Rb. Amsterdam, 30-05-2022, nr. AMS 20/2181

De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 31 maart 2019 onder meer de

WOZ1.-waarde van de onroerende zaak [adres] te Amsterdam (het object) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 88.356.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar de aanslag voor het gebruikersdeel van de onroerendezaakbelasting (de aanslag) voor 2019 bekendgemaakt.

De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 4 maart 2020 de WOZ-waarde van het object en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 april 2022. Namens eiseres was als gemachtigde aanwezig [de persoon 1] . De heffingsambtenaar is verschenen in de persoon van mr. H. Oderkerk, bijgestaan door taxateur [de persoon 2] .

Aanleiding voor deze procedure

1. Eiseres is gebruiker van het object. Het gaat om een kantorencomplex (“ [naam] ”) van in totaal 40.792 vierkante meter met een autoparkeergarage met [aantal 1] plaatsen en een fietsenstalling met [aantal 2] plaatsen.

2. Eiseres en de heffingsambtenaar zijn het niet eens over de WOZ-waarde van het object voor het belastingjaar 2019 (waardepeildatum 1 januari 2018).

Het oordeel van de rechtbank

3. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De waarde wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen (overdrachtsfictie) en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (verkrijgingsfictie).2.

Eigen verkoopcijfer

4. De heffingsambtenaar wijst erop dat het object op 23 december 2016 in eigendom is overgedragen voor € 123.583.275. Tussen deze gerealiseerde verkoopprijs en de

WOZ-waarde bestaat een verschil van ongeveer vijfmaal de getaxeerde jaarhuur, waaruit volgens de heffingsambtenaar blijkt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

5. De rechtbank overweegt dat de gerealiseerde verkoopprijs een geschikt aanknopingspunt kan zijn voor de waardebepaling. Er dienen echter wel correcties plaats te vinden om deze verkoopprijs te herleiden tot een transactieprijs die voldoet aan de waarderingsficties. Het gaat dan om correcties “categorie A”, bijvoorbeeld voor erfpacht, voor de zogeheten “kraag” dan wel het “gat” in de huur en voor het (fictief) leegstandsrisico. Als deze gecorrigeerde transactieprijs hoger blijkt te zijn dan de WOZ-waarde, dan volgt daaruit dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

6. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt dat de gecorrigeerde transactieprijs hoger ligt dan de door hem voorgestane waarde. De heffingsambtenaar heeft namelijk niet onderbouwd wat de gecorrigeerde transactieprijs is en welke correcties zijn toegepast. De enkele stelling dat het verschil van vijfmaal de getaxeerde jaarhuur tussen de WOZ-waarde en de gerealiseerde verkoopprijs voldoende is om de van toepassing zijnde correcties te dekken, is onvoldoende. Er kan namelijk niet zonder meer van uit worden gegaan dat er voldoende “marge” bestaat om de correcties te dekken als de grootte van deze correcties geheel onbekend blijft.

7. Op de zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar gezegd dat de gecorrigeerde transactieprijs € 114.769.000 bedraagt, waarbij correcties hebben plaatsgevonden zoals de erfpachtcorrectie en de correctie voor de “kraag” in de huur. Dit betoog brengt de rechtbank echter niet op andere gedachten, omdat deze gecorrigeerde transactieprijs niet nader is toegelicht en de berekeningen die daaraan ten grondslag liggen niet zijn overgelegd, waardoor het bedrag niet controleerbaar is.

Huurwaardekapitalisatiemethode

8. De heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde van het object tevens onderbouwd met de huurwaardekapitalisatiemethode. Dat is een vergelijkingsmethode die vaak wordt toegepast bij niet-woningen. Bij deze methode wordt de huurwaarde van het object vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor.

9. De heffingsambtenaar heeft de door hem voorgestane waarde onderbouwd met een huurwaarde van € 170 per vierkante meter en een kapitalisatiefactor van 12,3. Hij is uitgegaan van een totale jaarhuurwaarde van € 247.967 voor de parkeerplaatsen en € 935 voor de fietsenstallingsplaatsen. Dat de gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is, wordt volgens de heffingsambtenaar bevestigd wanneer een ‘bottom-up berekening’ zou zijn gemaakt. Dan was voor het bepalen van de kapitalisatiefactor namelijk rekening gehouden met het lage leegstandsrisico, de lage onderhoudskosten, de lage beheerkosten en de lage risico-opslag – wat bij de gehanteerde kapitalisatiefactor van 12,3 niet is gebeurd.

10. De rechtbank is echter van oordeel dat de heffingsambtenaar geen deugdelijke onderbouwing heeft gegeven voor de gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor. De vier vergelijkingsobjecten die gebruikt zijn ter onderbouwing van de huurwaarde zijn beduidend kleiner dan het object, en alleen daarom al niet geschikt om de huurwaarde te onderbouwen als geen toelichting wordt gegeven hoe met dat verschil rekening gehouden is. De vier vergelijkingsobjecten hebben gebruiksoppervlakten van 5.957, 8.754, 4.254 en 4.489 vierkante meter, terwijl het object 40.792 vierkante meter gebruiksoppervlakte heeft. Ook de objecten waarvan de gerealiseerde verkoopprijzen aan de kapitalisatiefactor ten grondslag zijn gelegd, zijn beduidend kleiner (19.361, 19.679, 12.800 en 8.229 vierkante meter) dan het object, en ook hier geldt dat niet inzichtelijk is gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen. Het is onduidelijk of rekening is gehouden met een groter leegstandsrisico, en zo nee, waarom niet. In het taxatieverslag van de heffingsambtenaar staat wel dat uit uitgevoerde permanente marktanalyse blijkt dat sprake is van zeer geringe leegstand, maar de rechtbank volgt de heffingsambtenaar daarin niet bij gebrek aan een voldoende inzichtelijke onderbouwing. Tevens is niet inzichtelijk gemaakt welke correcties categorie A hebben plaatsgevonden op de gerealiseerde verkoopprijzen om tot transactieprijzen te komen die voldoen aan de waarderingsficties.

11. Op de zitting heeft de taxateur van de heffingsambtenaar toegelicht dat bij de waardebepaling wel rekening is gehouden met zaken zoals het effect van het afnemend grensnut en het leegstandsrisico, maar de rechtbank merkt op dat ook hier geldt dat dit niet uit de stukken blijkt. Dat betekent dat wat de taxateur op de zitting naar voren heeft gebracht niet controleerbaar is.

Conclusie ten aanzien van de waarde

12. Eiseres heeft de door haar voorgestane waarde van € 72.000.000 ook niet aannemelijk gemaakt. Eiseres heeft namelijk geen eigen taxatierapport overgelegd en heeft de door haar voorgestane waarde ook niet op een andere wijze concreet onderbouwd.

13. Omdat de rechtbank van oordeel is dat zowel de heffingsambtenaar als eiseres de voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, zal de rechtbank deze in goede justitie zelf vaststellen. Met inachtneming van alles wat partijen omtrent de waarde naar voren hebben gebracht, stelt de rechtbank de WOZ-waarde van het object schattenderwijs vast op

€ 80.000.000.

Immateriële schade

14. Eiseres heeft op de zitting aan de rechtbank verzocht om een schadevergoeding toe te kennen in verband met overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van de zaak als bedoeld in artikel 6 van het Europees Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden.

15. De behandeling van zaken als deze, waarin van een bezwaar- en beroepstermijn sprake is, mag maximaal twee jaar in beslag nemen. Daarbij is een termijn van zes maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van anderhalf jaar voor de behandeling van het beroep redelijk. De te beoordelen periode vangt aan met de datum waarop het bezwaarschrift is ingediend en loopt door tot de datum van de uitspraak van de rechtbank.3.

16. De rechtbank heeft op grond van artikel 8:26 van de Algemene wet bestuursrecht ook de Staat aangemerkt als partij bij dit beroep.

17. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar het bezwaarschrift van eiseres heeft ontvangen op 24 april 2019. De rechtbank doet vandaag in deze zaak uitspraak, zodat de behandeling in totaal drie jaar en ongeveer twee maanden heeft geduurd. Dat betekent dat de redelijke termijn is overschreden met veertien maanden.

18. Uitgaande van een tarief van € 500 per half jaar of gedeelte daarvan dat de redelijke termijn is overschreden, heeft eiseres recht op een schadevergoeding van € 1.500.

19. Gelet op het feit dat de behandeling van het bezwaar tien maanden heeft geduurd, valt de overschrijding van de termijn voor vier maanden toe te rekenen aan de heffingsambtenaar. De overige termijnoverschrijding is toe te rekenen aan de Staat. De rechtbank zal de heffingsambtenaar veroordelen tot het betalen van 4/14 van € 1.500, dus afgerond een bedrag van € 428 aan eiseres als vergoeding van door haar geleden immateriële schade. De Staat moet de resterende immateriële schadevergoeding betalen (€ 1.072).

Conclusie

20. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren en de bestreden uitspraak vernietigen voor zover daarbij de waarde van het object voor het belastingjaar 2019 gehandhaafd is op

€ 88.356.000. De rechtbank zal zelf in de zaak voorzien door de WOZ-waarde van het object voor het belastingjaar 2019 te bepalen op een bedrag van € 80.000.000. De aanslag dient overeenkomstig deze waarde te worden verminderd.

21. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

22. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.620 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, met een waarde per punt van € 269, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting, met een waarde per punt van € 541 en een wegingsfactor 1).

De rechtbank:

Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F. de Lemos Benvindo, voorzitter, en mr. G.W.J. Harten en mr. M. Greebe, leden, in aanwezigheid van mr. R. Camps, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 mei 2022.

griffier voorzitter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Tegen deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.