Rb. Midden-Nederland, 31-10-2018, nr. 6798499 UC EXPL 18-3893

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding,

- de conclusie van antwoord,

- de conclusie van repliek,

- de conclusie van dupliek.

Ten slotte is vonnis bepaald.

[gedaagde] heeft een pand, een woonhuis op het adres [adres] , [postcode] in [woonplaats] (hierna: de woning), vanaf 8 oktober 2001 verhuurd aan mevrouw [A] en de heer [B] (hierna: [B] ). Mevrouw [A] , de moeder van [B] , is in 2006 overleden, waarna alleen [B] de huurder was. [B] is op [overlijdensdatum] 2018 overleden. [eiseres] woonde op dat moment al een tijd, vanaf circa 2009, bij [B] in.

[eiseres] vordert in dit geding dat zij, na het overlijden van [B] , de huur kan voortzetten, op basis van het bepaalde in artikel 7:268 BW. [eiseres] stelt dat zij aan de in dat artikel genoemde voorwaarden voldoet.

[gedaagde] voert verweer. Niet alleen betwist hij dat [eiseres] aan genoemde wettelijke voorwaarden voldoet, maar in een eerder geschil tussen hem en [B] heeft [eiseres] verklaard dat zij geen medehuurder wil worden (zie productie 4 van [gedaagde] , proces-verbaal van 30 september 2014, hierna: het proces-verbaal). Primair moet [eiseres] die (volgens [gedaagde] ) vaststellingsovereenkomst nakomen, subsidiair heeft [eiseres] - gezien haar verklaring in het proces-verbaal – afstand gedaan van haar rechten om nu een vordering in te stellen op dit [eiseres] . Meer subsidiair zou – gelet op de inhoud van het proces-verbaal – het beroep op (naar de kantonrechter begrijpt) artikel 7:268 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn jegens [gedaagde] .

Het proces-verbaal is een formele vastlegging van de afspraken tussen [gedaagde] en [B] , ter beëindiging van hun geschil van destijds. [B] had bij dat geschil een huurachterstand laten ontstaan en [gedaagde] vorderde bij de kantonrechter de ontbinding van de huurovereenkomst. [eiseres] is bij die zitting verschenen namens [B] , en heeft in het proces-verbaal laten opnemen: “Mevrouw [eiseres] verklaart dat zij geen (mede)huurder wil worden, maar slechts met haar kinderen inwoont bij haar partner, [B] .”.

Van een vaststellingsovereenkomst tussen [gedaagde] en [eiseres] , waarvan [gedaagde] van [eiseres] nakoming kan vorderen, is gelet op het voorgaande geen sprake. Ook heeft [eiseres] , naar het oordeel van de kantonrechter, die verklaring geen afstand gedaan van haar recht om de onderhavige vordering in te stellen. Immers, de verklaring van [eiseres] dat zij in 2014, bij leven van [B] , geen (mede)huurder wil worden, kan niet worden aangemerkt als het prijsgeven van haar recht om in 2018, na het overlijden van [B] , de vordering op grond van artikel 7:268, lid 2, BW in te stellen. Ook valt niet in te zien waarom het instellen van die vordering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. De vordering zal daarom inhoudelijk worden beoordeeld.

De vordering van [eiseres] dient de kantonrechter te toetsen aan de in artikel 7:268 lid 2 en 3 BW genoemde eisen, die strikt en limitatief zijn. [eiseres] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij met [B] een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad en in de woning haar hoofdverblijf had. Maar [gedaagde] heeft expliciet en concreet aangevoerd dat [eiseres] niet heeft aangetoond dat zij over voldoende financiële waarborgen beschikt om de verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. Volgens [gedaagde] heeft zij aanzienlijke schulden, waaronder een schuld van circa € 35.000,00 aan de Sociale Verzekeringsbank en een vordering uit de tijd dat zij tijdelijk op een camping woonde in [plaatsnaam] en [plaatsnaam] .

Gezien dat verweer van [gedaagde] , had [eiseres] duidelijk en gedetailleerd uiteen moeten zetten op grond waarvan zij wél voldoende financiële waarborgen biedt. De enkele overschrijving van een maand huur in 2013 (productie 7 van [eiseres] ) is volstrekt onvoldoende om aan te tonen dat [eiseres] ook thans de huur kan blijven voldoen. Het betalen van huur is een van de hoofdverplichtingen van de huurder. Bovendien is in de huurovereenkomst opgenomen dat alle reparaties aan de binnenzijde door de huurder worden verricht, zodat daar ook mogelijke kosten aan verbonden zijn. Maar [eiseres] stelt niets over de hoogte van haar inkomen, zij noemt alleen in het algemeen de bronnen waaruit dat inkomen bestaat. [eiseres] ontkent weliswaar dat zij een schuld heeft door het verblijf op de camping (die schuld zou op naam staan van [B] ), maar zij erkent de schuld aan de Sociale Verzekeringsbank. Ze zegt echter niets over de hoogte daarvan en evenmin over de manier waarop zij die schuld wil gaan inlossen. Al met al heeft [eiseres] , tegenover de betwisting van [gedaagde] , onvoldoende onderbouwd dat zij vanuit financiëel oogpunt voldoende waarborg biedt. Aan haar – verder ook niet gespecificeerde – aanbod te bewijzen dat zij in staat is de maandelijkse huur te betalen, zal daarom voorbij worden gegaan.

Bovendien valt, voor zover de kantonrechter kan beoordelen (partijen hebben daarover weinig aangevoerd) de woning met een huur van € 542,54 per maand onder de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2015. Dat houdt in dat [eiseres] , als zij de huur wil voortzetten, een huisvestingsvergunning zoals bedoeld in artikel 8 van de Huisvestingswet 2014 nodig heeft. Niet alleen heeft zij die vergunning bij deze vordering niet overgelegd, maar het is verre van zeker of zij die vergunning ooit zal krijgen. In ieder geval heeft de gemeente Utrechtse Heuvelrug de aanvraag van [eiseres] buiten behandeling gesteld (zie productie 10 van [gedaagde] ). [eiseres] kan bij de aanvraag geen huurovereenkomst op haar naam overleggen, en [gedaagde] stelt dat hij geen bereidverklaring zal opstellen waarin hij [eiseres] als huurder wil accepteren. Dat het, zoals [eiseres] heeft aangevoerd, aan [gedaagde] te verwijten is dat zij niet over een huisvestingsvergunning beschikt, doet niet af aan het feit dat [eiseres] niet aan de eis van artikel 7:268 lid 3 onder c BW voldoet.

De slotsom is dat de vordering van [eiseres] zal worden afgewezen.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op € 400,00 aan salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 200,00).

De kantonrechter:

wijst de vordering af;

veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 400,00 aan salaris gemachtigde;

Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.P. Hoekstra, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 31 oktober 2018.