waarom de rechtbank terecht heeft geoordeeld dat [appellante] jegens de financier van [belanghebbende 1] — Rabobank — onrechtmatig heeft gehandeld. Rabobank is op grond van voormeld taxatierapport ervan uitgegaan en mocht op grond van dat rapport er ook vanuit gaan dat het object een onderhandse waarde vrij van huur en gebruik had van € 1.700.000,-/1.750.000,- en een executiewaarde vrij van huur en gebruik van € 1.530.000,-/1.575.000,-. Voor het verschil tussen deze waarden en de werkelijke waarden (op de datum van de taxatie door [appellante]) — voor zover Rabobank daarvoor financiering aan [belanghebbende 1] heeft verstrekt en met dit bedrag als schuld is blijven zitten — is [appellante] jegens Rabobank aansprakelijk en in dat verband heeft de rechtbank met juistheid een deskundige benoemd.

Blijkens de inhoud van het deskundigenbericht heeft de deskundige gereageerd op de bij brief van 30 maart 2007 namens [appellante] tegen het deskundigenbericht naar voren gebrachte bezwaren. Blijkens het vonnis van 10 oktober 2007 is de rechtbank wel degelijk ingegaan op de nadien bij conclusie na deskundigenbericht (nader) ingebrachte bezwaren tegen het deskundigenbericht van de zijde van [appellante]. Aangezien naar het oordeel van de rechtbank de benoemde deskundige slechts dan niet kan worden gevolgd, indien hij in redelijkheid niet tot zijn standpunt heeft kunnen komen doordat het kennelijk onjuist of onlogisch is en de rechtbank (kort gezegd) het één noch het ander heeft vastgesteld, heeft de rechtbank de conclusies van het rapport van de deskundige overgenomen evenals de gronden waarop deze zijn gebaseerd en heeft zij deze tot de hare gemaakt.

Het gaat om de waardering van een onroerende zaak. Bij die waardering spelen de ervaring, kennis van de markt en de intuïtie van de deskundige een grote rol. Dit brengt mee dat een vaste taxatiewaarde niet kan worden aangenomen. De omstandigheid dat door [appellante] voorgestelde deskundigen tot een andere taxatie komen en het feit dat doorgaans sprake zal zijn van een zekere marge tussen de verschillende taxaties, brengen dus niet mee dat de deskundige daarom onjuist heeft getaxeerd. Van partijdigheid of onvoldoende deskundigheid is verder niets gesteld of gebleken. Nu er onvoldoende aanknopingspunten zijn aangereikt op grond waarvan de conclusies van de deskundige niet valide zouden zijn, neemt ook het hof de conclusies en de gronden waarop deze zijn gebaseerd van deze deskundige over en maakt deze tot de zijne.

Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen, falen de grieven I, IIB en III tot en met V. De schade van Rabobank bedraagt het verschil tussen de door haar — op basis van de taxatie door [appellante] — aangenomen waarde van het object en de werkelijke waarde daarvan, zoals vastgesteld door de door de rechtbank benoemde deskundige, voor zover Rabobank ter grootte van dit verschil daadwerkelijk financiering heeft verstrekt en met dit bedrag als schuld is blijven zitten. In zoverre slagen de grieven IIA (randnummer 40 van de memorie van grieven), IIC en grief VI.

Met de grieven I en II in het incidenteel beroep maakt Rabobank bezwaar tegen de vaststelling door de rechtbank van de omvang van de schade op basis van de executiewaarde. Blijkens productie O bij conclusie van repliek vertrouwde Rabobank op een executiewaarde van het object aan de [a-straat] [1] te [a-plaats] van € 1.530.000,-. Op basis daarvan heeft zij [belanghebbende 1] voor 90% van deze waarde (€ 1.377.000,-) financiering verstrekt. De mate waarin zij daadwerkelijk [belanghebbende 1] voor het object heeft gefinancierd is bepalend voor haar schade. Aldus slaagt grief VII in het principaal beroep, voor zover deze grief is gericht tegen de hantering door de rechtbank van 90% van de executiewaarde ad € 1.575.000,-.

Indien Rabobank volgens haar stelling in verband met een eventuele executie 90% van de executiewaarde heeft gehanteerd, terwijl deze executie niet heeft plaatsgevonden, dan speelt dit geen rol; het gaat om het bedrag waarvoor zij — uitgaande van de (executie)waarde van het verhypothekeerde object — financiering heeft verstrekt. Dit is € 1.377.000,-. Volgens het deskundigenbericht bedroeg deze executiewaarde vrij van huur en gebruik op 18 februari 2002 (de datum van het taxatierapport van [appellante]) € 935.000. Aldus zou Rabobank, uitgaande van deze werkelijke executiewaarde, eveneens 90% van deze executiewaarde (€ 841.500,-) aan [belanghebbende 1] hebben gefinancierd. Daarmee bedraagt het verschil (€ 1.377.00,- minus € 841.500,-) € 535.500,-, terwijl Rabobank heeft gesteld een restantschuld van € 637.738,- te hebben. De omvang van deze restantschuld is door [appellante] niet (voldoende gemotiveerd) weersproken. Aldus bedraagt de schade van Rabobank ten gevolge van de beroepsfout van [appellante] € 535.000,-. In zoverre slagen de grieven I en II in het incidenteel beroep.

Met grief VIII in het principaal beroep keert [appellante] zich tegen de verwerping door de rechtbank in het vonnis van 10 oktober 2007 van haar verweer, inhoudende dat ook sprake is van eigen schuld van Rabobank. Volgens deze grief heeft de rechtbank dit verweer ten onrechte verworpen vanwege de omstandigheid dat Rabobank nu juist een deskundige ([appellante]) heeft ingeschakeld. Juist is dat [appellante] niet door Rabobank, maar door [belanghebbende 1] is ingeschakeld; in zoverre slaagt deze grief. Dit neemt evenwel niet weg dat Rabobank als financier van [belanghebbende 1] op het taxatierapport van [appellante] heeft vertrouwd en ook heeft mogen vertrouwen en op basis daarvan financiering heeft kunnen verstrekken. Gesteld noch anderszins is gebleken dat Rabobank taxatiedeskundige is, terwijl [appellante] dat wel is, althans geacht wordt te zijn; van eigen schuld aan de zijde van Rabobank is geen sprake. De andere in verband met deze grief naar voren gebrachte omstandigheden zijn niet relevant en leiden evenmin tot eigen schuld van Rabobank. In zoverre faalt deze grief.

De derde grief in het incidenteel beroep richt zich tegen de proceskostenveroordeling. Uitgaande van de hoogte van de vordering van Rabobank, geldt daarvoor hetzelfde tarief voor het salaris van de advocaat als de rechtbank heeft gehanteerd. Daarmee is deze grief niet gegrond.

Tegen de afwijzing van de gevorderde buitengerechtelijke kosten alsmede de toewijzing van de wettelijke rente heeft Rabobank geen grief gericht, reden waarom de thans gevorderde buitenrechtelijke kosten en gevorderde wettelijke rente niet voor toewijzing in aanmerking komen.

Hoewel een aantal grieven in het principaal beroep (gedeeltelijk) slagen, kan dit niet tot vernietiging van de bestreden vonnissen leiden. Dit beroep zal worden verworpen. De grieven I en II in het incidenteel beroep zijn gegrond, reden waarom het vonnis van 10 oktober 2007 in zoverre zal worden vernietigd. [appellante] zal, als de in het principaal beroep en het incidenteel beroep (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij, worden veroordeeld in de proceskosten.