Hof 's-Gravenhage, 02-04-2008, nr. 06/14

Hof 's-Gravenhage, 02-04-2008, nr. 06/14

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.

Uitspraak 02‑04‑2008

Mrs. J.H.W. de Planque, J.S.W. Holtrop, M.C.M. van Dijk

Partij(en)

arrest van de derde civiele kamer d.d. 2 april 2008

inzake

[DE HUURDER],

wonende te [Woonplaats],

appellant,

hierna te noemen: [de huurder],

procureur: mr. P.P. Hart,

tegen

1.

[VERHUURDER 1],

2.

[VERHUURDER 2],

beiden wonende te [Woonplaats],

geïntimeerden,

hierna te noemen: [de verhuurders],

procureur: mr. J.A. Huijgen.

1. De verdere loop van het geding

Bij arrest van 18 juli 2007 is een comparitie van partijen gelast. Voor het verloop van het geding tot deze datum wordt verwezen naar dat arrest. De comparitie is op 5 november 2007 gehouden. Van die comparitie is een proces-verbaal gemaakt. [de verhuurders] hebben daarna een akte genomen, waarbij ook producties in het geding zijn gebracht. [de huurder] heeft bij antwoordakte gereageerd. Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.

2. De nadere beoordeling van het hoger beroep

2.1

Het hof blijft bij hetgeen in het tussenarrest is overwogen en beslist.

2.2

[de verhuurders] hebben aan hun op artikel 7:272 e.v. BW gebaseerde vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst met [de huurder], ten grondslag gelegd dat zij de woning dringend nodig hebben voor eigen gebruik als bedoeld in artikel 7:274, lid 1, onder c, BW. Daartoe hebben zij meer in het bijzonder het volgende aangevoerd:

—

de woning moet worden gerenoveerd;

—

de renovatie is zo ingrijpend dat beëindiging van de huur noodzakelijk is;

—

de exploitatie van de woning is verliesgevend; na renovatie is dat in meerdere mate het geval als de huurverhouding met [de huurder] in stand blijft;

—

de belangen van [de verhuurders] prevaleren, mede nu [de huurder] feitelijk elders woont, aan hem andere, passende, woonruimte is aangeboden, hij zelf ook andere passende woonruimte kan vinden en aan hem in totaal € 25.000,- is aangeboden ter compensatie van verhuis- en inrichtingskosten en hogere huurlasten;

—

[de verhuurders] hebben inmiddels een aangrenzend pand verworven; zij willen beide panden samenvoegen, waarvoor een bouwvergunning is verkregen; na de verbouwing zal het pand een hoog bedrag aan huur kunnen opbrengen.

2.3

Deze stellingen komen er op neer dat de verlangde huurbeëindiging wordt gerechtvaardigd door de wens:

a.

het pand feitelijk te kunnen renoveren;

b.

de kosten van die renovatie in de huurprijs te kunnen doorberekenen;

c.

ook los van dat laatste de huurprijs zeer aanzienlijk te kunnen verhogen.

ad a

2.4

Dit aspect legt geen gewicht in de schaal omdat gesteld noch gebleken is dat [de huurder] (ondanks het bepaalde in artikel 7:220 BW) weigerachtig was om [de verhuurders] in staat te stellen de door hen beoogde werkzaamheden tot verbetering van de woning feitelijk uit te voeren. In de memorie van grieven geeft [de huurder] aan absoluut bereid te zijn werkzaamheden te gedogen.

Uit de brief van [de verhuurders] van 30 januari 2003 (productie 1 bij de inleidende dagvaarding) gericht aan de vader van [de huurder], zijnde de vorige huurder, staat onder meer: ‘Wij kunnen tijdens de renovatie zorgen voor vervangende woonruimte. Na de renovatie kunt u dan terugkeren in een comfortabel, aan de eisen van deze tijd voldoend, huis.’ Daaruit volgt dat [de verhuurders] toen zelf niet van mening waren dat de renovatie tot beëindiging van huurovereenkomst moest leiden. Op grond waarvan zij dit oorspronkelijke inzicht hebben moeten verlaten is niet uiteengezet.

Er is dus geen grond voor het oordeel dat beëindiging van de huurovereenkomst noodzakelijk is voor de feitelijke uitvoering van de renovatie.

ad b

2.5

Bij de beoordeling van dit aspect dienen te worden onderscheiden, werkzaamheden waarmee:

(i)

gebreken aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204, lid 2, BW worden verholpen;

(ii)

de kwaliteit/het genot van de woning ten opzichte van hetgeen waarop [de huurder] als huurder aanspraak had, wordt verbeterd.

— ad (i)
2.6

De kosten die verbonden zijn aan het verhelpen van niet aan de huurder toe te rekenen gebreken kunnen mede blijkens artikel 7:255, lid 1, sub b, BW geen reden vormen om de huurprijs bij instandhouding van de huurovereenkomst met [de huurder] te verhogen. Het gaat immers om reguliere verplichtingen van de verhuurder, op de nakoming waarvan de huurder aanspraak heeft zonder dat hij daarvoor extra huur hoeft te betalen.

Het zou ongerijmd zijn indien het feit dat de huurprijs voor [de huurder] bij continuering van de huurovereenkomst niet tegen de wil van [de huurder] kan worden verhoogd, een reden zou kunnen vormen om die huurovereenkomst te beëindigen, teneinde van een derde een hogere huur te kunnen verkrijgen. Rechtsregels die de huurder tegen een bepaalde huurprijsstijging beschermen behoren immers niet tot gevolg te hebben dat de huurder al zijn rechten met betrekking tot de woning verliest.

Er is in dit geval geen reden om daarover anders te oordelen. [de verhuurders] hebben immers uit vrije wil het onderhavige — ook destijds verhuurde — pand verworven en moeten zich daarbij een beeld van de onderhoudstoestand van en de toekomstige onderhoudslasten van het pand hebben kunnen vormen. Bovendien moge het zo zijn dat de exploitatie van het pand bij continuering van de huurovereenkomst met [de huurder] geen positief resultaat oplevert, doch die enkele omstandigheid legt onvoldoende gewicht in de schaal, te meer nu dat exploitatietekort ruimschoots wordt gecompenseerd door een forse waardestijging van het pand waarvan [de verhuurders] sedert de verwerving hebben geprofiteerd.

— ad (ii)
2.7

De kosten van verbetering van de kwaliteit/het genot van de woning kunnen op grond van artikel 7:255, lid 1, sub b, BW tot een hogere voor [de huurder] geldende huurprijs leiden indien aan de desbetreffende wettelijke eisen is voldaan. Voor zover die huurprijsverhoging niet toereikend is om de kosten van verbetering bij continuering van de huurovereenkomst met [de huurder] door te berekenen, kan dat in dit geval geen reden vormen om die overeenkomst te beëindigen. Naast hetgeen hiervoor onder ad (i) is overwogen is daarbij van belang dat gesteld noch gebleken is dat [de huurder] om deze verbetering van de woning — boven het niveau waarop hij aanspraak heeft — heeft verzocht. Uit hetgeen [de verhuurders] hebben aangevoerd volgt ook niet dat zodanig zwaarwichtige belangen door de woningverbetering worden gediend dat het belang van [de huurder] — waarover nader onder 2.9 — bij voortduring van de huurovereenkomst daarvoor met toepassing van artikel 274, lid 1, sub c, BW heeft te wijken. Meer in het bijzonder wordt daartoe overwogen dat de woning geen deel uit maakt van een complex, waardoor de belangen van andere huurders hier geen rol spelen. Uit de stellingen van [de verhuurders] volgt niet dat in het topsegment van de huurmarkt waarop zij zich richten sprake is van woningnood.

ad c

2.8

Ook dit aspect kan [de verhuurders] niet baten. De bescherming die de wetgever aan zittende huurders van woonruimte heeft geboden houdt immers niet op vanwege de enkele omstandigheid dat de verhuurder de desbetreffende woning op een meer lucratieve manier aan een derde kan verhuren. Dat [de verhuurders] de hogere inkomsten uit het pand dringend nodig hebben is niet gesteld of gebleken.

voorts

2.9

Bij conclusie van antwoord heeft [de huurder] — gestaafd met schriftelijke verklaringen van derden - betwist dat hij elders woonde. Aangezien [de verhuurders] dat vervolgens niet ter discussie hebben gesteld, moet als vast staand worden aangenomen dat [de huurder] de woning feitelijk gebruikte totdat hij tot ontruiming is gedwongen.

[de huurder] heeft een wezenlijk belang bij voortduring van de huurovereenkomst, aangezien hij al vele jaren in het onderhavige pand woont en als gevolg daarvan aan de woning en de directe woonomgeving gewend is geraakt.

2.10

Het voorafgaande leidt, alle omstandigheden van het geval in aanmerking nemende, tot het oordeel dat [de verhuurders] niet aannemelijk hebben gemaakt dat zij het verhuurde zo dringend nodig hebben voor eigen gebruik dat van hen, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt gecontinueerd. Daaraan doet niet af dat aan [de huurder] andere woonruime en een vergoeding voor verhuis- , inrichtingskosten en voor hogere huurlasten is aangeboden. De grieven slagen derhalve.

2.11

Het hof passeert het bewijsaanbod van [de verhuurders] aangezien dat aanbod, voor zover dat al voldoende concreet is, niet tot een andere dan de hiervoor aangeduide conclusie kan leiden.

2.12

Omdat de vordering van [de verhuurders] een genoegzame grondslag ontbeert zal die vordering alsnog worden afgewezen.

2.13

De rechtbank heeft in haar vonnis overigens het bepaalde in artikel 7:272, lid 1, BW miskend door het vonnis wat de onderdelen a en b van het dictum betreft uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.

2.14

[de verhuurders] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de beide instanties worden veroordeeld.

3. Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep;

opnieuw recht doende:

wijst de vorderingen van [de verhuurders] af;

veroordeelt [de verhuurders] in de kosten van de beide instanties, welke kosten tot op heden aan de zijde van [de huurder] worden bepaald op:

nihil aan verschotten, eerste instantie;

€ 300,- salaris voor de gemachtigde, eerste instantie;

€ 71,93 dagvaarding, hoger beroep;

€ 244,- griffierecht, hoger beroep;

€ 2.235,- (tarief II, 2,5 punt) salaris voor de procureur, hoger beroep.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.H.W. de Planque, J.S.W. Holtrop en M.C.M. van Dijk, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 2 april 2008 in aanwezigheid van de griffier.

Deze functie is alleen te gebruiken als je bent ingelogd.