Rb. Noord-Nederland, 28-11-2018, nr. C/18/168927 / HA ZA 16-157

wonende te Garsthuizen,

2. [voornaam] [eisers] [achternaam],

wonende te Garsthuizen,

eisers,

advocaat mr. H.A. Sarolea te Amsterdam,

tegen

naamloze vennootschap

GRONINGEN SEAPORTS N.V.,

gevestigd te Delfzijl,

gedaagde,

advocaat mr. V.J.M. Verlinden-Masson te Groningen.

Partijen zullen hierna [eisers] (mannelijk enkelvoud) en GSP genoemd worden.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de aanhouding in verband met onderhandelingen tussen partijen tot 10 oktober 2018.

Ten slotte is vonnis bepaald.

Vanaf 2010 is er sprake van (beoogde) ontwikkelingen in het Eemshavengebied. Naar aanleiding van belangstelling van een internationale onderneming om nabij de Eemshaven een datacentrum te vestigen, heeft de rechtsvoorganger van GSP, de publiekrechtelijke rechtspersoon het Havenschap Delfzijl/Eemshaven (hierna ook: GSP), het 'Visiedocument Eemshaven-Zuid' van 10 maart 2010 opgesteld. Daarin stelt GSP voor om de bestemming van het gebied ten zuidoosten van de Eemshaven, grenzend aan de N33, hetgeen op dat moment een agrarische functie en bestemming heeft, te wijzigen en als nieuw 'zoekgebied bedrijventerrein' aan te wijzen (om vestiging van datacentra mogelijk te maken). Op grond van de Omgevingsverordening provincie Groningen 2009 is in februari 2011 voornoemd gebied aangewezen als nieuw 'zoekgebied bedrijventerrein'.

[eisers] was (tot in 2012) eigenaar van een hoeve van circa 74 hectare grond in de gemeente Delfzijl, waarvan circa 50 hectare akkerbouwgrond gelegen is nabij de Eemshaven. Van laatstgenoemde 50 hectare akkerbouwgrond ligt 39 hectare grond in de zoekgebieden IV en V van het 'Visiedocument Eemshaven-Zuid'. Dit betreft een perceel akkerbouwgrond ter grootte van 8 ha 26 a 95 ca, gelegen langs de N33, kadastraal bekend gemeente Uithuizermeeden, Sectie [nummer] (hierna: perceel 50) en percelen met een totale oppervlakte van 30 ha ,75 a 95 ca, bij en aan elkaar gelegen in de vorm van een taartpunt ten westen langs de N33 en oostelijk van de Tjariet (hierna: percelen 41/40). Alleen perceel 50 ligt in het op basis van de Omgevingsverordening aangewezen nieuwe zoekgebied.

Het Managementteam (MT) van GSP heeft [eisers] in 2010 in het kader van een minnelijk traject ter voorkoming van een onteigeningsprocedure benaderd voor verkoop van zijn percelen 50 en 41/40, nu deze percelen in de beoogde zoekgebieden lagen. Er hebben vervolgens onderhandelingen plaatsgevonden in het kader van dit minnelijk traject. [eisers] wilde bij voorkeur zijn gehele hoeve verkopen, omdat de overblijvende hectares grond te beperkt voor zijn bedrijf zouden zijn. Daarom heeft de heer [voorletter] [MT-lid GSP] (hierna: [MT-lid GSP] ) - als MT-lid, namens de directeur van GSP, de heer [voorletter] [namens directeur GSP] (hierna: [namens directeur GSP] ) - met [eisers] onderhandeld over verkoop van zijn gehele hoeve voor een bedrag van

€ 8.000.000,00.

De onderhandelingen tussen het MT van GSP en [eisers] hebben op 25 februari 2011 geleid tot een 'bespreekstuk "concept overeenkomst"'. Op de schutpagina's van dit concept en van de tweede 'concept-koopovereenkomst' van 10 maart 2011 staat - voor zover van belang - het volgende:

"Het besluit tot het aangaan van deze overeenkomst is voor behouden aan het Algemeen Bestuur GSP"

In beide concepten luidt het eerste lid van artikel 31 als volgt:

"Artikel 31 ontbindende voorwaarden

1. Deze overeenkomst is ontbonden ingeval het Algemeen,Bestuur niet uiterlijk op

………………… schriftelijk hun goedkeuring aan de onderhavige koopovereenkomst

hebben verleend.

NB: z.s.m. in te vullen: de intentie is om op verzoek van de verkoper de snelste marsroute

te kiezen"

In de considerans van de derde concept-koopovereenkomst van 17 maart 2011 staat, voor zover van belang:

"In aanmerking nemend dat:

(…)

- koper pas na goedkeuring hiertoe van het Algemeen Bestuur van Groningen Seaports is gemachtigd de koopovereenkomst aan te gaan;"

In de derde concept-koopovereenkomst is de oorspronkelijke tekst van het eerste lid van artikel 31 (de vereiste goedkeuring van het Algemeen Bestuur (AB)), zoals verwoord in het eerste en tweede concept, verwijderd.

Voor aankoop van de hoeve voor voornoemd bedrag was toestemming van het AB van GSP vereist, omdat de directeur van GSP slechts een mandaat had voor (aankoop-)

transacties van maximaal ƒ 1.000.000,00 per keer.

Bij e-mail van 17 maart 2011 schrijft [namens directeur GSP] onder meer het volgende aan [eisers] :

"Nu we aan de vooravond van ondertekening staan moet ik, omdat het koopbedrag boven mijn mandaat uit komt, de koopakte aan het Dagelijks Bestuur (een soort Raad van Commissarissen) en het Algemeen Bestuur (aandeelhouders) voorleggen."

In de overgelegde gespreknotities van de voor GSP optredende rentmeester de heer [voorletter] [rentmeester] (hierna: [rentmeester] ) van op 17, 21 en 22 maart 2011 met (een van) de makelaars van [eisers] , de heren [makelaars] (hierna: [makelaars] ), gevoerde telefoongesprekken is het volgende vermeld:

"17-3-11 [makelaars]

[eisers] gaat niet akkoord met voorstel GSP Hij kan dit niet tekenen. Wil niet aan zaken vast zitten over zo'n lange onzekere periode. Ik heb voorgesteld dat W kan aangeven tot welke datum hij dan wel wil garanderen. Dit was niet aan de orde. GSP moet eerst maar mandaat halen en komt dan maar bij W terug.

Wil dat zeggen dat W. zich dan nog gebonden acht aan hetgeen er tot dusver op papier is gezet? Wat is dan de status? er is geen ja en geen nee gezegd, m. a. w. ik wil nu weten

wat de status is

1) * "Schorten we de zaak op en gaan hiermee verder als er een mandaat is" (m.a. w. W. gaat niet onderhandelen met derden);

2) * Zijn partijen geheel vrij en kan GSP mandaat vragen voor (...) aankoop [eisers] en vervolgens opnieuw beproeven of beiden nog wat willen?

3) * Wat nu met Groene Ordner? Terug?

*) Dan dus geen bodemonderzoek, hetgeen betekent dat na evt. goedkeuring AB minimaal nog 2 maand voorbij gaat voor aktepassering. Art. 19.3!"

"21/3 14.10 [makelaars]

Komt GSP met nader voorstel waar W. wel mee kan leven? Nee, dat heb ik donderdag al aangegeven. AB is de enige die kan aangaan gezien de hoogte van het bedrag. Ik heb het verhaal van do. herhaald incl dat ik nog toelichting/helderheid van W. verwacht wat de status is van zijn reactie.

Geen handtekening is geen bodemonderzoek!

Dus als W. wel tekent met een bepaalde houdbaarheidsdatum zou dit m.i. soelaas kunnen bieden. Ik heb hierover geen contact gezocht/gepolst bij GSP want dit was niet meer aan de orde (letterlijk gezegd)

Afspr: ik pols alsnog bij GSP of tijdelijke werking bijv 1/6 '11 oplossing biedt.

Daarna antwoord naar [makelaars] ."

"22/3 '11 8.30-9.20 tel [makelaars]

Off the record: laat W. met voorstel komen dat hij wel tekent met een geldigheid tot bijv. 1 juni a.s. dan kan opdracht voor bodemonderzoek worden gegeven. (…)"

Bij e-mail van 22 maart 2011 aan [rentmeester] heeft [makelaars] het volgende bericht:

"(…) Zoals heden telefonisch besproken hierbij de formulering die toegevoegd kan worden aan de laatste versie van de koopovereenkomst met Groningen Seaports, op pagina 2 onder het kopje In aanmerking nemende dat:

"Verkoper door ondertekening van deze overeenkomst de inhoud hiervan gestand zal doen tot uiterlijk 1 juni 2011." (...)"

Op 24 maart 2011 heeft [eisers] het vierde concept, de 'Koopovereenkomst Hoeve, groot 74.08.32 ha, gelegen te Spijk’ (hierna: de "koopovereenkomst") eenzijdig ondertekend. In de considerans staat - voor zover relevant - volgende:

"In aanmerking nemend dat:

(…)

- koper pas na goedkeuring hiertoe van het Algemeen Bestuur van Groningen Seaports is gemachtigd de koopovereenkomst aan te gaan.

- verkoper door ondertekening van deze overeenkomst de inhoud hiervan gestand doet tot 1 juni 2011."

In de "koopovereenkomst" luidt het eerste lid van artikel 31 als volgt:

"Artikel 31 opschortende, c.q. ontbindende voorwaarden

1. Deze overeenkomst wordt onder opschortende voorwaarden aangegaan onder voorbehoud van goedkeuring door het Algemeen Bestuur van Groningen Seaports. De besluitvorming door het Algemeen Bestuur zal z.s.m. plaatsvinden, doch uiterlijk 15 oktober 2011."

In april 2011 is in opdracht en op kosten van GSP een verkennend bodem-onderzoek in de grond van [eisers] gestart. GSP gaf daarmee uitvoering aan het bepaalde in artikel 19 lid 3 van de "koopovereenkomst". Die bepaling luidt - voor zover relevant - als volgt:

"Artikel 19. Bodemonderzoek en bodemverontreiniging

(...)

3. De koper kan verlangen dat vóór de aktepassering een verkennend onderzoek (conform NEN 5740) en zonodig nader onderzoek, in opdracht van koper, wordt uitgevoerd. Het verkennend onderzoek zal zo spoedig mogelijk, doch uiterlijk binnen twee maanden na de ondertekening door verkoper van de koopovereenkomst, door- en op kosten van koper worden uitgevoerd (…)"

Bij e-mail van 28 april 2011 heeft [makelaars] het volgende aan [rentmeester] laten weten:

"(…) Naar ik gistermiddag van u begreep zal het Algemeen Bestuur van Groningen Seaports pas op 8 juli 2011 een definitief besluit nemen over het wel of niet aankopen van het akkerbouwbedrijf " [naam] " te Spijk, eigendom van de heer [voorletter] [eisers] , op basis van prijs en voorwaarden zoals overeengekomen en vastgelegd in de schriftelijke koopovereenkomst d.d. 24 maart 2011. Tot gisteren waren de Familie [eisers] en wij in de veronderstelling dat de aankoopbeslissing door Groningen Seaports uiterlijk eind mei 2011 zou worden genomen e.e.a. zoals ook blijkt uit aanvullende correspondentie (zie e-mail bericht d.d. 17 maart 2011).

In de koopovereenkomst staat vermeld dat verkoper de inhoud van de koopovereenkomst gestand doet tot 1 juni 2011. De gisteren bekend geworden nieuwe datum, 8 juli 2011, waarop men een definitief besluit neemt over de aankoop ligt na de genoemde datum uit de koopovereenkomst deze data sluiten nu niet meer op elkaar aan, graag vernemen wij uw voorstel hieromtrent. (…)"

Bij e-mail van 2 mei 2011 heeft [makelaars] aan [rentmeester] als volgt bericht:

"(…) Met betrekking tot het na 1 juni 2011 gestand doen van de koopovereenkomst d.d. 24 maart 2011, verwacht de heer [voorletter] [eisers] een schriftelijk voorstel van Groningen Seaports waaruit blijkt dat het definitieve aankoopbesluit op 8 juli 2011 zal worden genomen en met daarin opgenomen de datum waarop de juridische levering en betaling van de koopsom zal plaatsvinden e.e.a. zoals heden telefonisch met u besproken. (…)"

Op 1 juni 2011 vindt een bespreking plaats tussen [eisers] , [makelaars] , [namens directeur GSP] , [MT-lid GSP] en [rentmeester] . Bij e-mail van 25 juni 2011 heeft [rentmeester] [makelaars] van dit gesprek een verslag gestuurd, waarin onder andere het volgende wordt vermeld:

(…) Dhr. [namens directeur GSP] bevestigt dat hij, gezien de te nemen grote beleidsbeslissingen en de daaraan

gerelateerde grootte van onderhavige transactie, niet gemachtigd is om een dergelijke

transactie aan te gaan. (…)

Ten tijde van de ondertekening van de overeenkomst door verkoper, werd door GSP voorzien dat de besluitvorming rond 1 juni 2011 kon zijn afgerond. Gezien het nog lopende bodemonderzoek, het o.a. nog niet gebonden hebben van een klant en het nog niet afgerond hebben van het te actualiseren exploitatiemodel (het exploitatiemodel voldoet thans nog

niet aan de rendementseisen) is deze datum achterhaald. Onderwijl is tevens gebleken dat door de politieke bestuurswisseling in het AB de eerstvolgende vergadering is gepland op 8 juli a.s.

Door al deze opstapeling van factoren is thans de behandeling van de transactie niet meer realistisch in voormelde vergadering. De heer [namens directeur GSP] geeft aan dat er mogelijk in september a.s. een extra AB gehouden zou kunnen worden. (…)"

Op 20 oktober 2011 heeft een bespreking plaatsgevonden tussen [eisers] , [makelaars] en [rentmeester] . [rentmeester] heeft [eisers] meegedeeld dat het AB van GSP heeft besloten om geen goedkeuring te verlenen voor het aangaan van de "koopovereenkomst". Deze informatie is onjuist, aangezien de "koopovereenkomst" niet ter goedkeuring aan het AB van GSP is voorgelegd. Nadat het [eisers] - gelet op voornoemde mededeling van [rentmeester] - duidelijk is geworden dat GSP afziet van aankoop van de gehele hoeve van [eisers] , heeft nog overleg plaatsgevonden over eventuele aankoop van enkel perceel 50.

Bij brief van 1 december 2011 heeft GSP ( [MT-lid GSP] ) onder andere het volgende aan [eisers] bericht:

"(…) Groningen Seaports ziet - zoals u reeds is meegedeeld door onze makelaar de heer [rentmeester] - af van de aankoop van uw boerderij en de bijbehorende 74.08.32 ha grond.

De reden hiervoor is dat het exploitatiemodel voor de uitbreiding zuidoost hoek Eemshaven nog steeds niet voldoet aan de rendementseisen die het bestuur van Groningen Seaports aan investeringen stelt. (…) Extra nadelig is het effect van de eisen die door de provincie worden gesteld aan het uitbreidingsgebied (100 meter groenstrook) waardoor er nog minder netto uitgeefbaar terrein overblijft. Tot slot heeft de beoogde klant de grootte van het benodigde terrein verminderd tot 7,2 hectare in plaats van de eerder aangegeven 10 hectare.

(…) Mede gelet op de ontwikkelingen bij andere grote projecten in de provincie (…), is het niet logisch om het bestuur voorstellen te doen die niet aan het vereiste rendement voldoen.

(…) Met betrekking tot de aankoop van de 8 hectare [(perceel 50, opm. rechtbank)] kunnen wij helaas voor u ook nog geen enkele concrete toezegging doen. (…)"

In het verslag van het bestuurlijk 'Afstemmingsoverleg ontwikkelingen Eemshaven' van 19 december 2011 - waarbij aanwezig waren: [namens directeur GSP] (GSP), [MT-lid GSP] (GSP), [wethouder] (wethouder), [lid Gedeputeerde Staten] (lid van de Gedeputeerde Staten) en [naam] - staat het volgende vermeld:

"(...) Uitbreiding bedrijventerrein/glastuinbouw

(...) Opmerkingen naar aanleiding van:

(...)

- het model met een uitbreiding ten oosten van de 220/360 kV-verbinding dat in beeld kwam door de hoge vraagprijs van [naam] is niet nodig. Op dit moment lopen de onderhandelingen goed.

- het is nog niet duidelijk wat GSP met het perceel [naam] gaat doen en of dit ook wordt aangekocht.

(...) E+. TenneT ziet kansen voor de realisatie van de E+ rondom de Tjariet. [naam] heeft hier gronden in zijn bezit. [MT-lid GSP] vraagt wie dit gebied gaat aankopen. Volgens [MT-lid GSP] is de exploitatie van het gebied de Tjariet niet in het bestemmingsplan glastuinbouw meegenomen. [naam] zoekt dit uit. [MT-lid GSP] adviseert om het perceel [naam] aan te kopen en dit in beeld houden voor de E+ (...)"

[eisers] heeft perceel 50, en nog een ander perceel, op 15 maart 2012 verkocht aan BB Registergoed B.V. voor een prijs van € 6,23 per m2. Uit een in oktober 2013 gesloten koopovereenkomst volgt dat BB Registergoed B.V. perceel 50 vervolgens aan GSP heeft verkocht voor circa € 18,00 per m2. Op 2 oktober 2013 heeft GSP perceel 50 verkocht aan Green Box Computing B.V., een in Amsterdam gevestigde vennootschap van Google, voor € 48,00 per m2. Vanaf 2014 is een vennootschap van Google begonnen met de aanleg van een datacentrum in de Eemshaven dat zich ook uitstrekt over een deel van perceel 50.

[eisers] vordert dat de rechtbank bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

I. voor recht verklaart dat:

 op 24 maart 2011 tussen eisers als verkopers en het openbaar lichaam Havenschap Delfzijl/Eemshaven als koper een koopovereenkomst tot stand is gekomen met een inhoud als beschreven in de als productie II bij de dagvaarding gevoegde ‘Koopovereenkomst Hoeve, groot 74.08.32 ha, gelegen te Spijk’;

 het openbaar lichaam Havenschap Delfzijl/Eemshaven jegens eisers tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting om intern de voormelde koopovereenkomst aan het Algemeen Bestuur van het Havenschap Delfzijl/Eemshaven ter goedkeuring voor te leggen;

 de opschortende voorwaarde vermeld in het eerste lid van artikel 31 van de voormelde koopovereenkomst als vervuld dient te worden aangemerkt;

 het openbaar lichaam Havenschap Delfzijl/Eemshaven tekort is geschoten in de nakoming van de voormelde onvoorwaardelijk geworden koopovereenkomst en dat GSP gehouden is om de daardoor door eisers geleden schade aan hen te vergoeden;

II. GSP veroordeelt:

 om tegen kwijting aan eisers als schadevergoeding wegens voormelde tekortkoming te betalen een bedrag van € 3.811.841,14, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over dit bedrag met ingang van 1 december 2011 tot aan de dag der voldoening;

 tot betaling aan [eisers] van de ingevolge artikel 10.3 van de koopovereenkomst verbeurde boete van € 800.000,00, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over dit bedrag met ingang van 1 december 2012 tot aan de dag der voldoening;

 in de kosten van de procedure.

[eisers] legt - samengevat - het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag. Op 24 maart 2011 is de "koopovereenkomst" (onder opschortende voorwaarde) tussen [eisers] en GSP tot stand gekomen. (Het MT van) GSP heeft - in strijd met de door haar aangegane contractuele verplichting - verzuimd om deze overeenkomst intern ter goedkeuring aan het AB voor te leggen en daarmee de vervulling van de opschortende voorwaarde van artikel 31 belet.

Bovendien heeft GSP [eisers] misleid onder andere door in strijd met de waarheid te doen voorkomen (i) alsof het AB de "koopovereenkomst" niet zou hebben goedgekeurd (vgl. r.o. 2.14.) en (ii) alsof het rondkomen met de potentiële klant voor de nieuwe vestigingslocatie (waaronder perceel 50) vanwege een haperende economie nog wel eens heel lang zou kunnen gaan duren, terwijl deze locatie al in 2010, aantoonbaar, in het vizier is gekomen als plaats van vestiging van een nieuw datacenter. Dat GSP alle interesse en belang heeft behouden bij de verwerving van perceel 50 wordt bevestigd nu de grond uiteindelijk later door tussenkomst van BB Registergoed B.V. is gekocht door GSP en weer is doorverkocht door GSP aan een vennootschap van Google (zie de in r.o. 2.17. beschreven gang van zaken). Hierdoor is bij [eisers] minimaal de schijn gewekt dat iemand aan de zijde van GSP in de periode oktober-november 2011 heimelijk overleg heeft gehad met de vennootschap BB Registergoed B.V. Bij de gewekte schijn van tussen GSP en BB Registergoed B.V. gedeelde voorkennis en (ten nadele van [eisers] ) gemaakte afspraken, speelt in ieder geval een rol dat mevrouw [naam] (werkzaam op de afdeling Grondzaken van GSP) in zeer nauwe, familiale verbinding staat tot de drie directeuren van BB Registergoed B.V. Bovendien is mevrouw [naam] samen met haar vader ( [naam] ) en haar oom ( [naam] ) bestuurder van Delta Noord B.V., een vennootschap die windturbinebelangen heeft op het Eemshaventerrein. Daarnaast blijkt uit het verslag van het op 19 december 2011 gehouden 'Afstemmingsoverleg ontwikkelingen Eemshaven' (zie r.o. 2.16.) dat in dezelfde periode problemen, die er geweest zijn in de onderhandelingen tussen BB Registergoed B.V. en GSP over de aankoop door GSP van háár percelen - veroorzaakt door, aldus het verslag, 'de hoge vraagprijs van [naam] ' - opeens waren opgelost.

Ingevolge het bepaalde in de artikelen 6:23 juncto 6:2 en 6:248 van het Burgerlijk Wetboek (BW) verlangen de redelijkheid en billijkheid dat de in artikel 31 van de "koopovereenkomst" opgenomen opschortende voorwaarde van goedkeuring door het AB rechtens als vervuld wordt aangemerkt. GSP is in gebreke gebleven om de aldus onvoorwaardelijk geworden "koopovereenkomst" naar behoren na te komen en is aansprakelijk voor alle door [eisers] daardoor geleden schade.

De conclusie van GSP strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten en de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten. Daartoe voert zij onder meer het volgende aan. Er is geen koopovereenkomst tussen [eisers] en GSP tot stand gekomen, omdat niet is voldaan aan het totstandkomingsvereiste (goedkeuring van het AB van GSP). [eisers] heeft geen enkele juridische of feitelijke grondslag om aanspraak te kunnen maken op schadevergoeding.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

De centrale vraag in deze procedure is of de "koopovereenkomst" tussen partijen tot stand is gekomen. Daartoe dient allereerst te worden beoordeeld of het vereiste van goedkeuring door het AB van GSP zoals genoemd in zowel de considerans als artikel 31 lid 1 van de "koopovereenkomst" een totstandkomingsvereiste is (hetgeen volgens GSP het geval is) of een opschortende voorwaarde (zoals [eisers] stelt).

In geval van een totstandkomingsvoorbehoud is de geldigheid van de overeenkomst afhankelijk gesteld van de volgens het voorbehoud vereiste goedkeuring. Partijen kunnen in dat geval overeenstemming hebben bereikt over de tekst van een overeenkomst, zonder daaraan juridisch gebonden te zijn. Binding ontstaat pas na de vereiste goedkeuring. Als goedkeuring van het AB van GSP als een totstandkomings-voorbehoud dient te worden aangemerkt, geldt in het onderhavige geval dat de "koopovereenkomst" niet tussen partijen tot stand is gekomen. Het AB van GSP heeft immers de "koopovereenkomst" niet goedgekeurd.

Indien het goedkeuringsvereiste wordt aangemerkt als een opschortende voorwaarde, geldt dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen, maar dat de werking van de daaruit voortvloeiende verbintenissen van partijen is opgeschort zolang de vereiste goedkeuring ontbreekt (vgl. art. 6:21 en 6:22 BW). In dat geval ontstaat binding aan de overeenkomst dus al voordat de vereiste goedkeuring is gegeven, zij het dat de werking van de verbintenissen uit de overeenkomst van die goedkeuring afhankelijk is. In geval van een opschortende voorwaarde kan bovendien, anders dan bij een totstandkomingsvoorbehoud, worden getoetst aan artikel 6:23 lid 1 BW. Hierin is bepaald dat wanneer de partij die bij de niet-vervulling belang had, de vervulling heeft belet, de voorwaarde als vervuld geldt indien redelijkheid en billijkheid dit verlangen. Indien goedkeuring van het AB van GSP een opschortende voorwaarde is, zou dus op grond van artikel 6:23 lid 1 BW kunnen worden geoordeeld dat de redelijkheid en billijkheid verlangen dat die voorwaarde als vervuld geldt als GSP bij niet-vervulling van die voorwaarde belang had en de vervulling heeft belet (zoals [eisers] stelt).

De rechtbank constateert dat het goedkeuringsvereiste in het onderhavige geval in de considerans en (als opschortende voorwaarde) in artikel 31 van de "koopovereenkomst" staat. Naar haar oordeel kwalificeert het goedkeuringsvereiste zoals geformuleerd in de considerans als een totstandkomingsvoorbehoud. Dit zal zij hierna in r.o. 4.5. nog verder toelichten. Daaraan voorafgaand overweegt de rechtbank dat zij voor de uitleg van het goedkeuringsvereiste in het onderhavige geval de tekst van de considerans doorslaggevend acht; en niet de tekst van artikel 31 van de "koopovereenkomst". Redengevend daarvoor is dat de inhoud van de considerans - in tegenstelling tot de inhoud van artikel 31 van de "koopovereenkomst" - uitdrukkelijk onderwerp van gesprek is geweest bij de onderhandelingen tussen partijen (vgl. r.o. 2.7. en 2.8.). Zo is de toevoeging dat "verkoper door ondertekening van deze overeenkomst de inhoud hiervan gestand doet tot 1 juni 2011" op voorstel van [makelaars] in de considerans opgenomen (r.o. 2.8.). Wat betreft

lid 1 van artikel 31 van de "koopovereenkomst" is niet duidelijk hoe en/of waarom het goedkeuringsvereiste daarin (weer - na er in het derde concept te zijn uitgehaald - en ditmaal geformuleerd als opschortende voorwaarde in plaats van een ontbindende voorwaarde, vgl. 2.4. en 2.9.) terecht is gekomen. Niet is gebleken dat over de tekst van artikel 31 op enig moment is onderhandeld. De rechtbank neemt in het navolgende dan ook de tekst van het in de considerans geformuleerde goedkeuringsvereiste tot uitgangspunt.

Van een geldig totstandkomingsvoorbehoud is sprake als de partij ten behoeve van wie het is gemaakt (GSP) bij aanvang van de onderhandelingen (ondubbelzinnig) duidelijk heeft gemaakt dat zij het onderhandelingsresultaat afhankelijk heeft gesteld van het intreden van een bepaalde voorwaarde. Naar het oordeel van de rechtbank is dat het geval. Onbetwist is dat (de vertegenwoordiger van) GSP aan [eisers] kenbaar heeft gemaakt dat voor het aangaan van de "koopovereenkomst" goedkeuring van het AB vereist is. Zo heeft [namens directeur GSP] bij

e-mail van 17 maart 2011 aan [eisers] laten weten dat het koopbedrag boven zijn mandaat uitkomt en dat hij de "koopovereenkomst" daarom aan het AB moet voorleggen. Daarnaast staat in de "koopovereenkomst" en de daaraan voorafgaande concepten consequent (op de schutpagina of in de considerans) dat het aangaan van de koopovereenkomst is voorbehouden aan het AB dan wel dat GSP pas na goedkeuring van het AB is gemachtigd de koopovereenkomst aan te gaan (zie r.o. 2.4 en 2.9). Ten slotte is gesteld noch gebleken dat het voor [eisers] niet duidelijk was dat het besluit tot het aangaan van de "koopovereenkomst" was voorbehouden aan het AB van GSP. Uit de overgelegde stukken blijkt juist dat (de makelaar van) [eisers] dit wist (vgl. bijvoorbeeld de e-mails van [makelaars] van 28 april 2011 en 2 mei 2011, r.o. 2.11. en 2.12., waarin wordt gesproken over het door het AB te nemen aankoopbesluit).

Uitgaande van het geldige totstandkomingsvoorbehoud is het voorts de vraag of [eisers] zich met succes erop kan beroepen dat hij gerechtvaardigd heeft kunnen vertrouwen op het totstandkomen van de overeenkomst, ondanks het feit dat de gestelde voorwaarde (goedkeuring door het AB) niet is ingetreden. Naar het oordeel van de rechtbank zou dit zo kunnen zijn als het voorbehoud door de partij ten behoeve van wie het is gemaakt (GSP) op enig moment in het onderhandelingsproces is ‘ondergraven’, bijvoorbeeld met de opmerking dat het voorbehoud ‘slechts een formaliteit betreft’. [eisers] heeft weliswaar aangevoerd dat [namens directeur GSP] en [MT-lid GSP] de verwachting hebben gewekt (en dat [namens directeur GSP] op 1 juni 2011 zelfs letterlijk heeft gezegd) dat de goedkeuring door het AB slechts een formaliteit was, maar hij heeft - desgevraagd - tijdens het pleidooi aangegeven dat de opmerking dat het slechts een formaliteit betreft, gedaan is in de periode ná 24 maart 2011. Aangezien de "koopovereenkomst" volgens [eisers] op 24 maart 2011 tot stand is gekomen (en het onderhandelingsproces dus al was voltooid), is deze door [eisers] gestelde omstandigheid niet relevant voor beantwoording van de vraag of daaraan desalniettemin totstandkomingsvertrouwen in de "koopovereenkomst" kan worden ontleend. De rechtbank gaat hier dan ook aan voorbij.

Dergelijk totstandkomingsvertrouwen kan ook niet worden ontleend aan de omstandigheid dat GSP - in lijn met artikel 19 lid 3 van de "koopovereenkomst" - een bodemonderzoek bij [eisers] heeft laten uitvoeren, nu (het MT van) GSP consequent heeft aangegeven dat het aangaan van de koopovereenkomst was voorbehouden aan het AB. Daarbij komt dat GSP heeft aangevoerd dat het voor [eisers] van belang was dat het bodemonderzoek zo spoedig mogelijk zou worden uitgevoerd. Als daarmee gewacht zou worden totdat het AB zou hebben besloten om de "koopovereenkomst" al dan niet aan te gaan, zouden minimaal enkele maanden tijd verloren gaan, aldus GSP. GSP heeft aangevoerd dat zij bereid was om het onderzoek alvast te laten verrichten indien [eisers] het bereikte onderhandelings-resultaat tot 1 juni 2011 gestand zou doen, hetgeen ook volgt uit de in r.o. 2.7. genoemde telefoonnotities van [rentmeester] en daarop volgende mail van 22 maart 2011 van [makelaars] (r.o. 2.8.). [eisers] heeft dit niet (voldoende gemotiveerd) weersproken.

De slotsom is dat er naar het oordeel van de rechtbank geen koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. Er is immers niet aan het tussen partijen overeengekomen totstandkomingvereiste voldaan. Bovendien zijn geen feiten en omstandigheden gesteld of gebleken waaraan, ondanks het gemaakte voorbehoud, alsnog totstandkomingsvertrouwen in de overeenkomst kan worden ontleend. Bij haar oordeel acht de rechtbank mede van belang dat GSP de "koopovereenkomst" niet heeft ondertekend.

Nu geen sprake is van een geldige koopovereenkomst en [eisers] zijn vorderingen slechts heeft gebaseerd op de stelling dat er op 24 maart 2011 tussen hem en GSP een koopovereenkomst onder opschortende voorwaarde tot stand is gekomen (desgevraagd is tijdens het pleidooi van de zijde van [eisers] aangegeven dat voor het geval de stelling van GSP met betrekking tot de totstandkomingsvoorwaarde wordt gehonoreerd geen subsidiair standpunt is ingenomen), dienen de vorderingen te worden afgewezen. De rechtbank komt gelet op het voorgaande niet aan bespreking van de overige stellingen en verweren toe.

Ten overvloede overweegt de rechtbank dat zij constateert dat mr. Sarolea namens [eisers] een groot aantal feiten en omstandigheden heeft aangevoerd die zich hebben voorgedaan in de periode na 24 maart 2011 (niet of nauwelijks in de periode daarvóór). Daaruit is naar voren gekomen dat GSP [eisers] niet juist en volledig heeft geïnformeerd en dringt zich het beeld op dat GSP zich heeft willen ‘ontdoen’ van [eisers] . Gegeven de omstandigheid dat door GSP bij gelegenheid van het pleidooi desgevraagd is erkend dat de met [eisers] gevoerde onderhandelingen gezien kunnen worden als een minnelijk traject ter voorkoming van een onteigeningsprocedure, heeft mr. Sarolea echter nagelaten genoemde feiten en omstandigheden in een breder juridisch kader aan de rechtbank te presenteren, bijvoorbeeld door de vorderingen te voorzien van een subsidiaire grondslag. Mr. Sarolea heeft de aangedragen omstandigheden slechts geplaatst in de sleutel van artikel 6:23 lid 1 BW, oftewel de situatie dat sprake is van een totstandgekomen overeenkomst onder de opschortende voorwaarde van goedkeuring van het AB van GSP en dat de redelijkheid en billijkheid verlangen dat de opschortende voorwaarde als vervuld geldt. Op grond van dat (beperkte) kader en het oordeel dat sprake is van een geldig totstandkomingsvoorbehoud, komt de rechtbank niet toe aan toetsing aan de redelijkheid en billijkheid, noch aan toetsing aan een andere grondslag die mogelijk tot toewijzing van de eis zou kunnen leiden.

[eisers] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van GSP worden vastgesteld op:

- explootkosten € 103,75

- griffierecht € 3.903,00

- salaris advocaat € 15.424,00 (4,0 punten × tarief € 3.856,00)

Totaal € 19.430,75

De gevorderde rente over de proceskosten zal worden toegewezen zoals hierna bij de beslissing nader omschreven

De eveneens gevorderde nakosten en de daarover gevorderde rente zullen ook worden toegewezen zoals hierna bij de beslissing nader omschreven.

Beslist wordt als volgt.

De rechtbank

wijst de vorderingen af,

veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de zijde van GSP tot op heden vastgesteld op € 19.430,75, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag met ingang van veertien dagen na de uitspraak van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

veroordeelt [eisers] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eisers] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Griffioen, mr. M.A.B. Faber-Siermann en mr. C.J. Hoedt en in het openbaar uitgesproken op 28 november 2018.1.